Ремонт систем отопления жилых домов

Разновидности и стоимость капитального и других видов ремонта систем отопления в многоквартирном доме

Несмотря на то, что любой ремонт отопления в многоквартирном доме (далее МКД) преследуют одну и ту же цель, достижение конечного результата напрямую зависит от износа и срока эксплуатации элементов отопительной системы. Эти факторы и влияют на перечень работ и способ устранения неисправностей.

Производство работ для обеспечения теплоснабжения в многоквартирных домах

Основные нормативные акты, на которые следует опираться при решении вопросов, связанных с восстановлением отопительной системы:

1. Постановление Госстроя РФ N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее ПГ РФ № 170) определяет виды ремонтных работ, правила и нормы их проведения, перечень работ и кто их проводит.
2. Постановление Правительства РФ № 491 (далее ПП РФ № 491) даёт определение «общего имущества» МКД. Детализирует элементы, подлежащие ремонту в зависимости от степени износа. Регламентирует организационные вопросы.
3. Жилищный кодекс (далее ЖК РФ) — поясняет источники финансирования ремонтов и особенности договорных отношений.

В соответствии с п.1.8 ПГ РФ N 170 для поддержания в надлежащем состоянии инженерных систем могут проводиться следующие виды ремонта:

Определимся, в чём их различие, и какие условия создают предпосылки для каждого вида ремонта.

Капитальные работы

Капитальный ремонт — это комплекс мероприятий, направленный на устранение поломок изношенных конструктивных элементов теплоснабжения МКД, относящихся к общему имуществу. При этом выполняются работы по их замене либо восстановлению с целью приведения к действующим эксплуатационным нормам (ст.2 ФЗ № 185-ФЗ).

Предпосылки для проведения капитального ремонта отопительной системы:

• выработка установленного нормативами ресурса эксплуатации (срок службы стальных коммуникаций теплоснабжения — 25 лет);
• возникновение ситуации, когда отдельные элементы обогрева помещений, находящиеся в общей собственности, нарушают установленные предельно допустимые характеристики надёжности и создают угрозу безопасности (п.21 ПП РФ № 491).

Что входит в работы по восстановлению теплоснабжения при капитальном ремонте (п.7.2 СТО НОСТРОЙ 2.33.120-2013):

1. Полная либо частичная замена внутридомовых магистралей подачи тепла, включая стояки, ответвления от стояков в квартиру (узнать больше о том, кто должен производить замену стояков отопления в квартире и как сделать это бесплатно, можно здесь).
2. Замена регулировочно-запорной арматуры, в том числе на ответвлениях стояков к отопительным устройствам в квартирах.
3. Замена радиаторов в местах общего пользования — подъездах, подвалах.
4. Выборочная замена радиаторов отопления в квартирах жильцов — в случае отсутствия отключающих устройств (кто должен ремонтировать и менять батареи отопления в квартирах?).

Последний пункт приведённого перечня является наиболее спорным. Дело в том, что отопительные радиаторы в соответствии с п.6 ПП РФ № 491 отнесены к разряду общего имущества, то есть такового, которое обслуживает более одного помещения (ст.36 ЖК РФ). Это означает, что жильцы при проведении ремонта теоретически могут претендовать на их бесплатную замену.

На практике собственник квартиры при восстановительных работах может попытаться бесплатно заменить свой прибор отопления только в случае, если на квартирном стояке отсутствуют отключающие устройства, что позволит признать радиатор частью общедомовой отопительной системы.

Вопросы организации и проведения капитального ремонта системы теплоснабжения в МКД возложены на управляющую компанию. Исполнение работ может проводиться как силами подрядной организации, так и с помощью собственного персонала компании с заключением договора. Последнее более выгодно для жильцов, так как даёт больше гарантий при возможных претензиях к качеству.

Текущая замена элементов

Проводится в плановом порядке с целью предотвращения износа конструктивных элементов, относящихся к общему имуществу (п.18 ПП РФ № 491).

Периодичность проведения текущего ремонта для системы теплоснабжения законом не установлена. Ремонт проводится 1 раз в несколько лет при выявлении недостатков, установленных в ходе плановых или сезонных осмотров и требующих устранения.

Периодичность осмотров центрального отопления:

• плановые — 1 раз в год (прил.1 ПГ РФ N 170);
• сезонные — 2 раза в год: весной и осенью (п.13.1 ПП РФ № 491).

Правовая реализация этого вида ремонта возможна двумя путями:

1. Решение о ремонте принимается общим собранием жильцов на основании акта осмотра в случае, если жильцы МКД желают самостоятельно организовать работы (п.14, п.18 ПП РФ № 491). Подрядчика работ выбирает коллектив собственников дома.
2. Работы по восстановлению отопления производятся автоматически, без участия жильцов. Исполнителем выступает та обслуживающая организация, которой делегированы обязанности по контролю за теплосетью в доме.

Перечень работ при текущем ремонте включает в себя следующие мероприятия по восстановлению и замене отдельных элементов центрального отопления (п.11 прил.7 ПГ РФ № 170 и п.11 прил.2 МДК 2-04.2004):

• Восстановление или замена отдельных участков стояков, трубопроводов, запорно-регулировочных механизмов.
• Гидравлическое испытание системы теплоснабжения.
• Восстановление целостности тепловой изоляции.
• Замена отдельных насосов или электромоторов.
• Замена отдельных секций отопительных приборов.
• Частичная замена секций чугунных котлов, арматуры, дымовых труб в котельной (при наличии).

Обязанности по проведению текущих ремонтов отопления «по умолчанию» возлагаются на управляющую организацию, с которой собственники МКД заключили соответствующий договор (п.16 ПП РФ № 491).

Устранение аварий

Аварийные работы системы теплоснабжения МКД проводятся с целью срочного восстановления функциональности отопительной системы в случае аварии. В соответствии с п.3 прил.1 МДК 2-04.2004 аварийное обслуживание центрального отопления включает в себя следующие мероприятия:

1. ликвидацию течи в трубах, стояках, радиаторах отопления путём уплотнения соединений;
2. ремонт или замену аварийной запорной арматуры;
3. ремонт аварийных участков трубопровода путём ремонта либо замены сгонов;
4. замена аварийных участков трубопровода протяжённостью до 2 м;
5. сварочные работы в объёме, необходимом для устранения неисправности.

Аварийные неисправности трубопроводов и соединений в системах теплоснабжения должны устраняться незамедлительно (прил.2 ПГ РФ № 170).

Аварийные работы отопления входят в плату за содержание жилья (Прил.1 МДК 2-04.2004).

Кто выполняет аварийные работы:

• в рабочее время устранением неисправностей должны заниматься сантехники управляющих компаний или ЖЭКов, обслуживающие МКД;
• в нерабочее время, выходные и праздничные дни — аварийно-ремонтные службы организаций, занимающихся обслуживанием жилого фонда (п.7.7 ПГ РФ № 170).

Стоимость замены в рамках капремонта

Законодательством РФ бремя оплаты за капитальный ремонт МКД (включая замену отопления) возложено на собственников квартир.

Входит ли это в состав платежей за капремонт?

С 2014 года жильцы должны ежемесячно перечислять средства в специальный фонд, с которого впоследствии и оплачиваются капитальный ремонт (ст.169 ЖК РФ). Сумма взносов для каждого собственника рассчитывается индивидуально путём умножения установленного в регионе тарифа на общую площадь квартиры (как формируется плата за отопление?). Отдельной платы за капитальный ремонт отопления законом не предусмотрено.

И текущий и капитальный ремонты отопления схожи тем, что проводятся в плановом порядке, а отличаются — масштабом и целями. Восстановительным работам подлежат элементы центрального отопления, находящиеся в общей собственности жильцов МКД. Конечная цель ремонта — безопасная эксплуатация системы теплоснабжения.

Источник

Тонкости ремонта системы отопления

Система отопления – это сложный механизм, зачастую дающий сбои по тем или иным причинам. Особенности ремонта в таком случае для квартиры и частного дома разняться, кроме того, вопрос в степени повреждений. Она определяет, нужен капитальный ремонт или можно обойтись местными мерами. Наиболее частой проблемой становится протечка труб или неправильное функционирование системы, например, перепады давления или воздушная пробка. В таком случае важно определить источник неприятностей и избрать соответствующий путь решения.

Особенности капитальных и текущих работ

В зависимости от масштабности проблем определяется объем ремонтных работ. При массовых повреждениях необходим масштабный капитальный ремонт с заменой поврежденных элементов системы. При мелких неприятностях можно обойтись ремонтом проблемного участка. Специфика работ для частного дома и квартиры также различается. В первом варианте вся отопительная система находится в полном распоряжении владельца дома и может устанавливаться по необходимости. А во втором необходимо консультироваться с коммунальными службами, управляющими отоплением всего дома. При профилактическом осмотре нужно обратить внимание на отопительный щиток, печь-буржуйку, сети, тепловой узел загородного дома или на даче. Это все несложно сделать своими руками.

В квартире

Капитальные работы в многоквартирном доме имеют свою специфику. Прежде всего, она связана с тем, что отопление в квартире – это часть системы, и вмешательство в нее может привести к изменениям во всем доме. Вначале необходимо оповестить коммунальные службы, отвечающие за отопление в доме. К заявлению желательно приложить факт поломки, зафиксированный на фото- или видеосъемку. Далее, предстоит обсуждение возможных вариантов и выбор подходящего с учетом возможных последствий. При этом самостоятельное перекрытие стояков, кроме случаев прорыва, категорически запрещено.

Сотрудники коммунальных служб по прибытии в квартиру составляют акт, в котором указывается следующее:

• вероятная причина аварии;
• меры, осуществленные для восстановления системы отопления;
• побочный ущерб: повреждение отделки квартиры, мебели и другое. При этом также осматривается квартира, находящаяся этажом ниже.

Мелкий ремонт происходит по примерно такому же сценарию, перекрывать стояк отопления могут только работники коммунальных служб. При этом производится замена поврежденного узла и составляется соответствующий акт.

В частном доме

При небольших неисправностях возможна замена узлов: фитингов, труб, насоса и другого. Если замена части магистрали невозможна, например, она замурована под отделкой, можно, не разбивая всю стену, наложить шину или сделать врезку куска трубы с использованием пресс-фитингов. Они позволяют надежно фиксировать трубы без использования сварки или пайки.

Капитальный ремонт проводится в случаях, сопряженных со следующими поломками и вытекающими решениями:

• замена котла;
• замена радиатора;
• замена участка или всего трубопровода при масштабных повреждениях;
• замена отдельных узлов: насоса, резервного бака и другого;
• полная замена отопительной системы.

В зависимости от обстоятельств капитальный ремонт отопления в частном доме может быть двух типов.

• Стихийный, связанный с аварийной поломкой. В таком случае может производиться массовый ремонт элементов отопления либо полная замена всей системы. Зачастую это связано со спешкой, когда проблема возникает либо перед самым отопительным сезоном, либо непосредственно во время него. Чтобы избежать таких ситуаций, необходим регулярный профилактический осмотр всех элементов системы.
• Плановый – замена отработавшей свой срок системы либо замена на более эффективную. В этом случае составляется план, покупаются наиболее подходящие детали и материалы. При этом сроки проведения работ могут растягиваться, а начинать лучше по окончании отопительного сезона.

Профилактический осмотр

Чтобы отопительная система работала без аварийных поломок, следует на регулярной основе проводить ее осмотр и по необходимости устранять образовавшиеся дефекты.

К ежегодным мероприятиям относятся следующие:

• осмотр газового котла;
• проверка автоматики;
• проверка аварийной системы;
• осмотр и очистка дымохода;
• осмотр трубопровода и радиаторов на предмет нарушения конструкционной целостности.

К более редким, но не менее обязательным относятся следующие меры:

• проверка системы на полную мощность под высоким давлением;
• промывка системы с использованием специальных средств;
• регулировка узлов автоматики;
• замена отработанных узлов или отдельных частей.

Необходимость и частота отдельных мероприятий может колебаться в зависимости от обстоятельств. Если в отопительной системе используется вода из колодца или скважины, то желательно проводить промывку системы ежегодно, но без реактивов. Кроме того, если в хозяйстве есть плунжерный насос, то испытание повышенным давлением лучше проводить ежегодно. А также стоит обращать внимание на спецификацию по каждому отдельному агрегату, в ней указывается порядок проведения профилактики по методике производителя.

Распространенные неисправности

Система отопления состоит из множества частей, каждая из которых находиться под постоянным негативным воздействием и может выйти из строя. Поломки делят на две большие категории: поломки в трубах и радиаторах, которые чаще устраняются самостоятельно, и поломки агрегатов, требующие глубоких знаний техники, в таком случае чаще всего вызывается соответствующий специалист.

К проблемам, которые можно устранить собственноручно, относятся следующие:

• нагрев радиаторов разной степени;
• колебания давления;
• нарушение баланса;
• остановка циркуляции;
• воздушные пробки;
• неправильная установка радиаторов;
• засорение труб;
• течи труб и радиаторов.

Проблемы нагрева

Зачастую радиаторы в системе отопления частного дома или квартиры не греют в полную силу, что ощущается даже при сравнении с входным трубопроводом. Вероятно, что проблема в скопившемся воздухе, проверяется версия открытием специальных воздухоотводов. Если слышен шипящий звук – это значит, что проблема в воздухе, если идет вода, то нет. Тогда стоит проверить краны радиатора, возможно один из них полностью или частично перекрыт. Если и здесь проблемы нет, скорее всего, радиатор забился мусором. Для проверки необходимо перекрыть остальные радиаторы в ветке, чтобы все давление перешло на проблемную секцию. Если линия все так же горячая, остается последний вариант – гидравлический дисбаланс. Для его устранения остальные батареи ветки остаются перекрытыми на несколько дней. Если ничто не помогло, пора вызывать мастера.

Колебания давления

Наиболее часто колебания давления встречаются при запуске системы, в таком случае необходимо подождать несколько дней для ее саморегуляции, в процессе которой будет выходить воздух и нужно добавлять воду в систему. Через месяц расширительный бак проверяется на соответствие объему воды в системе. При его малых размерах может возникнуть скачок давления, что повлечет за собой срабатывание аварийного клапана, но не решит ситуацию. В таком случае бак придется заменить на более вместительный. Если эта мера не возымела эффекта, скорее всего, в системе есть течь и нужно обследовать весь трубопровод и каждый узел.

Разбалансировка

Редким является сбой, при котором обратка горячая. Причина кроется в отсутствии обратного клапана на насосе или его принадлежности к агрегатам для теплого пола. А также такое явление может происходить при запуске системы, когда работая на полную мощность, насос «сбивает» циркуляцию. Еще одним вариантом является неправильное подключение шлангов подачи/обратки, если они перепутаны местами.

Отсутствие циркуляции

Это возможно по нескольким причинам. Первая – это скопившийся в системе воздух, его необходимо спустить. Вторая – закрыт кран на одном из радиаторов. Третья – забит один из фильтров, например, перед котлом или насосом. Эти три варианта верны в 90% случаев, в остальных нужен мастер.

Воздушные пробки

Воздушные пробки часто являются причиной других проблем и проявляются в других нарушениях работы отопительной системы, например, при холодном радиаторе, нарушении циркуляции. Это явление выступает причиной основного ряда проблем и требует отдельного освещения.

Причинами скопления воздуха могут быть следующие:

• в результате быстрого спуска и заполнения теплоносителя;
• кислород, выделяемый водой в процессе нагрева;
• неправильная работа расширительного бака;
• нарушение герметичности в различных узлах или трубопроводе и другие причины.

Отдельным симптомом скопления воздуха являются булькающие звуки. Если появление воздушных пробок стало цикличным, в таких местах стоит установить автоматические воздухоотводные клапаны. Особенно часто скопление воздуха наблюдается у жильцов верхних этажей в многоквартирных домах вначале отопительного сезона.

Неправильно установленные радиаторы

Обычно эта проблема возникает из-за монтажа радиатора вопреки предписаниям инструкций, например, не на все предусмотренные кронштейны, может произойти деформация изделия, которая повлечет перебои в работе отопительной системы разного характера. В таком случае возможно два варианта: повторный правильный монтаж, если он не помогает вследствие серьезной деформации радиатора, то потребуется его замена.

Засорение труб

При длительной эксплуатации в трубопроводе откладывается грязь, окалина, минеральные соли. В результате чего снижается проходимость системы и эффективность ее работы. К тому же такие трубы становятся аварийно опасными, и лучшим вариантом является их плановая замена, не дожидаясь аварийного прорыва. Особо часто такая проблема возникает в частном секторе, где вода зачастую слишком жесткая. В таком случае стоит использовать специальные средства для понижения кислотно-щелочного баланса воды перед ее заливом в систему. Входной фильтр также поспособствует долговечности трубопровода.

Течи труб и радиаторов

Эта проблема зачастую образуется в местах, ослабленных коррозией, или при неправильном подсоединении элементов системы, тогда могут локализоваться в любом стыке. Для их устранения используются хомуты, как временная мера. Подходит кусок мягкой резины, пережатой жгутом из проволоки. Другим вариантом является наложение ткани, пропитанной эпоксидным клеем. Можно использовать термостойкий герметик или «холодную сварку». Но любой из этих приемов, кроме качественного хомута, рассчитан на 1–2 сезона, после чего необходимо произвести полноценный ремонт участка.

Способы устранения неполадок

Радиаторы

Причинами неполадок в радиаторах чаще всего являются следующие:

• неправильный монтаж или некачественное изделие. В первом случае поможет переустановка, во втором – только замена;
• радиаторы не рассчитаны на жесткие условия, в которых эксплуатируются. Можно либо облегчить режим работы отопительной системы, либо покупать новые радиаторы;
• коррозионные процессы различной степени. Если это небольшие протечки из-за ржавчины на стыках, их можно устранить. Если же это сквозная коррозия от износа – пора менять радиаторы;
• износ прокладок, нарушение герметичности ниппелей и другое. Все мелкие детали подлежат замене, только найти детали реально лишь к радиаторам от известных производителей.

В радиаторах все зависит от степени повреждений. Если они массивные, нужно только менять, если локальные, стоит думать что выгоднее: чинить и продлевать эксплуатацию или сразу менять.

Котлы

Самостоятельный ремонт котлов ввиду их сложности не рекомендуется. С такой проблемой лучше обратиться к профильному специалисту. Неумелая работа может привести к различным негативным последствиям, начиная от более сильной порчи оборудования и заканчивая опасностью для жизни жильцов.

Сфера работ, которые владелец может осуществлять собственноручно, четко регламентируется и заключается в следующем:

• регулировка рабочей температуры;
• включение/отключение подачи газа;
• удаление воздуха.

Все остальные манипуляции должен проводить лишь специалист. Это же правило актуально для циркуляционных насосов, починка которых самостоятельно без специализированных знаний вряд ли принесет успех. Поломанный газовый котел пожаро- и взрывоопасен, а электрический – способен ударить током. Насосы после самостоятельного ремонта часто приходят в негодность.

Трубы

Самой распространенной причиной протечек трубопровода является пробойная коррозия либо прорыв в месте, ослабленном ее воздействием. В условиях агрессивной среды эксплуатации: жесткая вода, высокая температура и давление приводят к ускоренному износу труб. Замена отдельных участков трубопровода или заплатка течи – это несложное мероприятие. Проблемы начинаются при камуфлировании труб под отделочными материалами. В связи с этим при их установке должна быть продуманная система ревизии и замены отдельных участков, например, если трубы обернуть в пенополипропилен, станет возможен их демонтаж из стены без слома отделки.

Порядок работ при ремонте труб проходит следующим образом:

• приобретается хомут с уплотнителем размера, соответствующего диаметру места протечки;
• останавливается отопительная система: отключается котел и насос, перекрываются все вентили, сливается вода;
• обеспечивается доступ к проблемному месту, при необходимости снимает слой отделки;
• наносится подмотка, а сверху устанавливается хомут.

Какие основные ошибки монтажа отопления дома бывают, смотрите в следующем видео.

Источник