Ремонт по предписанию гжи

Когда предписание ГЖИ важнее сроков ремонта общего имущества, установленных собственниками

Жилищным законодательством установлено «главенство» решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) по любым вопросам, связанным с общем имуществом (далее – ОИ).

Уже много лет в нашей стране владельцы жилых и нежилых помещений разрешают вопросы о сдаче ОИ в аренду, его увеличения/уменьшения, о сроках его ремонта и иные.

Действующее (не признанное недействительным/незаконным) решение собственников является «зелёным светом» для исполнения обязанностей управляющих организаций в отношении ОИ.

Именно такое, имеющееся в распоряжении компании, решение, оформленное протоколом, послужило основанием для судебного спора, инициатором которого выступила управляющая организации с исконно русским названием ООО «Калинка» (далее – УО).

Государственная жилищная инспекция Ивановской области (далее – ГЖИ) обнаружила «плачевное» состояние ОИ в МКД, находящемся в управлении УО:

• следы протечек на стенах и потолках подъездов,
• растрескивание кровли над подъездами,
• местные разрушения отмостки,
• местами трещины в несущих стенах,
• неряшливые следы неряшливой штукатурки фасада,
• выкрошился температурный шов в некоторых местах.

ГЖИ предписала устранить указанные огрехи в указанные сроки.

УО не согласилась с предписанием ГЖИ по выполнению мероприятий, не вошедших в перечень, предусмотренный Приложением к договору управления между УО и собственниками помещений спорного дома.

При этом факт выявленных повреждений УО не оспаривался, однако с возложением обязанности устранить указанные нарушения в установленный оспариваемым предписанием срок данный заявитель был не согласен, полагая, что основным способом установления и изменения перечня услуг и работ, выполняемых управляющей организацией и сроков их выполнения является волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Поэтому и срок выполнения мероприятий должен быть идентичным с установленным владельцами помещений спорного МКД.

ГЖИ в ответ указала:

«…обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома возложена на ООО «Калинка» положениями действующего жилищного законодательства и условиями договора управления многоквартирным домом. Выполнение работ по восстановлению общего имущества многоквартирного дома является обязательным, поскольку обеспечит соблюдение целей управления — обеспечение безопасности и благоприятного проживания граждан. Общество, как обслуживающая организация, обязано устранять обнаруженные неисправности (дефекты) конструкций жилого дома и (или) предпринимать меры для уменьшения их вредных последствий. Указанные в оспариваемом предписании работы включены в Минимальный перечень № 290 и должны быть выполнены ООО «Калинка» независимо от решения собственников помещений многоквартирного дома и утвержденного плана работ…».

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 23 сентября 2019 года по делу № А17-6953/2019 требование УО было оставлено без удовлетворения.

Поддержали суд все последующие инстанции, а ВС РФ отказал УО в пересмотре дела об отмене предписания, изложив в Определении от 01 октября 2020 года № 301-ЭС20-13447 следующее:

• согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме;
• наличие выявленных повреждений находится в непосредственной причинной связи с ненадлежащим исполнением обязанностей УО по содержанию ОИ МКД, поэтому их устранение входит в её обязанности;
• УО в данном случае выступает как специализированная коммерческая организация, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме;
• исполнение работы по ремонту фасада МКД, крыши, отмостки и т.д. в соответствии с планом на 2019-2021 годы, непринятие своевременных мер по устранению повреждений ОИ способствует их развитию, создает угрозу разрушения, и, как следствие, угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, а также их имуществу;
• предписание направлено на устранение допущенных УО нарушений требований законодательства в жилищной сфере при содержании общего имущества, является реально исполнимым и не противоречит положениям действующего законодательства.

Хотела ли УО отодвинуть сроки исполнения мероприятий либо действительно пошла в суд, считая себя правой в том, что решение общего собрания собственников главнее положений предписания ГЖИ, — нам неизвестно.

Однако в очередной раз суды всех инстанций сошлись в одном — текущие, неотложные, обязательные работы УК должна проводить независимо от того, упоминаются ли они в договоре управления или решении владельцев помещений дома.

Данный факт был отражен ещё в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 октября 2010 года №6464/10 и Определении Верховного суда РФ от 17 октября 2016 года № 301-КГ16-14454.

С момента Постановления ВАС прошло более 10 лет, управляющим организациям за это время «вручили» целый «букет» обязательных требований, включая Стандарт № 416 и Минимальный перечень № 290.

С позицией судов можно согласиться лишь в том, что УО должна оценивать перспективу – проводить регулярные осмотры общего имущества МКД, выступать инициатором общего собрания собственников (далее – ОСС) в случае необходимости разрешения вопросов о проведении текущего ремонта и т.п. И, действительно, если «кивать» то на отсутствие решения ОСС, то на его установленные сроки, цель управления МКД будет являться заведомо недостижимой.

Суды не дают оценку тому факту, что во время «рождения» Постановления ВАС № 6464/10 Стандарта № 416 и Перечня № 290 и в разработке не было. В настоящее время «текущие, неотложные и обязательные» работы – это не всё подряд. Тот же перечень № 290 не обязывает и не позволяет провести полноценный ремонт общего имущества в отсутствие решения ОСС.

На практике УО сталкиваются с тем, что в целях необходимости исполнения минимального Перечня № 290 проводят ОСС, на котором не набирается кворум. В отношении российских управляющих компаний так и длится правовое положение по терминологии русской поговорки «без вины виноватый». И, собственно, в чём, действительно, она виновата и что должна делать в сложившейся ситуации? Вопреки позиции Конституционного суда РФ и в целом положениям гражданского законодательства содержать чужое имущество за свой счёт? Или впоследствии в судах общей юрисдикции выбивать долг за проведенный ремонт с каждого собственника под прикрытием неосновательного обогащения?

Учитывая вышеизложенное, УО проигнорировать решение ОСС о сроке текущего ремонта не может. Причина достаточно банальна – если владельцы помещений в МКД утвердили в плане ремонт кровли на миллион, то кто должен заплатить его, пока на данном доме указанная сумма не набрана? При этом стоит отметить, что УО, рискнувшие во благо провести ремонт в отсутствие решения ОСС (или отклоняясь от формулировок решения) имеют наибольшую вероятность потерпеть в суде неудачу, не оставив себе шансов на возмещение своих расходов.

Источник

УК взыскала с собственников расходы на ремонт, проведённый по предписанию ГЖИ

Восьмой кассационный суд указал на обязанность собственников многоквартирного дома возмещать расходы управляющей организации за текущий ремонт, если они не были предусмотрены в договоре управления.

Жители Новосибирска обратились в Государственную жилищную инспекцию с просьбой провести проверку управляющей компании дома ООО «УКЭЖ „Сибирская инициатива“». Инспекция выявила нарушение: требовался ремонт балконных плит. Поэтому орган контроля вынес предписание отремонтировать ограждения и основания балконов. Для его исполнения общество заключило договоры подряда и силами подрядчика отремонтировала плиты.

На общем собрании УК вынесла на обсуждение вопрос об оплате понесённых расходов, но собственники решение не приняли. Организация обратилась в суд к тем собственникам квартир, которые добровольно оплатить ремонт отказались.

Компания потребовала взыскать убытки, но суд ей отказал

В исковом заявлении общество указало, что ещё задолго до проверки инспекции предлагало провести текущий ремонт балконных плит, но собственники и в тот раз не приняли решение. Общество периодически проводило осмотры, и по её последним данным в 43 квартирах балконы не соответствовали требованиям безопасности.

Мировой суд отказал истцу. Судья полагал, что работы по ремонту плит входят в перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества. Оплата же таких работ осуществляется за счет средств, поступающих на содержание жилья.

Вышестоящие инстанции отменили первое решение

Судебная коллегия апелляционной инстанции отменила первое решение. Требования истца были удовлетворены:

• «в соответствии с перечнем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме была определена лишь стоимость работ и услуг по содержанию общего имущества дома – 22,64 руб./кв. м общей площади, при этом, в данную стоимость не включена стоимость работ и услуг по текущему ремонту».
• собственники помещения обязаны нести расходы на содержание принадлежащих помещений, участвовать в расходах на содержание общего имущества (п. 1 ст. 158 ЖК РФ);
• работы по ремонту балконов включены в перечень работ, относящихся к текущему ремонту (п. 7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170).

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения: плата за проведенные работы обоснована (Определение от 10 декабря 2020 г. № 88 – 19004/2020):

«управляющие организации выступают как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за текущий ремонт является предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла предвидеть и предотвратить и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть компенсированы собственниками помещений в доме.
С учетом изложенного, выводы суда апелляционной инстанции о том, что работы, проведенные истцом во исполнение предписания ГЖИ НСО с привлечением подрядных организаций, относятся к текущему ремонту, являются обоснованными, что в свою очередь свидетельствует о правомерности выставления платы за проведенные работы собственникам помещений многоквартирного жилого дома».

Источник

Статьи

Когда предписание ГЖИ важнее сроков ремонта общего имущества, установленных собственниками

Жилищным законодательством установлено «главенство» решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) по любым вопросам, связанным с общем имуществом (далее – ОИ).

Уже много лет в нашей стране владельцы жилых и нежилых помещений разрешают вопросы о сдаче ОИ в аренду, его увеличения/уменьшения, о сроках его ремонта и иные.

Действующее (не признанное недействительным/незаконным) решение собственников является «зелёным светом» для исполнения обязанностей управляющих организаций в отношении ОИ.

Именно такое, имеющееся в распоряжении компании, решение, оформленное протоколом, послужило основанием для судебного спора, инициатором которого выступила управляющая организации с исконно русским названием ООО «Калинка» (далее – УО).

Государственная жилищная инспекция Ивановской области (далее – ГЖИ) обнаружила «плачевное» состояние ОИ в МКД, находящемся в управлении УО:

следы протечек на стенах и потолках подъездов,

растрескивание кровли над подъездами,

местные разрушения отмостки,

местами трещины в несущих стенах,

неряшливые следы неряшливой штукатурки фасада,

выкрошился температурный шов в некоторых местах.

ГЖИ предписала устранить указанные огрехи в указанные сроки.

УО не согласилась с предписанием ГЖИ по выполнению мероприятий, не вошедших в перечень, предусмотренный Приложением к договору управления между УО и собственниками помещений спорного дома.

При этом факт выявленных повреждений УО не оспаривался, однако с возложением обязанности устранить указанные нарушения в установленный оспариваемым предписанием срок данный заявитель был не согласен, полагая, что основным способом установления и изменения перечня услуг и работ, выполняемых управляющей организацией и сроков их выполнения является волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Поэтому и срок выполнения мероприятий должен быть идентичным с установленным владельцами помещений спорного МКД.

ГЖИ в ответ указала:

«…обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома возложена на ООО «Калинка» положениями действующего жилищного законодательства и условиями договора управления многоквартирным домом. Выполнение работ по восстановлению общего имущества многоквартирного дома является обязательным, поскольку обеспечит соблюдение целей управления — обеспечение безопасности и благоприятного проживания граждан. Общество, как обслуживающая организация, обязано устранять обнаруженные неисправности (дефекты) конструкций жилого дома и (или) предпринимать меры для уменьшения их вредных последствий. Указанные в оспариваемом предписании работы включены в Минимальный перечень № 290 и должны быть выполнены ООО «Калинка» независимо от решения собственников помещений многоквартирного дома и утвержденного плана работ…».

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 23 сентября 2019 года по делу № А17-6953/2019 требование УО было оставлено без удовлетворения.

Поддержали суд все последующие инстанции, а ВС РФ отказал УО в пересмотре дела об отмене предписания, изложив в Определении от 01 октября 2020 года № 301-ЭС20-13447 следующее:

согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме;

наличие выявленных повреждений находится в непосредственной причинной связи с ненадлежащим исполнением обязанностей УО по содержанию ОИ МКД, поэтому их устранение входит в её обязанности;

УО в данном случае выступает как специализированная коммерческая организация, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме;

исполнение работы по ремонту фасада МКД, крыши, отмостки и т.д. в соответствии с планом на 2019-2021 годы, непринятие своевременных мер по устранению повреждений ОИ способствует их развитию, создает угрозу разрушения, и, как следствие, угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, а также их имуществу;

предписание направлено на устранение допущенных УО нарушений требований законодательства в жилищной сфере при содержании общего имущества, является реально исполнимым и не противоречит положениям действующего законодательства.

Хотела ли УО отодвинуть сроки исполнения мероприятий либо действительно пошла в суд, считая себя правой в том, что решение общего собрания собственников главнее положений предписания ГЖИ, — нам неизвестно.

Однако в очередной раз суды всех инстанций сошлись в одном — текущие, неотложные, обязательные работы УК должна проводить независимо от того, упоминаются ли они в договоре управления или решении владельцев помещений дома.

Данный факт был отражен ещё в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 октября 2010 года №6464/10 и Определении Верховного суда РФ от 17 октября 2016 года № 301-КГ16-14454.

С момента Постановления ВАС прошло более 10 лет, управляющим организациям за это время «вручили» целый «букет» обязательных требований, включая Стандарт № 416 и Минимальный перечень № 290.

С позицией судов можно согласиться лишь в том, что УО должна оценивать перспективу – проводить регулярные осмотры общего имущества МКД, выступать инициатором общего собрания собственников (далее – ОСС) в случае необходимости разрешения вопросов о проведении текущего ремонта и т.п. И, действительно, если «кивать» то на отсутствие решения ОСС, то на его установленные сроки, цель управления МКД будет являться заведомо недостижимой.

В остальном позволю не согласиться: суды не дают оценку тому факту, что во время «рождения» Постановления ВАС № 6464/10 Стандарта № 416 и Перечня № 290 и в разработке не было. В настоящее время «текущие, неотложные и обязательные» работы – это не всё подряд. Тот же перечень № 290 не обязывает и не позволяет провести полноценный ремонт общего имущества в отсутствие решения ОСС.

На практике УО сталкиваются с тем, что в целях необходимости исполнения минимального Перечня № 290 проводят ОСС, на котором не набирается кворум. В отношении российских управляющих компаний так и длится правовое положение по терминологии русской поговорки «без вины виноватый». И, собственно, в чём, действительно, она виновата и что должна делать в сложившейся ситуации? Вопреки позиции Конституционного суда РФ и в целом положениям гражданского законодательства содержать чужое имущество за свой счёт? Или впоследствии в судах общей юрисдикции выбивать долг за проведенный ремонт с каждого собственника под прикрытием неосновательного обогащения? Перспектива не радужная…в особенности, если ГЖИ требует ремонта кровли, а собственник помещений в МКД выбрали ремонт фасада.

Учитывая вышеизложенное, УО проигнорировать решение ОСС о срок текущего ремонта не может. Причина достаточно банальна – если владельцы помещений в МКД утвердили в плане ремонт кровли на миллион, то кто должен заплатить его, пока на данном доме указанная сумма не набрана? При этом стоит отметить, что УО, рискнувшие во благо провести ремонт в отсутствие решения ОСС (или отклоняясь от формулировок решения) имеют наибольшую вероятность потерпеть в суде неудачу, не оставив себе шансов на возмещение своих расходов.

И в рассматриваемой ситуации думаю, что многолетние спецы ЖКХ, пожалуй, согласятся в одном: текущие и неотложные работы — это как раз те, что предусмотрены Перечнем № 290 и Правилами № 170, но с учётом компетенции ОСС. Решения судов на данном основании были бы справедливыми ко всем участникам жилищных правоотношений.

Компания «Бурмистр.ру» 16 марта 2021 года проведет вебинар по теме: «Договор управления 2021: учесть неучтенное». Программа и заявка здесь .

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей

Подписка на рассылку

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Статья 5.62. Дискриминация

3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, — влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

Источник