Ремонт перепланировка или дизайн проект

Проект перепланировки квартиры: где можно заказать и во сколько это обойдется

Перепланировка квартиры — серьезное мероприятие, требующее времени, денег и усилий, но главное — соблюдения всех действующих законодательных норм. Чтобы оградить себя от проблем, которыми чревата незаконная перепланировка, нужно знать, что именно, как и в какие сроки можно изменять в квартире. Разработка проекта перепланировки квартиры — задача, которую зачастую невозможно решить без участия специалистов. О том, где и как заказать проект и для чего он нужен, расскажем в нашей статье.

Когда и для чего нужен проект перепланировки помещения

Перепланировка подразумевает внесение изменений в конфигурацию помещений в квартире, и это мероприятие, произведенное без консультации и одобрения специалистов, может нанести существенный вред жилищным условиям соседей или зданию в целом, поскольку собственник чаще всего не знаком со всеми нюансами конструкции дома.

Для того, чтобы избежать возможных повреждений, и нужен проект перепланировки — документ, в котором подробно описано, что именно подвергнется изменению в квартире с технической точки зрения. В пункте 2 статьи 26 ЖК РФ недвусмысленно говорится о том, что для согласования проекта перепланировки квартиры собственник, наряду с другими документами, обязан предоставить подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки или переустройства квартиры [1] . В ходе разработки такого проекта должны быть учтены все особенности помещения и здания и сделаны выводы о возможности внесения желаемых изменений именно с точки зрения их безопасности и целесообразности.

В «простых» случаях, приведенных ниже, проект перепланировки не понадобится, работы можно согласовать в облегченном порядке:

• перепланировка по типовому проекту. В такой ситуации предполагается, что перепланировка уже одобрена заранее, но на практике не будет лишним обратиться к специалистам и уточнить, соответствуют ли друг другу запланированный ремонт и типовой проект перепланировки квартиры;
• перепланировка по эскизу. Предусматривается, что работы связаны только с переносом перегородок и сантехники, но несущие стены остаются нетронутыми, как и границы кухни и санузла, газовая плита также остается на своем месте.

Во всех остальных случаях проект перепланировки необходим. Потребуется согласовать следующие работы:

• увеличение площади или перенос санузла;
• перенос кухни или оборудования кухни-ниши;
• организация проемов в стенах между квартирами с целью увеличения общей площади жилья;
• любые работы с несущими стенами — например, организация или удаление проемов;
• монтаж антресоли площадью до 40% от общей площади помещения;
• обустройство лестниц с оборудованием новых проемов в перекрытиях;
• изменение конструкции полов в домах с деревянными межэтажными перекрытиями;
• обустройство новых оконных проемов или изменение их формы;
• создание навесов или нового помещения на кровле дома;
• обустройство на первом этаже балкона или лоджии;
• строительство камина с дымоходом.

Какие-то из этих работ согласовать относительно просто, какие-то — затруднительно, но существует целый список работ, угрожающих пожарной безопасности и устойчивости здания, которые вообще запрещено выполнять, а следовательно, и согласовать проект перепланировки квартиры в этом случае не получится. К ним относятся:

• снос несущих конструкций (возможен лишь частичный демонтаж после консультации со специалистом);
• демонтаж переливного порога санузла — это нарушит защиту остальных помещений от возможного затопления;
• объединение жилой комнаты и газифицированной кухни;
• расширение «мокрых зон» за счет жилых комнат (исключением могут быть только квартиры на первом этаже);
• вынос батареи отопления на балкон или лоджию;
• объединение отапливаемого и неотапливаемого помещения;
• демонтаж общедомовой вентиляции;
• объединение чердака и жилого помещения.

Как мы уже говорили, при отсутствии соответствующего образования и опыта самостоятельно подготовить проект, который был бы принят к согласованию, весьма затруднительно — придется обращаться к специалистам. Желательно еще до разработки проекта составить эскиз, в котором будут содержаться все интересующие собственника изменения. Эскиз можно нарисовать самостоятельно или заказать у профессиональных дизайнеров, но в любом случае потребуется консультация проектировщиков, поскольку только они могут определить, возможно ли будет узаконить дизайнерское решение.

Кроме того, для составления проекта потребуется технический паспорт, за которым нужно обратиться в БТИ. Если он уже был составлен и хранится в МосгорБТИ, то получать документ не нужно: жилищная инспекция сама запросит его после того, как получит заявление на согласование перепланировки.

Готовый проект перепланировки состоит из трех частей: текстовой, графической и приложений.

• В текстовой части содержится договор на осуществление авторского надзора со стороны проектной организации над последующими работами по перепланировке, а также пояснительная записка, в которой изложены все данные о квартире и выводы специалистов.
• Графическая часть — это план помещений до перепланировки, план конструкций, которые предполагается демонтировать или возвести, и план квартиры после перепланировки.
• В приложениях содержатся указания о проведении общестроительных работ, информационная справка, нормативная база, сведения о проектной организации, в частности о ее членстве в СРО. К проекту также прилагается техническое заключение о возможности проведения перепланировки.

Для согласования, кроме проекта, потребуются и другие документы [4] :

• заявление о перепланировке — его подписывают все собственники помещения или все члены семьи нанимателя;
• правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет производиться перепланировка (их подлинники или засвидетельствованные нотариусом копии);
• доверенности от лица всех собственников помещения или членов семьи нанимателя, также заверенные нотариусом, если они не могут прийти и подписать заявление лично;
• паспорта всех собственников.

После сбора всего пакета документов для согласования проекта нужно обратиться в жилищную инспекцию, что можно сделать через МФЦ. Заявление будет рассмотрено в срок до 45 дней [5] , как того требует закон, затем жилинспекция примет решение о выдаче разрешения или об отказе.

В некоторых случаях схема получения разрешения на проект выглядит немного иначе: требуется согласовать перепланировку с автором проекта дома. Это необходимо, если затрагиваются несущие стены и перегородки, либо если часть перекрытий или все они выполнены из дерева. Автор проекта должен выдать техническое заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности проведения перепланировки. Узнать, кто именно является автором проекта дома, можно из техпаспорта квартиры, но в некоторых случаях это представляет сложность — например, автор проекта неизвестен или перестал существовать как юридическое лицо и не может выдать заключение. В этом случае в Москве его функции выполняет специальное учреждение — ГБУ «Экспертный центр». Из-за таких трудностей чаще всего согласованием документов с автором проекта занимаются проектные бюро, которые готовят проект перепланировки.

Кто оказывает услуги проектирования и сколько они стоят

Как уже стало понятно, обойтись без профессиональной помощи и сделать все грамотно и по закону, скорее всего, не получится. Заказать проект перепланировки квартиры можно в проектном бюро или у частного специалиста — выбор остается за клиентом. Но нужно помнить, что проектная организация, которой заказчик собирается доверить разработку проекта, обязательно должна состоять в СРО — это является косвенной гарантией качества работы и законности сделки. Что касается частных лиц, они могут быть членами СРО, только если зарегистрируются в качестве ИП и заплатят существенные взносы, иначе работу с ними придется вести на свой страх и риск. Несмотря на то что их услуги зачастую дешевле, чем у профессиональных организаций, — понадобится буквально 5000 рублей за готовый проект, — компетенцию частника чаще всего невозможно проверить, как и привлечь к ответственности. К тому же такие проектировщики обычно не оказывают услугу под ключ, а значит, заниматься сбором пакета документов и подавать его в жилинспекцию придется владельцу квартиры. Не смогут помочь частники и в том случае, если потребуется согласовать проект с автором проекта дома. Поэтому стоит несколько раз подумать, прежде чем принимать решение, — стремление сэкономить может обернуться необходимостью платить в разы больше.

В проектных бюро стоимость проекта перепланировки квартиры, самого простого, без затрагивания несущих конструкций, составляет около 15 000 рублей (выполнение — до трех рабочих дней), техническое заключение о возможности перепланировки обойдется дополнительно в 10 000 рублей (выполнение — до двух рабочих дней) [6] . К этой сумме добавляются расходы на согласование — в зависимости от объема услуг придется заплатить от 10 000 до 50 000 рублей. При демонтаже несущих стен стоимость согласования выше из-за необходимости обращаться к авторам проекта дома, это стоит от 60 000 до 120 000 рублей. Разделение или объединение квартир без затрагивания несущих конструкций обойдется минимум в 45 000 рублей [7] .

Несмотря на то что создание проекта перепланировки и его согласование с участием специализированных проектных организаций может показаться дорогим удовольствием, нельзя забывать, что только профессионалы способны учесть и все особенности квартиры, и все нюансы быстро меняющегося жилищного законодательства, сделать работу качественно и в короткие сроки, избавив владельца от необходимости исправлять ошибки некомпетентных проектировщиков и тратить дополнительные средства.

Где можно заказать проект перепланировки

О том, где именно можно сделать заказ проекта перепланировки квартиры, мы расспросили Дмитрия Алексеевича Замятина — руководителя отдела проектирования компании «Архитектурно-проектная мастерская №1» («АПМ-1»):

«Как профессионал я настоятельно рекомендую обращаться только в проектные организации с членством в СРО. Во-первых, большинство из них смогут не только разработать грамотный проект перепланировки, но и помогут клиенту с его согласованием. Во-вторых, в проектных бюро обычно работают квалифицированные специалисты, имеющие большой опыт в решении самых разнообразных задач проектирования.

Расскажу коротко о нашей компании. Мы уже много лет специализируемся именно на разработке проектов и согласовании перепланировок жилых и нежилых помещений буквально любого уровня сложности. Мы имеем четкое представление о том, что и как нужно делать, в отличие от фрилансеров или непрофильных компаний.

У нас имеется собственный отдел проектирования, а в портфолио «АПМ-1» более 3000 подготовленных и 1000 успешно согласованных проектов.

На сегодня мы предлагаем клиентам три пакета услуг [8] .

• Первый пакет — для тех, кто хочет заниматься согласованием самостоятельно, чтобы немного сэкономить. В него входит только разработка проекта и сбор нужных документов. Цена такого пакета — 25 000 рублей, срок выполнения работы — пять дней.
• Второй пакет — подготовка проекта перепланировки квартиры и профессиональное консультирование от специалистов нашей компании, в которое включено создание «карты действий», проверка квартиры после ремонта и сопровождение процесса приемки. Цена пакета — 30 000 рублей, срок выполнения — семь дней.
• И третий пакет — согласование под ключ. Клиенту потребуется только выдать нам доверенность — личное участие не понадобится. Обо всех этапах разработки проекта и его согласования мы будем уведомлять клиента через СМС-сообщения. Он получит результат, не потратив на его достижение ни времени, ни сил. Цена — от 70 000 рублей, срок выполнения — три–четыре месяца.

Мы работаем честно и прозрачно, обязательно заключаем с клиентом официальный договор и гарантируем положительный результат согласования».

P. S. Компания ООО «АПМ-1» является членом СРО проектировщиков «МежРегионПроект» (допуск № 1891, Регистрационный номер Ассоциации СРО «МРП» в государственном реестре саморегулируемых организаций — СРО-П-161-09092010).

* Материал не является публичной офертой. Информация о ценах приведена для ознакомления и актуальна на август 2020 года.

• 1,4,5 https://clck.ru/FMenE
• 2 https://clck.ru/NYLcH
• 3 https://clck.ru/NbJxc
• 6 https://clck.ru/FPhXK
• 7 https://clck.ru/P53n2
• 8 https://clck.ru/NYLco

Ди­зайн-про­ект ин­терь­е­ра с пе­ре­пла­ни­ров­кой по­ме­ще­ния в про­ект­ных бю­ро Моск­вы, в за­ви­си­мос­ти от объ­ема ока­зы­ва­е­мых услуг, ори­ен­ти­ро­воч­но сто­ит от 400 до 2000 руб­лей за квад­рат­ный метр. Важ­но, что та­кой про­ект бу­дет пол­ностью со­от­вет­ст­во­вать всем дейст­ву­ю­щим стро­и­тель­ным и са­ни­тар­но-эпи­де­мио­ло­ги­чес­ким нор­мам и пра­ви­лам, го­су­дар­ст­вен­ным стан­дар­там про­ек­ти­ро­ва­ния и в даль­ней­шем мо­жет быть ис­поль­зо­ван для успеш­но­го и бес­пре­пят­ст­вен­но­го со­гла­со­ва­ния пе­ре­пла­ни­ров­ки в над­зор­ных ор­га­нах.

Источник

Дизайн-проект и ремонт квартиры с перепланировкой.

Рано или поздно все собственники сталкиваются с необходимостью проведения ремонта в квартире. При этом все чаще предпочтение отдается не обычному ремонту, а дизайнерскому.

Для проведения дизайнерского ремонта, как правило, привлекают квалифицированного дизайнера и разрабатывают дизайн-проект будущего интерьера квартиры.

Дизайн-проект квартиры. Что это такое?

Дизайн-проект — это комплект рабочей документации, на основании которой в квартире выполняются ремонтно-отделочные работы, проводится декорирование интерьера и осуществляется расстановка мебели.

Зачем нужен дизайн-проект.

Дизайн-проект интерьера квартиры дает возможность заказчику еще до начала работ получить представление о том, как будет выглядеть переустраиваемое помещение в будущем.

Кроме того, данный документ позволяет обеспечить слаженную работу строительной бригады, которая, имея на руках чертежи дизайн-проекта, будет понимать, что от нее требуется и как все должно выглядеть в итоге.

Что входит в дизайн-проект квартиры.

Дизайнерские проекты ремонта квартир включают в себя чертежи, коллажи, эскизы, 3D-визуализацию, смету ремонтных работ. Единого стандарта разработки дизайн-проекта интерьера не существует. Тем не менее мы перечислим основные разделы документа, которые обычно включают в состав дизайн-проекта квартиры.

Состав дизайн-проекта интерьера.

Итак, вот что включает в себя дизайн-проект:

• Чертеж квартиры с размерами.
• План жилого помещения с расстановкой мебели, сантехнического и кухонного оборудования.
• План напольных и потолочных покрытий.
• Порядок расположения розеток, выключателей и осветительных приборов в помещениях.
• Схема отделки помещений.
• Чертеж с расположением систем отопления, вентиляции, кондиционирования и другого оборудования.

Разработка дизайн-проекта интерьера квартиры и его согласование.

Практически любой дизайнерский ремонт подразумевает значительные изменения в текущем интерьере квартиры и редко когда обходится без полной или частичной перепланировки помещений. В этом случае мы говорим уже не о простом ремонте, а о ремонте с перепланировкой.

Чтобы было понятно, какие работы относятся к перепланировке или переустройству, а какие к обычному косметическому ремонту, мы подготовили статью “Что считается перепланировкой”. Рекомендуем вам ее прочитать.

По действующему жилищному законодательству, перепланировку квартиры нужно предварительно согласовать, то есть получить разрешение на проведение ремонтных работ. Перейдя по ссылке, вы сможете узнать о порядке согласования перепланировки квартиры в Москве.

Здесь же мы отметим, что перепланировка квартиры должна проводиться с соблюдением санитарных правил, строительных норм и жилищного законодательства. При этом нужно строго придерживаться не только порядка согласования перепланировки, но и для получения разрешения на ремонт подавать в согласующий перепланировку надзорный орган предусмотренную законом проектную документацию.

Одним из основных документов при согласовании перепланировки является проект перепланировки. Проект перепланировки отображает те изменения помещения, которые будут проведены в ходе ремонтно-строительных работ.

Проект перепланировки разрабатывается в специализированных организациях, занимающихся проектированием. У подобных проектных бюро обязательно должен быть допуск СРО.

Для разработки проектов используются технические планы помещений из БТИ. Проект обязательно должен быть дополнен техническим заключением о состоянии конструкций и возможности проведения перепланировки. При сложных работах с затрагиванием несущих стен (перекрытий) требуется техническое заключение, подготовленное автором проекта дома.

На фото образец отказа в согласовании перепланировки по причине подачи дизайн-проекта вместо проекта перепланировки с техническим заключением.

Можно ли дизайнерский проект квартиры использовать для согласования перепланировки.

Многие собственники, у которых уже есть готовый дизайн-проект помещения, сделанный дизайнером интерьеров, убеждены, что этого документа будет вполне достаточно для того, чтобы согласовать ремонт с перепланировкой.

На самом деле, по закону перепланировка согласуется только по правильно разработанной проектной документации. Дизайн-проект можно заказать у дизайнера или в какой-нибудь специализированной компании, но только перепланировку по нему согласовать не получится.

Пример отказа в перепланировке по дизайн-проекту от жилищной инспекции.

Когда собственники все-таки для согласования перепланировки вместо проектной документации подают дизайн-проект, то они получают от жилищной инспекции мотивированный отказ, который предоставляется в письменном виде и звучит следующим образом: «Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме… Отсутствует проект перепланировки и переустройства…, выполненный в соответствии с Приложением 3 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП (предоставлен дизайн-проект)».

Данный отказ требует устранить указанные замечания и подать документы на рассмотрение с разработанной проектной документацией по перепланировке.

В нашу организацию регулярно обращаются собственники, попытавшиеся согласовать дизайн-проекты в жилищной инспекции для получения разрешения на перепланировку. Получив отказ, а то и несколько подряд, они приносят документы, которые сдавались для согласования. Изучая их, становится очевидно, что дизайнеры не имеют практики разработки проектной документации, соответствующей требованиям жилищной инспекции.

Нет сомнений в профессионализме дизайнеров, но перед ними и проектировщиками, изготавливающими проекты для согласования перепланировок, стоят разные задачи. Мы давно и плодотворно сотрудничаем со многими дизайнерскими студиями и частными дизайнерами. И залогом успеха нашей совместной работы является то, что каждый решает задачи по своему направлению.

При попытке «усидеть на двух стульях» дизайнеры сталкиваются со специфическими требованиями жилищной инспекции и проблемами, которые порой весьма непросто преодолеть.

Технический дизайн-проект и проект перепланировки: сравнительный анализ.

Распространено мнение, что проект дизайна квартиры и проект перепланировки – это практически одно и то же, хотя это документы, которые разрабатываются для принципиально разных целей.

Дизайн-проект как некий рабочий документ содержит гораздо больше практической информации, чем проект перепланировки. Это и расположение розеток, количество и тип светильников, цвет напольного покрытия и межкомнатных дверей. То, что важно и для собственника квартиры, и для дизайнера.

Несмотря на то, что дизайн-проект и проект перепланировки описывают одну и ту же квартиру, каждый из них решает свои специфические задачи:

• Задача дизайн-проекта состоит в визуализации итогов ремонтных работ на основе пожеланий заказчика и творческого подхода дизайнера.
• Задачей проекта перепланировки является отражение запланированных при ремонте изменений первоначального планировочного решения, имеющегося в учетно-технической документации БТИ.

На практике это означает, что дизайн-проекты не обязательно должны учитывать требования регламентов и нормативов, действующих в сфере перепланировки. Иначе говоря, содержимое дизайн-проекта, в отличие от проекта перепланировки и технического заключения, ничем не нормируется и может включать любые сведения по усмотрению проектировщика.

Проектная документация для согласования перепланировки, разработанная организацией с допуском СРО, обязана учитывать действующие требования, как в части запланированных мероприятий, так и в части оформления проекта.

В проекте перепланировки многое, имеющее значение для дизайнера интерьеров, не нужно. Содержание проекта перепланировки должно отвечать государственным стандартам и критериям необходимой информативности для сотрудников жилищной инспекции, которые принимают решение о согласовании ремонта, и включать не только графические, но и расчетные материалы.

Особенности проектирования перепланировки.

Как уже ранее отмечалось, проект предстоящей перепланировки помещения в многоквартирном доме разрабатывается организацией, имеющей членство в саморегулируемой организации. Проще говоря – допуск СРО.

Преодолевая эту проблему, дизайн-студии зачастую используют чужую лицензию, чтобы подготовленный ими проект выглядел, как соответствующий регламенту.

Однако проектная документация по перепланировке должна соответствовать значительному числу стандартов и содержать необходимые разделы.

А, не имея опыта создания проектов перепланировки, дизайнеры часто используют примеры с нашего сайта в качестве базы для своей работы. Попросту говоря, копируют примеры проектов, подгоняя их графически для конкретной квартиры. Скопировать и применить по назначению удается далеко не все, так как проект перепланировки квартиры содержит около 50 листов.

Регулярно в проектах, получивших отказы, мы узнаем наши работы, ранее размещенные на сайте в качестве примеров. Проблема заключается в том, что требования надзорных органов постоянно меняются. И что можно было согласовать вчера, сегодня согласовать уже не получится. И даже небольших несоответствий между действующими нормами законодательства и предложенными проектными решениями будет достаточно для отказа в согласовании перепланировки.

Еще одним весьма серьезным камнем преткновения для переделки дизайн-проекта в документацию для согласования перепланировки являются расчеты.

К примеру, при демонтаже подоконного блока должен быть выполнен теплотехнический расчет, подтверждающий сохранение теплового контура здания. При разработке технического заключения (примерно на 30 листах) также приходится считать нагрузки и учитывать характеристики материалов. Не обладая специфическими инженерными знаниями, далекими от задач дизайна, выполнить необходимые расчеты и поместить их в проектную документацию не удается.

Переделывая дизайн-проект для подачи в надзорный орган, во многих случаях расчетную часть проекта, а то и полностью техническое заключение, попросту не включают в документацию. Следовательно, согласовать перепланировку не получается.

В итоге, потратив время на попытки согласования перепланировки по дизайн-проекту, собственники в конце концов приходят к необходимости разработки нормальной проектной документации в организации с допуском СРО, чтобы избежать нового отказа.

Примеры дизайн-проектов квартиры.

Конечно, большинство дизайнерских коллективов стараются учесть действующие нормы и регламенты, хотя зачастую они далеки от понимания всех нюансов, касающихся согласования ремонтных работ.

На фото примеры дизайн-проектов с перепланировкой квартиры.

В первом дизайн-проекте (на Хорошевском шоссе) проем между комнатой и кухней запланировали слишком широким для этажа, на котором расположена квартира. Во втором случае дизайнер замуровал в короба стояки отопления, чего делать нельзя. Третья перепланировка спланирована без учета того, что в кухне газовая плита, и объединять кухню с комнатой в этом случае нельзя.

Имея на руках дизайнерское решение, важно перед началом ремонтных работ обратиться в организацию с допуском СРО (например, в нашу) для разработки проектной документации и получить разрешение на реализацию запланированных мероприятий в органе, осуществляющем контрольно-надзорные функции в сфере перепланировки (в Москве им является Мосжилинспекция).

Как показывает практика, подавляющее большинство перепланировок, выполненных без предварительного согласования, содержат мероприятия, которые впоследствии невозможно узаконить.

Обо всех нюансах узаконивания перепланировки квартиры, выполненной без разрешения, мы рассказали на этой странице.

Настоятельно рекомендуем всем собственникам, кто планирует провести перепланировку своей квартиры, критически реагировать на предложения дизайнерских агентств о разработке дизайн-проектов с целью согласования перепланировки. Помните, с помощью дизайн-проекта можно выполнить ремонт квартиры, но согласовать перепланировку невозможно. Также советуем обращаться за консультацией по перепланировке в специализированные проектные организации и бюро по согласованию, так как только компетентные специалисты смогут вас проинформировать о возможности реализации ремонтно-строительных работ.

Наиболее продуктивен путь заказа проектной документации в организациях, которые, помимо подготовки самих документов, осуществляют непосредственно согласование перепланировки.

Даже если не заказывать согласование проекта «под ключ», принцип постоянного взаимодействия таких организаций с надзорными органами позволяет оперативно учитывать при изготовлении проектных документов все изменения требований и норм законодательства.

Бесплатную консультацию по всем вопросам, касающимся сферы перепланировки, возможно получить в нашей организации.

Для этого направьте в письме электронной почты план БТИ с состоянием помещения «до перепланировки», а также дизайн-проект или эскиз с планируемыми или осуществленными мероприятиями.

Кроме этого, потребуется указать адрес объекта, оставить контактный номер телефона для связи и сообщить, какие действия потребуются от наших специалистов – только консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки «под ключ».

Обращайтесь, наша компания всегда готова вам помочь.

Источник