Ремонт здания несколькими собственниками

Ремонт здания несколькими собственниками

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В нежилом здании несколько помещений, принадлежащих разным собственникам (в том числе бюджетным организациям, осуществляющим закупки в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»). В целях содержания общего имущества здания собственники помещений на общем собрании решили привлечь ИП, который будет осуществлять функции управляющей организации, а собственники будут вносить за это ежемесячную плату на текущий ремонт и содержание по установленному ИП тарифу.
Требуется ли в данном случае ИП получить лицензию? Потребуется ли бюджетным организациям проводить конкурентные закупочные процедуры?

Вопрос о порядке содержания общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, законом прямо не урегулирован. В связи с этим Пленум ВАС РФ в п. 1 постановления от 23.07.2009 N 64 (далее — Постановление N 64) разъяснил, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 289, 290, 249 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, регламентирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества. Согласно приведенным нормам собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (в частности, общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения). При этом каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (смотрите также п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 (далее — Постановление N 25)).
Отметим, что этот подход распространяется не только на собственников помещений, но и на лиц, которым соответствующие помещения принадлежат на ином вещном праве, в частности на праве оперативного управления (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 20.02.2013 N Ф05-12598/11, постановление ФАС Поволжского округа от 28.02.2013 N Ф06-5/13, постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.03.2012 N Ф03-1094/12, постановление ФАС Уральского округа от 06.03.2012 N Ф09-949/12, постановление Восьмого ААС от 13.09.2012 N 08АП-6793/12)*(1).
В связи с изложенным в рассматриваемом случае учреждение, занимающее определенные помещения в нежилом здании, которые принадлежат ему на праве оперативного управления, обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества в таком здании.
Однако необходимо учитывать, что бюджетные и казенные учреждения по общему правилу обязаны осуществлять закупки товаров работ и услуг, в том числе услуг по содержанию имущества, переданного на праве оперативного управления, в соответствии с требованиями Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон N 44-ФЗ).
Отдельными положениями указанного Закона предусмотрена возможность осуществления закупки услуг по содержанию и ремонту недвижимого имущества, принадлежащего заказчику, у единственного поставщика.
Так, согласно п. 23 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ допускается заключение контракта на оказание услуг по содержанию и ремонту одного или нескольких нежилых помещений, переданных в безвозмездное пользование или оперативное управление заказчику, услуг по водо-, тепло-, газо- и энергоснабжению, услуг по охране, услуг по вывозу бытовых отходов в случае, если данные услуги оказываются другому лицу или другим лицам, пользующимся нежилыми помещениями, находящимися в здании, в котором расположены помещения, переданные заказчику в безвозмездное пользование или оперативное управление.
Однако буквальное прочтение этой нормы указывает на то, что речь в ней идет об услугах по содержанию и ремонту непосредственно принадлежащих заказчику помещений, но не общего имущества. В свою очередь, положений, которые позволяли бы осуществлять закупку, направленную на содержание именно общего имущества здания, часть помещений в котором принадлежит заказчику, Закон N 44-ФЗ не содержит. Заключение контракта на ремонт общего имущества здания на основании п. 23 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ неправомерно (письмо Министерства экономического развития РФ от 29.01.2016 N Д28и-272, письмо Министерства экономического развития РФ от 18.02.2016 N Д28и-384).
Не предусматривает Закон N 44-ФЗ и возможности заключения контракта со множественностью лиц на стороне заказчика. В свою очередь, неделимость общего имущества, на наш взгляд, не позволяет заключить контракт на ремонт лишь части общего имущества, соответствующей доле заказчика в праве общей собственности.
Таким образом, в рассматриваемом случае у заказчика фактически отсутствует возможность заключить договор на содержание общего имущества с индивидуальным предпринимателем, избранным общим собранием собственников нежилых помещений в здании.
Данная проблема не может быть решена и путем заключения указанного договора одним из иных собственников от своего имени с последующим возмещением этому собственнику другими владельцами помещений понесенных им затрат на выплату ИП соответствующего вознаграждения, так как указанный способ не позволит обеспечить эффективность и результативность бюджетных средств (ст. 34 БК РФ, п. 1 ст. 1 Закона N 44-ФЗ), так как в этом случае бюджетные средства, выделенные на ремонт такого имущества, будут направлены на возмещение заказчику расходов, ранее им осуществленных без соблюдения требований Закона N 44-ФЗ. Специальных правил, которые регулировали бы порядок участия заказчиков, обязанных осуществлять закупки в соответствии с Законом N 44-ФЗ, в расходах на ремонт общего имущества в здании нормативные акты не предусматривают. Полагаем, что рассматриваемый вопрос может быть решен следующим образом.
Как указано в п. 6 Постановления N 64 и п. 41 Постановления N 25, по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ст.ст. 44-48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены в том числе порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества. Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном этим кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Следовательно, поскольку общее собрание собственников помещений примет решение о проведении работ и возложении на собственников помещений в здании расходов на оплату таких работ, у заказчика возникнет обязанность оплатить работы в соответствующей доле. Причем такая обязанность возникнет на основании именно решения общего собрания собственников помещений, а не договора, стороной которого является учреждение. Исполнение решения общего собрания, на наш взгляд, не будет свидетельствовать об осуществлении закупки, поскольку обязанность по оплате, повторим, возникнет не из контракта, заключенного в соответствии с Законом N 44-ФЗ. Именно такой подход сформирован в судебной практике применительно к расходам на содержание общего имущества в здании, которые несут заказчики, обязанные при закупках товаров, работ и услуг руководствоваться требованиями Закона N 44-ФЗ (смотрите, например, п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.06.2017, постановление АС Северо-Западного округа от 11.04.2017 N Ф07-2495/17, постановление АС Центрального округа от 31.01.2017 N Ф10-5586/16, постановление АС Поволжского округа от 09.11.2016 N Ф06-14262/16).
В заключение отметим, что Постановление N 64 и Постановление N 25 распространяют нормы жилищного законодательства только на отношения, складывающиеся между собственниками и иными законными владельцами помещений в нежилом здании. Соответственно, иные нормы жилищного права, в том числе касающиеся деятельности лица, оказывающего услуги по содержанию и ремонту общего имущества, не подлежат применению. Поэтому в рассматриваемом случае ИП, указанному в вопросе, не требуется наличия лицензии на оказание соответствующих услуг.
Более того, данные услуги он может оказывать даже при отсутствии зарегистрированного в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей соответствующего кода ОКВЭД, поскольку наличие или отсутствие такого кода не является основанием для ограничения правоспособности ИП, предусмотренной ст. 23 ГК РФ*(2).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

14 октября 2019 г.

————————————————————————-
*(1) Согласно ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Передача имущества в оперативное управление прямо не названа в законе как основание перехода к обладателю данного права обязанности содержать это имущество, однако, исходя из того, что положения ст. 296 и ст. 298 ГК РФ не предусматривают сохранения за собственником такой обязанности, судебная практика толкует указанные нормы в том смысле, что учреждение должно содержать переданное ему имущество, в том числе вносить коммунальные платежи.
*(2) Более подробно об этом смотрите Энциклопедию решений. Коды ОКВЭД. Отметим, что данный материал основан на применении кодов ОКВЭД юридическими лицами. Однако, принимая во внимание, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ), выводы, содержащиеся в таком материале, могут быть распространены и на деятельность ИП.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Госзакупки

Как провести торги на ремонт крыши здания, если у здания несколько владельцев?

Нежилое здание принадлежит разным собственникам. Часть помещений принадлежит муниципальному образованию, часть закреплена на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием, а остальные принадлежат ИП. Как провести торги на ремонт крыши здания в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

В приведенной ситуации, на наш взгляд, лицо, действующее от имени муниципального образования, вправе с соблюдением порядка, предусмотренного Законом N 44-ФЗ, заключить контракт, предусматривающий ремонт крыши здания. До этого между всеми собственниками помещений в здании целесообразно заключить соглашение, предусматривающее такой способ ремонта общего имущества и последующее возмещение остальными сособственниками муниципальному образованию его расходов на ремонт.

Обоснование позиции:

Вопрос о порядке содержания общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, законом прямо не урегулирован. В связи с этим Пленум ВАС РФ в п. 1 постановления от 23.07.2009 N 64 (далее — Постановление N 64) разъяснил, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 289, 290, 249 ГК РФ, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества. Согласно приведенным нормам собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (в частности общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения). При этом каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Отметим, что этот подход распространяется не только на собственников помещений, но и на лиц, которым соответствующие помещения принадлежат на ином вещном праве, в частности на праве хозяйственного ведения (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.09.2014 N Ф10-3133/14 по делу N А68-1196/2014, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 N 10АП-4521/13, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 N 15АП-21399/13)*(1).

Таким образом, поскольку крыша здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, относится к общему имуществу этого здания*(2) и субъект права хозяйственного ведения (унитарное предприятие), и собственники иных помещений в нежилом здании (муниципальное образование и индивидуальный предприниматель) должны нести расходы на содержание (ремонт) этого имущества соразмерно со своей долей в праве собственности на общее имущество здания.

Как указано в п. 4 Постановления N 64, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. Иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество может быть определен судом, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании (п. 4, п. 5 Постановления N 64).

Отдельными положениями Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон N 44-ФЗ) предусмотрена возможность осуществления закупки услуг по содержанию и ремонту недвижимого имущества, принадлежащего заказчику у единственного поставщика. Так, на основании п. 22 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ возможно заключение контракта управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности. Кроме того, на основании п. 23 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ контракт может быть заключен на оказание услуг по содержанию и ремонту одного или нескольких нежилых помещений, переданных в безвозмездное пользование или оперативное управление заказчику, услуг по водо-, тепло-, газо- и энергоснабжению, услуг по охране, услуг по вывозу бытовых отходов в случае, если данные услуги оказываются другому лицу или другим лицам, пользующимся нежилыми помещениями, находящимися в здании, в котором расположены помещения, переданные заказчику в безвозмездное пользование или оперативное управление.

Однако положений, которые позволяли бы заказчику осуществлять закупку, направленную на ремонт общего имущества здания, часть помещений в котором принадлежит заказчику, Закон N 44-ФЗ не содержит. Не предусматривает этот Закон и возможности заключения контракта со множественностью лиц на стороне заказчика. В свою очередь, неделимость общего имущества, на наш взгляд, не позволяет заключить контракт на ремонт лишь части общего имущества, соответствующей доле заказчика в праве общей собственности. Заключение договора на ремонт общего имущества остальными сособственниками, разумеется, возможно, однако в этом случае не вполне очевидным представляется механизм, с помощью которого заказчик впоследствии сможет возместить ту часть понесенных ими расходов, которая должна возлагаться на него. В такой ситуации единственным практически возможным вариантом нам представляется заключение заказчиком в порядке, предусмотренном Законом N 44-ФЗ, контракта на ремонт всей крыши*(3).

Разумеется, в случае, если ремонт общего имущества будет оплачен исключительно за счет муниципального образования, оно будет вправе требовать от остальных участников долевой собственности компенсации стоимости затрат на ремонт крыши соразмерно их доле в праве общей собственности. Иное означало бы сбережение на стороне участников долевой собственности, не участвующих в несении расходов на ремонт крыши, денежных средств без оснований, установленных законом или договором (неосновательное обогащение), которые, в силу ст. 1102 ГК РФ, подлежат возврату (смотрите, например, постановления ФАС Центрального округа от 14.11.2013 N Ф10-3327/13, ФАС Уральского округа от 11.09.2013 N Ф09-8418/13, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.06.2010 N А75-8846/2009, ФАС Поволжского округа от 16.08.2010 по делу N А55-11329/2009, определения ВАС РФ от 15.01.2010 N ВАС-17907/09 и от 11.10.2013 N ВАС-13636/13). Однако в целях достижения определенности по вопросу распределения соответствующих расходов, а также во избежание неблагоприятных последствий для заказчика, которые могут возникнуть в связи с квалификацией его действий по заключению такого контракта в качестве нерационального или нецелевого использования бюджетных средств, полагаем, что до начала осуществления закупки заказчику целесообразно заключить с остальными сособственниками соглашение о порядке возмещения ими расходов заказчика на ремонт крыши*(4). Подобное соглашение не подпадает под действие Закона N 44-ФЗ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Источник