Ремонт отмостки вокруг дома это текущий или капитальный ремонт

Содержание

ВС РФ: ремонт отмостки с устранением просадки и щелей по всему периметру МКД является текущим ремонтом, а не капитальным
Эксперты объяснили, относится ли ремонт отмостки дома к капитальному ремонту
Новости ЖКХ
Новое в блогах
Почему УО должна проводить текущий ремонт разрушенной отмостки дома

ВС РФ: ремонт отмостки с устранением просадки и щелей по всему периметру МКД является текущим ремонтом, а не капитальным

kalinovsky / Depositphotos.com

Довод проверялся в деле об оспаривании предписания ГЖН об устранении следующего нарушения: «по всему периметру многоквартирного дома наблюдается просадка и щели в отмостке» (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 августа 2019 г. № 302-ЭС19-13268).

работы по восстановлению отмостки составляют более 20% общей площади отмостки, следовательно, в силу приложения № 3 и № 8 МДС 13-14.200, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279, такой ремонт может быть только капитальным;
согласно Методическим рекомендациям по формированию состава работ по капитальному ремонту МКД, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформировании ЖКХ», ремонт отмостки относится к ремонту подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД, то есть является капитальным;
согласно техническому заключению по результатам обследования строительных конструкций (отмостки) спорного МКД, что износ отмостки составляет 69%, для обеспечения безопасной эксплуатации жилого дома в целом необходимо провести капитальный ремонт устройство отмостки по всему периметру жилого дома;
имеется вступившее в силу «оправдательное» постановление мирового суда по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП, в котором мировой суд пришел к выводу, что ремонт отмостки – это капремонт.

согласно п. 2.6.2 Правил эксплуатации жилфонда № 170, при подготовке жилфонда к эксплуатации в зимний период надлежит в том числе привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;
согласно п. 4.1.1 Правил № 170 УК должна обеспечить, в том числе, исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий; устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; предотвращение сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов;
согласно п. 4.1.7 Правил № 170, просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках и тротуарах, необходимо заделывать материалами, аналогичными покрытию: битумом, асфальтом, мастикой или мятой глиной с предварительной расчисткой поврежденных мест и подсыпкой песком;
согласно п. 4.8.10 Правил № 170 входные крыльца должны отвечать, в том числе следующему требованию: не допускается попадание воды в подвал или техподполье из-за неисправности отмостки или водоотводящих устройств под крыльцами;
согласно п. 4.10.2 Правил № 170 к мероприятиям по техобслуживанию и ремонту строительных конструкций также относится защита конструкций от увлажнения и контроль герметизации межпанельных стыков в полносборных зданиях, а согласно п. 4.10.2.1 Правил № 170, УК в процессе эксплуатации жилых домов должны содержать в исправном состоянии отмостку и водоотводящие устройства;
кроме того, приложением № 4 к Правилам № 170 утверждён рекомендуемый Перечень работ по содержанию жилых домов, пунктом 6 раздела «Б» которого к работам, выполняемым при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период, относится ремонт просевших отмосток;
следовательно – исходя из совокупного анализа приведенных норм Правил № 170, – работы по содержанию и ремонту отмосток, своевременному устранению трещин и просадок в них в целях надлежащей технической эксплуатации МКД относятся к текущему ремонту;
при этом, оспариваемым предписанием на заявителя возложена лишь обязанность устранить просадку и щели в отмостке, а не произвести восстановление отмостки свыше 20% общей площади или осуществить ее капитальный ремонт;
наконец, даже такие недостатки в общедомовом имуществе МКД, которые требует проведения капитального ремонта, не освобождают УК от необходимости совершения каких-либо действий, направленных на приведение МКД в соответствие с требованиями надлежащего технического состояния. В том числе, УК вправе согласовать на ОСС в МКД вопрос о проведении капремонта, а также УК может проводить работы, направленные на недопущение ухудшения состояния дома.

ВС РФ отказался пересматривать дело.

Полностью аналогичное дело – Определение ВС РФ от 27 августа 2019 г. № 307-ЭС19-14880. В нем суды сослались также на приложение № 7 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и техобслуживания зданий (вместе с ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы), утв. приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312): оно относит замену отдельных участков отмосток по периметру зданий к перечню основных работ по текущему ремонту зданий.

Источник

Эксперты объяснили, относится ли ремонт отмостки дома к капитальному ремонту

Обычный ремонт отмостки вокруг дома вызвал спор между управляющей компанией из Красноярска и региональной жилищной инспекцией. Жители пожаловались в жилищную инспекцию на содержание дома, которым управляло ПАО «Красноярскэнергосбыт». Орган жилищного надзора в ходе проверки подтвердил наличие нарушений и поручил компании устранить просадки и щели в отмостке по всему периметру дома.

В суде компания пыталась доказать, что предписание невозможно исполнить, потому что ремонт отмостки по всему периметру дома является капитальным, не входит в содержание жилья и не относится к текущему ремонту:

– работы по восстановлению отмостки составляют более 20 процентов её общей площади, поэтому этот ремонт может быть только капитальным;

– согласно Методическим рекомендациям по формированию работ по капремонту за счет средств, предусмотренных Федеральным законом «О фонде содействия реформированию ЖКХ» ремонт отмостки относится к ремонту подвалов, относящихся к общедомовому имуществу, то есть является капитальным;

– компания принесла в суд техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций (отмостки) дома, в котором было указано, что ее износ составляет 69 процентов, для обеспечения безопасной эксплуатации дома в целом необходимо провести капитальный ремонт – устройство отмостки по всему периметру многоквартирного дома;

Арбитражный суд Красноярского края не согласился с доводами компании, признав ремонт отмостки текущим, который управляющая организация должна выполнять в силу обязанностей, возложенных на неё договором управления.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа поддержал своих коллег. Так как новых доводов для кассационной жалобы общество не придумало, то и суд продублировал выводы нижестоящих инстанций.

В определении Верховного Суда РФ от 21 августа 2019 г. N 302-ЭС19-13268 управляющей компании отказали в передачи кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения.

Верховный Суд РФ отметил, что суды верно применили нормы, вменив устранение дефектов отмостки в обязанности управляющей компании в рамках проведения текущего ремонта. Устранение выявленных нарушений является составной частью содержания общего имущества и направлено на поддержание технического состояния дома в соответствии с обязательными требованиями действующего законодательства. Соблюдение указанных лицензионных требований является обязанностью управляющей компании при осуществлении фактической деятельности по управлению многоквартирного дома.

Источник

Новости ЖКХ

работы по восстановлению отмостки составляют более 20% общей площади отмостки, следовательно, в силу приложения № 3 и № 8 МДС 13-14.200, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279, такой ремонт может быть только капитальным;
согласно Методическим рекомендациям по формированию состава работ по капитальному ремонту МКД, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформировании ЖКХ», ремонт отмостки относится к ремонту подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД, то есть является капитальным;
согласно техническому заключению по результатам обследования строительных конструкций (отмостки) спорного МКД, что износ отмостки составляет 69%, для обеспечения безопасной эксплуатации жилого дома в целом необходимо провести капитальный ремонт устройство отмостки по всему периметру жилого дома;
имеется вступившее в силу «оправдательное» постановление мирового суда по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП, в котором мировой суд пришел к выводу, что ремонт отмостки – это капремонт.

согласно п. 2.6.2 Правил эксплуатации жилфонда № 170, при подготовке жилфонда к эксплуатации в зимний период надлежит в том числе привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;
согласно п. 4.1.1 Правил № 170 УК должна обеспечить, в том числе, исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий; устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; предотвращение сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов;
согласно п. 4.1.7 Правил № 170, просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках и тротуарах, необходимо заделывать материалами, аналогичными покрытию: битумом, асфальтом, мастикой или мятой глиной с предварительной расчисткой поврежденных мест и подсыпкой песком;
согласно п. 4.8.10 Правил № 170 входные крыльца должны отвечать, в том числе следующему требованию: не допускается попадание воды в подвал или техподполье из-за неисправности отмостки или водоотводящих устройств под крыльцами;
согласно п. 4.10.2 Правил № 170 к мероприятиям по техобслуживанию и ремонту строительных конструкций также относится защита конструкций от увлажнения и контроль герметизации межпанельных стыков в полносборных зданиях, а согласно п. 4.10.2.1 Правил № 170, УК в процессе эксплуатации жилых домов должны содержать в исправном состоянии отмостку и водоотводящие устройства;
кроме того, приложением № 4 к Правилам № 170 утверждён рекомендуемый Перечень работ по содержанию жилых домов, пунктом 6 раздела «Б» которого к работам, выполняемым при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период, относится ремонт просевших отмосток;
следовательно – исходя из совокупного анализа приведенных норм Правил № 170, – работы по содержанию и ремонту отмосток, своевременному устранению трещин и просадок в них в целях надлежащей технической эксплуатации МКД относятся к текущему ремонту;
при этом, оспариваемым предписанием на заявителя возложена лишь обязанность устранить просадку и щели в отмостке, а не произвести восстановление отмостки свыше 20% общей площади или осуществить ее капитальный ремонт;
наконец, даже такие недостатки в общедомовом имуществе МКД, которые требует проведения капитального ремонта, не освобождают УК от необходимости совершения каких-либо действий, направленных на приведение МКД в соответствие с требованиями надлежащего технического состояния. В том числе, УК вправе согласовать на ОСС в МКД вопрос о проведении капремонта, а также УК может проводить работы, направленные на недопущение ухудшения состояния дома.

ВС РФ отказался пересматривать дело.

Источник

Новое в блогах

Почему УО должна проводить текущий ремонт разрушенной отмостки дома

Вопрос, какие работы по ремонту общего имущества дома относятся к текущим, а какие к капитальным, постоянно возникает в спорах УО и органов ГЖН. Читайте о судебном деле, в котором ВС РФ объяснил, что ремонт отмостки дома выполняется за счёт ежемесячной платы за содержание жилого помещения.

Разрушенная отмостка становится причиной жалоб собственников в орган ГЖН

В орган Госжилнадзора Красноярского края обратился житель одного из многоквартирных домов г. Канска. Он пожаловался на бездействие управляющей организации, которая не ремонтирует отмостку дома. Надзорное ведомство провело внеплановую проверку деятельности управляющей домом организации и выдало ей предписание об устранении нарушений п. п. 4.1.6, 4.1.7 Правил № 170, пп. «а» п. 3 ПП РФ № 1110. Проверка показала, что по всему периметру дома в отмостке действительно есть просадка и образовались щели. Управляющая организация посчитала, что предписание незаконно возлагает на неё обязанности по ремонту отмостки, ведь выявленные недостатки устраняются в ходе капитального ремонта. Поскольку собственники формируют фонд капремонта на счёте регоператора, то именно он должен исполнить предписание. УО подала иск в суд, чтобы предписание органа ГЖН было признано недействительным, и обязанности по ремонту отмостки возложили на регоператора по капитальному ремонту. Дело дошло до ВС РФ. Рассмотрим подробно аргументы судов.

Отмостка относится к общему имуществу многоквартирного дома

Суд первой инстанции, рассмотрев доводы сторон, указал на то, что, согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управляющая домом организация должна обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан в МКД и надлежащее содержание общего имущества собственников. В ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ указано, что при управлении многоквартирным домом УО несёт ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества. Отмостка МКД относится к общему имуществу, – это ни одна из сторон в суде не оспаривала. Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями. Техническое обслуживание и текущий ремонт дома включают в себя мероприятия по его подготовке к сезонной эксплуатации (п. 2.6 Правил № 170): устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами); привести в технически исправное состояние территорию домовладений, обеспечить беспрепятственный отвод атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков. Согласно п. 4.1.1 Правил № 170, УО должна обеспечить исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий, устранять их повреждения по мере выявления. Просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках, необходимо заделывать (п. 4.1.7 правил № 170). Также требование к УО содержать в исправном состоянии отмостку многоквартирного дома прописано в п.п. 4.10.2, 4.10.2.1 Правил № 170.

Работы по восстановлению отмостки относятся к текущему ремонту

Установив, что отмостка относится к общему имуществу многоквартирного дома, и Правила № 170 требуют от управляющей организации содержать её в исправном состоянии, суд первой инстанции перешёл к рассмотрению вопроса, является ли ремонт этого элемента МКД текущим. Текущий ремонт здания, как указал судья, включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей элементов, оборудования и инженерных систем МКД. В приложении № 4 к Правилам № 170 приведён рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов. В п. 6 разд. «Б» приложения № 4 к Правилам № 170 указано, что к работам, выполняемым при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период, относится ремонт просевших отмосток. В приложении № 7 к Правилам № 170 приведён перечень работ по текущему ремонту общего имущества МКД, куда включены устранение деформаций, восстановление повреждённых участков фундаментов и отмостки. Следовательно, ремонтные работы, которые орган Госжилнадзора потребовал выполнить управляющей организации, относятся именно к текущим и должны быть выполнены за счёт платы, которую УО ежемесячно собирает с собственников за содержание жилого помещения. Потребность дома в капремонте не освобождает УО от обязанности проводить текущий ремонт отмостки Управляющая организация представила в суд экспертное заключение о том, что общее имущество многоквартирного дома, в том числе отмостка, требуют именно капитального ремонта. Однако суд отметил, что орган ГЖН в оспариваемом предписании не требует от УО привести в порядок весь дом, только отмостку. И эти работы относятся именно к текущему ремонту. Выявление недостатков в общедомовом имуществе многоквартирного дома, для устранения которых требуется капремонт, не освобождает УО от текущего ремонта. При этом организация не лишена возможности вынести на ОСС вопрос о проведении капремонта или предпринять действия, направленные на недопущение ухудшения состояния дома. Эти текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления и должны осуществляться УО независимо от того, упоминаются ли они в таком договоре и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения решение ОСС (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10). Поскольку отмостка дома является частью общего имущества дома и работы по её восстановлению относятся к текущему ремонту, суд первой инстанции признал предписание органа ГЖН соответствующим закону.

Управляющая организация прошла апелляционную и кассационную инстанции, пытаясь доказать, что восстановление отмостки спорного многоквартирного дома – это капитальный ремонт, поскольку требуется восстановление более 20% от её общей площади. Но суды повторили позицию первой инстанции, оставив решение в силе. УО подала жалобу в Верховный суд РФ, но он отказался рассматривать дело, посчитав, что коллеги уже полностью и всесторонне разобрали дело и приняли верное решение. Дело № А33-28265/2018 ещё раз подтвердило сложившуюся позицию судов: Восстановление отмостки многоквартирного дома относится к текущему ремонту и выполняется за счёт средств, ежемесячно собираемых УО с собственников за содержание жилого помещения (дела № А26-11435/2015, № А56-43979/2017, № А76-3931/2012, № А43-8709/2011). Необходимость в проведении капремонта МКД не отменяет обязанность управляющей организации проводить текущие работы для надлежащего содержания общего имущества собственников. Например, такая позиция суда содержится в деле № А17-6634/2017. УО обязана проводить текущий ремонт даже в отсутствие отдельного решения ОСС по этому вопросу (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Подобные выводы также отражены в деле № А56-124564/2018, где ВС РФ также согласился с требованием органа Госжилнадзора к управляющей организации провести текущий ремонт отмостки многоквартирного дома. Управляющим организациям следует иметь в виду эту позицию суда, проводя осмотры общего имущества многоквартирных домов и составляя перечень работ и услуг по договору управления. Если в результате осмотра УО зафиксирует повреждения отмостки дома, то ей следует либо в кратчайшие сроки утвердить на ОСС смету на её капитальный ремонт, либо учесть расходы на текущий ремонт отмостки в размере платы за жилое помещение.

Источник