Ремонт цокольного помещения под офис

Организация бизнеса в подвальном помещении

Долгосрочная аренда или приватизация подвального помещения обходится предпринимателю дешевле, чем аренда офиса или квартиры. Содержать бизнес в подвале достаточно выгодно, однако, следует правильно оформить его с технической и юридической точки зрения.

• Во-первых, для аренды подвального помещения нужно согласие владельцев, будь то муниципальная структура или большинство жильцов кооперативного дома.
• Во-вторых, есть ограничения на виды деятельности, которыми можно заниматься в подвальном помещении. Токсичное производство с использованием химикатов запрещено законодательством, а шумное заведение с музыкой будет раздражать владельцев квартир, что приведёт к многочисленным жалобам и конфликтам.
• В-третьих, важно учесть все риски и затраты на ремонт и модернизацию. Подвал часто находится в аварийном состоянии. Нужно подготовить помещение, чтобы оно соответствовало всем нормам и не вредило здоровью сотрудников и посетителей.

Какой деятельностью разрешено заниматься в подвале жилого дома

Если речь идёт о частном доме, здесь всё гораздо проще. Предприниматель является собственником и жильцом одновременно. А вот организация бизнеса в цокольном этаже многоквартирного дома ‒ довольно хлопотное занятие.

В подвальном помещении можно открыть магазин или сервисный центр.

Для малого и среднего бизнеса интерес представляют подвалы площадью 30‒250 кв. м, в которых можно открыть офис, мастерскую или магазин. В целом для торговли разрешается использовать площадь не более чем 400 кв. м, без учёта складских и подсобных помещений. Площадь для салона красоты не должна превышать 300 кв. м. Но цоколь таких размеров в городе найти практически невозможно, поэтому речь идёт о небольших помещениях.

Чаще всего, конечно же, открывают бизнес, связанный с обслуживанием людей, проживающих в доме и его окрестностях.

1. Аптеки, продуктовые и промышленные магазины, канцтовары, бутики с одеждой, небольшие торговые точки со специализированным товаром.
2. Ателье и мастерские по ремонту одежды, обуви.
3. Сервис починки компьютеров, телефонов и бытовой техники.
4. Офис, принимающий заказы на изготовление продукции. При этом производство может находиться в другой части города или даже за его пределами.
5. Фотоателье, проявка и печать фотоплёнок; продажа расходных материалов и комплектующих для фотокамеры.
6. Реставрационные мастерские и художественные салоны; выставочные залы.
7. Турагентство.
8. Пункты приёма вторичного сырья.
9. Спортклуб или тренажёрный зал могут разместиться в помещении до 100 кв. м и практически не требуют дорогостоящей отделки.
10. Парикмахерские, маникюрный салон, кабинет косметолога или массажиста, солярий.
11. Бильярдный клуб.
12. Кафе, закусочные или бар.

Ремонт электроники в подвальном помещении.

Разрешённые виды деятельности должны соответствовать таким требованиям:

• подвал граничит с жилыми квартирами, поэтому арендатор обязан позаботиться, чтобы его бизнес не мешал людям;
• обязательным условием является оборудование систем вентиляции;
• заведения общепита могут одновременно принимать на более 50 человек;
• нельзя включать громкую музыку и производить шум, превышающий санитарные нормы;
• законодательно время работы заведений ограничено промежутком с 8:00 утра до 23:00 вечера.

Запрещенные виды деятельности

Для некоторых видов деятельности подвал не подойдет:

1. Поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение.
2. Запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов.
3. По этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную.
4. В подвальном помещении не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну.
5. Нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги.
6. В подвале не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.

Деятельность на арендованной площади не должна нарушать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Кроме того:

• для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с подвалом: подъезд, лестницу, коридоры, лифт;
• магазин или офис должен иметь отдельный обустроенный выход на улицу;
• важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными.

Техническое помещение, которое не используется жильцами, по решению муниципалитета или товариществом собственников может быть переведено в статус нежилого. После этого потенциальный арендатор может начинать процедуру его оформления.

Правовое оформление помещения

Подвал или цоколь многоквартирного дома не может быть отчуждён и продан в пожизненное владение предпринимателю. Приватизировать его вправе только собственник жилого помещения, к которому этот подвал прилегает.

Чтобы открыть бизнес в неиспользуемом техническом помещении, нужно заключить договор аренды с муниципалитетом или получить разрешение большинства жильцов дома, каждому из которых в равной доле принадлежат нежилые помещения.

Если подвал многоквартирного дома принадлежит кооперативу собственников, юридическое оформление аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов может высказаться против нового бизнеса. Арендатору предстоит убедить их в том, что фирма или магазин не доставят неудобств и даже поспособствуют обустройству территории.

Например, владелец бизнеса может заасфальтировать дорожки, разбить клумбы и отреставрировать стену дома возле наружного входа в подвал. Выгода для кооператива также в том, что плата за аренду будет уменьшать счета за использование общих нежилых помещений. Помимо этого арендатор наравне со всеми жильцами оплачивает услуги ЖЭКа и собственные коммунальные платежи.

Сбор и подача документации

Для аренды технического помещения следует подать заявление в муниципалитет или ЖЭК, в зависимости от формы собственности на подвал. В заявлении указывается цель и срок аренды.

1. Оформляется заключение санэпидемстанции, пожарной и коммунальной служб, которые признают помещение пригодным для выбранного вида деятельности. Без решения этих организаций подвал может использоваться только для хозяйственных целей.
2. После этого заключается договор с районной администрацией. В этом документе описаны условия аренды, её сроки и сумма оплаты.
3. Права и обязанности сторон регулирует Гражданский кодекс, при условии, если в договоре нет специальных указаний на этот счёт.
4. Техническое помещение, которое принадлежит кооперативу собственников, оформляется посредством ЖЭКа.
5. После подачи заявления от потенциального арендатора ЖЭК оповещает жильцов. На общем собрании собственники принимают решение о возможности аренды путём голосования.
6. Договор аренды заключается с бухгалтерией коммунальной службы. Вырученные деньги распределяются для обустройства дома и прилегающей территории, а также идут на оплату электричества, воды и газа в общих помещениях.

Предпринимателю нужно получить лицензию на выбранную деятельность и ознакомиться с требованиями к помещению, в котором её можно осуществлять. Если подвал раньше не использовался для бизнеса или социально-общественной деятельности, его нужно будет реконструировать.

Понадобится справка из БТИ, которая даёт разрешение на переоборудование помещения, и геодезическая оценка прилегающего участка. Для оформления технической документации арендатор может обратиться в проектную контору, сотрудники которой имеют большой опыт работы с городскими службами и помогут с юридическим урегулированием.

Ремонт и техническая инспекция

Большинство подвалов не соответствуют требованиям техники безопасности, и особенно нормам санэпидемстанции. Это холодные, ветхие помещения, которые подтапливаются грунтовой водой. Отмежевав часть подвала, в котором находятся инженерные коммуникации, арендатор делает реконструкцию согласно проекту.

1. Прежде всего, нужно сделать гидроизоляцию подвала. Сырость становится причиной появления грибка и неприятного запаха. Сотрудники и посетители не смогут долго находиться в таком помещении без вреда для здоровья. К тому же портится отделка, ржавеют металлические детали, но опаснее всего то, что от воды может замкнуть проводку.
2. В подвальном помещении не хватает света, даже если цоколь достаточно высокий и в стене есть окна. Нужно обеспечить дополнительное освещение энергосберегающими лампами, поскольку расход электричества в подвале будет большой.
3. Обязательно нужно установить хорошую вентиляционную систему. Важность циркуляции воздуха в подвале трудно переоценить, особенно если площадь больше 50 кв. м. и простые отдушины в стенах недостаточно эффективны. Плохо работающая вентиляция может быть причиной влажности, поскольку на стенах с внутренней стороны образуется конденсат.
4. Если арендатор планирует открыть в подвале заведение общепита с кухней, нужно сделать вытяжку, чтобы дым и запахи не шли в сторону лестничной площадки и квартир.
5. При больших скоплениях посетителей и наличии негромкой музыки следует позаботиться о звукоизоляции ещё до того, как в помещении будет сделан ремонт и обустроен интерьер.

Не следует забывать о ремонте и качественном освещении.

Низкая цена аренды компенсирует затраты на реконструкцию подвала. Но в каждом отдельном случае арендатор должен оценить состояние подвала на основе технической экспертизы, чтобы скрытые недостатки не проявились позже.

Риски связанные с ведением бизнеса в подвальном помещении

В подвале расположены трубы водоснабжения, теплосети и электрические кабели. Арендатор должен убедиться, что у ремонтной бригады из ЖЭКа есть доступ к оборудованию. Если произойдёт поломка или затопление, подвальное помещение пострадает больше всего.

В плохо вентилируемом подвальном помещении повышается риск возгорания. При пожаре или другой чрезвычайной ситуации эвакуировать людей будет сложно. Особенно если это заведение с большим количеством персонала и посетителей, а выход из подвала всего один.

Может возникнуть непредвиденный конфликт с соседями, который владельцу бизнеса придётся решать через суд. Но чаще всего арендаторы мирно сосуществуют с жильцами дома, если соблюдаются все предварительные договорённости и письменные обязательства.

Главный редактор сайта, инженер-строитель. Окончил СибСТРИН в 1994 году, с тех пор отработал более 14 лет в строительных компаниях, после чего занялся собственным бизнесом. Владелец компании, занимающейся загородным строительством.

Источник

Отделка цокольных этажей коммерческих зданий

Отделка коммерческих зданий важна не только для воплощения дизайнерских замыслов, но и для обеспечения их безаварийной эксплуатации. Многие строения имеют в своем составе цокольный этаж. По ряду причин ему нужно уделять особое внимание при ремонте здания.

Так может выглядеть цокольный этаж здания

Почему цокольный этаж нуждается в особом внимании

Цокольный этаж находится между фундаментом и первым этажом строения, а сам цоколь – это переходная часть здания между фундаментной основой и несущими стенами. По строительным нормам уровень пола в таких помещениях находится ниже уровня земли на половину высоты помещения или меньше.

Учитывая, что цокольный этаж расположен ближе остальных к земле, на него оказывают более сильное негативное воздействие влага и холодный воздух. Поэтому отделочные материалы для него могут отличаться от материалов, выбранных для несущих стен здания.

Каким может быть цокольный этаж

В зависимости от расположения цоколя относительно плоскости несущей стены здания различают три типа цокольных этажей: выступающие, западающие и заподлицо со стеной. Третий вариант считается наиболее распространенным, потому что не только хорошо справляется с задачей укрепления несущих стен и их защиты от влаги (ее обеспечивают все типы цокольных этажей), но и гармонично выглядит.

Слева направо: выступающий, западающий и цоколь заподлицо

Какие требования предъявляют к отделочным материалам для цокольных этажей

На цоколь воздействуют разнонаправленные нагрузки: с одной стороны, на него приходится серьезная весовая нагрузка сооружения, с другой стороны, на него воздействуют выталкивающие усилия со стороны грунта при его пучении. Поэтому при ремонте цокольного помещения для отделки нужно использовать материалы, которые способны хорошо переносить атмосферные воздействия, перепады температур, ультрафиолетовое излучение, механические и ветровые нагрузки. В конечном итоге, задача отделочных материалов – защитить фундамент и стены от разрушения под влиянием внешних атмосферных воздействий.

Особенности отделки цокольных этажей коммерческих зданий

Отделку цокольных этажей можно разделить на черновую защиту и чистовую отделку.

Особенности черновой защиты цокольных этажей

При выполнении черновой защиты цокольных этажей проводятся следующие работы:

• прокладывают дренажные коммуникации по периметру цокольного этажа для отвода атмосферной влаги;
• наносят несколько гидроизолирующих слоев с помощью обмазочной или рулонной гидроизоляции;
• устраивают отмостку;
• штукатурят цоколь с использованием металлической штукатурной сетки;
• устанавливают отливы, защищающие фундамент от атмосферных осадков.

Особенности чистовой отделки цокольных этажей

Чистовую отделку цокольных этажей можно выполнять разными материалами:

• Декоративная штукатурка считается одним из самых бюджетных вариантов облицовки. Помимо невысокой цены, она обладает хорошей устойчивостью к атмосферным воздействиям, высокой паропроницаемостью и ремонтопригодностью. Из недостатков следует отметить необходимость в регулярном обновлении лакокрасочного покрытия и небольшой срок безремонтной эксплуатации.

Цоколь здания, отделанный декоративной штукатуркой

• Плоский шифер – еще один бюджетный вариант отделки. При этом лучше использовать не обычный, а более плотный прессованный шифер. Он обладает стойкостью не только к внешним атмосферным воздействиям, но и к открытому огню. Такая облицовка служит до 30 лет. При этом шифер достаточно хрупкий и плохо переносит ударные нагрузки.
• Цементно-стружечные плиты толщиной 16-20 мм тоже подходят для облицовки цокольных этажей. По характеристикам они схожи с прессованным шифером, но тяжелее и служат не более 15 лет.

Цоколи, облицованные плоским шифером или цементно-стружечными плитами, имеют схожий внешний вид

• Стальной профлист – еще один вариант отделки цокольных этажей. Он хорошо переносит атмосферные воздействия, но однообразный рифленый рисунок редко удачно вписывается в общий дизайн здания. Поэтому такой способ используют нечасто.

Профлист чаще используется для облицовки цоколей частных домов

• Сайдинг внешне похож на профлист. Для отделки цокольных этажей используют панели повышенной прочности толщиной 2,5-3,0 мм (толщина обычных стеновых панелей 0,7-1,2 мм). С их помощью можно имитировать кирпич, дерево или природный камень. Сайдинг отличается высокой прочностью, жесткостью и устойчивостью к внешним атмосферным воздействиям, но процесс облицовки трудоемкий, а материал не всегда гармонирует с дизайном здания.
• Клинкерную плитку, натуральный или искусственный камень считают классическим вариантом и очень часто используют для отделки цокольных этажей. Это прочные, надежные и долговечные материалы, которые отлично справляются с задачей защиты здания.

Натуральный или искусственный камень придает зданию солидность

• Плитка на основе смол – сравнительно новый отделочный материал, который подходит для отделки цокольных этажей. Он отличается высокой гибкостью, поэтому его часто называют гибким камнем. Толщина плитки – до 5 мм. С ее помощью можно имитировать различные натуральные виды облицовки. Благодаря этому материал считается универсальным.

Плитка на основе смол отличается от других облицовочных материалов гибкостью

• Цокольные термопанели – это узкоспециализированный материал, предназначенный только для отделки цокольных этажей. Панели двухслойные: первый слой – теплоизолятор (экструдированный пенополистирол или пенополиуретан), второй – облицовочный материал (ракушечник, кирпич, керамическая, клинкерная или керамогранитная плитка,).

Термопанели одновременно защищают и утепляют цокольный этаж

Заключение

Цокольный этаж – важная часть здания, от состояния которой зависит срок его службы. Грамотно выполненная отделка позволяет защитить сам цоколь и фундамент от негативных атмосферных воздействий. По этой причине такие работы следует доверять проверенным компаниям, имеющим солидный опыт выполнения текущих и капитальных ремонтов нежилых помещений, а также квалифицированных исполнителей в штате.

Источник