Ремонт с юридической точки зрения

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

– Можно ли начинать ремонт в новостройке после подписания акта приема-передачи, но до регистрации права собственности?

Отвечает ведущий юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Дарья Кашлева:

После подписания акта-приема передачи жилого помещения у Вас есть возможность сделать только так называемый косметический ремонт. Для более масштабного ремонта с переустройством жилого помещения (установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования) или его перепланировкой (изменение его конфигурации) требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения и предварительное согласование с органом местного самоуправления. Там Вам потребуется подтвердить наличие зарегистрированных прав, так что будет необходимо предоставить свидетельство о праве собственности на жилье.

Отвечают специалисты юридического отдела СК «Неометрия»:

Регистрация права собственности имеет скорее заявительный характер. Эта процедура необходима для начисления налогов, учета в государственных органах, для оформления дальнейших сделок. Но самое главное для того, чтобы застройщик как можно скорее отказался от земельного участка в пользу дольщиков, что возможно только после 100-процентного оформления права собственности на все объекты недвижимости жилого комплекса.

Ремонт в новой квартире можно начинать до регистрации права собственности. Но учтите, что по закону после подписания акта приема-передачи риск случайной гибели или повреждения объекта переходит к участнику долевого строительства. То есть, если при проведении ремонтных работ будут допущены ошибки, которые приведут к разрушению перекрытий, систем водоснабжения или отопления и прочему, ответственность будете нести Вы, а не застройщик. Проще говоря, не существует прямой взаимосвязи между ремонтом и регистрацией права собственности. Если Вы уверены в подрядчике, имеете необходимые ресурсы и компетенции для грамотного проведения ремонта, можно приступать к работам в любой момент, имея на руках подписанный акт приемки-передачи.

Комментирует старший аналитик компании BSA Алексей Зубик:

Я бы рекомендовал приступать к ремонту уже после регистрации прав собственности на квартиру. Само оформление квартиры в собственность занимает не так много времени. Если с документами все будет в порядке, то процедура займет около пяти-семи рабочих дней.

В законе четко прописано, что никаких изменений в конфигурацию квартиры вносить нельзя. Это все делается не просто так. Дело в том, что после подписания акта приема-передачи квартиры покупатель несет все имущественные риски, связанные с гибелью или порчей имущества (как своего, так и других участников долевого строительства). Если получится так, что Вы уже приступили к ремонтным работам или изменили планировку, то при возникновении споров или помех в регистрации права собственности придется все привести в первоначальны вид, поскольку в противном случае будет существовать несоответствие между переданным Вам объектом и тем объектом, право собственности на который Вы хотите зарегистрировать.

Отвечает адвокат, партнер Беркшир Адвайзори Групп Сергей Копейкин:

Можно, но надо предварительно либо получить разрешение от застройщика на проведение ремонта, либо оформить с ним двустороннее соглашение. Учитывая тот факт, что лицо, которое хочет начать ремонт в новостройке, является соинвестором или долевым инвестором, то есть имеет заключенный инвестиционный договор на приобретение жилья в этой новостройке, разрешение или соглашение является приложением к инвестиционному договору.

В инвестиционном договоре закреплен этаж, подъезд, указан план квартиры (которой на данном этапе еще не присвоен номер). За таким приложением к договору можно обращаться с того момента, когда будет подписан акт государственной приемки. Собственность в этом случае не передается владельцу немедленно, поскольку на оформление документов уйдет еще не менее трех-шести месяцев, но многие застройщики подписывают соглашение на ремонт в дополнение к инвестиционному договору на период, пока идет оформление собственности, либо предоставляют разрешение о возможности начала ремонта.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Конечно можно. С момента приемки квартиры по акту приема-передачи Вы имеете право пользоваться этой квартирой как объектом недвижимости в соответствии с его предназначением. Наличие ремонта никак не может сказаться на оформлении права собственности. Но если Вы сделаете капитальную перестройку квартиры с переносом электросетей, стен, мокрых зон, наружных границ без соответствующей разрешительной документации, то у Вас могут возникнуть проблемы с подключением к энергосетям, а если очень не повезет, то и с регистрацией прав.

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Ремонт возможен, если не предполагает перепланировки или переустройства. В случае таковых потребуется их легализация, а процедура легализации перепланировки или переустройства включает в себя в качестве требования предоставление заявителем документа, подтверждающего право собственности на квартиру. Поскольку удостоверяющий право собственности документ (выписка из ЕГРН) еще не получен, с легализацией перепланировки или переустройства могут быть проблемы. Таким образом, начать ремонт возможно, но мероприятия по перепланировке или по переустройству лучше выполнять после государственной регистрации права собственности на квартиру и получения разрешения на это в уполномоченном органе государственной власти. Иначе такие действия считаются незаконными и могут повлечь негативные юридические последствия в виде обязанности по иску заинтересованных лиц демонтажа ранее выполненных результатов работ.

Отвечает адвокат GRAD Евгений Лазарев:

Да, после подписания АПП можно приступать к ремонту квартиры в новостройке. Действующим законодательством установлены два существенных требования к оформлению права собственности на квартиру в новостройке:

• квартира должна быть передана от застройщика к покупателю по акту приема-передачи;
• право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке покупателю должно быть выдано свидетельство о праве собственности.

Здесь необходимо понимать различие данных документов. Государственная регистрация необходима только для одной цели сообщение всем иным лицам (кроме застройщика и покупателя), что конкретный гражданин является собственником конкретной квартиры. То есть пока регистрация права собственности не прошла, про то, что на квартиру претендует конкретный гражданин, знает только застройщик и сам гражданин. Публичной эта информация становится только после регистрации права собственности.

Акт приема-передачи в данном случае играет как раз ключевую роль. Ведь после подписания акта приема-передачи к покупателю переходят все риски, связанные с квартирой, в частности бремя ее содержания. Законодательство признает акт в качестве не только обязательного документа, который должен быть подписан между сторонами, но и накладывает на покупателя ряд обязанностей по содержанию квартиры, в частности, ст. 153 ЖК РФ обязывает покупателя вносить плату за коммунальные услуги до регистрации права собственности.

Таким образом, именно акт приема-передачи, а не свидетельство о праве собственности является ключевым документом. Именно он позволяет покупателю фактически начать пользоваться новой квартирой, в частности осуществлять в ней ремонт.

Отвечает ведущий юрист юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Рассмотрю вопрос с юридической точки зрения, не принимая во внимание строительные нюансы, такие как усадка, деформация и неработающее лифтовое оборудование. Между подписанием акта приема-передачи и оформлением права собственности часто проходит значительное время по вине в том числе и застройщика. Законодательство, регулирующее вопросы проведения шумных работ, изменилось, и владельцам квартир в новостройках на проведение ремонта на «льготных» условиях выделено с даты ввода в эксплуатацию шесть месяцев в Московской области, 1,5 года в Москве. После этого срока периоды на проведение шумных работ существенно сокращены, что повлияет на скорость ремонта.

С юридической точки зрения необходимо рассмотреть ситуацию с нескольких сторон, предварительно ответив на вопросы:

• Какие условия содержит акт?
• На основании какого договора подписан акт (договор долевого участия в строительстве, предварительный договор, договор участия в ЖСК)?
• Какие задачи необходимо решить после подписания акта?

Подписание акта квартиры во временное пользование по предварительному договору не свидетельствует о том, что квартира уже принадлежит только тому, с кем этот акт подписан. Существуют случаи двойных продаж квартир по договорам, которые не регистрируются в Федеральной регистрационной службе. Это относится и к договорам участия в ЖСК. Проведение ремонта в такой квартире до оформления права собственности не рекомендуется. Лучше дождаться оформления права собственности на квартиру, после чего приступить к проведению ремонта.

Подписание акта по договору долевого участия допускает проведение ремонта до оформления права собственности на квартиру, однако стоит отметить, что если есть претензии по качеству построенной квартиры или по фактической площади переданной квартиры, то проведение ремонта может сделать невозможным установление существенных обстоятельств, необходимых для разрешения спора в пользу участника долевого строительства.

Таким образом, проводить ремонт в квартире, переданной по акту, до оформления права собственности можно, если квартира приобретена по договору долевого участия в строительстве и если у Вас отсутствуют претензии к застройщику в части качества строительства и площади квартиры. Вопрос взыскания неустойки с застройщика, при правильном подходе к вопросу подписания акта приема-передачи, не влияет на проведение ремонта в квартире, как и наоборот, подписанный акт и выполненный ремонт не лишает Вас права на обращение в суд за взысканием неустойки в пределах срока исковой давности, то есть трех лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Правила бытового обслуживания простым языком

Справочная / Права потребителей

Правила бытового обслуживания простым языком

Предприниматели оказывают услуги, а люди ими пользуются. Чтобы не было хаоса и неразрешимых споров государство установило правила для каждой сферы услуг.

В этой статье мы разобрали правила работы с клиентами в бытовой сфере и пересказали их для малого бизнеса.

Кто обязан соблюдать правила бытового обслуживания

Бытовое обслуживание — это платные услуги и работы для людей, их семей и домов. Предприниматели и юрлица должны работать в этой сфере по Закону о правах потребителей и Правилам бытового обслуживания населения.

✅ Бытовые услуги оказывают:

— парикмахерские, тату-мастера, косметологи, СПА-салоны;

— ивент-агентства, если праздник для семьи, детей;

— ателье, ремонт обуви;

— мастерские ремонта бытовой техники;

— строители при ремонте квартир, строительству домов по индивидуальным заказам;

— мастера по мелкому ремонту в доме;

— фотографы, видеооператоры — когда сессии индивидуальные, семейные, свадебные;

— похоронные агентства, изготовители памятников на могилы;

❌ Формально не являются бытовыми услугами, хотя очень на них похожи:

— хостелы и отели.

Нашли себя в первом списке — правила бытового обслуживания для вас. Во втором — для вашей деятельности тоже есть обязательные правила. В следующих статьях мы расскажем и о них.

Штрафы за несоблюдение правил бытового обслуживания

За нарушение правил Роспотребнадзор штрафует по ст. 14.4 КоАП РФ. Штрафы: для ИП от 10 000 до 30 000 ₽, для ООО от 20 000 до 50 000 ₽.

Обычно у предпринимателей находят, на первый взгляд, мелкие ошибки в услугах. Но с юридической точки зрения это нарушения правил.

Мастер не сделала биологическую пробу краски для волос на коже клиентки. Женщина получила химический ожог, а предприниматель штраф 10 000 ₽ и исполнительный лист на выплату в счёт возмещения вреда на 26 000 ₽ — дело № А29-13733/2016.

На мебельный салон в Роспотребнадзор пожаловалась клиентка. Реальный повод неясен, но формально женщине не понравилось, что в салоне нет уголка потребителя. Штраф — 10 000 ₽ — дело № А56-6531/2017.

Предприниматель не вписал в договор с заказчиком, в чём заключается ремонт телефона. Возник спор и жалоба в Роспотребнадзор. В итоге — штраф 15 000 ₽ — дело № А08-15290/2017.

Есть ещё другие штрафы и негативные последствия, если между исполнителем и клиентом что-то пошло не так. Подробно о просрочках оказания услуг, плохом качестве и отсутствии терминала эквайринга мы писали в отдельной статье.

Роспотребнадзор находит нарушения правил по жалобам потребителей. В ответ сотрудники ведомства проводят у предпринимателей внеплановые проверки и контрольные закупки. Что полезно знать об этом — тоже посмотрите в наших статьях.

Общие правила бытового обслуживания

Как обещали, простым языком.

Информация для клиентов об исполнителе

На входе в помещение исполнителя весит вывеска. На вывеске: наименование, юридический адрес и режим работы. Для ИП ещё ОГРНИП, ИНН, дата регистрации и наименование регистрирующей налоговой.

Если у исполнителя нет помещения и работа разъездная, например, ремонт квартир, эту информацию пишут в договорах и квитанциях.

Когда в помещении ремонт, санитарный день или отключили свет, исполнитель размещает объявление о датах и времени, в течение которого он не работает.

Информация для клиентов об услугах

До заказа услуги исполнитель сообщает заказчику:

— какие услуги оказывает с ценой для каждой;

— какие материалы используются и цену на каждый;

— если важно — имя и квалификацию исполнителя, например, инструктора по занятиям йогой;

— гарантийный срок на результат работ.

Строгого требования, в каком виде исполнитель рассказывает клиентам об услугах, нет.

Перечень услуг, цены и остальную информацию можно сообщать потребителям так, как это принято в вашей сфере. В парикмахерских вешают таблички со списком косметических процедур. Строители сообщают о гарантии на работу в договоре подряда. В фитнес-клубах имена тренеров стоят в расписании занятий. Главное — ваш клиент должен знать эту информацию. Иначе это нарушение.

Сдавайте отчётность в три клика

Эльба рассчитает налог и подготовит отчётность для бизнеса на УСН, ЕНВД и патенте. А ещё поможет cформировать счета, акты и накладные.

Уголок потребителя

Уголок потребителя — это набор документов и информации для клиентов. Касательно бытовых услуг там должны быть:

— распечатанные Закон о правах потребителей и Правила бытового обслуживания;

— копия лицензии — если есть;

— книга отзывов и предложений;

— адрес и телефон местного Роспотребнадзора;

— образец договора и квитанции на услуги;

— информация о льготах определённым клиентам, к примеру, студентам.

Ювелиры обязаны повесить в уголке уведомление о включении в реестр Федеральной пробирной палаты.

Ещё где-то в помещении выкладывают каталог с образцами изделий, если у услуги есть материальный результат. Чтобы клиент видел, что получит. Как исполнять это требование, зависит от фантазии предпринимателя.

Как оформить договор с клиентом

Договор на услуги оформляют в виде привычного документа на листе с подписями сторон или в виде квитанции. Угадали, это зависит, от того, как принято в вашей сфере. А когда клиент получает услугу прямо здесь и сейчас, например, маникюр, достаточно чека или билета.

Один экземпляр договора отдают заказчику.

В договор и квитанцию обязательно записывают:

— кто исполнитель: наименование, юрадрес, для ИП — имя, ОГРНИП, ИНН, дату регистрации;

— в чём состоит услуга, что входит в работу и описание результата;

— срок оказания услуги и отдельных этапов;

— точное описание материала или вещи потребителя, с которой работают;

— цену вещи потребителя;

— что на данный момент с оплатой: долг, оплачена полностью, внесён аванс — с точной суммой;

— дата приёма заказа;

— срок гарантии на результат;

— имя работника, принявшего заказ.

Бывает, клиент сдал вещь в ателье или ремонт, а потом потерял квитанцию. В этом случае исполнитель обязан выдать заказ по письменному заявлению клиента и паспорту. Брать деньги за хранение вещи или «штрафовать» за утерю квитанции нельзя.

Если нужна смета на работы

Когда работа сложная, многоэтапная или дорогая, к договору составляют смету. Ещё смету придётся сделать, если этого просит заказчик.

Смета бывает твёрдая и приблизительная. Если знаете, что стоимость вашей работы невозможно просчитать заранее, пишите в смете, что она приблизительная.

Твёрдую смету меняют только в случае форс-мажора, например, существенного удорожания импортного материала. Но в реальности сделать это практически невозможно.

С приблизительной сметой стоимость работы можно повысить, если походу понадобились допработы или новые материалы. Но с заказчика обязательно получают согласие. Если клиент не согласен платить больше, договор расторгают. Исполнитель в этом случае получает деньги за то, что успел сделать.

Подробнее про смету — в ст. 33 Закона о правах потребителей.

Как клиент оплачивает услуги

Исполнитель сообщает заказчику в договоре или квитанции, как платить за услугу: авансом, после услуги, за каждый этап, в рассрочку. То же самое с оплатой материала, если его предоставляет исполнитель.

Оказывать неодобренные клиентом услуги и просить за них деньги нельзя.

Сроки оказания и качество услуг

Общий срок услуги записывают в договор. Если нужно — разбивают услугу на этапы, тогда для каждого тоже пишут срок. За просрочку исполнитель платит штраф и возмещает убытки.

Уровень качества — как договорились с клиентом или как принято для такой услуги. В сшитом платье не торчат нитки, волосы окрашены ровно, кухонный стол не шатается.

После услуги в договоре делают отметку о фактической дате её оказания.

Место оказания услуги

Услугу можно оказывать не только в помещении исполнителя. Для выездной услуги, например, уборки квартиры или фотосессии в парке, в договоре пишут точное время приезда работника. Клиент в таком случае обязан быть дома или вовремя прийти на встречу. Если что-то пошло не так из-за заказчика, за услугу платят полностью.

Работа со своим материалом

Когда у исполнителя свой материал, на него должен быть сертификат качества, декларация соответствия. Это касается тканей, шампуней, красок для волос, стройматериалов. За испорченную услугу из-за плохого материала клиент вправе не платить.

Работа с материалом клиента

Исполнитель профессионально разбирается в качестве материала, с которым работает. Поэтому когда клиент приносит свой материал, исполнитель смотрит, годен ли он.

Если материал не подходит, исполнитель сразу и лучше в письменном виде сообщает заказчику что-то из этого:

— материал непригоден для работы;

— из данного материала не получится сделать то, что просит клиент (сшить, построить);

— с этим материалом работать можно, но понадобится больше времени, чем изначально договаривались.

Тут же исполнитель даёт клиенту срок для замены материала или выбора другой услуги.

Заказчик не согласен или не заменил материал — услугу можно не оказывать. Но тогда надо сразу вернуть деньги.

Если клиент настаивает именно на этом материале, средстве или неподходящей ему услуге, с исполнителя снимается ответственность за качество. Важно лишь сохранить письменное предупреждение клиента на случай спора.

Остатки материала после услуги возвращают заказчику или выкупают.

Испорчен материал клиента

В работе предпринимателей бывает всякое. Если исполнитель потерял или испортил материал клиента, он в течение трёх дней покупает новый на свои деньги и снова делает работу.

Когда подобный материал не купить, клиенту платят двукратную стоимость испорченной вещи. Поэтому следите, какую стоимость клиент указывает в квитанции.

Клиент передумал

Заказчик вправе в любое время отказаться от услуги, заплатив за то, что исполнитель успел сделать.

А вот исполнитель может отказаться от клиента только оплатив все его расходы, например, переплату другому мастеру по плитке в ванной.

Как сдавать результат клиенту

Заказчик принимает результат в сроки, указанные в договоре, или как это принято в силу характера услуги.

О видимых недостатках клиент должен сообщить сразу. Исполнитель записывает их в акт или квитанцию. Тут же оговаривают, как и в какой срок доделывают услугу.

По скрытым недостаткам клиент предъявляет претензии в течение гарантийного срока. Если его нет — в течение двух лет и пяти для недвижимости.

Клиент пропал

Когда клиент не пришёл за заказом, исполнитель письменно приглашает его на приёмку в конкретный срок.

Если и теперь клиент не идёт, исполнитель ждёт два месяца и продаёт результат работ. Из вырученных денег берёт себе вознаграждение. Остаток вносит в депозит нотариуса — вдруг человек опомнится. Правило о депозите вряд ли кто-то воспринимает всерьёз, но мы не можем умолчать о нём

Правила для отдельных сфер

В правилах бытового обслуживания есть немного конкретики по отдельным услугам. Вот главное.

Пошив обуви и одежды

Изделие шьют по образцу или эскизу клиента. Образец можно менять по желанию клиента. Что именно изменили в каблуке, фасоне или фурнитуре, записывают в договор. Чтобы потом не было претензий.

Если шьют из меха, шкурки помечают в присутствии клиента.

Химчистка

Когда вещь берут в химчистку, в квитанцию записывают:

— что есть из фурнитуры;

— косяки, которые точно не получится убрать химией;

— какие допуслуги заказал клиент, например, антистатическую обработку.

Что можно делать с вещью, работники смотрят на маркировочной ленте. Если лента срезана, договариваются с клиентом.

Работник химчистки может срезать фурнитуру, чтобы не испортить. А съёмные детали пришить, чтобы не потерялись.

Ремонт бытовой техники

Когда клиенту выдают заказ, изделие включают и показывают, что вот, все работает.

Изготовление и ремонт мебели

Когда заказчик принимает работу, он обязан проверить соответствие вещи эскизу, чертежу. Иначе с исполнителя снимается ответственность за неточность.

Парикмахерская

Все инструменты дезинфицируют.

Мастера перед работой с каждым клиентом моют руки с мылом.

Для каждого клиента — чистое или одноразовое полотенце.

Перед покраской волос мастер делает биологическую пробу кожи клиента на чувствительность.

Изготовление и ремонт ювелирных изделий

В квитанцию записывают перечень работ и точное описание драгоценных камней. Клиент подписывает квитанцию.

Для драгоценных металлов, которые принёс заказчик, определяют пробу.

На изготовленном украшении из драгоценного металла исполнитель ставит оттиск именника.

После ремонта на украшении должно сохраниться пробирное клеймо.

Сдавайте отчётность в три клика

Эльба поможет вам работать без бухгалтера. Она подготовит отчёты, посчитает налоги и не потребует от вас специальных знаний.

P. S. Мы понимаем, что правила часто невыполнимы

Правила бытового обслуживания рассчитаны на разные услуги и разных людей. В них не предусмотрены нюансы каждой деятельности. Сложно представить фотографа, который письменно предупреждает клиентку, что такая идея для фотосессии безвкусна и за результат он не отвечает. Или мастера по ремонту квартир, который носит с собой книгу отзывов и предложений.

Но по нашему мнению, правила нужно соблюдать настолько, насколько это возможно при оказании конкретной услуги. Правила — это образец деятельности, ориентир. Иначе есть риск рано или поздно нарваться на склочного клиента или принципиального инспектора Роспотребнадзора.

Источник