Ремонт управляющей компании имущества собственника

Что должна ремонтировать управляющая компания

Если кратко, то управляющая компания должна ремонтировать все, что можно назвать общим имуществом: стояки, газовые трубы, окна в подъезде и ступени на крыльце. За ремонт общего имущества мы обязаны платить по закону — в квитанции эта строка называется «Содержание и текущий ремонт общего имущества», а деньги копятся на общем счете дома.

Управляющая компания может потратить эти деньги только на текущий ремонт, а не на капитальный — так что замену всех труб требовать у коммунальщиков бесполезно.

Главное — разобраться, что такое общее имущество, а что — собственность жильца. В официальных документах четко определено, что именно можно считать общедомовым имуществом, а значит — требовать от управляющей компании текущего ремонта этого имущества на законных основаниях. Законодательство определило и работы, которые должна выполнять управляющая компания, они закреплены в минимальном перечне.

Помещения общего пользования

Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.

Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.

Вода, тепло, газ

Управляющая компания отвечает за все трубы, которые входят в вашу квартиру. Но до первого вентиля — причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК. Об этом говорит закон, закону вторит Верховный суд, но коммунальщики все равно отмахиваются: мол, всё, что до вентиля, — наше, а остальное ремонтируйте как-нибудь сами. Это неправильно: за вентиль тоже отвечает управляющая компания.

Но даже если вентиля нет, неправильно думать, что УК будет ремонтировать и газовую плиту, и кран в ванной, и радиатор. Насчет плит и смесителей закон говорит четко: за их состояние отвечают жильцы. С радиаторами долгое время все было не так просто, но в 2016 году Министерство строительства и ЖКХ разъяснило, что радиаторы внутри квартир все-таки не входят в состав общего имущества, независимо от того, есть вентиль или нет.

Проверить, общий радиатор или ваш собственный, очень просто: у общего радиатора может погреться любой сосед, у собственного — только вы.

Крыша и фасад

Коммунальщики должны ухаживать за кровлей и проверять, не появились ли в крыше пробоины. Если вы живете на верхнем этаже и на потолке вдруг растеклось мокрое пятно — смело вызывайте коммунальщиков. Сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.

То же самое и с фасадом: мало того что УК должна следить за внешним видом стен — закрашивать надписи и вовремя штукатурить зияющие дыры, — она отвечает и за межпанельные швы. То есть если в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.

В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.

Источник

Что должна ремонтировать управляющая компания бесплатно?

Рано или поздно, но каждому владельцу или нанимателю жилья приходится решать вопрос «коммунального ремонта». Жильцам городских многоэтажек подчас совершенно неизвестно, что именно в здании должна ремонтировать управляющая компания.

Коммунальные службы нередко злоупотребляют таковой неосведомленностью граждан. Вот почему так часто жильцы получают квитанции на оплату ремонтных работ, расходы на выполнение которых уже включены в ежемесячную квартплату.

Юристы «Юридического центра Сиан» разъясняют, какой ремонт службы ЖКХ обязаны выполнить в квартире бесплатно.

Управляющая компания (УК) — это та фирма, которая обязуется в соответствии с договором содержать в надлежащем состоянии имущество многоквартирного дома.

Компания избирается товариществом собственников жилья (ТСЖ) или на общем собрании собственников. Взаимодействие между компанией и жильцами дома осуществляется через договор управления. В этом документе прописываются все нюансы отношений между жильцами и компанией.

Таким образом, список работ, которые службы ЖКХ обязаны выполнять в многоквартирном доме, указан в договоре. Там же указывается, каков размер оплаты, и какова ответственность служб перед жильцами.

Своевременная оплата счетов дает право всем собственникам и нанимателям ожидать от УК своевременного ремонта и надлежащего содержания общедомового имущества , а именно:

• Сетей водо- и газоснабжения;
• Канализации;
• Электроснабжения;
• Теплоснабжения;
• Подъездов;
• Чердаков;
• Придомовой территории.

Будет неправильным утверждать, что коммунальщики по закону обязаны чинить все оборудование в здании. Починка оборудования, располагающегося в квартирах, осуществляется за средства собственников жилья. [img]

Чтобы разрешить все сомнения, следует обратиться к ст. 36 ЖК РФ, а также к ПП 491 от 13.08.2006 г., где перечислено: какое имущество дома относится к ответственности собственников и нанимателей, а какое к ответственности УК.

Что в квартире отремонтируют бесплатно?

Внутри каждой квартиры имеется оборудование, относящееся к категории общедомового, а значит его ремонт должен осуществляться УК. Таковым оборудованием является:

• Отопительные приборы;
• Стояки водоснабжения (холодного и горячего), а также все ответвления от них до точки соединения с отводящей трубой;
• Газопровод и все его ветки до запорного крана, ведущего к плите или АОГВ;
• Стояк отопления и ответвления от него до точки соединения с отводящей трубой;
• Канализационный стояк и ответвления от него до точки стыка с отводящей трубой;
• Все счетчики, расположенные до точек первого соединения с отводами, запорными вентилями, отключающими устройствами.

Таким образом, порыв общедомового стояка ликвидируется силами и за счет УК, но не жильцов дома, так как данное оборудование не является чье-либо личной собственностью из проживающих в данном здании. Возложить на плечи жильцов обязанность оплатить эти работы, значит грубо нарушить законодательство.

В частной собственности владельца жилья находится оборудование, чей ремонт он обязан выполнять за свой счет:

• Индивидуальные счетчики (газ, вода, электричество);
• Электро- или газовая кухонная плита;
• Сантехника вместе с сопутствующей фурнитурой;
• Все трубы и отводы после точек соединения со стояками;
• Домофон;
• Электрооборудование внутри квартиры.

Не имеет никакого значения, является ли данная квартира приватизированной или муниципальной, перечень сохраняет свою силу для обоих случаев. Соответственно, выход из строя плиты, радиаторов отопления, унитаза и т.д. для жильца означает только то, что ему за свой счет придется купить новое и оплатить его установку, но не поручить сделать все это за свой счет УК.

Договор с УК определяет сроки, в которые она обязана выполнять ремонт вышедшего из строя общедомового оборудования. Более того, если владельцу квартиры придется ремонтировать его собственное оборудование из-за ненадлежащего обслуживания общедомового имущества, тогда в соответствии с ПП РФ от 06.05.2011 г. 354 УК обязана возместить этот ущерб в полном размере.

Чем может помочь Вам юрист?

Юристы «Юридического центра СИАН»
готовы оказать Вам необходимую помощь, а именно:

• Проконсультируют Вас по Вашей проблеме;
• Изучат Ваши документы;
• Подготовят правовую экспертизу,
  необходимые жалобы, претензии, иски;
• Защитят Ваши интересы в суде.

8 (921) 917-90-91 – Санкт-Петербург
8 (915) 418-20-00 – Москва и область

Отказ УК от ремонта общедомового имущества, попытка взыскать с жильцов на это дополнительные средства являются нарушением ст. 310 ГК РФ и Закона «О защите прав потребителей».

Соответственно, жильцы могут обратиться в УК с претензией, где подробно изложить суть проблемы и устраивающий вариант ее разрешения.

При отсутствии положительного мирного решения, можно подать жалобу в Жилищную Инспекцию, а далее при отказе компании решить вопрос полюбовно подать иск в суд. Присужденный УК штраф будет поделен между государством и истцом в соотношении 1:1. То есть жильцу, подавшему иск и выигравшему дело, при назначении штрафа УК — 50 от этой суммы будут переведены в счет возмещения убытков.

Споры граждан с управляющими компаниями реальность, с которой ежедневно сталкиваются юристы в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Жилищный юрист «Юридического центра Сиан» поможет Вам составить претензию в УК, подать иск в суд, взыскать с УК компенсацию причиненного ущерба. Поскольку в штате каждой УК, чаще всего, есть штатный юрист, борьба с коммунальщиками без квалифицированной поддержки заранее обречена на провал. Недостаточно только заявить о сути своих претензий к УК, необходимо вескими доказательствами подкрепить исковые требования.

Неоценимая помощь в этом процессе может быть оказана опытным юристом.

Источник

Собственник своими силами выполнил неотложные работы

Автор: Д. В. Дурново

Обязана ли УК выплачивать компенсацию расходов собственнику помещения в МКД, если тому пришлось своими силами ремонтировать общее имущество? Выводы эксперта подкреплены ссылками на судебную практику.

Как известно, УК обязана выполнять все обязательные и неотложные работы по содержанию и ремонту общего имущества независимо от принятия решения общим собранием собственников помещений и источников финансирования. Если УК пренебрегает своими обязанностями, собственникам приходится брать заботы на себя. Впоследствии понятно желание получить компенсацию с УК. В каком случае такое требование клиента будет удовлетворено? Как отражаются операции в бухгалтерском и налоговом учете УК?

Условия взыскания убытков

Практика показывает, что подобные ситуации возникают в основном у собственников нежилых встроенно-пристроенных помещений в МКД. Ведь более вероятно, что именно юридические лица быстрее и охотнее, чем граждане, изыщут финансовые возможности для проведения восстановительных работ.

При взыскании убытков истец обязан доказать совокупность следующих обстоятельств (см. п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25):

• возникновение ущерба в результате действий (бездействия) ответчика;
• факт нарушения обязательства или причинения вреда;
• наличие убытков;
• размер убытков (устанавливается с разумной степенью достоверности).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ). То есть УК вправе доказывать, что общее имущество не требовало ремонта, что она не должна была проводить работы ввиду отсутствия решения общего собрания, финансирования, характера работ и пр.

В рассматриваемой нами ситуации самым сложным для собственника помещения будет доказывание факта нарушения обязательства УК, а также самого факта наличия убытков, подлежащих возмещению. Дело в том, что далеко не все работы, которые, по мнению собственника помещения, должны быть выполнены управляющей организацией, может провести он сам, рассчитывая на компенсацию.

Расходы на ремонт общего имущества

Прежде всего следует обратить внимание на то, являются ли спорные работы работами по ремонту именно общего имущества собственников помещений в МКД. В настоящее время нередки случаи, когда принадлежность пристроя дому оспаривается заинтересованной стороной (обычно в рамках спора о взыскании задолженности по оплате содержания общего имущества). Если пристрой нельзя рассматривать как часть МКД, то и работы, связанные с ремонтом его кровли, фасадов, инженерных коммуникаций не признаются работами по ремонту общего имущества, значит, УК не имеет к ним никакого отношения и не обязана компенсировать их стоимость: собственник обязан за свой счет содержать принадлежащее ему имущество. Признаком самостоятельности пристроя является в первую очередь отсутствие общих коммуникаций (коммунальные ресурсы поставляются через самостоятельные вводы) и конструктивных элементов.

Кроме того, что само нежилое помещение должно являться частью МКД, спорное имущество, потребовавшее восстановления, должно относиться к общему, а не к частному имуществу. Граница между частным и общим имуществом в МКД определяется в соответствии с указаниями из Правил содержания общего имущества.

Обязательство УК выполнить работы незамедлительно

УК не обязана компенсировать собственнику помещения в доме стоимость самостоятельно выполненных им ремонтных работ, если именно на тот момент она не обязана была их выполнять.

Поэтому в первую очередь необходимость выполнения работ должна быть подтверждена документами, а именно актами осмотра общего имущества, составленными с участием УК или незаинтересованных лиц, заключениями специалистов или экспертов.

Второй не менее важный момент заключается в том, что спорные работы должны быть неотложными независимо от того, являются ли они непредвиденными или вызваны нормальным износом здания.

Пять лет назад было принято знаковое для отрасли Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10. Основной вывод, сделанный в нем, таков: все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Следует обратить внимание на неотложные работы – мероприятия, направленные на устранение неисправностей, составляющих угрозу безопасности людей и сохранности жилого дома. То есть для их проведения (и в дальнейшем для взыскания их стоимости с УК) не требуется согласование на общем собрании собственников помещений. Работы и услуги, которые не носят неотложный характер, осуществляются в плановом порядке в соответствии с договором и обязательными требованиями закона, решениями общего собрания собственников помещений.

В Постановлении АС ДВО от 29.12.2014 № Ф03-4517/2014, вынесенном по спору о взыскании с УК убытков в виде стоимости выполненных собственником помещения в МКД работ, указано: при исследовании вопроса о круге обязательств управляющей компании подлежит выяснению и доказыванию не просто факт нуждаемости строительных конструкций и инженерного оборудования дома в ремонтных работах, а степень необходимости их безотлагательного выполнения для обеспечения сохранности и безопасной эксплуатации дома. Иной подход ведет к безосновательному расширению объема обязательств управляющей организации по сравнению с согласованным в договоре управления, который по общему правилу ст. 162 ЖК РФ ограничен заданием другой стороны и размером платы. В частности, в этом деле суд отказал во взыскании с УК стоимости работ, выполненных по заказу собственника встроенного нежилого помещения в цокольном этаже МКД и заключающихся в ремонте фасада здания. Причина в том, что не были доказаны необходимость утепления фасада, факт устранения в результате ремонта выявленных ранее нарушений (поражения фасада грибком, наличия трещин), были выполнены работы, обеспечившие улучшение эстетического вида фасада, собственник не подтвердил, что восстановление фасада не могло быть выполнено в рамках текущего ремонта. Кроме того, арбитры отказали в компенсации стоимости таких необязательных работ, как укладка брусчатки вместо восстановления асфальтового покрытия придомовой территории, установка новых крыльца, пандуса, козырька и ограждения входа в помещение собственника. Как отметил суд, исключительная необходимость и обязательность их выполнения с точки зрения правил эксплуатации жилфонда являются необоснованными.

Из Постановления АС ВВО от 13.08.2015 по делу № А79-7252/2014 следует, что альтернативой такому основанию для выполнения работ, как признание их неотложными, может быть решение общего собрания собственников помещений о проведении ремонта и делегировании одному собственнику полномочий на выполнение работ, представление интересов всех собственников помещений дома в части взыскания денежных средств с УК. Если никаких претензий к УК по вопросу исполнения принятых ею обязательств собственник не предъявлял, несение им по собственному усмотрению расходов, к примеру, на уборку придомовой территории не может служить основанием для возложения их на УК.

Если необходимость проведения неотложных работ вызвана нормальным износом здания, УК выплачивает компенсацию собственнику помещения, выполнившему данные работы, за счет собственных средств. Если же неисправности были вызваны непредвиденными и непредотвратимыми обстоятельствами, есть шанс потребовать доплат со всех собственников помещений дома (подробнее см. статью С. Н. Козыревой «Обязательные и дополнительные мероприятия по содержанию общего имущества: особенности финансирования УК» (№ 12, 2013)).

Дополнительно отметим, что наличие у собственника помещения задолженности по оплате содержания общего имущества не рассматривается как основание для отказа в удовлетворении иска (Постановление АС ЗСО от 16.04.2015 № Ф04-17878/2015).

Учет и налогообложение

Компенсация убытков представляет собой прочие расходы в бухгалтерском учете (п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации») и внереализационные расходы при исчислении налога на прибыль (пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). Дата учета расходов – день вступления в силу решения суда о взыскании убытков или день признания их должником.

Как разъяснил ВС РФ в Определении от 11.09.2015 № 305‑КГ15-6506, понятия «убыток» и «ущерб» (именно об ущербе сказано в ст. 265 НК РФ) являются равнозначными и их возникновение влечет одинаковые налоговые последствия для налогоплательщика. Интересно, что в данном судебном разбирательстве налогоплательщику пришлось отстаивать право на уменьшение налогооблагаемой прибыли на суммы выплаченного контрагенту неосновательного обогащения (в виде стоимости пользования имуществом, полученным по договору купли-продажи, впоследствии прекращенному). Суд указал, что произведенные затраты в виде уплаты неосновательного обогащения за использование помещений без законных оснований по существу представляют собой арендную плату, подлежащую уплате за такое использование объекта в целях осуществления предпринимательской деятельности. Следовательно, данные расходы соответствуют требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ и могут быть приняты при расчете налоговой базы.

Эти выводы можно применить и к рассматриваемой ситуации: расходы в виде компенсации убытков собственнику помещения, выполнившему неотложные работы по ремонту общего имущества, фактически есть оплата работ, проведенных в целях исполнения обязательств УК по договору управления МКД. Таким образом, не должно быть сомнений в наличии связи между данными расходами и деятельностью, направленной на получение дохода. При этом нет оснований считать такие расходы материальными затратами, связанными с производством и реализацией, поскольку они осуществляются по особому правовому основанию. Также нельзя сказать, что УК допустила ошибку, не признав данные расходы в периоде фактического выполнения работ. Напротив, имеет место лишь хозяйственная операция по возмещению убытков. Сама УК не организовывала проведение работ, не давала задание подрядчикам, не принимала результат.

Кстати, квалификация возникающих расходов в качестве внереализационных станет препятствием для признания их суммы в налоговой базе УК, применяющей УСНО, поскольку соответствующий вид затрат в ст. 346.16 НК РФ не предусмотрен.

Добавим, что потерпевший не предъявляет в составе убытков сумму НДС (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 23.07.2013 № 2852/13).

Если УК своими силами не выполняет неотложные работы по ремонту общего имущества и один из собственников помещений вынужден взять на себя устранение угрозы безопасности людей и сохранности имущества, он вправе потребовать компенсации от УК. Его требование будет удовлетворено, если работы действительно были необходимы и являлись неотложными, а УК не выполнила их в разумный срок.

Источник