Ремонт от застройщика сколько гарантия

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома в эксплуатацию в 2019 году

Содержание статьи

Квартира в новостройке должна соответствовать технической и проектной документации. На случай выявления несоответствий, на строительную компанию возложены гарантийные обязательства застройщика. В каких пределах они реализуются, что дает гарантия на дом и как долго действуют гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома в эксплуатацию?

Гарантийные обязательства застройщика: пределы действия

Статья 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…» обязывает СК передавать дольщикам квартиры, качество которых отвечает требованиям ДДУ, технических и строительных нормативов, проектов.

На случай их возможного несоблюдения, предусмотрена гарантия на дом от застройщика по закону. Так, если стройкомпания допустит нарушение нормативов, что ухудшит качество квартиры или создаст иные недостатки, качественно ухудшающие эксплуатацию жилья, дольщик вправе потребовать:

• бесплатного устранения выявленных недостатков в адекватный срок;
• снижения цены квартиры по договору;
• возмещения расходов на самостоятельный ремонт.

Важно! Гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов исполняются в срок, оговоренный с дольщиками. Он не должен превышать 30-45 дней. Если они выявлены до приемки квартиры, до момента их исправления дольщик вправе не принимать объект и не подписывать передаточный акт, основываясь на п. 5 ст. 8 ФЗ № 214.

Если выявленные нарушения со стороны застройщика являются существенными или девелоперская компания в оговоренный срок не исправила некачественную работу, дольщик, согласно п. 3 ст. 7 ФЗ № 214, вправе аннулировать ДДУ и потребовать возврата внесенных сумм.

В качестве компенсации за использование средств взыскивается возмещение в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ от уплаченной застройщику суммы за каждый день использования средств — п. 2 ст. 9 ФЗ № 214.

Важно! Гарантия на новостройку от застройщика покрывает не только конструкцию дома, но и все его элементы, в том числе и системы инженерного оборудования и коммуникаций, даже если их монтаж осуществлялся привлеченной подрядной организацией.

Гарантия застройщика действует в силу закона, потому ее отмена договором невозможна. Если в ДДУ содержатся положения, освобождающие девелоперскую компанию от ответственности за несоответствия проданного по ДДУ жилья требованиям регламентов и проектов, такие положения признаются изначально недействительными, что указано в п. 4 ст. 7 ФЗ № 214.

Выявление несоответствий происходит на этапе осмотра объекта. Это позволяет дольщику требовать от представителя строительной организации составления акта о несоответствиях в двух экземплярах. В нем же согласовываются и сроки исправления некачественной работы.

Важно! Если застройщик отказывается составлять акт о несоответствии, дольщик вправе провести экспертизу выявленных дефектов при помощи эксперта-оценщика.

А после этого потребовать возмещения затрат на ремонт либо непосредственного устранения дефектов в претензионном или судебном порядке.

Гарантийный срок

Гарантийные обязательства действуют на протяжении ограниченного промежутка времени. Минимальный гарантийный срок на квартиру в новостройке определяется в размере 5 лет. Но указанный гарантийный срок на объект долевого строительства предусмотрен только для конструкции новостройки. Для систем инженерных коммуникаций минимальный срок обслуживания составит 3 года.

Конкретный гарантийный срок на дом от застройщика определяется условиями ДДУ и может быть увеличен, в том числе и на отдельные конструктивные элементы.

Важно! Гарантия на конструкцию крыши устанавливается в пределах 10-летнего срока. Начало его течения, если иное не определено договором, определяется датой подписания акта приемки объекта или иного документального оформления приемки-передачи жилья.

Что не покрывает гарантия на новостройку

Гарантия качества покрывает только те дефекты и недостатки, которые возникли по вине застройщика, при условии, что гарантийный срок на новостройку продолжает на момент их выявления действовать.

Согласно п. 7 ст. 7 ФЗ № 214, гарантия застройщика на многоквартирный дом не покрывает неисправностей, возникших по причине:

• нормального износа дома, элементов отделки, систем инженерных коммуникаций, иный конструктивных и прочих элементов новостройки;
• нарушений нормативов и иных обязательных требований эксплуатации объекта;
• некачественного ремонта дома или его частей и элементов, проведенного самими жильцами или управляющей компанией;
• нарушения условий проживания, а также эксплуатации конструктивных частей новостройки;
• не связанной с деятельностью строительной компании, в связи со стихийным бедствием или техногенной катастрофой.

Как заставить застройщика исполнить гарантийные обязательства

В случае выявления дефектов в течение 5-летнего гарантийного срока, согласно п. 6 ст. 7 ФЗ № 214, в первую очередь дольщику рекомендуется направить в строительную компанию письменное требование — претензию — об их устранении в срок.

Если ответа на претензию не последовало либо требования удовлетворяются частично, либо дольщику было отказано, он имеет право направить иск в суд с аналогичным требованием.

Помимо требования по устранению дефекта, если установленный дольщиком разумный срок для устранения указанного дефекта пропущен, гарантия на новостройку по закону дает право требовать взыскания с застройщика неустойки.

Она рассчитывается в размере 1% за каждый просроченный девелоперской компанией день от расходов, которые необходимо понести на ремонт обнаруженного недостатка либо от стоимости объекта долевого строительства, если выявленные дефекты не допускают проживания в квартире — п. 8 ст. 7 ФЗ № 214.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Источник

Гарантийные обязательства застройщика

Краткое содержание:

В связи с поступлением от граждан, не одно десятилетие проработавших в строительном бизнесе, вопросов, связанных со знанием базовых гарантийных обязательств застройщика, пришло, вероятно, время произвести краткий обзор основных обязательств строительный компаний при осуществлении строительства многоквартирного дома.

1. Сроки гарантийных обязательств

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

В соответствии с ч. 5.1. ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

2. Виды гарантийных обязательств

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств: по устранению недостатков капитального характера и, соответственно, по устранению недостатков инженерно-технологического оборудования.

Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

• вентиляционных шахт и оборудования;

• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;

• отопительная общедомовая система;

• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Что касается состояния крыши, здесь продолжительность гарантии больше — 10 лет.

межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания:

• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.

• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.

• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.

• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

Разграничение зон ответственности застройщика и управляющей организации

Строительная компания отвечает за дефекты капитального характера. После сдачи объекта в эксплуатацию полномочия по поддержанию внутреннего состояния объекта переходят к управляющей компанией.

Управляющие организации отвечают за следующие области жизнедеятельности дома:

• Правильное применение объектов общего пользования и имущества, которое относится к общедомовой собственности.

• Уровень износа и снижение эксплуатационных качеств разных внутридомовых систем и оборудования.

• Выполнение рекомендаций по монтажу сантехники и бытового оборудования.

• Сломанные конструкции и технику, которая была принята без претензий (подтверждено актом приема-передачи).

• Предотвращение аварийных ситуаций, связанных с канализацией и системам отопления, водостока и вентиляции.

Как видно, перед управляющей компанией также имеется ряд обязательств. Все, что не входит в этот перечень, относится к зоне ответственности девелопера.

3. Обстоятельства, исключающие ответственность застройщика

В упомянутом федеральном законе четко оговаривается зона ответственности застройщика. Как правило, речь идет о дефектах, имеющих капитальный характер. Если строительная компания отказывается выполнять обязательства, она может, в соответствии с нормами части 7 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, пояснить свои действия одной из следующих причин:

• Естественным износом, а также ухудшением эксплуатационных параметров по причине завершения расчетного периода применения.

• Нарушение правил эксплуатации помещений, которые относятся к категории общего применения, а также неправильное использование имущества.

• Поломка оборудования или конструктивных элементов, которые во время сдачи объекта были приняты без оформления претензии по акту приема-передачи, или повреждены самим пользователем.

• Нарушение правил эксплуатации, монтажа или применения сантехнического оборудования и бытовых устройств.

• Аварийные случаи, которые связаны с отопительной, канализационной, вентиляционной, газовой, водосточной и другими системами, и появились по причине действий жильцов.

Таким образом, не входят в состав гарантийных обязательств застройщика, например: замена битых дверей и стёкол, ремонт системы контроля и управления доступом и видеоустройства, ремонт мест общего пользования, замена утраченных светильников и люстр, поврежденное автотранспортом благоустройство двора, протечка кровли в том случае, если кровля или ее часть относится к квартире и жильцы осуществляли ремонт или переделки; если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления). Есть мнение, что если собственники квартиры проштробили стены или установили окна в пол, то в этом случае гарантия снимается со всего дома, так как была нарушена пароизоляция и виноваты в этом сами жильцы.

4. Досудебное и судебное разбирательство, неустойки

В данном разделе рассмотрим, как участник долевого строительства может восстановить нарушенное застройщиком право.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Часть 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает неустойки в случае неисполнения застройщиком своих обязательств: «За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта)».

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуется сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214-ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона четко сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Однако судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на конкретный случай.

В рамках гарантийных обязательств любые неполадки фиксируются управляющей компанией по факту обращения жильцов или в результате собственного обнаружения. Далее УК составляет официальное письмо застройщику с просьбой прислать комиссию для фиксации факта неполадки. По итогам работы комиссии составляется акт, подтверждающий или опровергающий наличие гарантийного случая. В случае подтверждения застройщик своими силами устраняет неполадку или выбирает подрядчика и оплачивает его услуги. По итогам повторно составляется акт об устранении дефекта.

Под гарантию не попадает ущерб, причинённый общему имуществу в процессе неверной эксплуатации дома, а также повреждения, сделанные самими жильцами. Среди них: ремонт лифтов, замена битых дверей и стёкол, ремонт системы контроля и управления доступом и видеоустройства, ремонт МОП, замены утраченных светильников и люстр, поврежденное автотранспортом благоустройство двора, протечка кровли в том случае, если кровля или ее часть относится к квартире и жильцы осуществляли ремонт или переделки.

Конечно, существует и ряд случаев, когда мы бываем вынуждены отказать в ремонте по гарантии: например если проштробили стены или установили окна в пол. В этом случае гарантия снимается со всего дома, так как была нарушена пароизоляция и виноваты в этом сами жильцы.

Это значит, что на все ее элементы распространяется общая гарантия — до 3-х лет. Правило не работает в том случае, если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления).

Источник