Ремонт во время выборов

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний. Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

• сведения об инициаторе собрания;
• форму проведения собрания;
• дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
• повестку дня;
• порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на голосование (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ:

• информацию о лице, участвующем в голосовании;
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;
• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Неправильный подсчёт голосов

От подсчёта голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

• фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
• место жительства или место нахождения;
• паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

• заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
• выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов – это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Источник

Как я в избирательной комиссии работал. Впечатления и о том, как всё устроено внутри. Часть 1

Попал я в избирательную комиссию совершенно случайно — предложили подработать знакомые из садика, куда я вожу младшую дочь. Попробовать новую специальность и пообщаться с новыми людьми мне всегда интересно.

Вначале мы прошли обучение, так как многие правила заполнения документов и особенностей процесса с прошлого года сильно изменились. Теперь, например необходимо писать специальные заявления, если хочешь из-за переезда/отпуска/командировки проголосовать в другом городе. По началу это кажется очень сложным — много бумажной работы, необходимо правильно и точно заполнять кучу документов и журналов. А от бумажной работы я всегда старался держаться подальше — ранее даже когда необходимо было от руки заполнить какой-нибудь бланк, заявление, внести свои паспортные данные — возникало лёгкое чувство паники.

В жизни бывает много совпадений — я попал в избирательную комиссию, где почти все люди работают на 79ом заводе («Вектор»), на котором я работал около двух лет с начала двухтысячных. Это была моя первая работа. Разговорился с людьми, даже нашлись общие знакомые, которые до сих пор там работают. Определили график дежурства на участках — мне досталось три дня дежурства по 4 часа.

Это очень интересно, когда тебя на 4 часа оставляют в помещении с совершенно незнакомым тебе человеком. Людей приходивших написать заявление о голосовании не по месту прописки приходило не много, поэтому большую часть времени мы просто общались. Можно легко находить общие интересы и темы для разговора с человеком, который старше тебя на 30 лет, или младше тебя на лет на 15. С одной девушкой мы разговаривали о психологии и психотерапии; о том как здорово было бы иметь свой дом, о технологиях отопления посредством солнечных коллекторов или геотермального отопления. С другой женщиной о детях и образовательной системе. С третей — о кино. Эти дежурства были очень похожи на поездки в поезде. В том смысле, что люди со мной дежурившие на тот момент — не более, чем случайные попутчики, которые пытаются скоротать время поездки за разговором. А мне всегда везёт на случайных попутчиков, поэтому время моего дежурства пролетает незаметно. Говорить с ними легко, все с удовольствием идут на контакт. Зачастую разговор с попутчиком может превратиться в маленькое окошко осознанности, через которую можно по новому посмотреть на мир.

Перед днём выборов мы начали доставать кабинки голосования и урны из кладовой гимназии. Нужно было выставить стенды с кандидатами, поставить столы, наклеить объявления, кинуть времянки для подключения оборудования и повесить наш триколор. Очень здорово, когда все участники (а в избир.комиссии более 10 человек) вдохновлены работой и все чем-то постоянно заняты — есть чувство сопричастности. Это немного похоже на разворошённый муравейник.

В день выборов (а это было воскресенье) на участке нужно было быть в 6:30. Все нарядно одеты, у всех приподнятое настроение. В прошлые выборы наш участок сидел до 10 утра следующего дня, т.к допустили ошибки в документах. Поэтому я на всякий случай взял с собой пару одеял — на следующий день нужно было идти на работу, и при возможности я рассчитывал немного поспать, если появится такая возможность.

Голосование теперь идёт с использованием КОИБов — комплекса обработки избирательных бюллетеней. Это в общем-то простые сканеры, которые ставятся на избирательные урны. Не скажу, что мне нравится это решение — так как вручную количество голосов за того, или иного кандидата не подсчитываются. В конце считается только общее количество бюллетеней и сверяется с данными КОИБ. Сразу скажу — на нашем участке всё прошло быстро и честно. Никаких вбросов, подозрительных личностей и провокаций.

Утром, в 8 часов мы включили гимн РФ и все встали. Была произнесена речь, и были открыты двери для избирателей. Всё торжественно и волнующе . На первом этаже нашей гимназии был огромный стол, где продавали разнообразную свежую выпечку, играла музыка.

Пошли первые избиратели. С раннего утра 90% избирателей — очень старенькие бабушки и дедушки. Почти все с тросточками, или палками для ходьбы. Видно, что голосование для них — что-то привычное, что они каждый год ждут этого дня. Одевают самое приличное, что у них есть, прихорашиваются, и идут на избирательный участок. Подходят и знакомятся со списками тех, из кого они должны выбрать. Бывает пробуют рассказать избирательной комиссии на чём основывается выбор. Некоторые спрашивают — за кого им лучше проголосовать, или задают вопрос — «а вы бы как проголосовали?». Мы не имеем права отвечать, так как будет расценено как агитация.

Около 10 часов начинают идти уже люди среднего возраста — большинство приходят с детьми. Это важно, как мне кажется, приучать детей ходить на выборы и делать выбор хотя бы из тех, кого предложат. Очень мало идёт людей до 30 лет, хотя в этом году вроде даже какая-то лотерея есть для проголосовавших — можно выйграть машину. Статистика примерно такая: 70% — пожилые, 20% — чуть старше среднего, 10% — средний. Приходил забавный ДЕД-хиппи. Синяя кепка, футболка с каким-то принтом, белые кроссовки, джинсы и пиджак. В руках — планшет, держался очень бодро.

В нашей избирательной комиссии есть очень бойкий Борис Николаевич, предпенсионного возраста. Мне кажется он работал на 79 заводе всю свою жизнь. Заводчане не похожи на других людей, создаётся впечатление что там время остановилось и до сих пор существует Советский Союз. Они как мне кажется до сих пор живут В ТОМ времени. Какие-то по хорошему простые, честные и не совсем приспособленные к современной жизни.

Я не заполняю списки и не раздаю бюллетени т.к первый раз учувствую в составе комиссии. Моя задача — периодически наблюдать за тем, чтобы в кабинках голосования всегда были ручки. И следить за порядком. Периодически я подсаживаюсь к нашим девушкам, чтобы поболтать, а Борис Николаевич меня от них отгоняет.

Вечером, когда избиратели идут совсем вяло мы очень оживлённо разговариваем с одной из девушек о соционике, Кастанеде и пейоте к нам подходит член избир.комиссии и даёт свой телефон. А в телефоне открыта трансляция с вёб камеры нашего участка и слышен ВЕСЬ разговор, который происходил у нас минуту назад. Начинаются шутки про то, что если на вёб-камеру зайдёт моя жена и увидит как я непринуждённо общаюсь — вечером у порога меня будут ждать чемоданы с моими вещами :)).

Источник