Ремонт существующих зданий без расселения

Галина Александровна Чт Июл 14, 2011 6:33

Ваша реклама

Re: Ремонт существующих зданий (включая жилые дома) без расселен

VESNA Чт Июл 14, 2011 9:08

Re: Ремонт существующих зданий (включая жилые дома) без расселен

Галина Александровна Чт Июл 14, 2011 13:08

Re: Ремонт существующих зданий (включая жилые дома) без расселен

VESNA Чт Июл 14, 2011 14:18

МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 15 июня 2009 г. N 18159-ИМ/08

Министерством регионального развития Российской Федерации рассмотрено обращение и сообщается следующее.
1. Сметные нормы для определения дополнительных затрат при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время, приведенные в разделе I табл. 2 ГЭСНр 81-05-02-2001 «Капитальный ремонт зданий в целом», являются комплексными и распространяются на весь комплекс работ, включая внутренние ремонтные работы.
В случае применения сметных норм на зимнее удорожание, приведенных в разделе 2 «Капитальный ремонт отдельных элементов зданий», необходимо учитывать требования пункта 3 (абзац 2) технической части ГЭСНр 81-05-02-2001.
В частности, при выполнении ремонтных работ по отделке внутренних помещений, которые по техническим условиям выполняются только при положительной температуре в отапливаемых помещениях, указанные дополнительные затраты не начисляются.
2. Применение в локальных сметах коэффициентов, учитывающих усложняющие факторы производства строительных и ремонтно-строительных работ, устанавливается в проекте организации капитального ремонта, проекте производства работ или описи работ, согласованной с заказчиком.
При выполнении ремонтно-строительных работ в существующих зданиях без расселения допускается применение коэффициента, предусмотренного поз. 6 таблицы 3 к МДС 81-35.2004, в случаях, когда здание в целом не расселено и работы ведутся по помещениям, освобожденным для ремонта, при этом в местах общего пребывания (коридоры, лестницы и т.д.) имеет место пересечение людских потоков и рабочих-строителей.
Если пересечения людских потоков нет (освобожден отдельно целый этаж, строители пользуются автономно одной лестницей, а жильцы — другой), указанный коэффициент не применяется.
Коэффициент, учитывающий стесненные условия производства работ, по п. 2 табл. 3 Приложения N 1 к МДС 81-35.2004 применяется при выполнении ремонтно-строительных работ производственных объектов.

И.о. директора
Департамента регулирования
градостроительной деятельности
И.В.МИРОНОВ

Источник

Ремонт существующих зданий без расселения

Почему все-таки следует изучить внесенные изменения?

Ранее, при разработке смет на ремонт жилых домов, не требовалось идентифицировать те части здания, по которым производились работы, лишь бы они были частью объекта, и неважно, где располагались, внутри здания, или с наружи. В старой МДС не было акцентировано внимание на место проведения ремонтных работ. Теперь появилось уточнение.

Здесь конечно, следует обратить внимание на то, что в субъектах РФ подход к применению данного коэффициента был различным по ряду объективных и субъективных причин, в том числе и из-за ранее установленной расплывчатой формулировки, однако при всем при этом имело место нормативное закрепление возможности его применения.

Теперь из-за произведенной конкретизации, скорее всего, будет легче обосновать перед заказчиками, экспертами и специалистами проверяющих (контролирующих) органов применение его в смете. Для этого желательно разобраться, какие помещения признаются в соответствии с законодательством жилыми.

Если в общем случае для необходимости уяснения термина «помещение» достаточно было обратиться к Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений (федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ), то при его конкретизации как жилого, целесообразно уже руководствоваться Жилищным кодексом РФ (федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ).

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся:

жилой дом, часть жилого дома;
квартира, часть квартиры;
комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Здесь следует пояснить, что в данном случае имеется в виду индивидуальный жилой дом, а не многоквартирный.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Внимание! Гостиничные номера, комнаты в санаториях, пансионатах, домах отдыха, апартаменты и подобные помещения, не относящиеся к жилому фонду, но в которых возможно проживание людей, не являются жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством.

Зачем же нужно знать, какие помещения являются жилыми?

Рассмотрим типичную ситуацию по разработке сметы на замену системы отопления в многоквартирном доме (МКД), проводимого в рамках реализации Региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов.
Согласно существующим нормам стояки системы отопления совместно с отводами внутриквартирной разводки до первых запорно-регулировочных кранов входят в состав общего имущества в МКД. Как правило, системы отопления большинства домов, попадающих сегодня в подобные программы в каждом регионе, спроектированы таким образом, что стояки транзитом проходят в жилых помещениях (квартирах, комнатах общежитий и т.п.).

Работы по замене участков трубопроводов, расположенных в жилых помещениях, оборудованных мебелью и отделанных современными материалами, влекут к созданию более сложных условий их выполнения из-за ограниченности движений рабочих, необходимости повышенного внимания к исключению нанесения ущерба «внутренностям» помещений и т.п. В таких случаях как раз и предполагается для учета указанных выше сложностей применение к сметным нормам (единичным расценкам) на все работы, проводимые внутри рассматриваемых помещений, установленного Методикой коэффициента. А вот на работы по замене системы отопления, проводимые на лестничных клетках, в подвальных и чердачных помещениях (за пределами жилых), применение данного коэффициента не предусмотрено, хотя в зависимости от вида применяемых сметных норм (единичных расценок) возможен учет других коэффициентов.

Необходимо также акцентировать внимание на то, что рассматриваемый коэффициент не может применяться одновременно с иными коэффициентами на условия производства работ, отраженными в таблице 3 приложения 2 Методических рекомендаций по применению ФЕР 2017 г. (исключения для совместного их применения отражены в п.3 примечаний к данной таблице).

Описанная выше ситуация, как правило, может иметь место и при разработке сметной документации на замену участков электро-, газо-, водоснабжения, водоотведения и других общедомовых систем. Аналогичный подход к применению коэффициента целесообразен и при разработке смет на работы по капитальному ремонту жилых помещений в целях устранения последствий от протечек и иных аварийных ситуаций.
Таким образом, нюансы использования повышающего коэффициента в сметах на выполнение ремонтных работ в жилых помещениях важны, и не должны игнорироваться лицами, участвующими в процессе определения их сметной стоимости, ее проверки, а также взаиморасчетов за выполненные работы.

При всем, при этом, следует не забывать, что применение в локальных сметах коэффициентов, учитывающих усложняющие условия производства работ, в том числе и рассмотренного в данной статье коэффициента, в обязательном порядке должно быть обосновано ПОС.

Источник

Ремонт существующих зданий без расселения

Сообщение об ошибке

Я выступаю в роли заказчика. Подрядчик мне предъявляет смету с К = 1,5 – ремонт существующих зданий, включая жилые дома, без расселения. У вас же я когда-то прочла, что «. все отклонения от нормальных условий должны быть указаны заказчиком в проектном задании При отсутствии проектной документации сметная стоимость ремонтно-строительных работ может определяться по акту обследования, дефектной ведомости или другому аналогичному документу, но это задача заказчика, впрочем, как и определение цены работы. ».
Подскажите, как мне корректно исключить этот К = 1,5. Я понимаю их желание взять больше, но есть большое «но»: мы им больше дать не можем. Дефектовки, по которым делались сметы, написаны на коленке, без каких-либо подписей со стороны заказчика, и работы сейчас предъявляют в виде КС-2.

Судя по вопросу, очевидно, что его задает заказчик. Вы не правы, уважаемый заказчик, ставя так вопрос и предполагая свой ответ на него.
Конечно же, при нормальном составлении проекта на выполнение ремонтно-строительных работ на объекте основанием для него является задание заказчика на выполнение проектных работ. В таком случае проектировщик (подрядчик) обязан по заданию заказчика разработать техническую документацию, в состав которой входит и сметная документация, а заказчик при этом обязуется принять и оплатить их результат.
В п. 1 ст. 758 Гражданского кодекса (далее – ГК) указано на следующее:
«1. По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заказчик обязан передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации. Задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком».
А согласно п. 2. ст. 759 ГК «подрядчик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика».
Можно предположить, что сметная документация составляется вами с применением действующей СНБ-2001, т. е. с использованием ФЕР или ТЕР, а это значит, что в сметах учитывают как объемы работ, так и расценки на эти виды работ.
Согласно п. 3.1 МДС 81-35.2004 «сметная стоимость – сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами». Но так как у вас дефектовки, по которым делались сметы, «написаны на коленке, без каких-либо подписей со стороны заказчика», вам все равно необходимо соблюдать правила сметного нормирования и ценообразования в строительстве.
Использование сметных нормативов СНБ-2001 любой редакции регламентировано методическими документами по ее применению. Так, в п. 2.2 МДС 81-35.2004 сказано: «Сметные нормативы разрабатываются на основе принципа усреднения с минимизацией расхода всех необходимых ресурсов, следует учитывать, что нормативы в сторону их уменьшения не корректируются. Сметными нормами и расценками предусмотрено производство работ в нормальных (стандартных) условиях, не осложненных внешними факторами».
Что касается применения в сметах поправочных коэффициентов, учитывающих изменение сметной стоимости работ, производимых в особых условиях, отличных от нормальных, к примеру, стесненности, работы вблизи действующего оборудования, вблизи объектов, находящихся под высоким напряжением, в том числе работы внутри существующих зданий, внутренняя проводка в которых не обесточена, ремонта существующих зданий (включая жилые дома) без расселения и т. д., то они, коэффициенты, применяются к показателям затрат труда и оплате труда рабочих, а также к стоимости эксплуатации машин и механизмов, в том числе и к зарплате машинистов (см. Приложение 3 к МДС 81-38.2004).
Наряду с указанными выше поправочными коэффициентами при определении сметной стоимости работ, производимых при капитальном ремонте, необходимо руководствоваться указаниями, приведенными в п. 4.7 МДС 81-35.2004. В тех случаях, когда при ремонте или реконструкции выполняются работы, аналогичные технологическим процессам в новом строительстве, т. е. когда стоимость ремонтно-строительных работ определяется по единичным расценкам на новое строительство (кроме норм сборника ГЭСН № 46 «Работы при реконструкции зданий и сооружений»), необходимо применять поправки к трудозатратам рабочих: К = 1,15, а ко времени эксплуатации машин – К = 1,25.
При этом согласно п. 4.2 МДС 81-38.2004 единичные расценки корректировке не подлежат даже в тех случаях, когда в применяемых сметных нормативах предусмотрено выполнение работ с использованием машин, а фактически работы выполняются вручную или с применением средств малой механизации.
В завершение приведу ряд писем Министерства регионального развития РФ, которые также вам помогут разобраться и, главное, позволят справедливо определить сметную стоимость предстоящих или уже выполняемых ремонтно-строительных работ:
1. Письмо от 19 декабря 2008 г. № 34257-ИМ/08, где объясняется суть применения п. 4.4 МДС 81-35.2004 и др.
2. Письмо от 31 марта 2009 г. № 9015-ИМ/08, где указана уточненная редакция коэффициентов учета условий производства работ и др.;
3. Письма от 31 марта 2009 г. № 9017-ИМ/08 и от 19 мая 2009 г. № 15058-ИМ/08, в которых уточняются случаи применения коэффициентов. В частности, в них говорится: «Необходимость применения в локальных сметах коэффициентов, учитывающих усложняющие факторы производства строительных и ремонтно-строительных работ, устанавливается в проекте организации капитального ремонта или проекте производства работ, согласованном с заказчиком.
При выполнении ремонтно-строительных работ в существующих зданиях без расселения допускается применение коэффициента, предусмотренного поз. 6 таблицы 3 к МДС 81-35.2004, в случаях, когда здание в целом не расселено и работы согласно ПОС (ППР) ведутся по помещениям, освобожденным для ремонта, при этом в местах общего пребывания (коридоры, лестницы и т. д.) имеет место пересечение людских потоков рабочих-строителей и эксплуатационного персонала. Если пересечения людских потоков нет (освобожден отдельно целый этаж, строители пользуются автономно одной лестницей, а персонал – другой), указанный коэффициент не применяется».
Подобные разъяснения давались Минрегионом, и их перечень можно продолжить. В завершение замечу, что за техническую документацию отвечает все же заказчик, а это значит, что на стадии планирования производства работ нужно стоимость предстоящих работ соизмерять со своими финансовыми возможностями.

Источник