Ремонт техники у арендодателя

Кто должен ремонтировать стиральную машину в съемной квартире

Передача в аренду квартир с мебелью и бытовой техникой стала обычной практикой. Часто о порядке распределения между нанимателем и собственником расходов на ремонт имущества, на стадии заключения сделки никто не задумывается. В результате, если в съемной квартире сломалась стиральная машина, возникают споры о том, за чей счет должна производиться ее починка. Порядок разрешения подобных конфликтов во многом определяется наличием или отсутствием договора аренды, а также его содержанием.

Кто оплачивает ремонт, если договор не заключался

Желая сэкономить на уплате налогов, собственники жилья нередко пренебрегают официальным оформлением отношений с квартиросъемщиками. Более того, в случае предоставления в пользование помимо объекта недвижимости, мебели и необходимой техники, перечень передаваемого имущества письменно никак не фиксируется.

Если договор между жильцом и собственником квартиры заключен только устно, без подписания документов, то вопрос кто платит за ремонт в случае выхода из строя переданного имущества становится объектом споров. С одной стороны, арендатор обязан содержать вещи, которыми он пользуется в исправном состоянии и при необходимости ремонтировать их за свой счет (п.2 ст. 616 ГК РФ). С другой, факт передачи ему в эксплуатацию стиральной машины никак не зафиксирован, поскольку:

• Договор аренды или найма не заключен;
• Акт приемки-передачи сторонами не подписан.

В случае отказа жильца осуществить починку стиральной машины за свой счет, арендодателю будет довольно сложно доказать факт причинения ему ущерба (см. Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 03.09.2013 по делу N 33-3165/2013). В подобной ситуации сторонам лучше самим прийти к соглашению, кто должен платить за устранение возможной поломки стиральной машины либо на стадии заключения сделки, либо по факту возникновения неисправности. При этом возможны варианты:

1. Починка осуществляется за счет средств квартиросъёмщика;
2. Стоимость ремонта распределяется в долях между жильцом и владельцем квартиры;
3. Восстановление рабочего состояния стиральной машины оплачивает собственник жилья.

Возможен и вариант, когда за починку платит квартиросъемщик, а потом на эту сумму уменьшается его месячная плата арендодателю. Поскольку никаких письменных свидетельств отношений между собственником жилья и ее нанимателем нет, пытаться настоять на возмещении указанных расходов любой из сторон довольно сложно. Даже если кто-то из участников возникшего конфликта решит подать исковое заявление в суд, результат, скорее всего, будет отрицательным, так как никаких существенных доказательств передачи имущества в пользование нет.

Кто оплачивает починку при наличии договора аренды

Законодательством урегулированы правила заключения сделок только в письменной форме, никакие устные соглашения юридической силы не имеют. Поэтому целесообразно в случае предоставления для проживания квартиры со всем находящимся в ней имуществом заключать договор аренды или коммерческого найма. Согласно ГК РФ в тексте указанного документа должен содержатся четкий перечень объектов, передаваемых в пользование.

Необходимо также составить передаточный акт, подписанный обеими сторонами, в котором стиральная машинка, находящаяся в исправном состоянии, поименована отдельно. В этом случае факт предоставления в пользование жильцу имущества без скрытых недостатков и неоговоренных дефектов будет документально подтвержден.

В договоре четко определяется, каким образом и кто должен платить за ремонт переданной жильцу техники. Вариантами содержания подобного пункта письменного соглашения могут быть:

• Разграничение финансовой ответственности за починку техники в зависимости от того, по чьей вине произошла поломка;
• Оплата стоимости работ по восстановлению работоспособности стиральной машины производится арендодателем;
• За починку платит жилец.

Возможна ситуация, когда договор аренды или найма есть, но в перечне прав и обязанностей сторон не оговорено кто платит за ремонт сломавшейся стиральной машины. В этом случае действуют положения п.2 ст. 616 ГК РФ и чаще всего бремя финансовых затрат на починку бытовых приборов ложится на арендатора. Но не все так просто, поскольку в п.1 указанной статьи обязанность по проведению капремонта имущества, находящегося в арендованной квартире, возлагается на его собственника.

Если в договоре аренды нет четкого указания на то, кто должен ремонтировать неисправную технику, а также при возникновении споров жильцов с арендодателем, порядок действий должен быть следующим:

• Вызов специалиста для проведения диагностики сломавшегося оборудования;
• Получение от специалиста письменного заключения о причинах возникновения неисправности;
• Определение по итогам экспертизы лица, которое должно оплачивать починку стиральной машинки.

Специалисты сервис-центров неохотно дают официальные заключения о причинах поломки, однако в интересах жильца, снимающего квартиру настоять на оформлении необходимого документа. В результате, если поломка произошла по причине неправильной, либо неаккуратной эксплуатации, расходы на ремонт обязан нести квартиросъемщик.

Возможно ли расторжение договора аренды по причине поломки техники

Поломка стиральной машины делает пребывание жильца в съемной квартире некомфортным. Если между сторонами не достигнуто соглашение о порядке проведения ремонта для таких ситуаций, то это обстоятельство вполне может стать основанием для расторжения договора аренды.

Нужно учитывать, что договор аренды может быть расторгнут:

• Арендодателем на основании пп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ, в случае если по вине жильца произошла порча имущества;
• Арендатором на основании п.2 ст. 620 ГК РФ если переданная ему техника содержала не оговоренные в договоре недостатки, делающие невозможной ее эксплуатацию.

Выход из строя бытового оборудования, переданного от арендодателя квартиросъемщику, соответствует указанным выше основаниям. При этом инициатива прекращения договорных отношений может исходить от любого из участников договора. Вопрос о несении затрат по ремонту может быть не урегулирован к моменту выставления подобного требования. Если при этом между собственником квартиры и проживающим в ней гражданином не удастся достичь согласия, то их придется решать уже в судебном порядке.

Источник

Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя. Ремонт переданного в аренду имущества

Материалы подготовлены группой консультантов-методологов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит»

В процессе эксплуатации имущество, переданное в аренду, постепенно изнашивается, начинают работать хуже, а иногда и совсем выходит из строя. Если причиной этого стала поломка отдельных деталей и узлов, то у организации не возникает необходимости в покупке нового имущества, достаточно отремонтировать вышедшее из строя.

В зависимости от объема и характера ремонтных работ различают три вида ремонтов:

Основной задачей текущего ремонта является профилактика. Текущий ремонт проводят систематически, например, один раз в квартал, это позволяет предохранить имущество от преждевременного износа.

Характер проводимых работ связан со сменой отдельных деталей и узлов без разборки всего основного средства, регулировки его отдельных частей и механизмов, их чистки, смазки, что обеспечивает постоянную готовность основного средства к эксплуатации.

Средний ремонт по сложности приближается к капитальному ремонту, поскольку при проведении среднего ремонта возникает необходимость полного восстановления или замены отдельных частей основного средства путем частичной его разборки. Средний ремонт проводится гораздо реже, чем текущий ремонт, как правило, один раз в год.

Капитальный ремонт – самый сложный из всех видов ремонта основных средств. Частота проведения капитального ремонта зависит от того, насколько интенсивно используется основное средство. Как правило, капитальный ремонт проводят не чаще одного раза в несколько лет и, в большинстве случаев, он бывает достаточно продолжительным по времени.

При проведении капитального ремонта осуществляется полная разборка основного средства, производится замена изношенных частей и механизмов новыми и более современными. Капитальный ремонт в большинстве случае проводится силами подрядных организаций, так как требует более высоких профессиональных навыков исполнителей.

Основной целью любого из видов ремонта является поддержание основного средства в рабочем состоянии, однако, не следует забывать, что ни текущий, ни средний, ни капитальный ремонт не улучшают технических характеристик основного средства, не меняют его назначения, не придают объекту основных средств новых качеств.

В общем случае проведение капитального ремонта имущества, переданного в аренду, является обязанностью арендодателя, хотя договором аренды обязанность по проведению ремонта может быть возложена и на арендатора. Иной порядок установлен при аренде транспортных средств.

При аренде транспортного средства с экипажем обязанности по поддержанию транспортного средства в надлежащем состоянии, осуществление текущего и капитального ремонта, а также предоставление необходимых принадлежностей, возлагаются на арендодателя.

При аренде транспортного средства без экипажа обязанности по поддержанию арендованного транспортного средства в надлежащем состоянии, осуществление текущего и капитального ремонта в течение всего срока договора аренды возлагаются на арендатора.

Если договором аренды обязанность проведения ремонта возложена на арендодателя, то ремонт может быть произведен как силами самого арендодателя, так и с привлечением сторонних организаций.

Расходы по ремонту переданных в аренду основных средств могут быть учтены как расходы по обычным видам деятельности на счетах 20, 25, 26 или как операционные расходы на счете 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет «Прочие расходы». Далее мы рассмотрим порядок отражения расходов, если они учитываются как расходы по обычным видам деятельности.

В бухгалтерском учете затраты на ремонт могут быть списаны следующими способами:

· по мере возникновения расходов;

· по мере возникновения в счет расходов будущих периодов, с последующим равномерным списанием на себестоимость в течение срока, определенного организацией;

· списанием за счет резерва на ремонт основных средств, образованного путем равномерных ежемесячных отчислений.

Выбор одного из способов должен быть отражен в учетной политике для целей бухгалтерского учета.

Способ списания расходов на ремонт единовременно подходит для небольших организаций, где количество сдаваемых в аренду основных средств невелико и объем проводимых ремонтных работ незначителен. Как правило, расходы на ремонт также невелики и организация может списывать их на затраты в том отчетном периоде, в котором они произведены, поскольку это не приводит к резкому удорожанию продукции, работ и услуг.

Ремонт основных средств осуществляется для того, чтобы поддерживать их в исправном состоянии. В соответствии с пунктом 7 ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года №33н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99» (далее ПБУ 10/99), в бухгалтерском учете затраты на ремонт основных средств включаются в состав расходов по обычным видам деятельности. Учет затрат ведется на счетах 20, 25 и 26.

Расходы на ремонт согласно пункту 18 ПБУ 10/99 признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств.

Расходы на проведение ремонта силами организации отражаются на счете 23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные расходы» и тому подобное. Затраты на ремонт складываются из стоимости материалов, запасных частей, комплектующих, заработной платы работников, занятых проведением ремонта, сумм единого социального налога, страховых взносов, суммы амортизации основных средств и других расходов, непосредственно связанных с проведением ремонта.

Предположим, что ремонт основного средства был выполнен силами вспомогательного производства, и рассмотрим общую схему бухгалтерских проводок при проведении ремонта хозяйственным способом:

Источник

Должен ли арендатор чинить технику в съемной квартире?

В съемной квартире поломалась, например, стиральная машинка, кто должен ее чинить? Собственник или арендатор? Простой вопрос. Начнем с точек зрения собственников:

1. Весь текущий ремонт лежит на арендаторе, включая ремонт бытовой техники, арендатор должен вернуть имущество в том состоянии, в котором он получил его, пускай сам и ремонтирует;

2. Пускай чинит арендатор за свой счет, но только в фирменном сервисном центре, который укажу я;

3. Разрешать проводить арендатору любой ремонт — недопустимо. Мою технику должны ремонтировать только представители производителя в объеме, согласованном со мной;

4. Если машинка поломалась из-за арендатора, то пускай он и чинит, если из-за меня, то чинить буду я.

5. Приглашу с Авито и починят за 3 копейки, скажут на 100% кто виноват. Виновный и будет платить, в чем сложности я не понимаю.

Что думают арендаторы?

1. Всегда виноваты предыдущие квартиранты, пускай собственник и чинит, то подсовывают старую рухлядь;

2. Если собственник не починит очень быстро (сегодня или завтра), то починю я и выставлю собственнику счет.

3. Если я виноват, то я готов возместить расходы, а так пускай чинит собственник.

4. Если собственник хочет чтобы я чинил, то надо найти самого дешевого мастера, как-то склеить и бог с ним.

5. Надоела эта старая машинка, буду искать новую квартиру.

Существует свобода договора. Однозначно говорить, что кто-то что-то обязан — некорректно. При заключении договора могут быть любые условия обслуживания техники, важно правильно считать итоговую стоимость владения квартирой (о расчете итоговой стоимости владения квартирой я писал здесь ). У арендаторов часто встречается позиция при съеме, что надо снять как можно дешевле, а потом им все все должны. Если вы хотите хорошую технику и хорошее ее обслуживание, то за это надо платить.

Вообще, в жилье эконом класса в депрессивном регионе бытовую технику обычно обслуживают арендаторы, и это является нормой, а в благополучных регионах нормой является обслуживание техники владельцем квартиры (если стоимость квартиры отличается от бабушкиного варианта).

Лично я считаю недопустимым ремонт бытовой техники со стороны арендатора, так как такой ремонт может безвозвратно испортить вещь. Я считаю, что ремонт должен проводиться только представителями производителя и рекомендую покупать бытовую технику только тех марок, которые сами обеспечивают качественный и быстрый ремонт. К сожалению, таких марок не так много на российском рынке. Мастерами универсалами приходится пользоваться, но если с фирменным сервисом у меня еще не было случаев, чтобы вещь не восстановили, то технику с плохим сервисом приходилось иногда выкидывать.

В части того, кто покрывает ремонт: К сожалению, в половине случаев невозможно установить, кто был виноват в поломке, например, некачественный порошек или жесткая вода. Если в ходе ремонта видно, что вина лежит на жильце, то ремонт должен покрывать жилец, если однозначно причину поломки определить не представляется возможным, то, по моему мнению, чинит собственник за свой счет.

Но к вопросу за чей счет должен чинить собственник? Моя позиция: квартира должна сдаваться дорого и, соответственно, за счет дорогой цены должен обеспечиваться качественный ремонт бытовой техники.

Есть разные собственники квартир, кто-то живет рядом, а кто-то уезжает на Гоа. Если арендатор снял квартиру дешевле рынка по условиям, что он не будет ни при каких обстоятельствах беспокоить собственника и будет все вопросы решать сам, то в этом случае поднимать вопрос починки машинки является неэтичным.

А что думаете вы по вопросу ремонта бытовой технике в съемном жилье?

Источник