Ремонт с узакониванием перепланировки

Подробно о том, где и как узаконить перепланировку и сколько это стоит

Несмотря на то, что за саму услугу по согласованию перепланировки в квартире, плата не берется, тем не менее, данная процедура не бесплатная. Причем основные расходы возникают на этапе сбора документов.

Где можно оформить согласование новой конфигурации помещения?

Согласно положениям п. 1 ст. 26 ЖК РФ согласовывать изменения конфигурации жилого помещения уполномочены органы местного самоуправления. Данную задачу выполняет Государственная жилищная инспекция соответствующего субъекта РФ. Таким образом, чтобы узаконить перепланировку обращаться следует именно в это ведомство.

От чего зависит цена?

Стоит отметить, что невозможно обозначить единую стоимость перепланировки квартиры. В каждом отдельном случае ее размер будет меняться под влиянием следующих факторов:

• момент узаконивания изменения конфигурации помещения (до проведения ремонтных работ или после);
• способ согласования перепланировки (самостоятельно или через специализированную организацию);
• наличие/отсутствие обременений у квартиры (к примеру, если это ипотечное жилье, то возникнут дополнительные расходы в виде внесения платы за выдачу банком разрешения на реализацию запланированных работ, доплата страховой премии и т.д.);
• характер и уровень сложности предстоящих изменений;
• площадь квартиры, в которой планируется проведение перепланировки;
• вид требующейся документации в конкретном случае (проект или эскиз);
• территория, на которой проживает собственник помещения (в разных регионах стоимость услуг проектных организаций существенно разнится);
• необходимость подготовки дополнительных бумаг (например, техническое заключение от автора дома при перепланировке несущей стены);
• тип планирующихся изменений конфигурации квартиры (индивидуально разработанный вариант или же план, позаимствованный из бесплатного каталога, опубликованного на сайте жилищной инспекции) и др.

Сколько стоит узаконивание по закону?

Как уже было отмечено выше, сама услуга по согласованию перепланировки в квартире предоставляется сотрудниками жилищной инспекции полностью на бесплатной основе. Однако, несмотря на это, собственнику в любом случае придется понести ряд расходов, причем порой весьма ощутимых.

Цены на разработку проектной документации

Основными бумагами, которые обязательно потребуются при согласовании перепланировки в квартире, являются:

1. Проект будущих изменений жилплощади – подготавливается на заказ специалистами проектной организации. Средняя стоимость данного документа начинается с 14 000 рублей. При этом ее величина зависит от следующих факторов:
   • площадь квартиры;
   • сложность запланированных изменений конфигурации помещения;
   • территория, на которой заказывается проект перепланировки;
   • уровень выбранной проектной организации и т.д.

В случаях, когда собственник желает произвести простой вид перепланировки, допускается ее узаконивание на основании эскиза. Стоимость такой бумаги в разы дешевле. Ее средняя величина составляет 5 000 рублей.

Техническое заключение на перепланировку – документ, в котором представлена строительно-техническая оценка здания и сделан вывод о возможности реализации запланированного или уже совершенного изменения конфигурации помещения. Ее средняя цена начинается от 10 000 рублей.

Стоимость оформления документов в БТИ

Помимо перечисленных выше бумаг, в процессе узаконивания перепланировки, собственнику помещения также потребуется оформить ряд документов в БТИ (бюро технической инвентаризации). Эти процедуры также являются платными. Речь идет о следующих основных бумагах:

Технический паспорт БТИ – это справочный документ, в котором содержатся сведения о текущей планировке квартиры, степени износа всего многоквартирного дома, строительных материалах, из которых возведены стены и инженерных системах.

• Поэтажный план представляет собой схематическое изображение этажа многоквартирного дома и размещенных на нем помещений. Составляется на основе обмера объекта недвижимости сотрудниками БТИ.
• Экспликация БТИ – это приложение к поэтажному плану, где в формате таблицы представляются сведения о видах, назначении и основных характеристиках помещений, входящих в состав квартиры или всего дома.

Средняя стоимость поэтажного плана и экспликация БТИ варьируется в пределах от 1500 до 5000 рублей.

Причем на цену оказывают влияние следующие факторы:

• территория, на которой заказывается такая услуга;
• площадь квартиры;
• категория жилплощади (жилое помещение или коммерческая недвижимость);
• срок изготовления.

В какую сумму обойдется узаконивание самовольного изменения конфигурации жилья?

Если собственник произвел перепланировку без ее предварительного согласования с органами местного самоуправления, то она будет считаться самовольной. В этом случае единственным выходом из ситуации является узаконивание уже произведенных изменений.

Процедура согласования выполненной перепланировки отличается от общеустановленного порядка, а, следовательно, и расходы тут будут иметь свои особенности.

Итак, основные затраты, связанные с легализацией незаконно проведённой перепланировки, складываются из следующих составляющих:

1. Оплата подготовки полного пакета документов (проект или эскиз перепланировки, бумаги из БТИ, техническое заключение от автора многоквартирного дома и т.д.) – общая стоимость начинается от 20 000 рублей.
2. Уплата административного штрафа за самовольное изменение конфигурации квартиры – в соответствии с п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ для граждан его размер составляет от 2 000 до 2 500 рублей.
3. Внесение государственной пошлины при узаконивании самовольной перепланировки в судебном порядке – нужно будет заплатить 300 рублей.
4. Оплата услуг посредников – все процедуры, связанные с узакониванием самовольной перепланировки, не обязательно выполнять самостоятельно. Для того, чтобы сэкономить время и силы можно воспользоваться помощью посреднических организаций. Средняя стоимость таких услуг, оказываемых в комплексе, начинается с 25 000 рублей. Причем на нее влияют следующие факторы:
   • уровень сложности произведенных изменений конфигурации помещения;
   • статус и рейтинг посреднической организации;
   • субъект РФ, на территории которого заказывается услуга и т.д.

Кроме того, стоит иметь в виду, что если какие-то виды изменений будут нарушать действующее жилищное законодательство, то для узаконивания всей перепланировки придется производить восстановительные работы в местах, где это необходимо (например, восстановление несущей стены, которая ранее была частично демонтирована). Это повлечет за собой дополнительные расходы.

Таким образом, если просуммировать все перечисленные выше суммы, то получится, что средняя цена согласования самовольной перепланировки составляет 47 300 рублей (в случае привлечения посредников) и 22800 рублей (при самостоятельном узаконивании). Однако данные величины носят лишь приблизительный характер.

В целом, можно сделать вывод, что нет единой стоимости согласования перепланировки, в том числе незаконной. Данная величина зависит от многих факторов, поэтому определяется в индивидуальном порядке для каждого отдельного случая.

Полезное видео

Далее можно посмотреть видео о том, как узаконить перепланировку жилья:

Источник

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

1. Заявление на перепланировку.
2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
5. Копию проекта перепланировки квартиры.
6. Копию договора с проектной организацией.
7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

• заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
• паспортов собственников или доверенности;
• решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
• нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Источник