Ремонт подъезда обязанность управляющей компании

Что должна ремонтировать управляющая компания

Если кратко, то управляющая компания должна ремонтировать все, что можно назвать общим имуществом: стояки, газовые трубы, окна в подъезде и ступени на крыльце. За ремонт общего имущества мы обязаны платить по закону — в квитанции эта строка называется «Содержание и текущий ремонт общего имущества», а деньги копятся на общем счете дома.

Управляющая компания может потратить эти деньги только на текущий ремонт, а не на капитальный — так что замену всех труб требовать у коммунальщиков бесполезно.

Главное — разобраться, что такое общее имущество, а что — собственность жильца. В официальных документах четко определено, что именно можно считать общедомовым имуществом, а значит — требовать от управляющей компании текущего ремонта этого имущества на законных основаниях. Законодательство определило и работы, которые должна выполнять управляющая компания, они закреплены в минимальном перечне.

Помещения общего пользования

Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.

Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.

Вода, тепло, газ

Управляющая компания отвечает за все трубы, которые входят в вашу квартиру. Но до первого вентиля — причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК. Об этом говорит закон, закону вторит Верховный суд, но коммунальщики все равно отмахиваются: мол, всё, что до вентиля, — наше, а остальное ремонтируйте как-нибудь сами. Это неправильно: за вентиль тоже отвечает управляющая компания.

Но даже если вентиля нет, неправильно думать, что УК будет ремонтировать и газовую плиту, и кран в ванной, и радиатор. Насчет плит и смесителей закон говорит четко: за их состояние отвечают жильцы. С радиаторами долгое время все было не так просто, но в 2016 году Министерство строительства и ЖКХ разъяснило, что радиаторы внутри квартир все-таки не входят в состав общего имущества, независимо от того, есть вентиль или нет.

Проверить, общий радиатор или ваш собственный, очень просто: у общего радиатора может погреться любой сосед, у собственного — только вы.

Крыша и фасад

Коммунальщики должны ухаживать за кровлей и проверять, не появились ли в крыше пробоины. Если вы живете на верхнем этаже и на потолке вдруг растеклось мокрое пятно — смело вызывайте коммунальщиков. Сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.

То же самое и с фасадом: мало того что УК должна следить за внешним видом стен — закрашивать надписи и вовремя штукатурить зияющие дыры, — она отвечает и за межпанельные швы. То есть если в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.

В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.

Источник

Должна ли управляющая компания делать ремонт в подъезде и как этого добиться?

Подъезд является частью общего имущества дома. С 2015 года все собственники квартир в многоквартирных домах отчисляют платеж на капремонт. В соответствии с законодательством работы должны включать ремонт подъездов. По факту в большинстве домов подъезды стоят в прежнем виде. Как привести подъезд в порядок и как заставить управляющую компанию сделать ремонт в подъезде?

Нормативное регулирование работ в подъезде

В соответствии с законодательством подъезд входит в состав общедомового имущества. При этом общее имущество дома подлежит ремонту за счет средств собственников. После внесения изменений в Жилищный кодекс, вступивших в силу с 01.08.2015 года, владельцы квартир в многоквартирном доме самостоятельно формируют фонд капремонта.

Бюджет оказывает в проведении работ незначительную поддержку. Поэтому перед проведением ремонта необходимо ознакомиться со следующими нормативными актами:

• Жилищный кодекс РФ;
• ФЗ от 2007 года № 185;
• Постановление Госстроя от 2003 года № 170.

Нормативные акты содержат порядок проведения и финансирования планового и внепланового ремонта. Проведение капремонта многоквартирного дома планируется органами местного самоуправления 1 раз в 10 лет. Подъезд является помещением повышенной проходимости, поэтому износ стен и перил может составлять значительно меньший срок. Кто должен ремонтировать подъезд в многоквартирном доме, рассмотрим подробнее.

Нормативы ремонта в подъезде

Что включает ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями, рассмотрим подробнее. Нормы проведения работ различаются в зависимости от вида проводимого ремонта. Он может быть следующих видов:

• капитальный;
• косметический;
• по инициативе жильцов.

Закон устанавливает следующие нормативы для проведения планового капремонта:

• ремонт и гидроизоляция тамбура и крыши;
• обновление вытяжной системы;
• полное остекление или полная замена оконных рам;
• замена инженерных систем (канализация, отопление, водоснабжение);
• фасад;
• утепление;
• работы в подвале;
• установка пандусов;
• возведение ограждений на крыше;
• работы на техническом этаже;
• ремонт подъездной двери;
• реконструкция козырьков подъезда;
• другие работы по согласованию с жильцами и управляющей компанией.

Косметический ремонт носит преимущественно эстетический характер. Срок его выполнения является незначительным, поэтому он должен охватить только основные потребности (побелка, покраска).

Работы, которые охватывает косметический ремонт:

• замена стекол в окнах подъезда;
• восстановления поверхности стен и пола;
• устранение дыр в стенах и последующее оштукатуривание;
• бетонирование пола и восстановление ступеней;
• окрашивание стен, потолка, пола, лестничных площадок;
• обработка панельных стыков;
• восстановление и окрашивание перил;
• другие работы по согласованию с управляющей компанией.

Капитальный и косметический ремонт могут проводиться совместно. А в случае необходимости – самостоятельно. Работы вне плана имеют более узкую направленность (ремонт локального объекта). Например, исправление кровли или побелка потолка.

Приведение подъезда в порядок может проводиться по инициативе жильцов. Они имеют право согласовать любой перечень работ:

• работы по энергосбережению (замена светильников);
• установка теплового счетчика;
• замена двери подъезда;
• установка, замена, ремонт домофона;
• благоустройство подъезда (установка зеркал, укладка кафельной плитки);
• другие работы на усмотрение собственников.

Финансирование ремонтных работ в подъезде

Ремонт подъезда в многоквартирном доме: за чей счет? Рассмотрим финансовый вопрос благоустройства.

С 2015 годы в платежки собственников квартир в многоквартирных домах добавилась новая строчка «капремонт». Таким образом, законодатель возложил заботу о содержании собственности на владельцев имущества. Нововведение было принято негативно. В 2018 году только около 80% собственников регулярно делают взносы. Денежные средства перечисляются региональному оператору или на личный счет дома. В зависимости от выбранной системы накопления проводится благоустройство.

При внесении средств региональному оператору, работы проводятся в соответствии с планом, разработанным органом местного самоуправления. Если жильцы копят средства самостоятельно, то ремонт будет проведен после сбора достаточной суммы.

Закон не предусматривает самостоятельного понятия «косметический ремонт подъезда в многоквартирном доме». Это работы, направленные на благоустройство общей территории, сопряженные с капремонтом. Специальное финансирование именно косметического ремонта закон не устанавливает. Ремонт по инициативе жильцов может содержать любой перечень работ, на усмотрение собственников квартир. Однако финансирование проводится за счет самих собственников. Жильцы подъезда должны провести собрание, обсудить потребность в проведении благоустройства и провести голосование. Денежные средства собираются старшим подъезда.

Возможно, что собственники жилья сдают в аренду общедомовое имущество (подвал) или дают разрешение на размещение баннеров. В этом случае вырученные средства также можно пустить на ремонт.

Как заставить управляющую компанию сделать ремонт в подъезде? Изначально жильцы должны выступить с инициативой, и о потребностях в ремонте общего имущества должны заявить именно сами собственники.

Исполнитель работ

Порядок проведения ремонта должен включать следующие этапы:

1. Определение масштаба работ.
2. Составление сметы.
3. Поиск финансирования.
4. Подбор исполнителя.

О необходимости проведения работ требуется уведомить управляющую компанию. Организация передает сведения о необходимости проведения капремонта в орган местного самоуправления. Вопросы по косметическому ремонту и другие пожелания жильцов решаются в индивидуальном порядке. Определенный перечень работ заложен в смету управляющей компаний. При наличии финансирования от жильцов вопрос решается в сокращенные сроки.

Рассмотрим, кто должен делать ремонт в подъезде многоквартирного дома. Следующим этапом является подбор исполнителя. Работы могут выполняться:

• силами управляющей компании;
• строительной компанией (подрядчиком);
• силами жильцов.

Закон не предусматривает дополнительную оплату от собственников жилья за проведение работ. Однако на практике, возможна просьба о содействии в проведении ремонта. Например, уборке подъезда после проведения работ. Постановление Госстроя от 2003 года предусматривает обязанность управляющей компании не только обеспечивать чистоту подъезда в течение года, но и проводить уборку после ремонта.

Ремонтные работы по инициативе собственников

Если управляющая компания игнорирует свои обязанности по приведению подъезда в порядок, хотя объект давно находится в аварийном состоянии, собственники могут провести текущий ремонт в подъезде многоквартирного дома за свой счет. Денежные средства за закупленные материалы можно вернуть, в том объеме, котором они расходовались для проведения капремонта. Действия, направленные на безопасность, оплачены не будут. Более того, покраска и побелка, кафельная плитка в подъезд также не оплачивается.

Порядок действий для взыскания денежных средств за материалы:

• составление акта о состоянии подъезда;
• подготовка сметы;
• покупка стройматериалов;
• проведение ремонта;
• оформление акта приема-передачи;
• направление в управляющую компанию заявления о возмещении средств;
• получение письменного отказа;
• направление искового заявления в суд;
• участие в судебном разбирательстве.

Как показывает практика, можно вернуть денежные средства за шпаклюющие материалы, отделку откосов, другие материалы. Работа собственников оплачена не будет. Поэтому привлечение строительных организаций для работ нецелесообразно. Собственникам придется самостоятельно оплачивать их услуги.

Проблемы в проведении ремонта подъезда

Как заставить ЖКХ сделать ремонт в подъезде? В 2017 году законодатель поднял очередной финансовый вопрос: установка сбора с собственников квартир в многоквартирных домах на проведение текущего ремонта подъездов. Несмотря на то что программа по осуществлению сборов на капремонт реализуется скандально, рассматривается вопрос об установлении нового сбора.

По сути, ремонт подъезда – это один из видов работ при проведении капремонта. Его особенностью является необходимость проведения работ каждые 5 лет. В то время, когда капремонт проводится 1 раз в 10 лет.

Устанавливая нормативы проведения ремонта, законодатель не определил источник финансирования работ. В настоящее время отсутствуют накопительные фонды, которые содержат денежные средства на косметический ремонт подъездов. Поэтому предлагается возложить дополнительную выплату на плечи собственников.

Подъезд многоквартирного дома будет отремонтирован, если собственники квартир отчисляют средства на капремонт региональному оператору. Но работы буду проведены не ранее, чем подойдет очередь, предусмотренная органом местного самоуправления. При направлении средств на личный счет дома, ремонт будет проведен после сбора достаточной суммы. В остальных случаях, работы могут быть проведены в любое время, но на средства жильцов.

Источник

Ремонт подъезда обязанность управляющей компании

Как правило, управляющая компания отказывается проводить ремонт в подъезде многоквартирного жилого дома, ссылаясь на то, что выполнение данных работ, согласно договору управления, не входит в обязанности управляющей компании. Для проведения такого ремонта необходимо решение общего собрания собственников помещений дома, а также дополнительные денежные средства, которых, естественно, не хватает.

Между тем, в соответствии с п. 3.2.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утв. Постановлением Госстроя РФ № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить не только требуемое санитарное состояние лестничных клеток, но и исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках; нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках.

А как следует из п. 3.2.9. Указанных Правил и норм, периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

Отсутствие в договоре управления соответствующего пункта об обязанности управляющей компании производить ремонт подъезда, не освобождает последнюю от обязанности обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан.

Разумеется, не следует и забывать, что управляющая компания не обязана в отсутствие решения общего собрания собственников выполнять работы, относящиеся к капитальному ремонту.

Примеры из судебной практики

Пример 1. Управляющая компания обязана провести ремонт подъездов жилого дома

Судом удовлетворены требования об обязании управляющей компании провести ремонт подъездов жилого дома, в частности, восстановить штукатурное и окрасочное покрытие стен и потолков лестничных клеток.

Судом было установлено, что ранее, Жилищной инспекцией были выявлены нарушения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, управляющей компании выдавалось предписание об устранении недостатков, которое не было выполнено.

Доводы управляющей компании о нехватке денежных средств на проведение работ по ремонту подъездов, а также о том, что указанные работы не предусмотрены договором, судом отклонены. Признан судом несостоятельным и довод ответчика о том, что проведение текущего ремонта подъездов жилого дома согласно договору предусмотрено только за отдельную плату и по решению собрания собственников помещений в многоквартирном доме ( см. подробнее апелляционное определение Московского областного суда от 10 июня 2013 г. по делу N 33-12585/2013).

Пример 2. Ремонт подъезда дома должен проводиться в сроки, установленные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда

Суд обязал управляющую компанию провести ремонт подъезда жилого дома, в том числе, восстановить нарушенный штукатурный слой стен и потолка, выполнить клеевую окраску стен, лестничных маршей, потолков, масляной окраски оконных блоков, радиаторов, лестничных ограждений, установить ручки, шпингалеты, восстановить оконные рамы, выполнить иные работы.

Судебные инстанции указали, что управляющая организация обязана обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД.

То обстоятельство, что решение общего собрания собственников отсутствует, не отменяет предусмотренную Правилами Госстроя (п. 3.2.9.) обязанность в установленные сроки осуществлять ремонт подъездов дома ( см. подробнее апелляционное определение Мурманского областного суда от 24 июля 2013 г. N 33-2479).

Пример 3. Управляющая компания обязана провести ремонт подъезда вне зависимости от задолженности ряда собственников

Судом постановлено обязать управляющую компанию выполнить работы по ремонту подъезда жилого дома, в том числе стен, пола, потолков, лестничных маршей, перил, работ по установке рам в оконных проемах подъезда, дверей в коридорах, ремонту электропроводки, мусоропровода, иные работы.

Довод управляющей компании о том, что у ряда собственников помещений дома имеется задолженность по оплате коммунальных платежей, суд признал несостоятельными.

Вместе с тем, суд второй инстанции отметил, что возложение обязанности на управляющую компанию произвести ремонтные работы, которые относятся к капитальному, а не текущему ремонту, на законе не основано ( см. подробнее апелляционное определение Ярославского областного суда от 2 августа 2012 г. по делу N 33-3687).

Пример 4. Управляющая компания обязана провести косметический ремонт подъезда, данные работы не носят капитального характера

Судом постановлено обязать управляющую компанию провести косметический ремонт подъезда жилого дома: привести в надлежащее состояние потолок и стены подъезда, произвести окрашивание потолка и стен.

Суд пришел к выводу о том, что работы по ремонту подъезда не носят капитального характера ( см. подробнее апелляционное определение Верховного Суда Республики Карелия от 15 мая 2012 г. по делу N 33-1227/2012).

Источник