Ремонт при свободной планировке

Квартиры со свободной планировкой. С чего начать ремонт?

Любой человек, приобретающий жилплощадь в новостройке, мысленно соглашается с трудностями, которые гарантированно возникнут при отделке. Однако если речь идет о жилище со свободной планировкой, то возникает ряд других, специфических сложностей. Одна из них – необходимость согласования переделок с различными инстанциями. А данная проблема далеко не редкость, особенно в Москве, где сдача монолитных домов с квартирами такого типа является практически нормой.

Как следует из названия, жилье со свободной планировкой имеет лишь стены, разграничивающие пространство между соседними квартирами и улицей. Неровности, система отопления без радиаторов, отсутствие электропроводки, канализационные стояки и «дверь на выброс», которая защищает разве что от сквозняков — вот в принципе и все, что получает хозяин такой жилплощади. Все это говорит о том, что организации, не говоря уже о других атрибутах нормальной жизни, в доме нет совсем, и все проблемы по ее созданию ложатся на плечи нового владельца.

За границей покупка такого жилья просто неприемлема, однако в России выбирать не приходится. Поэтому приобретаешь либо старую панельную «хрущевку» (и в первую очередь делаешь ремонт в ванной комнате), либо бетонную коробку с кривыми стенами. В обоих случаях остается надеяться, что ремонт в скором времени закончится.

Стоит заметить, что одним из самых дорогостоящих видов работ является возведение межкомнатных перегородок, что существенным образом влияет на общую смету ремонта. Именно поэтому застройщики стремятся сдать как можно больше так называемого жилья со свободной планировкой, ведь это экономит им колоссальное количество средств.

Но главные сложности перед владельцем новой жилплощади возникнут при оформлении переделок во всевозможных инстанциях. По сути переделка старой квартиры, уже имеющей перегородки, и начальная планировка дома нового типа ничем не отличаются. Поэтому нужно набираться терпения, изучать действующее законодательство (а проштудировать придется немало — Жилищный, Гражданский и Уголовный кодексы, различные постановления федерального и городского масштаба и множество других документов) и пытаться добиться своей цели.

Свободная планировка на деле вовсе не является таковой. Ведь нельзя считать жилище полностью автономным, когда от тебя требуют точного соответствия необходимым требованиям по установке дверных проемов и остеклению балконов и т.д. Даже установка электрических розеток не может производиться только по желанию хозяина, при этом стоимость ремонта ванной комнаты или другого помещения заметно возрастает. Получается, что вся «свобода» состоит из одних только запретов — нельзя менять конфигурацию вентиляционных каналов, изменять площадь кухни или переносить ее в жилое помещение, запрещено менять внешний вид фасадов зданий и другое.

Все эти факторы запросто могут отбить всяческое желание покупать такие квартиры. Поэтому перед приобретением подобного жилья необходимо взвесить все «за» и «против» и только после этого принимать окончательное решение.

Когда же вам понадобится произвести ремонт в купленном жилище, уделите особое внимание выбору серьезной компании, занимающейся этим видом деятельности. Наиболее удачным решением будет обращение в компанию «Земанд», обладающей достаточным опытом в решении самых разнообразных задач по ремонту квартир любой планировки. Чтобы приступить к отделке как можно быстрее, звоните уже сейчас – (495) 506-44-82.

Источник

Перепланировка в новостройке со свободной планировкой

Свободная планировка — вариант сдачи квартиры в новостройке, когда застройщик не возводит внутренние стены. При ремонте таких квартир владельцы часто сталкиваются со сложностями в оформлении перепланировки. Расскажем, на что стоит обратить внимание до того, как вы вызвали строительную бригаду, какие документы потребуются, с какими проблемами вы можете столкнуться и как их решить.

Что такое свободная перепланировка

Под квартирами со свободной перепланировкой застройщики называют квартиры в новостройках, в которых отсутствуют внутренние перегородки.

Пример квартиры со свободной перепланировкой из ЖК «Лица». Принимая квартиру, покупатель видит только голые стены по периметру квартиры.

В квартире может вообще не быть внутренних стен, либо они выкладываются высотой в один кирпич или блок. Глядя на это, покупатель думает, что может расположить внутренние помещения по собственному желанию. Об этом может сказать и застройщик, подавая как выгодную особенность квартиры. Но это не так.

Несмотря на название, в жилых помещениях свободной перепланировки как таковой не бывает. Во-первых, есть строительные правила для жилых домов, которые необходимо соблюдать. Во-вторых, отсутствие стен — видимость. Стен нет внутри квартиры, но они есть на бумаге — в документах застройщика. Как минимум, там должны быть выделены санузел, кухня и жилая комната. Это требуется, чтобы получить разрешение на строительство и сдать дом.

Свободная перепланировка возможна в апартаментах, которые находятся в нежилом здании.

Покупая квартиру со свободной планировкой, покупатель берет на себя лишнюю обязанность — возвести перегородки, которые есть на бумаге, но отсутствуют в реальности. Более того, площадь под этими стенами не войдет в площадь квартиры. То есть после возведения перегородок между комнатами площадь квартиры уменьшится.

Когда нужно согласовывать перепланировку

У каждой квартиры, даже той, что сдана без внутренних стен, есть первоначальный план. На нем указано, где в квартире мокрая зона — санузел и ванная, где коридор и где жилые комнаты. Если владелец квартиры хочет изменить этот план, ему нужно получить разрешение Мосжилинспекции на перепланировку. Есть и другие инстанции, согласие которых может потребоваться, но Мосжилинспекция — ключевая.

Не все пожелания собственника можно согласовать. Например, нельзя объединять лоджию и жилую комнату, а также расширять санузел за счет жилой комнаты, если у вас не первый этаж. Такая перепланировка может навредить другим жильцам дома или самому дому, поэтому ее запрещают. Например, если вы объедините лоджию и спальню и снесете стену между ними, нарушатся рассчитанные строителями тепловые характеристики дома. Нужную температуру будет сложнее поддерживать, и зимой на обогрев будет уходить больше энергии.

Если делаете ремонт в московской новостройке, заранее посоветуйтесь со специалистами — мы знаем не только нормы закона, но и практику работы Мосжилинспекции. У нас можно получить бесплатную консультацию.

Какие проблемы возникают при свободной планировке

В случае со свободной перепланировкой главная сложность — найти первоначальный план квартиры. Если застройщик поставил дом на учет в БТИ, план квартиры будет отражен в ее техническом паспорте. В этом случае перепланировка пойдет по обычному сценарию. Однако в основном новостройки в Москве сейчас сдаются без технической инвентаризации.

Застройщик обязан поставить дом на учет в Росреестре, но это не то же самое. Для кадастрового учета составляется технический план дома и квартир в нем. Его готовят кадастровые инженеры.

Техническую инвентаризацию проводит БТИ — МосгорБТИ или другие специализированные организации. На квартиру составляется технический паспорт. Именно он требуется для согласования перепланировки. У квартир, где техинвентаризация не проводилась, техпаспорта нет.

Так выглядит технический паспорт на квартиру из БТИ: титульный лист и план помещения (скачать целиком, pdf, 4 Мб). Для перепланировки понадобится именно он.

Кадастровый паспорт и технический паспорт — это разные документы. Кадастровый паспорт нужен Росреестру, чтобы поставить квартиру на учет в ЕГРН. Для перепланировки квартиры нужен именно техпаспорт. Ни кадастровый паспорт, ни документы от застройщика не подойдут.

Главная проблема при согласовании перепланировки в квартирах, которые сдали без внутренних стен, — несоответствие между планами застройщика и тем, как квартиру поставили на учет в Росреестр.

В техническом плане, который передан в Росреестр, могут отсутствовать перегородки, которые планировал возвести застройщик, зоны кухни и коридора. Застройщики ставят квартиры на технический учет без внутренних перегородок, чтобы у квартиры была выше площадь, а значит и стоимость.

Квартира — это минимум кухня, санузел и жилое помещение. Между ними должно быть разграничение — перегородки, а их площадь не должна входить в площадь квартиры.

Хорошо, если на плане в Росреестре обозначены коридор и кухня. Может быть так, что застройщик поставил квартиру на учет в Росреестр и отметил там только санузел. Все остальное будет жилой комнатой. Эта ситуация нередко встречается на практике — например, в ЖК «Лица», «Символ», «Пресня-Сити».

Владельцы таких квартир оказываются в тупике — они не могут расширить санузел за счет коридора, потому что по документам коридора у них нет. Санузел разрешено увеличивать только за счет зоны коридора, чтобы был ниже риск затопить жилые комнаты соседей снизу. Если в квартире нет коридора, то и санузел за его счет расширить нельзя.

Доказать, какая планировка задумывалась в квартире, если внутренние стены не возведены, можно с помощью планов застройщика. К сожалению, недобросовестные компании могут не выдавать их на руки собственникам квартир, а план квартиры в договоре зачастую существенно отличается от финального варианта.

Однако даже в проблемных ситуациях перепланировку можно согласовать. Особенности практики и бюрократические сложности — не причина делать несогласованный ремонт и рисковать получить штраф и сложности при продаже квартиры.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

С чего начать

Первым делом следует проконсультироваться со специалистами.

Согласование перепланировки в квартире со свободной планировкой — сложная процедура. Неверный первый шаг может помешать успешному согласованию, если выявятся какие-то проблемы.

На практике возможны разные ситуации, которые требуют знания тонкостей не только нормативов перепланировки, но и практики прохождения согласований. В разных жилищных комплексах свои проблемы и способы их решения.

Если обратитесь к нам, бесплатно проконсультируем и расскажем, чем можем помочь и с чего начать.

В самом общем виде варианты действий могут быть такие:

Если ваша квартира стоит на учете в Росреестре и в ней выделены основные функциональные зоны — санузел, кухня, жилая комната, нужно будет получить на нее техпаспорт. В остальном процедура согласования стандартная: проектное бюро готовит проект перепланировки и техническое заключение к нему, Мосжилинспекция выдает разрешение, после ремонт изменения согласуются с Мосжилинспекцией, она выдает акт о согласовании перепланировки и можно получать новый техпаспорт.

За техпаспортом нужно обращаться в МосгорБТИ или другую специализированную фирму. В Москве самые крупные — это МособлБТИ и Ростехинвентаризация. На практике к документам, составленным в МосгорБТИ, у Мосжилинспекции вопросов меньше.

Если ваша квартира стоит на учете без разграничения функциональных зон, дело обстоит сложнее. Например, есть санузел, а вся остальная площадь — одна большая жилая комната

Сложнее обстоит дело, если квартиры поставлена на учет без разграничения функциональных зон, например, есть санузел и вся остальная площадь — одна большая жилая комната.

В этом случае вам нужно запросить у застройщика или в управляющей компании заверенные технические планы на вашу квартиру с разграничением площадей. Если застройщик скрывает документы, можно требовать их выдачи через суд.

Так выглядит поэтажный план дома от застройщика, в котором разграничены функциональные зоны. Разной штриховкой отмечены зоны жилой комнаты, кухни, передней, санузла и гардеробной.

Есть еще один вариант — заказать в МосгорБТИ план функционального разграничения зон. Эта документация стоит от 35 000 рублей до 60 000 рублей. МосгорБТИ может найти информацию о функциональном разграничении зон в квартире в базах данных, к которым имеет доступ. В частности, это ИСОГД — информационная система обеспечения градостроительной деятельности, куда Минстрой загружает все разрешения на строительство и реконструкцию зданий.

Так выглядит план квартиры с функциональным разграничением зон от БТИ. В плане цветами выделено, где в квартире жилая зона, где коридоры, где санузлы.

Памятка по согласованию! 👋

✅ В нашей памятке, мы собрали частые ошибки, которые помешают согласовать перепланировку.

✅ можете показать её своему дизайнеру, чтобы он учёл это в дизайн-проекте. Памятка наглядная, с реальными фотографиями, чтобы все могли разобраться.

Получите важную информацию, что можно и что нельзя делать при ремонте

Источник

Как обустроить квартиру со свободной планировкой: 9 советов

Сегодня все чаще встречается реклама новостроек со свободной планировкой, но до сих пор не все до конца понимают, что это и как с этим правильно работать. По своей сути свободная планировка – это единое пространство с отсутствием внутренних перегородок, где несущие опоры сведены к минимуму, а значит мы можем придумать для себя практически любой интерьер. Обычно квартиры без стен встречаются в монолитно-каркасных домах, но есть и другие варианты. Кажется, все просто? Как бы не так. Существует масса подводных камней и даже строгие правила, которые нельзя нарушать, поэтому давайте разберемся как же создать интерьер мечты, но сделать это максимально грамотно:

1. Запросите информацию

Свободная планировка ни в коем случае не отменяет чертеж, который определяет жилые и мокрые зоны квартиры. Поэтому по закону вы должны размещать санузлы и кухню в специально определенных для этого местах и никак иначе.

Это значит, если застройщик или управляющая компания почему-то не предоставили вам план квартиры, обязательно запросите его, а также узнайте у них о других нормах и ограничениях, если таковые имеются. Уточните требования к инженерным системам и времени проведения строительных работ. Затем соберите необходимые документы и, когда сформируется четкое понимание что можно делать, а что запрещено, продолжайте планировать ваш интерьер.

2. Стены все же пригодятся

Огромное просматриваемое пространство, где легко дышать и царит воздушная атмосфера, несомненно располагает к комфортной жизни. Но это не означает, что стены вовсе не нужны – во всем надо чувствовать баланс. Объединение оправдано для зон общего назначения, ведь на выходе вы получите свободное, светлое и функционально пространство, где можно организовать множество полезных вещей.

Но вот для детской или спальни вариант без стен уже не подходит. Это приватные комнаты, которые должны быть скрыты от глаз. Что касается санузлов, то здесь и так очевидно, что они никак не впишутся в открытую площадь.

3. Меньше коридоров!

Не стоит ностальгировать и по привычке сооружать множество коридоров, они лишь «съедают» квадратные метры, которым можно найти куда более рациональное применение. Пусть пространство плавно перетекает из одной зоны в другую и остается гармоничным. Не бойтесь отойти от стереотипов, и вы удивитесь, насколько лучше преобразится ваш интерьер.

4. Объедините кухню, столовую и гостиную

Объединение кухни, гостиной и столовой в одно единое пространство – это хорошая практика и великолепная идея. Можно придумать массу интересных вариантов как все обыграть и при этом не будет потеряно драгоценное место на перегородки. А зонировать большое помещение можно мебелью, освещением, переходами в отделке и многими другими дизайнерскими приемами.

Совет для тех, кто загорелся такой идеей: не забудьте приобрести мощную вытяжку, чаще всего именно это основной страх перед открытой планировкой. Но если вы будете жарить рыбу, то никакая дверь не спасет вас от аромата по всей квартире. При должной мощности вытяжка уберет любые запахи вне зависимости от планировки, помните об этом.

5. Здраво оцените возможности квартиры

Когда взору открывается большое пространство, кажется, что там может поместиться все что угодно, но будьте реалистами и здраво оцените возможности помещения. Даже если вы наймете самого профессионального дизайнера, на площади в 35 квадратных метров ну никак не вместится гостиная + кухня + столовая, 2 санузла, детская и спальня с гардеробной.

6. Не делайте путь из спальни в санузел длинным

Вне зависимости от планировки необходимо предусмотреть, чтобы путь из спальни до санузла был максимально коротким и проходил по как можно меньшему количеству других зон. Если в доме есть детская, то соблюдается то же правило. Не заставляйте ребенка бегать через всю квартиру каждый раз, когда ему понадобится в туалет или помыть руки. Особенно это актуально в ночное время, когда малышу рано вставать в школу или садик и от длинного пути сон будет уходить.

7. Учитывайте расположение и количество окон

Гигиенические нормы предполагают, что естественный свет проникает во все жилые помещения дома, а значит продумайте чтобы на каждую такую зону приходилось минимум одно окно. Если же по каким-то причинам сделать это не представляется возможным – используйте стеклянные перегородки, которые дадут хоть какой-то доступ свету в обособленное помещение.

8. Продумайте системы хранения

Свободная планировка невольно приучает ценить и наслаждаться открытым пространством, поэтому зачастую там встречается не так много мебели и это не плохо. Но все же не надо доводить дело до абсурда и жертвовать действительно нужными системами хранения. Если кажется, что они будут мозолить глаза, то их можно замаскировать под отделку во всю высоту помещения или же отвести для таких систем небольшую кладовую. В спальне рекомендуется организовать гардеробную, пусть и небольшую. В любом случае она будет более вместительная и функциональная, чем обычный шкаф.

9. Грамотно продумайте освещение

Единое пространство не избавляет от обязанности делать качественное освещение, одной большой люстрой здесь точно не обойтись. По правильному требуется отдельно осветить каждую зону по своему сценарию. Помимо основной функции, это еще и очень действенный способ зонирования свободного пространства. Не пренебрегайте хорошим освещением, это не просто эстетическая просьба, а вопрос безопасного проживания в доме.

Источник