Ремонт по договору ренты

Договор пожизненной ренты на квартиру 2021 года. Плюсы и минусы сделки

Пожизненная рента на квартиру заключается договором заверенным нотариусом. Её участниками являются рентаполучатель, который передает квартиру рентоплательщику, обязывающего пожизненно выплачивать ренту в виде определенной суммы.

Пожизненная рента регулируется главой 33 Гражданского Кодекса РФ:

• § 1 — общее положение о ренте;
• § 3 — пожизненная рента.

Что такое пожизненная рента квартиры

Этот вариант гражданско-правовых отношений чаще всего подходит для пожилых граждан:

• не имеющих родственников, которые могли бы ухаживать за ними;
• чьи отношения с родственниками испорчены настолько, что они отказываются прибегать к подобной помощи.

Пожилые люди подыскивают себе помощника из числа, например, соседей или знакомых, который согласен материально помогать гражданину на определенных условиях и с последующим получением его квартиры. Это значит, что по договору ренты в установленные сроки с периодичностью или единоразово плательщик ренты передает хозяину за квартиру денежные взносы, а после смерти квартира становится его собственностью.

Отметим, что предметом договора выступает квартира пожилого гражданина и взносы должны быть только денежными, не имущественными. Исполнением договора считается переход права собственности к рентоплательщику после смерти гражданина. При этом не учитываются права на квартиру наследников.

Договор пожизненной ренты на квартиру – явление в нашей жизни достаточно новое. Его правовое регулирование имеет свои плюсы и минусы.

Существует два понятия ренты:

1. Пожизненная рента. Она предполагает передачу регулярных сумм или единоразовую выплату собственнику квартиры. Только после его смерти квартира станет собственностью рентоплательщика.
2. Содержание с иждивением. В этом случае помощник обязан оплачивать за пожилого гражданина – рентополучаетеля коммунальные счета, приобретать ему необходимые лекарства и продукты, а после смерти похоронить. Но при заключении этого договора право на квартиру сразу переходит к рентоплательщику, но с соответствующим обременением. Прежний хозяин утрачивает право распоряжаться квартирой, но может до конца жизни там проживать.

Квартира, выступающее предметом договора, может передаваться покупателю следующими способами:

• бесплатно, когда не учитывается стоимость квартиры при расчете ренты и передача состоится по договору дарения;
• платно, при расчете ренты участвует стоимостная оценка жилья, и она представляет собой рассрочку на основании договора купли-продажи.

В договоре может быть указано лицо, которое будет получать рентные платежи. Это либо сам собственник жилого помещения, либо иное лицо (группа лиц), определяемое стороной сделки.

Условия договора

Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:

1. Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
2. Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
3. Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ ).
4. Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
5. Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:

• индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
• место жительство получателя ренты и его переселение;
• предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.

Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.

По договоренности сторон рента может быть выкуплена досрочно. Тогда производят подсчет ранее уплаченных сумм и выводят остаток, подлежащий уплате (ст. 599 ГК РФ).

Ниже можете скачать договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием актуальный в 2021 году:

Плюсы и минусы

Сделка по приобретению квартиры с пожизненной рентой имеет ряд положительных и отрицательных сторон.

Начнем с плюсов для пожилых людей:

1. Для собственника квартиры эти выплаты могут стать гарантированной прибавкой к пенсии и возможностью продолжать жить на своей жилплощади. При этом никакие мошенники не смогут охмурить пожилого человека, наобещав материальных благ присвоить квартиру.
2. Не нужно оплачивать коммунальные платежи.
3. Существует возможность получения одним платежом до 1/3 от стоимости квартиры и при этом остаться жить в нём.
4. Только собственник может распоряжаться своей недвижимостью, у плательщика такой возможности нет.
5. В договор кроме ежемесячных платежей можно внести оплату продуктами, различными услугами (например уход за квартирантом, ритуальные услуги), санаторным лечением и т.д.
6. В такой сделке может участвовать человек любого возраста после 18 лет.
7. Есть возможность передачи жилья не только целиком, но и долями между несколькими участниками сделки.

Так же плюсы можно выделить и для плательщика ренты:

1. Привлекательная цена квартиры, как правило, ниже рыночной и имеется возможность платить за нее в рассрочку без процентов.
2. После заключения сделки по закону квартира будет обременена обязательствами рентополучателя и в случае объявления наследников доля в ней им будет не положена. Квартира полностью отойдет рентоплательщику.
3. Желание продавца изменить или отменить договор может быть рассмотрено только в судебном порядке. Для этого потребуется доказать суду грубое нарушение условий договора со стороны плательщика ренты. Если таковых нет, отменить действие соглашения будет сложно. Это станет некой страховкой рентоплательщика от моментов, когда получатель передумал участвовать в сделке.
4. Обременение на квартиру будет существовать весь период жизни получателя ренты, не позволяя совершать любые сделки с этой недвижимостью.

К минусам сделки для пенсионера можно отнести:

1. Есть вероятность подвергнуть себя опасности для жизни и здоровья.
2. Если устные договорённости не указаны в договоре, то их могут не соблюдать.
3. Обязательная уплата налога 13%.
4. В случаях когда в договоре нет условий места проживания для собственника жилья, то он может оказаться на улице.
5. Возврат уплаченных средств при расторжении договора, тех которые прописаны в документе.
6. Наследники не смогут получить недвижимость.
7. Все прописанные не указанные в договоре должны быть выписаны.
8. Придется собирать не малый пакет документов.

Минусы для рентоплательщика:

1. Тот факт, что вносить ежемесячный платеж нужно в строго установленные сроки и в том размере, который оговорен в договоре. При невыплате или просрочке получатель вправе обратиться в суд и добиться отмены действия соглашения. Тогда средства, которые были переданы ранее, вернуть не получится. Поэтому, беря на себя такие обязательства, нужно трезво оценивать свои возможности.
2. Следует учесть и тот факт, что гибель или повреждение квартиры не освободит плательщика от ренты. Это значит, что может получиться так, что имущества не стало, а обязанности по выплате ренты никто не отменил.

Важные нюансы

Заключая договор пожизненной ренты, обратите внимание на ряд важных моментов:

1. Все льготы по оплате коммунальных услуг, которыми пользовался пожилой собственник, отменятся, поскольку обязанность по ним перейдет к другому плательщику. Поэтому рассчитывайте их полную стоимость заранее.
2. Соглашайтесь на перевод средств безналичным путем на банковский счет рентополучателя. Выписка всегда будет весомым аргументом, в какие даты и какой суммой вносились платежи. Это станет доказательством вашей порядочности по отношению к собственнику в суде.
3. Периодически следует просить у рентополучателя письменное подтверждение отсутствия претензий. Это поможет при необоснованных претензиях, которые он может предъявить суду. Ведь нередки случаи, когда пожилые люди добиваются отмены договора, суд идет им навстречу. Спустя время они находят очередную «жертву» и все повторяется. В итоге никому из них квартира так и не достается.

Можно ли прописаться в квартире пенсионера?

Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.

В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.

Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.

Уплата налога

По договору ренты обязанность продавца уплатить налог с дохода возникает только в случае получения квартиры на платной основе. Поскольку передача имущества происходит фактически по договору купли-продажи.

К расчету налога по такому доходу применяется ставка 13% с возможностью использования имущественного вычета в размере не более 1 миллиона рублей.

Вместо вычета есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу на сумму документально подтвержденных расходов на покупку этого жилья. Выбирается один из вариантов, который наиболее выгоден.

Что такое постоянная и пожизненная рента, на что нужно обратить внимание, рассказывает в видео юрист недвижимости.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Источник

Договор ренты с пожизненным содержанием: плюсы и минусы сделки

В связи с непростой экономической ситуацией в стране немало престарелых одиноких инвалидов и просто пенсионеров сталкиваются со значительными материальными проблемами. Постоянно растет оплата коммунальных услуг, не отстают и цены на продукты и другие предметы первой необходимости. А пенсии такие маленькие, что их не хватает даже на самые обязательные расходы – еду, лекарства, оплату коммунальные услуг. Как выжить в таких условиях старому больному человеку? Как правило, последнее, что есть у пожилого человека — это его квартира. Но далеко не каждый пенсионер захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, даже при постоянно высоких ценах на аренду жилья. Не самый удачный вариант и менять жилплощадь на меньшую квартиру с какой-то доплатой. Прощание с родным окружением и обстановкой и адаптация к новым условиям для людей пенсионного возраста проходят тяжело, а полученная компенсация (особенно при наличии потенциальных наследников) ─ не гарантия спокойной старости. Кроме того, есть угроза потерять квартиру вообще, угодив в сети аферистов. Кому же тогда сегодня можно верить? Рекламных назойливых объявлений для одиноких, престарелых и инвалидов, обещающих взамен квартиры санаторный уход и всякие подарки в виде холодильника и телевизора более чем достаточно. Как удержаться от такого соблазна?

Можно завещать квартиру внукам или другим родственникам, которые соглашаются взять на себя обязанности по уходу за престарелым. Риск минимальный, ведь если наследник не будет выполнять своих обещаний, завещание всегда можно переписать. Но не каждый возьмется за такое хлопотное дело без особых гарантий вознаграждения.

Чаще всего люди пенсионного возраста просят нотариуса удостоверить дарственную на квартиру или дома в пользу близких родственников или знакомых, с расчетом, что те позаботятся о них. Но такие планы оправдываются не всегда. Так что каждый из озвученных вариантов имеет серьезные недостатки.

Рента с пожизненным содержанием – что это?

В такой ситуации самое безопасное ─ заключение договора пожизненного содержания с иждивением ─ разновидности пожизненной ренты, которая предусмотрена Гражданским кодексом РФ. Что же это такое ─ договор ренты с пожизненным содержанием? По такому договору пожизненной ренты получатель ренты – собственник жилья передает свои объекты недвижимости в распоряжение нового владельца — плательщика ренты, обязующегося содержать гражданина пожизненно с иждивением и (или) указанное им другое лицо (указанные третьи лица). Сторона, которая передает свою недвижимость, может быть представлена только физическим лицом, а плательщиком ренты может быть как частное, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров ренты, также могут быть частными или государственными.

У такого типа договора ренты есть множество плюсов. К примеру, на жилье закон накладывает обременение: плательщик ренты на время действия договора не может производить какие-либо сделки со своей недвижимостью (дополнительная регистрация жильцов, продажа, обмен, залог или аренда и т.п.) без согласия рентополучателя. Ещё один плюс получателю ренты будет в том, что живет он в своей квартире, как и до оформления договора, но теперь у него есть гарантированная материальная поддержка и уход. Последнее условие особенно ценно для престарелых и инвалидов ─ категории пенсионеров с особыми потребностями, не способных к полному самообслуживанию.

Важно отличать два вида договоров: ренты с иждивением (пожизненного содержания) от пожизненной ренты квартиры, не предусматривающей другого содержания, кроме денежного. Во втором варианте иждивенец помощь получает только деньгами (ежемесячные выплаты через банк фиксированной суммы) и не может настаивать на других услугах, например, оплату сиделки, если здоровье ухудшается.

Собираясь заключить договор ренты с пожизненным содержанием, особо торопиться не стоит. Подобная сделка — ответственный шаг для каждой стороны, поэтому консультация специалиста будет уместна.

Вот только некоторые ее моменты:

• куда и с кем отправляетесь на сделку;
• надёжна ли выбранная фирма (человек) для оформления договора;
• проверены ли их финансовые возможности.

Перед тем, как поставить подпись на каком-либо документе, надо проверить, что это тот вид договора ренты, условия которого обсуждались и который собирались заключать. Надо также внимательно изучить в документе прописанные стороны, заключающие договор.

На сегодняшний день лицензирования риелтерской деятельности нет, а это значит, что многие коммерческие фирмы никак не контролируются. Это заставляет быть вдвойне осторожным при выборе плательщика ренты.

Особенности договора пожизненной ренты

В документе подробно прописывается: вид и объем содержания, общая сумма пожизненного содержания, стоимость недвижимости (дома, квартиры, земельного участка), которая передается по договору, а также размер ежемесячных выплат.

Если даже в одном из указанных разделов информации недостаточно, договор признают недействительным. Факт оформления договора ренты с пожизненным содержанием надо заверять у нотариуса. Сколько стоит такая сделка? За регистрацию договора взимается пошлина – 1,5% от стоимости квартиры или дома. Дополнительно документ надо регистрировать в органах юстиции. В дальнейшем нотариус будет требовать согласие рентополучателя при наложении обременения или продаже объекта недвижимости.

Обязательства плательщиков ренты

На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:

1. Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
2. Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
3. Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
4. Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
5. Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
6. Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.

Условия договора пожизненной ренты могут оговаривать единовременную выплату части стоимости жилья (от 30 до 50%) при ежемесячном содержании и относительно крепком здоровье без ухода. Выполнение обязательств по такому договору может взять на себя и третья сторона, если получатель ренты согласен. Плательщик может быть один или несколько. При заключении договора выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, встречаются и комбинированные варианты, но обязательства в денежной форме обязательно должны быть прописаны в договоре, ведь выплаты должны быть регулярными и пожизненными. Как для любого делового соглашения мониторинг здесь не будет лишним, а потому все выплаты лучше проводить через банк, чеки и квитанции об оплате продуктов и коммунальных, медицинских услуг надо сохранять на случай, если придется подтверждать свои полномочия в суде.

После подписания договора пожизненного содержания рентоплательщик должен привести объект недвижимости в порядок и поддерживать жилье в надлежащем состоянии, выполняя текущий или капитальный ремонт.

Обязанность оплаты коммунальных платежей теперь переходит к рентоплательщику, это может означать потерю льгот получателя ренты – платежи надо будет осуществлять в полном объеме.

Оформление договора ренты с пожизненным содержанием

Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием? Он обязательно должен иметь сведения о том, каким способом стороны намерены передавать объект недвижимости – платно или на бесплатной основе. Это понятие касается рентных платежей. Платное отчуждение предполагает выплаты рентных платежей в форме конкретной суммы, определяющей стоимость передаваемого объекта. В этом случае между сторонами дополнительно должен быть заключен договор купли-продажи.

Если рентные платежи подразумевают разные формы расчета, то имущество передается по договору дарения. Какие формы передачи могут быть более уместны в данном случае, зависит от того, что именно приемлемо для сторон. Указанные методы оплаты самые логичные и стандартные.

Важно знать, что договор аренды предполагает обременение имущества – при заключении сделки имущество становится обремененным договором. И заключается оно в том, что при отчуждении имущества все обязательства переходят к правопреемнику. Это означает, что если плательщик ренты проводит какую-то сделку с квартирой, то новый собственник приобретает ее с теми же условиями пожизненного содержания иждивенца.

Защита прав рентополучателя

Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.

Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненной ренты

Договор можно расторгнуть в суде при серьезном нарушении рентоплательщиком обязательств по соглашению: оказание помощи с нарушением качества, сроков или объема. Такое требование могут подать и наследники получателя ренты. В такой ситуации получатель ренты может требовать возврата переданного имущества или получения определенной суммы денег в соответствии с договором.

Плательщик ренты также имеет право потребовать компенсации убытков при условии полного выполнения своих обязательств, но поскольку доказать эти факты не всегда возможно, то на практике вернуть деньги довольно проблематично – суды охотнее принимают сторону пенсионеров.

Признание сделки недействительной

Потенциальных рентополучателей, а также их возможных наследников наверняка заинтересует вопрос, можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти.

Сделка может признаваться недействительной, если удается доказать, что в момент подписания договора получатель ренты был недееспособным и не мог осознавать последствия подписания документов. Такой факт можно доказывать и посмертно на основании показаний свидетелей и заключений экспертов.

Безопасность рентоплательщика

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

1. При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
2. Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
3. Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
4. Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Налогообложение сторон

Договор пожизненной ренты предусматривает получение дохода получателем ренты. Сделку квалифицируют как возмездную, так как плательщик должен предоставлять получателю ренты некоторые материальные блага.

Передаваемое по договору имущество доходом не считается, ведь за него платят, а сами платежи являются доходом, который облагается по ставке НДФЛ в объеме 13%.

Отзывы участников пожизненной ренты

А что думают о ренте с пожизненным содержанием сами участники сделки? Вот несколько отзывов о договоре ренты с пожизненным содержанием:

• Оксана. Есть квартира с одиноким престарелым рентополучателем. Сделку с ним (через своего родственника) заключил грамотный нотариус. Пенсионер в данный момент парализован, и ему требуется особый уход. Формально условия вроде бы соблюдаются – выплата денежной суммы (3 МРОТ) перечисляется на счет ежемесячно, но самое главное – постоянный уход – не осуществляется. Ухаживает за парализованным дальний родственник, суд решение о расторжении договора отклонил, так как формально условия выполняются.
• Игорь Иванович. Влез в ренту 7 лет назад – трешка-хрущевка на последнем этаже. Бабушка претензии увеличивала с каждым днем: сначала кашу свари (в мои 22 года!), потом лекарств на 8 тысяч купил, коммуналку оплачивал, потом путевку ей купил в санаторий в Анапу…, короче, за эти 7 лет две стоимости квартиры выплатил, а когда намекнул об этом бабуле, договор она со мной расторгнула. Вот и все.
• Екатерина. Сама не состою и, слава богу, у меня подруга в такой же ситуации. Квартира – двушка, первый этаж. С бабушкой уже 15 лет живут. В одной комнате бабуля, в другой они втроем с ребенком. Второго родить не решаются, уехать не могут и на день – бабулю надо кормить, она неходячая. На работу не устроишься – бабушке уход нужен. Еще и приплачивают ей (не знаю сколько). Если будете оформлять ренту, подумайте – самое оптимальное – только деньги, без ухода, а сиделку она сама наймет.

Выгода заключения пожизненного договора для получателя ренты:

• сохранение возможности жить в своей квартире;
• если условия договора нарушаются, его расторжение только в суде;
• право залога на объект недвижимости.

Есть риск, что рентоплательщики окажутся непорядочными и ускорят кончину своего партнера по сделке.

Выгода плательщика ренты:

• приобретение выбранного объекта недвижимости в рассрочку;
• получение права собственности на жилье.

Риски плательщика ренты:

• объект недвижимости остается в залоге у получателя ренты;
• получатель имеет право расторгнуть соглашение;
• полноправным собственником квартиры можно стать только после смерти получателя ренты.

В заключение надо заметить: если партнеры по сделке попались порядочные и условия договора ренты с пожизненным содержанием и иждивением выполняются добросовестно, то это, действительно, гарантия спокойной старости.

Источник