Ремонт убитых квартир как бизнес

Как заработать на вторичном рынке жилья: 6 реальных способов

Время больших и быстрых заработков на продаже недвижимости миновало. Сегодня инвесторов уже не так много даже на активном рынке новостроек, не говоря о вторичном рынке жилья. Но, несмотря на все еще действующие кризисные явления, московская вторичка сохраняет инвестиционный потенциал, утверждают эксперты.

Они рассказали о нескольких возможных сценариях, при которых частный инвестор может заработать на вторичном рынке жилья.

Квартиры под ремонт

Один из способов — вложение в квартиру в нежилом состоянии, ремонт и последующая продажа по большей цене. Но этот вариант нужно хорошо продумать, предупреждают эксперты компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», — окупить ремонт не всегда получится.

Скидка на максимально изношенные квартиры существенна — не меньше 10% (около 500–700 тыс. руб. с однокомнатной квартиры, от 700 тыс. до 1,5 млн руб. с двухкомнатной и т. д.). Наценка же за свежую отделку составляет порядка 20 тыс. руб. на «квадрат», то есть 600–800 тыс. в однушке. То есть, если освежить квартиру, вложив в ремонт не более 10 тыс. руб. за 1 кв. м, можно заработать от 700 тыс. до 1 млн руб. при последующей продаже, подсчитали эксперты «НДВ».

«Важно, чтобы дизайн квартиры на продажу был выдержан в минималистичном стиле, поскольку это самый универсальный вариант, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Экономить следует на материалах, но не на работах. Например, для санузла можно выбрать пластик, а не плитку, на пол в кухне положить линолеум, а не керамогранит. Но некачественно поклеенные обои быстро выдадут бюджетный ремонт».

Покупка «убитого» жилья, ремонт и перепродажа — достаточно сложные многозадачные процессы, отмечает ведущий эксперт агентства недвижимости Century 21 Vesta Сергей Тихонов. По его словам, желательно иметь свою команду по ремонту и закупкам стройматериалов, так как стоимость ремонта одной и той же квартиры сопоставимого уровня может отличаться в сотни тысяч рублей. «Сторонние строители и закупщики будут пытаться обмануть вас и заработать на всем», — предупреждает он.

Очень часто на реализации вторичных квартир после проведения в них ремонта зарабатывают люди, которые очень хорошо знают рынок недвижимости (в частности, руководители отделов в профильных агентствах, опытные риелторы) и понимают, какие объекты сейчас наиболее востребованы у покупателей, рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Нередко такие специалисты создают даже небольшие компании, занимающиеся подбором недвижимости и дальнейшим ремонтом в ней. Обычно они приобретают квартиры в запущенном состоянии стоимостью от 15 млн до 30 млн руб. (то есть отнюдь не экономкласс, чтобы больше заработать), нередко — с запутанной историей переходов прав собственности, что отпугивает от объекта потенциальных покупателей.

«Поиск подходящей квартиры для перепродажи после ремонта может занять очень много времени, чаще всего просматриваются десятки вариантов, — отметил Шлома. — Если компании удается продать хотя бы одну такую жилплощадь в месяц, то он уже считается удачным».

Недвижимость в домах под снос

Еще один способ заработать на вторичке — покупка жилья в домах под реновацию и дальнейшая перепродажа уже готового в новом доме, куда переселят собственников. Самые выгодные приобретения в домах под снос — комнаты, так как взамен по закону собственнику обязаны предоставить отдельную квартиру, пусть и минимальной площади.

«Квартиры по программе реновации дают в современных домах с полной отделкой, — поясняет Оксана Иванова. — Там, где нет стартовых площадок, рассматриваются также варианты выкупа части квартир в близлежащих жилых комплексах для переселения по программе, класс новостройки при этом может быть выше, чем в среднем в локации. Поэтому однушка, полученная взамен комнаты, едва ли будет стоить дешевле 6 млн руб. Даже за вычетом налога чистая прибыль составит не менее 1,5 млн руб. Большинство стартовых площадок запланированы к вводу на 2021 год, то есть ждать переселения придется не дольше двух-трех лет».

Однако здесь есть как минимум две проблемы, отмечают участники рынка. Первая — длительное ожидание переезда, который может затянуться, поскольку сроки сноса дома, как показала многолетняя практика расселений, могут неоднократно переноситься.

Вторая проблема — ограниченное предложение и высокие цены на объекты в домах под снос. Собственники либо сняли свои лоты с продажи до получения нового жилья, либо взвинтили цены чуть ли не до стоимости будущих квартир в новых домах с отделкой. По данным «НДВ», к концу 2018 года комнат в московских хрущевках сносимых серий остались буквально единицы, и стоимость их даже на окраине начинается от 3,5 млн руб.

«Необходимы определенные административные ресурсы в нужных кругах, чтобы информация о потенциальном объекте расселения попадала к вам в первую очередь, — считает Сергей Тихонов. — Самые интересные предложения не успевают выйти на рынок и раскупаются очень быстро закрытым кругом покупателей».

Впрочем, как считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, даже с учетом наценки продавцов более чем на треть инвесторы все равно окажутся в плюсе.

Квартиры в залоге

Еще один способ заработка на вторичном рынке — покупка залоговой недвижимости с хорошим дисконтом. Наименее рискованная схема — приобретение объекта у банка. В этом случае квартира уже перешла по решению суда в собственность кредитора, и покупателю не придется как-либо взаимодействовать с должником.

«Более того, когда кредитное учреждение получает непрофильный актив, главной задачей для него становится максимально быстрая продажа квартиры, — поясняет Мария Литинецкая. — Поэтому на данном этапе банк готов давать большие скидки на имущество в залоге — они могут достигать 10–15%. Большинство крупных игроков ипотечного рынка имеют собственные базы залоговых объектов. Кроме того, кредиторы могут разместить предложение о продаже квартиры на открытых электронных площадках».

Можно также приобрести квартиру у самого должника. Чаще всего банк-кредитор дает заемщику свое разрешение на продажу заложенной квартиры. «Обычные граждане не проявляют интереса к таким объектам, не желая связываться с предыдущими владельцами, которые зачастую отказываются выписываться и съезжать с этой жилплощади. Однако если инвестор готов к конфликтам, он может добиться выселения прежних хозяев квартиры через суд», — отмечает Сергей Шлома.

К тому же несостоявшийся владелец может попытаться продать объект по максимальной цене, которая покроет основной долг и проценты. И тогда рассчитывать на серьезный дисконт уже не получится.

Квартиры на первых этажах

Раньше практика выкупа малоликвидных квартир на первых этажах с целью перепродажи их под перевод в коммерческие площади была в Москве очень распространена. Такие квартиры можно было купить с дисконтом в 10–15%, поскольку популярностью у обычных потребителей они не пользовались. Зато они были интересны бизнесменам, планирующим перевести ее в нежилой фонд и сдавать под предприятие малого бизнеса, офис, магазин, точку общепита и т. п.

Позднее из-за ужесточения правил перевода жилых помещений в нежилые этот процесс сильно усложнился, и инвесторы уже не так активно приобретают такое жилье.

«В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи не менее чем в полтора, — рассказала Оксана Иванова. — Стоимость услуги велика — от 500 тыс. руб., если все делать своими силами, до 2 млн руб., если привлекать подрядчика. Но стоимость однушки в спальном районе можно за полгода-год превратить из 6 млн руб. в 10 млн руб. и даже больше».

Квартиры, продавцы которых недавно получили их в наследство, не самый ликвидный продукт на вторичном рынке. Покупатели опасаются мошенников, недобросовестных наследников и не хотят потом отстаивать свои права в суде. Поэтому продается такое жилье, как правило, с приличным дисконтом. Скидка на квартиры, унаследованные менее трех лет назад, составляет в среднем 10% от рыночной цены.

«Но вложения в них оправданны в основном только объемные: на покупке квартиры стоимостью 20 млн руб. можно сэкономить 2 млн, а на недорогой — только 100–200 тыс.», — отмечает Оксана Иванова.

Покупка на распродажах

Наконец, еще один способ заработка — покупка квартир и коммерческой недвижимости на закрытых распродажах, аукционах различных организаций, занимающихся банкротством и распродажей недвижимого имущества различных предприятий, юридических и физических лиц.

Как рассказал Сергей Тихонов из Century 21 Vesta, на таких торгах можно приобрести объект ориентировочно за 20–70% рыночной стоимости с целью дальнейшей перепродажи по более выгодной цене. И тут инвестору нужно обладать связями, чтобы иметь возможность участвовать в подобных аукционах, отметил эксперт.

Источник

Бизнес на проблемных квартирах: как это делается и сколько на этом можно заработать

О наиболее распространенных способах заработка на проблемных квартирах, нормах прибыли и шансах на успех

Для многих россиян инвестиции в недвижимость ассоциируются с покупкой квартиры в новостройке на стадии котлована и последующей ее продажей с прибылью в 20–30 %. Но не одними новостройками сыты частные инвесторы рынка недвижимости. Оказывается, существуют альтернативные инвестиционные схемы на вторичном рынке жилья, позволяющие получить доходность 10–50 %. О наиболее распространенных способах заработка на проблемных квартирах, нормах прибыли и шансах на успех рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), инвестиционный консультант.

Покупка «убитых» квартир
Многие инвесторы зарабатывают на скупке жилья, которое пострадало в результате пожара, затопления и нуждается в капитальном ремонте. Плохое физическое состояние недвижимости обещает хорошие инвестиционные перспективы. Купить такую жилплощадь можно со скидкой 20, 30 и даже 40 % (дисконт возрастает, если хозяин жилья является алкоголиком или наркоманом), а после осуществления ремонта перепродать по рыночной цене. «Это прибыльная, но рискованная инвестиция. Во-первых, потому что трудно просчитать расходы на восстановление жилья. Косметический ремонт не всегда спасет от затхлости и гари, которую впитывают в себя стены, столярка и паркет. В результате ЧП нередко повреждаются несущие конструкции дома. Во-вторых, хозяин квартиры может оказаться клиентом психоневрологического диспансера. Актуален риск появления претендентов на жилье из числа прописанных в квартире родственников и детей хозяина. Поэтому к сопровождению таких сделок привлекаются юристы и технические специалисты, способные объективно оценить скрытые дефекты недвижимости и расходы, которые потребуются на их устранение», — подчеркивает адвокат Олег Сухов.

Приобретение проблемных ипотечных квартир
В последнее время большинство крупных банков выставляют часть изъятых у неплатежеспособных должников квартир на торги. Зачастую многие лоты имеют обременение — в виде проживающих в квартире прежних собственников. Такая «начинка» отпугивает рядовых покупателей жилья, но привлекает профессиональных инвесторов. Они приобретают жилье на 10–20 % дешевле рыночной стоимости, проводят «юридическую зачистку» недвижимости и повторно перепродают ее уже по настоящей цене. Скорость получения прибыли напрямую зависит от того, откажутся ли прежние жильцы освободить квартиру добровольно, либо потребуются дополнительные судебные решения об их выселении и снятии с регистрационного учета.

Инвестиции в квартиры «с тараканами»
Некоторые инвесторы специализируются на покупке квартир «с тараканами» — так на жаргоне риелторов называется жилье с обременением в виде прописанных жильцов, которые не являются собственниками недвижимости, но наотрез отказываются съезжать и аннулировать регистрацию (чаще всего это бывшие супруги и родственники хозяина). Купив такое жилье с дисконтом, новый владелец по отлаженной технологии выселяет «отказников» через суд, а затем перепродает недвижимость на 10–15 % дороже. «По закону переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если отсутствуют иные законные причины. Аналогичное правило применяется в отношении бывшего супруга продавца, проживавшего в его квартире. При прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член семьи теряет право пользования им. Проблемы могут возникнуть с выселением несовершеннолетних, а также лиц, которые ранее оформили письменный отказ от приватизации», — комментирует этот вариант адвокат Олег Сухов.

Скупка проблемных долей
Подавляющее большинство российских квартир находится в долевой собственности. Интерес для профессиональных перекупщиков представляют мизерные доли в малогабаритном жилье, которые эквивалентны нескольким квадратным метрам жилплощади и неликвидны на рынке как самостоятельный товар. Сначала перекупщики выкупают всю долю или ее часть по фиктивному договору дарения — такой формат сделки лишает остальных собственников права преимущественного выкупа доли. Затем новые собственники мизерной доли вступают в переговоры с владельцами основной доли о выкупе подконтрольной им части «квартирного капитала». В случае несогласия «миноритарии» жестко заявляют о своих правах на квартиру и прибегают к мерам психологического воздействия. Например, угрожают раздробить свою долю на множество еще более мелких долей, распродать их «в розницу» приезжим гастарбайтерам для постоянной регистрации по месту жительства. Подавляющее большинство собственников ничего не могут противопоставить таким «наездам» и вынуждены выкупать мини-долю по завышенной цене. Рентабельность таких операций для профессиональных скупщиков может достигать 40–50 %. «Стоит, впрочем, заметить, что в последнее время в практике судов стали появляться решения о признании раздробленных долей малозначительными, выплате их владельцам компенсации с последующим прекращением права пользования жилым помещением и снятием с регистрационного учета. Увеличение числа судебных решений, в которых будет зафиксировано приоритетное право владельца большей доли на пользование жилплощадью, может стать реальной угрозой для бизнеса профессиональных перекупщиков», — резюмирует Олег Сухов.

Источник

Обязательно ли делать ремонт в «убитой» квартире, которую решил продать? И сколько потратить уместно?

Недавно наткнулась на интересное обсуждение такого вопроса: нужно ли делать ремонт в квартире на продажу, которая мягко говоря не очень?

Решила поделиться своим мнением и спросить мнение моих читателей. Так что активно делитесь им в комментариях !

Предположим, вы получили наследство с квартирой без ремонта. Или такой квартира осталась после квартирантов. А может, ремонт в квартире есть, просто не современный.

Влияет ли ремонт на стоимость продажи квартиры?

Влияет, но не сильно. В среднем, привести квартиру в божеский вид практически в любом регионе стоит одинаково . Например, возьмем условную сумму в полмиллиона рублей.

А теперь представим ситуацию. Наша квартира в Москве стоила 12 миллионов. Мы потратили 500 тыс и собственные силы. Теперь продать хотим минимум за 13 миллионов. Клюнет ли покупатель? Скорее всего, да.

И другая ситуация : квартира в условной окраине Томска и стоит в районе миллиона. Затратили мы на неё те же 500 тыс, и хотим продать за 2 миллиона. Получится ли?

Вряд ли. Ведь рядом в соседнем доме квартиры в два раза дешевле. Да, ремонт в вашей уже сделан. Но потенциальный покупатель шепнет на ухо своей супруге: «Да ну, всё равно всё под себя переделывать!»

Что сделала бы я, если бы продавала такой балласт?

Максимум три шага.

Первый — обязательный. Вынесла бы из квартиры хлам и вычистила бы лишнюю грязь. Отличный лайфхак: на барахолках за мелочь покупают или даром сами вывозят некоторую мебель. А некоторые безделушки и вовсе покажутся кому-то антиквариатом . По мелочи может даже насобираете на клининг.

Второй . Заменила бы окна в квартире в случае необходимости. Продать квартиру с новыми окнами проще, потому что это один из тех элементов, где «вкусовщина» минимальна. Новым жильцам их всё равно придется ставить.

Источник