Ремонт по договору дду

Застройщик на сайте обещает качественный ремонт в квартире, а в ДДУ это не прописано

Я собираюсь купить квартиру в новостройке с готовой отделкой. На сайте застройщика отделка описана очень подробно и красиво: обещают натяжные потолки, покрашенные стены, полностью готовый санузел. Также указаны конкретные производители краски, плитки, ванны, раковины, полотенцесушителя, светильников, розеток и т. д.

Но в приложении к ДДУ про отделку говорится уже скромнее: «Потолок натяжной или оштукатуренный», «Застройщик имеет право использовать как указанные, так и иные сходные материалы» и пр.

Такое несоответствие информации на сайте и в договоре — это законно или меня вводят в заблуждение? Если я попрошу застройщика прописать в допсоглашении все подробности ремонта так, как они указаны на сайте, обязан ли он будет это сделать?

Артем, обещания застройщика на сайте — это еще не договор, а только реклама. Товар, как известно, не всегда соответствует рекламным обещаниям. А вот можно ли обещать одно, а предлагать другое и не будет ли это нарушением закона, расскажу подробнее.

Что такое оферта

Когда производитель предлагает товар — а квартира, безусловно, товар, — он может как рекламировать его, так и предлагать заключить конкретный договор, или оферту. Оферта бывает адресной и публичной. Публичная оферта — это предложение неопределенному кругу лиц, то есть всем, кто ознакомится с данной офертой, в том числе в форме рекламы, приобрести товар на строго определенных условиях. Адресная оферта — это не ваша история.

Между рекламой товара и публичной офертой есть разница. Реклама не содержит всех существенных сведений о продаваемом товаре и существенных условий договора. Даже если вы подписали договор, но не согласовали с другой стороной его существенные условия, он будет считаться незаключенным. Допустим, если вы подписали договор купли-продажи, в котором нет цены товара, такой договор считается незаключенным и никаких последствий для сторон не несет.

Например, застройщик пишет: «Покупайте квартиры с отличной отделкой в нашем красивом доме». Это реклама. Вы не знаете ни площади квартиры, ни ее цены, ни сроков сдачи дома — все это существенные условия договора долевого участия. Застройщик просто привлекает ваше внимание.

Почему полноценные публичные оферты в строительстве невозможны

Публичную оферту обычно предлагают на товары массового спроса, одинаковые по сути. Квартиры же уникальны по характеристикам. Скажем, застройщик пишет примерно следующее: «Предлагаем всем желающим приобрести однокомнатные квартиры площадью 50 м² в жилом доме, расположенном по адресу такому-то . Цена — 5 млн рублей. Срок ввода дома в эксплуатацию — 1 июня 2022 года». В теории такое предложение имеет признаки публичной оферты, но офертой все равно не будет, и вот почему.

Долевое строительство — жестко отрегулированная сфера, в которой есть свой отдельный закон. Он устанавливает закрытый и строгий перечень существенных условий договора долевого участия, куда входит не только цена и площадь, но и многое другое: гарантийный срок, сведения об энергоэффективности дома, план или чертеж и т. д.

Если нет любого из существенных условий, договор долевого участия считается незаключенным. А значит, и реклама, которая не содержит всех этих сведений, офертой не будет. А вот отделка помещений — несущественное условие договора, поэтому, даже если о ней не упоминается в договоре, ДДУ все равно действителен.

В чем разница между рекламой и публичной офертой

До сих пор не существует четкой позиции по этому вопросу. Сфера продаж слишком подвижна и креативна, чтобы строго регулировать ее законом. Продавцы придумывают, как продвигать товар. Законодатель смотрит, но старается не вмешиваться, пока речь не заходит о явном обмане потенциальных покупателей.

Стоит еще заметить, что реклама, имеющая признаки оферты, не может быть признана офертой, если прошло больше двух месяцев с момента ее публикации. Исключение: если в самой рекламе не указан иной, более продолжительный срок.

Как подстраховываются застройщики

Существует вариант, когда можно и указать все точные сведения о товаре, и при этом не подпасть под действие оферты. Для этого, как правило, все продавцы отдельно дописывают в рекламе мелким шрифтом: «Предложение не является публичной офертой». Скорее всего, в вашем случае такое указание на сайте застройщика есть. Проверьте.

Допустим, такого указания нет, а на сайте застройщика представлена не только реклама, но и, например, образец договора долевого участия и ссылка на проектную декларацию. В этих документах как раз есть все существенные условия договора, и суды могут расценить такое рекламное предложение как оферту. Получается, что ее можно принять и потребовать от застройщика заключить с вами договор на всех условиях, которые указаны на сайте, включая обещания по отделке. Но мне такие случаи в реальности неизвестны.

К тому же если на сайте нет указания, что предложение не оферта, то это ошибка продавца. Скорее всего, он просто откажется заключать договор на нужных вам условиях. Заставить его сделать это можно будет только в суде. Это процесс небыстрый, проблемный и дорогостоящий. Стоит ли с ним связываться, решать вам.

Иногда кажется, что слов «не оферта» нет, но на самом деле они просто написаны слишком мелким шрифтом или спрятаны. За это только наказывают. Так, например, произошло с застройщиком из Ленинградской области, который написал информацию о себе нечитаемым шрифтом. Его оштрафовали на 100 000 Р .

Если описание на сайте резко отличается от действительности, это может быть недостоверной рекламой

Как вы поняли, принудить застройщика заключить с вами договор на тех условиях, которые указаны на сайте, скорее всего, не выйдет. И на допсоглашение застройщик, конечно, не согласится. Поскольку реклама на сайте не считается офертой, то и заставить застройщика нельзя.

Стороны свободны в заключении договора. Если вас не устраивают условия застройщика в договоре, вы можете его не заключать. Переделывать договор для вас застройщик не обязан. Более того, поскольку сейчас застройщики по закону должны размещать проект договора долевого участия на сайте наш.дом.рф, проект одинаков для всех.

Но вот по поводу того, не являются ли действия застройщика недобросовестной рекламой или введением в заблуждение и обманом покупателя, нужно подумать. Под недостоверной рекламой закон понимает рекламу, в которой сведения не соответствуют действительности. И недостоверными могут быть любые характеристики товара, а также сведения о его комплектации. Теоретически отделка квартиры — это характеристика товара, а наименования производителей и конкретные отделочные материалы — его комплектация. Допускаю, что подробное описание отделки на сайте может содержать признаки недостоверной рекламы, за что вы и можете зацепиться.

Для этого можно обратиться в прокуратуру, Роспотребнадзор или антимонопольную службу — все они уполномочены проводить проверки по подобным вопросам. За недостоверную рекламу застройщику, как юридическому лицу, грозит штраф от 100 000 до 500 000 Р .

Но тут нужно понимать, что крупные застройщики заранее закладывают расходы на штрафы в рекламный бюджет, потому что доходы от недобросовестной рекламы больше, чем расходы на штрафы за нее.

Есть еще ответственность за введение в заблуждение относительно потребительских свойств товара. Но чтобы использовать эту статью закона, нужно заключить договор и получить товар, не соответствующий обещаниям. И тут мы возвращаемся к первому вопросу: является ли реклама на сайте обещанием, которое надо соблюдать? Ответ будет такой: нет, потому что в разделе про отделку в ДДУ наименований производителей нет, а значит, вас и не обманули.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

– Можно ли начинать ремонт в новостройке после подписания акта приема-передачи, но до регистрации права собственности?

Отвечает ведущий юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Дарья Кашлева:

После подписания акта-приема передачи жилого помещения у Вас есть возможность сделать только так называемый косметический ремонт. Для более масштабного ремонта с переустройством жилого помещения (установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования) или его перепланировкой (изменение его конфигурации) требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения и предварительное согласование с органом местного самоуправления. Там Вам потребуется подтвердить наличие зарегистрированных прав, так что будет необходимо предоставить свидетельство о праве собственности на жилье.

Отвечают специалисты юридического отдела СК «Неометрия»:

Регистрация права собственности имеет скорее заявительный характер. Эта процедура необходима для начисления налогов, учета в государственных органах, для оформления дальнейших сделок. Но самое главное для того, чтобы застройщик как можно скорее отказался от земельного участка в пользу дольщиков, что возможно только после 100-процентного оформления права собственности на все объекты недвижимости жилого комплекса.

Ремонт в новой квартире можно начинать до регистрации права собственности. Но учтите, что по закону после подписания акта приема-передачи риск случайной гибели или повреждения объекта переходит к участнику долевого строительства. То есть, если при проведении ремонтных работ будут допущены ошибки, которые приведут к разрушению перекрытий, систем водоснабжения или отопления и прочему, ответственность будете нести Вы, а не застройщик. Проще говоря, не существует прямой взаимосвязи между ремонтом и регистрацией права собственности. Если Вы уверены в подрядчике, имеете необходимые ресурсы и компетенции для грамотного проведения ремонта, можно приступать к работам в любой момент, имея на руках подписанный акт приемки-передачи.

Комментирует старший аналитик компании BSA Алексей Зубик:

Я бы рекомендовал приступать к ремонту уже после регистрации прав собственности на квартиру. Само оформление квартиры в собственность занимает не так много времени. Если с документами все будет в порядке, то процедура займет около пяти-семи рабочих дней.

В законе четко прописано, что никаких изменений в конфигурацию квартиры вносить нельзя. Это все делается не просто так. Дело в том, что после подписания акта приема-передачи квартиры покупатель несет все имущественные риски, связанные с гибелью или порчей имущества (как своего, так и других участников долевого строительства). Если получится так, что Вы уже приступили к ремонтным работам или изменили планировку, то при возникновении споров или помех в регистрации права собственности придется все привести в первоначальны вид, поскольку в противном случае будет существовать несоответствие между переданным Вам объектом и тем объектом, право собственности на который Вы хотите зарегистрировать.

Отвечает адвокат, партнер Беркшир Адвайзори Групп Сергей Копейкин:

Можно, но надо предварительно либо получить разрешение от застройщика на проведение ремонта, либо оформить с ним двустороннее соглашение. Учитывая тот факт, что лицо, которое хочет начать ремонт в новостройке, является соинвестором или долевым инвестором, то есть имеет заключенный инвестиционный договор на приобретение жилья в этой новостройке, разрешение или соглашение является приложением к инвестиционному договору.

В инвестиционном договоре закреплен этаж, подъезд, указан план квартиры (которой на данном этапе еще не присвоен номер). За таким приложением к договору можно обращаться с того момента, когда будет подписан акт государственной приемки. Собственность в этом случае не передается владельцу немедленно, поскольку на оформление документов уйдет еще не менее трех-шести месяцев, но многие застройщики подписывают соглашение на ремонт в дополнение к инвестиционному договору на период, пока идет оформление собственности, либо предоставляют разрешение о возможности начала ремонта.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Конечно можно. С момента приемки квартиры по акту приема-передачи Вы имеете право пользоваться этой квартирой как объектом недвижимости в соответствии с его предназначением. Наличие ремонта никак не может сказаться на оформлении права собственности. Но если Вы сделаете капитальную перестройку квартиры с переносом электросетей, стен, мокрых зон, наружных границ без соответствующей разрешительной документации, то у Вас могут возникнуть проблемы с подключением к энергосетям, а если очень не повезет, то и с регистрацией прав.

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Ремонт возможен, если не предполагает перепланировки или переустройства. В случае таковых потребуется их легализация, а процедура легализации перепланировки или переустройства включает в себя в качестве требования предоставление заявителем документа, подтверждающего право собственности на квартиру. Поскольку удостоверяющий право собственности документ (выписка из ЕГРН) еще не получен, с легализацией перепланировки или переустройства могут быть проблемы. Таким образом, начать ремонт возможно, но мероприятия по перепланировке или по переустройству лучше выполнять после государственной регистрации права собственности на квартиру и получения разрешения на это в уполномоченном органе государственной власти. Иначе такие действия считаются незаконными и могут повлечь негативные юридические последствия в виде обязанности по иску заинтересованных лиц демонтажа ранее выполненных результатов работ.

Отвечает адвокат GRAD Евгений Лазарев:

Да, после подписания АПП можно приступать к ремонту квартиры в новостройке. Действующим законодательством установлены два существенных требования к оформлению права собственности на квартиру в новостройке:

• квартира должна быть передана от застройщика к покупателю по акту приема-передачи;
• право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке покупателю должно быть выдано свидетельство о праве собственности.

Здесь необходимо понимать различие данных документов. Государственная регистрация необходима только для одной цели сообщение всем иным лицам (кроме застройщика и покупателя), что конкретный гражданин является собственником конкретной квартиры. То есть пока регистрация права собственности не прошла, про то, что на квартиру претендует конкретный гражданин, знает только застройщик и сам гражданин. Публичной эта информация становится только после регистрации права собственности.

Акт приема-передачи в данном случае играет как раз ключевую роль. Ведь после подписания акта приема-передачи к покупателю переходят все риски, связанные с квартирой, в частности бремя ее содержания. Законодательство признает акт в качестве не только обязательного документа, который должен быть подписан между сторонами, но и накладывает на покупателя ряд обязанностей по содержанию квартиры, в частности, ст. 153 ЖК РФ обязывает покупателя вносить плату за коммунальные услуги до регистрации права собственности.

Таким образом, именно акт приема-передачи, а не свидетельство о праве собственности является ключевым документом. Именно он позволяет покупателю фактически начать пользоваться новой квартирой, в частности осуществлять в ней ремонт.

Отвечает ведущий юрист юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Рассмотрю вопрос с юридической точки зрения, не принимая во внимание строительные нюансы, такие как усадка, деформация и неработающее лифтовое оборудование. Между подписанием акта приема-передачи и оформлением права собственности часто проходит значительное время по вине в том числе и застройщика. Законодательство, регулирующее вопросы проведения шумных работ, изменилось, и владельцам квартир в новостройках на проведение ремонта на «льготных» условиях выделено с даты ввода в эксплуатацию шесть месяцев в Московской области, 1,5 года в Москве. После этого срока периоды на проведение шумных работ существенно сокращены, что повлияет на скорость ремонта.

С юридической точки зрения необходимо рассмотреть ситуацию с нескольких сторон, предварительно ответив на вопросы:

• Какие условия содержит акт?
• На основании какого договора подписан акт (договор долевого участия в строительстве, предварительный договор, договор участия в ЖСК)?
• Какие задачи необходимо решить после подписания акта?

Подписание акта квартиры во временное пользование по предварительному договору не свидетельствует о том, что квартира уже принадлежит только тому, с кем этот акт подписан. Существуют случаи двойных продаж квартир по договорам, которые не регистрируются в Федеральной регистрационной службе. Это относится и к договорам участия в ЖСК. Проведение ремонта в такой квартире до оформления права собственности не рекомендуется. Лучше дождаться оформления права собственности на квартиру, после чего приступить к проведению ремонта.

Подписание акта по договору долевого участия допускает проведение ремонта до оформления права собственности на квартиру, однако стоит отметить, что если есть претензии по качеству построенной квартиры или по фактической площади переданной квартиры, то проведение ремонта может сделать невозможным установление существенных обстоятельств, необходимых для разрешения спора в пользу участника долевого строительства.

Таким образом, проводить ремонт в квартире, переданной по акту, до оформления права собственности можно, если квартира приобретена по договору долевого участия в строительстве и если у Вас отсутствуют претензии к застройщику в части качества строительства и площади квартиры. Вопрос взыскания неустойки с застройщика, при правильном подходе к вопросу подписания акта приема-передачи, не влияет на проведение ремонта в квартире, как и наоборот, подписанный акт и выполненный ремонт не лишает Вас права на обращение в суд за взысканием неустойки в пределах срока исковой давности, то есть трех лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник