Ремонт подъездов многоквартирных домов капитальный или текущий ремонт

Текущий и капитальный ремонт: являются ли они взаимоисключающими

При сезонных осмотрах общего имущества собственников в МКД управляющая организация выявляет дефекты и неисправности и определяет объём работ для их устранения, в том числе в рамках текущего и капитального ремонта. Рассказываем о том, чем они различаются и являются ли взаимоисключающими при планировании ремонтных работ.

УО несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества собственников в доме

Управляющая домом организация, заключив с собственниками договор управления, несёт ответственность за надлежащее содержание и ремонт их общего имущества. Для этого УО обязана обеспечить техническое обслуживание дома, контроль за его состоянием и при необходимости проводить текущий и капитальный ремонт элементов МКД (ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ, ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Под надлежащим содержанием общего имущества дома в широком смысле понимается исправность конструктивных элементов дома, внутридомовых инженерных систем и сетей в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, СанПиН и технической документации на МКД (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ, п.п. 10, 11 ПП РФ № 491).

Для надлежащего содержания общего имущества собственников УО должна проводить его осмотры. Согласно п.п. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 Правил № 170, в год обязательно должны проводиться два плановых осмотра: весенний, после окончания отопительного сезона, и осенний, накануне осенне-зимнего периода. Остальные осмотры проводятся по мере необходимости и считаются внеплановыми.

УО проводит осмотры общего имущества и планирует работы по текущему или капремонту дефектов

По результатам весеннего осмотра УО составляет акт, где фиксирует обнаруженные в элементах дома неисправности и планирует работы по их устранению: в рамках текущего или капитального ремонта. Первый оплачивается из средств, которые собственники ежемесячно вносят за содержание жилого помещения. Второй – из фонда капремонта, который формируется за счёт ежемесячных взносов собственников.

Как указал Минфин РФ в письме от 14.01.2004 № 16-00-14/10, определять вид необходимых ремонтных работ – текущие или капитальные – обязаны технические службы управляющей организации в соответствии с существующими нормативно-правовыми актами и регламентами.

В письме Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08 даны следующие определения видов ремонтов общего имущества:

1. Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором такой элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мероприятий.
2. Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

В ст. 2 № 185-ФЗ под капитальным ремонтом многоквартирного дома понимается проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников, в том числе по их восстановлению или замене, для улучшения их эксплуатационных характеристик. В такой же интерпретации понятие капремонта используется в ПП РФ № 491 (п. 21 ПП РФ № 491).

Текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей (п. 18 ПП РФ № 491).

Перечень работ по капремонту указан в ЖК РФ и № 185-ФЗ

Перечень работ, которые относятся к капитальному, указан в ст. 166 ЖК РФ, ч. 3 ст. 15 № 185-ФЗ:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
• ремонт подвальных помещений;
• ремонт фасада;
• установка коллективных (общедомовых) приборов учёта, в том числе автоматизированных информационно-измерительных систем;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Это указано в п. 2.1.6, прим. 1 к таблице 2.3 разд. 2 «Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов», изданных 15 февраля 2013 года Фондом содействия реформированию ЖКХ.

Перечень работ, которые будут проведены в конкретном многоквартирном доме, и их стоимость утверждают собственники помещений на общем собрании собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). Управляющая организация выступает исполнителем таких решений и не вправе самостоятельно решать эти вопросы.

Текущий ремонт направлен на профилактику износа дома и устранение дефектов и неисправностей

В соответствии с п. 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, текущий ремонт общего имущества жилого дома – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей.

В приложении 2 пособия приведён перечень работ, которые относятся к текущему ремонту общего имущества и плата за которые включается в размер платы собственников за содержание жилого помещения. Работы разделены на 13 групп в зависимости от объекта работ.

Работы по текущему ремонту общего имущества собственников также указаны в ПП РФ № 290, где приведён обязательный минимальный перечень работ и услуг, которые УО необходимо выполнять/оказывать для надлежащего содержания общего имущества собственников в МКД.

Однако, как показывает практика, эти перечни не исчерпывающие. Если для поддержания элементов дома в надлежащем состоянии требуется провести работы, не указанные в ПП РФ № 290 и иных НПА, управляющая организация всё равно обязана их провести в силу обязательств, взятых на себя по договору управления.

При этом:

1. УО должна провести текущий ремонт даже без решения общего собрания собственников помещений.
2. Отсутствие у управляющей организации средств на такие работы не освобождает её от обязанности провести текущий ремонт.

Такая правовая позиция отражена в судебной практике: № А74-6267/2015, № 2-157/2018, № 33-9061/2017.

УО обязана проводить текущий ремонт элемента дома даже при необходимости в капитальных работах

УО обязана проводить необходимый текущий ремонт вне зависимости от того, есть ли у неё на это средства и принимали ли такое решение собственники на общем собрании. Капитальный ремонт проводится только в случае принятия решения об этом собственниками помещений в доме на общем собрании.

Но текущий и капитальный ремонт не являются взаимоисключающими, и необходимость в работах капитального характера не освобождает УО от проведения текущего ремонта.

Такой вывод сделал суд при рассмотрении апелляционной жалобы УО с требованием признать незаконным предписание органа ГЖН и решение суда первой инстанции в деле № А17-6634/2017.

Жилинспекция после внеплановой проверки деятельности управляющей организации обязала её устранить дефекты в конструктивных элементах дома. УО настаивала на том, что перечисленные в предписании работы относятся не к текущему, а к капитальному ремонту. На их проведение необходимо решение собственников на ОСС.

Однако суд указал, что орган ГЖН не обязывал управляющую организацию сделать в доме капремонт. У организации есть право выбора, как устранить выявленные нарушения, какой объём работ для этого необходим. Управляющая организация не смогла доказать, что указанные в предписании ГЖИ нарушения можно устранить только путём проведения капитального ремонта.

Суд отметил, что необходимость в капремонте сама по себе не является обстоятельством, освобождающим УО от обязанности по содержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта до момента, когда будут организованы соответствующие работы капитального характера.

Запомнить

Из анализа норм жилищного законодательства можно сделать выводы, что к капитальному ремонту относится строго определённый перечень работ по восстановлению, установке или замене элементов изношенных элементов общего имущества дома. Такие работы проводятся только с согласия ОСС и оплачиваются из средств фонда капремонта.

Работы по текущему ремонту, которые требуются для предотвращения износа элементов общего имущества или устранения небольших дефектов, УО обязана планировать и проводить самостоятельно в силу взятых на себя обязательств по договору управления и за счёт средств, которые жители МКД вносят ежемесячно за содержание жилого помещения.

При этом, если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

В ином случае орган ГЖН имеет право привлечь управляющую организацию к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и обязать выполнить ремонт без учёта того, работы какого характера – текущего или капитального – необходимы для устранения нарушений.

Источник

Чистота и порядок: входит ли ремонт подъезда в капитальный ремонт?

Ремонт в подъезде – это отнюдь не прихоть жильцов, а поддержание жилого фонда в нормальном состоянии. Но далеко не все собственники, а также представители управляющих компаний следят за соблюдением этого правила. Ремонт в подъезде относится к видам текущего ремонта и должен проводиться организаций, осуществляющей техническое обслуживание дома, как минимум один раз в 3–5 лет в зависимости от степени физического износа здания (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170).

Вообще текущий ремонт заключается, прежде всего, в систематическом и своевременном проведении работ по предупреждению износа конструкций, инженерного оборудования, отделки, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей. Он должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства до момента постановки на очередной капитальный ремонт.

Управляющая компания не имеет права отдельно собирать денежные средства на проведение текущего ремонта в подъезде, т.к. его стоимость уже заложена в тариф на содержание жилья. Для инициирования текущего ремонта жильцам нужно провести общее собрание собственников, на котором также необходимо присутствие представителей управляющей компании. Жильцы должны определить необходимый к проведению объем работ и оформить протоколом свое решение.

В список работ по текущему ремонту в подъезде могут входить косметические и восстановительные работы:

• Покраска, побелка, шпаклевка потолка и стен;

• Ремонт или замена входной двери, ремонт входного проема, системы открывания дверей;

• Ремонт пола и замена напольной плитки или иного покрытия в случае его изнашивания;

• Покраска батарей и труб отопления;

• Замена или покраска почтовых ящиков, лестничных перил;

• Ремонт или замена оконных рам, остекление;

• Замена или ремонт светильников;

• Замена или покраска надподъездного козырька;

• Мелкий электроремонт, замена проводов, уборка их в специальные короба.

После чего управляющая компания выставляет жильцам счет на ремонт. Жильцы вправе сами выбрать строителей, либо же воспользоваться услугами строительной бригады от УК. После решения всех организационных вопросов, управляющая компания выделяет денежные средства в оговоренном размере на проведение запланированного ремонта. Как показывает практика, достаточной суммы на обновление подъездов в домах не накапливается, поэтому в большинстве случаев управляющая компания дает собственникам своего рода кредит на данный ремонт. По примерным подсчетам жильцы, исправно оплачивая коммунальные услуги, должны рассчитаться с управляющей компанией в течение 2-3 лет. Однако собственникам необходимо понимать, что в течение этого периода, управляющая компания, не сможет выполнять другие дополнительные работы, за исключение устранения аварийных ситуаций, если таковые будут происходить, так как финансы на счете дома ограничены.

Ремонт в подъезде, относится к видам текущего ремонта и ответственность за его проведение лежит на управляющей компании за счет средств, которые ежемесячно вносятся жильцами по строке «Содержание жилья».

Текущий ремонт поможет освежить внешний вид помещения, тогда как капремонт может существенно улучшить состояние основных артерий дома – внутридомовых инженерных систем, а также крыши, фасада.

В рамках капитального ремонта подъезды не ремонтируют, так как капитальный ремонт предполагает выполнение более масштабных работ, направленных на полное устранение неисправностей изношенных элементов общего имущества в целях повышения их эксплуатационных характеристик.

Капитальный ремонт в многоквартирном доме проводится за счет средств собственников, аккумулируемых на счете регионального оператора, либо на специальном счете дома. Жилищным Кодексом установлен перечень работ, которые финансируются собственниками жилых помещений по статье «капремонт» (п. 1 ст. 166 ЖК РФ). В него включены:

— ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения;

— ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт

— ремонт подвальных помещений;

Отметим, что на официальном сайте Фонда капремонта Свердловской области www.fkr66.ru в разделе «Найти дом» собственники всегда могут уточнить виды работ и сроки их выполнения по конкретному многоквартирному дому, включенному в Региональную программу.

Сегодня совмещение текущего и капитального ремонтов является удачной перспективной практикой, которая уже была неоднократно отмечена на федеральном уровне и рекомендована для выполнения в рамках реализации проектов по формированию комфортной городской среды.

Источник