Ремонт здания по договору оперативного управления

Ремонт здания по договору оперативного управления

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация получила помещения на праве оперативного управления в 2015 году по акту приема-передачи. Право оперативного управления согласно выпискам из ЕГРП зарегистрировано в 2018 году.
В период с 2015 года по 2017 год управляющая компания обратилась с иском о взыскании задолженности за коммунальные услуги к Росимуществу как к собственнику здания. Росимущество возражало против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что не является надлежащим ответчиком. Суд доводы отклонил, исковые требования удовлетворил, сумма была взыскана.
Росимущество обратилось с иском к организации о взыскании суммы неосновательного обогащения.
Имеются ли правовые основания для удовлетворения требований Росимущества, если право оперативного управления фактически зарегистрировано только в 2018 году?

Прежде всего отметим, что под неосновательным обогащением положения гражданского законодательства понимают приобретение или сбережение имущества одним лицом (приобретателем) за счет другого лица (потерпевшего) без установленных к тому законом, иными правовыми актами или договором оснований (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Анализ приведенных положений показывает, что минимально необходимыми условиями удовлетворения требования одного лица к другому о возврате неосновательно полученного или сбереженного являются: 1) увеличение ценности или сохранение имущества приобретателя; 2) обогащение приобретателя за счет потерпевшего, то есть уменьшение вследствие этого имущества потерпевшего; 3) отсутствие основания для такого обогащения*(1).
Как следует из вопроса, в рассматриваемом случае недвижимое имущество (помещения) были переданы на праве оперативного управления в фактическое пользование учреждения по акту приема-передачи в 2015 году. Данное обстоятельство, по сути, означает, что с этого момента именно указанное учреждение являлось фактическим потребителем коммунальных услуг в этих помещениях. Однако оплату за них учреждение не производило, в связи с чем сумма данной оплаты была взыскана судом с собственника имущества в лице Росимущества.
Изложенные факты показывают, что учреждение, фактически воспользовавшись услугами, не оплатило их, то есть сберегло принадлежащее ему имущество (денежные средства). В свою очередь, Росимущество, не потребляя коммунальные услуги, оплатило их, тем самым уменьшив свое имущество. Однако третий признак неосновательного обогащения — отсутствие основания совершения Росимуществом платежа за коммунальные услуги, связанные с эксплуатацией помещений, переданных учреждению, в рассматриваемом случае формально отсутствует.
Дело в том, что по общему правилу, установленному ст. 210 ГК РФ, бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Передача имущества в оперативное управление прямо не названа в законе как основание перехода к обладателю данного права обязанности содержать это имущество, однако, исходя из того, что положения ст. 296 и ст. 298 ГК РФ не предусматривают сохранения за собственником такой обязанности, судебная практика толкует указанные нормы в том смысле, что учреждение должно содержать переданное ему имущество, в том числе вносить коммунальные платежи*(2).
Однако необходимо учитывать, что согласно ст. 299 ГК РФ право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении его за учреждением, возникает у последнего непосредственно с момента передачи этого имущества только тогда, когда иное не установлено законом и другими правовыми актами либо решением собственника.
В свою очередь, по смыслу п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 216 ГК РФ право оперативного управления недвижимым имуществом, являясь вещным правом, возникает только с момента его государственной регистрации в соответствующем реестре. На это прямо указанно в разъяснениях, содержащихся в п. 5 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 (далее — Постановление N 10/22).
Вышеизложенное дает основание большинству судов делать вывод о том, что до государственной регистрации права оперативного управления за учреждением обязанности последнего содержать указанное имущество, в том числе вносить коммунальные платежи, не возникает. Такая обязанность продолжает лежать на собственнике*(3).
Следовательно, учитывая, что в рассматриваемом случае право оперативного управления было зарегистрировано за учреждением только в 2018 году, оплата коммунальных услуг за 2015-2017 годы Росимуществом, осуществляющим права собственника в отношении федерального имущества*(4), является, по сути, исполнением возложенной на него законом обязанности и с этой точки зрения не может рассматриваться как производимая без установленных к тому законом оснований.
Вместе с тем необходимо учитывать, что в правоприменительной практике имеется точка зрения, согласно которой лицо, получившее от собственника на законном основании недвижимое имущество в свое фактическое владение и пользование, еще до регистрации права на него несет обязанность по оплате коммунальных платежей. Данная позиция, в частности, сформировалась в отношении той ситуации, когда продавец по договору купли-продажи фактически передает покупателю объект недвижимости по акту приема-передачи до регистрации перехода права на него к последнему, и основывается на разъяснениях, содержащихся в п. 60 Постановления N 10/22, согласно которым в этот период покупатель выступает законным владельцем этого имущества, а также на позиции, изложенной в определении КС РФ от 18.07.2006 N 373-О*(5).
Безусловно, в отношениях с третьими лицами до регистрации права собственности за покупателем ответственным за оплату коммунальных услуг будет выступать продавец, поскольку третьи лица могут ориентироваться в своих правоотношениях, связанных с недвижимостью, только на данные соответствующего реестра. Поэтому иск, предъявленный поставщиком услуг к такому продавцу, будет с высокой степенью вероятности удовлетворен*(6). Однако во взаимоотношениях друг с другом стороны договора купли-продажи уже не могут недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), и в связи с этим нельзя исключить того, что продавец, оплативший коммунальные услуги, фактически потребленные покупателем, может рассчитывать на удовлетворение его иска к последнему о возмещении неосновательного обогащения.
Разумеется, не стоит забывать, что вышеизложенная позиция касается передачи имущества по договору купли-продажи, которая отличается от процедуры передачи недвижимого имущества в оперативное управление. Но, тем менее, на наш взгляд, в наиболее значимых моментах указанные виды передачи имущества совпадают: 1) права учреждения, которому передано имущество, и права покупателя возникают только после государственной регистрации; 2) основанием возникновения права при этом выступает все же не сама регистрация, которая лишь признает и подтверждает свершившийся юридический факт, а договор или решение соответствующего органа государственной власти (органа местного самоуправления)*(7). Поэтому не случайно в судебной практике учреждение, получившее имущество в оперативное управление, но не зарегистрировавшее соответствующее право, так же, как и покупатель до регистрации за ним права собственности на переданное ему по договору имущество, признается законным владельцем такого имущества*(8).
В связи с изложенным мы не исключаем возможности распространения подхода, сложившегося в отношении обязанности покупателя недвижимости оплачивать коммунальные услуги с момента фактической передачи ему такого имущества, и на отношения, связанные с передачей имущества в оперативное управление. В частности, о такой возможности косвенно свидетельствуют судебные акты, признающие правомерным взыскание поставщиками коммунальных услуг задолженности по оплате за эти услуги с учреждения, владеющего недвижимым имуществом на праве оперативного управления, в том числе и за периоды, когда указанное право не было зарегистрировано*(9).
Именно поэтому в рассматриваемом случае не представляется возможным сделать однозначный вывод о праве Росимущества взыскать с учреждения в качестве неосновательного обогащения сумму уплаченной Росимуществом задолженности за коммунальные услуги, которая образовалась в период с момента фактической передачи помещений в оперативное управление этого учреждения до регистрации прав последнего на них. Какой-либо правоприменительной практики по данному вопросу, как положительной, так и отрицательной, нам обнаружить не удалось.
В заключение хотим обратить Ваше внимание на то, что по общему правилу бюджетное учреждение несет расходы на содержание переданного ему в оперативное управление федерального имущества за счет средств, учтенных в составе бюджетных субсидий, направляемых на финансовое обеспечение выполнения государственного задания (п. 6 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», п. 4 постановления Правительства РФ от 05.01.1998 N 3). Поэтому, если соответствующее финансирование в момент, когда право за учреждением не было зарегистрировано, отсутствовало, это, на наш взгляд, может служить дополнительным аргументом против требований, заявленных Росимуществом.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

21 февраля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Смотрите, например, постановления Президиума ВАС РФ от 29.01.2013 N 11524/12, ФАС Московского округа от 16.05.2014 N Ф05-1879/14, ФАС Поволжского округа от 21.07.2014 N Ф06-12193/13, Пятнадцатого ААС от 16.11.2013 N 15АП-6435/13.
*(2) Смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 20.02.2013 N Ф05-12598/11, ФАС Поволжского округа от 28.02.2013 N Ф06-5/13, ФАС Дальневосточного округа от 28.03.2012 N Ф03-1094/12, ФАС Уральского округа от 06.03.2012 N Ф09-949/12, Восьмого ААС от 13.09.2012 N 08АП-6793/12.
*(3) Смотрите, например, определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 13.10.2015 N 304-ЭС15-6285, постановление АС Московского округа от 10.04.2017 N Ф05-2613/17, решение Арбитражного суда Амурской области от 23.05.2014 по делу N А04-940/2014.
*(4) Смотрите п. 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432.
*(5) Указанная позиция выражена, например, в постановлениях АС Поволжского округа от 02.07.2015 N Ф06-24745/15, АС Западно-Сибирского округа от 08.09.2016 N Ф04-3252/16, Двенадцатого ААС от 25.02.2015 N 12АП-13154/14, Седьмого ААС от 10.05.2016 N 07АП-2436/16, ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2013 N Ф07-6180/13, Четырнадцатого ААС от 24.03.2014 N 14АП-12156/13, апелляционном определении Московского городского суда от 10.12.2015 N 33-46754/15.
*(6) Смотрите, например, постановление Седьмого ААС от 17.11.2015 N 07АП-10172/15.
*(7) О смысле государственной регистрации и основаниях возникновения прав на недвижимое имущество смотрите ст. 8 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 и ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
*(8) Смотрите, например, постановления АС Поволжского округа от 17.12.2015 N Ф06-4374/15, Девятого ААС от 31.05.2011 N 09АП-8505/11.
*(9) Смотрите, например, постановление АС Уральского округа от 05.02.2015 N Ф09-9532/14.

Источник

Ремонт здания по договору оперативного управления

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

На праве оперативного управления у казенного учреждения находится недвижимое имущество (нежилое административное здание). В данном здании проведен капитальный ремонт сторонним учреждением, в чьи полномочия входит капитальный ремонт муниципального имущества. В процессе капитального ремонта произведены работы по монтажу и установке пожарной сигнализации, которая ранее не была установлена в здании. В связи с тем, что здание находится в оперативном управлении, стороннее казенное учреждение, производящее ремонт, передает все затраты по капремонту. Это казенное учреждение осуществляет ремонт и оплачивает его. Затем вложения передаются рассматриваемому казенному учреждению. Передача межведомственной не является. Нежилое административное здание учитывается на балансе рассматриваемого казенного учреждения. Монтируемая пожарная сигнализация является внутренней сетью.
Будет ли учитываться в бухгалтерском учете пожарная сигнализация как отдельный объект основного средства, если на пожарную сигнализацию (в виде оборудования «Автоматизированная система управления 1 категории технической сложности с каналами») представлен отдельный акт о приемке выполненных работ по форме КС-2, КС-3 в сумме до 100 тыс. руб.? Если будет учитываться пожарная сигнализация как объект основного средства, то как повлияет на стоимость основного средства (непосредственно на оборудование пожарной сигнализации) стоимость расходных материалов при монтаже (извещатели, оповещатели, кнопки, громкоговорители и т.д.)? Надо ли указать в акте приема-передачи выполненных работ (извещении) перечень установленного оборудования с номерами завода-изготовителя, необходимого для постановки на учет как основное средство?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Решение о порядке учета установленной пожарной сигнализации принимается комиссией учреждения по поступлению и выбытию активов.
При принятии решения об учете пожарной сигнализации в качестве основного средства стоимость расходных материалов формирует его первоначальную стоимость.
Передача капитальных вложений в основные средства может осуществляться на основании Акта о приеме-передаче объектов нефинансовых активов (ф. 0504101), в котором указывается в том числе наименование важнейших комплектующих (деталей, узлов, пристроек, приспособлений и принадлежностей), относящихся к основному объекту.

Обоснование вывода:
Согласно п. 45 Инструкции N 157н коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, в частности, внутренние сигнализационные сети, входят в состав здания и отдельными инвентарными объектами не являются. К самостоятельным инвентарным объектам относится оборудование указанных систем, например: оконечные аппараты, приборы, устройства средства измерения, управления; средства преобразования, принятия, передачи, хранения информации; средства вычислительной техники и оргтехники; средства визуального и акустического отображения информации.
То есть пожарная сигнализация, исходя из требований п. 45 Инструкции N 157н, должна учитываться в составе здания. В качестве отдельных инвентарных объектов может быть учтено оборудование данной системы, удовлетворяющее критериям основных средств. В то же время работы по обустройству пожарной сигнализации не являются работами, которые приводят к улучшению (повышению) первоначально принятых нормативных показателей функционирования здания (срока полезного использования, мощности, качества применения и т.п.). Поэтому рассматривать данные работы в качестве работ, приводящих к увеличению стоимости здания по п. 27 Инструкции N 157н, нельзя. Соответственно, в общем случае при монтаже пожарной сигнализации расходы, связанные с формированием стоимости отдельного оборудования системы, относятся на счет 106 01 «Вложения в основные средства» (п. 130 Инструкции N 157н). Расходы, которые не приводят к формированию стоимости основных средств, относятся на расходы (затраты) текущего года. Информация об установленной в здании сигнализации фиксируется в Инвентарной карточке (ф. 0504031) по зданию. До 01.01.2019 такой порядок учета сигнализаций здания не вызывал сомнений и был наиболее часто встречающимся.
Вместе с тем согласно прямой норме пп. 10.2.8 п. 10 Порядка N 209н, действующего с 01.01.2019, расходы на приобретение услуг, работ для целей капитальных вложений, в том числе установка (расширение) единых функционирующих систем, в частности, пожарной сигнализации, относятся на подстатью 228 «Услуги, работы для целей капитальных вложений» КОСГУ. При этом по КОСГУ 228, исходя из пояснений, которые дают специалисты финансового ведомства, отражаются те расходы, которые в дальнейшем приведут к увеличению стоимости основных средств, непроизведенных и нематериальных активов (смотрите также п. 7 Порядка N 209н). То есть в части основных средств это те расходы, которые формируют вложения на счете 106 01 и в дальнейшем будут приняты на соответствующий счет 101 00 «Основные средства», увеличат его или будут переданы для принятия на счет 101 00 (или его увеличения) принимающей стороной. Из данной нормы следует косвенный вывод, что система пожарной сигнализации может быть учтена как единое основное средство, а вложения в ее установку — отнесены на счет 106 01. Однако такой вывод вступает в противоречие с п. 45 Инструкции N 157н. Поэтому вариант отражения в бюджетном учете монтажа систем пожарной сигнализации необходимо согласовать в порядке п. 2 Инструкции N 162н.
С учетом положений п. 34 Инструкции N 157н определение порядка учета пожарной сигнализации входит в компетенцию комиссии учреждения по поступлению и выбытию активов (далее — Комиссия). Соответственно, Комиссии необходимо будет оценить возможность учета данной системы или ее отдельных частей в составе основных средств учреждения*(1).
Пунктами 31, 34 Инструкции N 162н предусмотрена безвозмездная передача и принятие капитальных вложений в объекты основных средств. Соответственно, по завершении работ казенное учреждение, в чьи полномочия входит осуществление капитального ремонта муниципального имущества, передает рассматриваемому казенному учреждению сформированные вложения в основные средства (счет 106 01) с применением счета 1 401 20 280 «Расходы на безвозмездные перечисления капитального характера организациям» (п. 34 Инструкции N 162н, п. 130 Инструкции N 157н). В свою очередь, казенное учреждение, на балансе которого учитывается нежилое административное здание, принимает переданные вложения (счет 106 01 «Вложения в основные средства») с применением счета 0 401 10 190 «Доходы от безвозмездных неденежных поступлений в сектор государственного управления» (п. 31 Инструкции N 162н, п. 130 Инструкции N 157н).
Акт о приеме-передаче объектов нефинансовых активов (ф. 0504101) составляется при оформлении операций по приемке (передаче) имущества, относящегося к объектам нефинансовых активов, в том числе вложений в объекты недвижимого имущества. Акт о приеме-передаче объектов нефинансовых активов (ф. 0504101) применяется при оформлении приема-передачи как одного, так и нескольких объектов нефинансовых активов. Учреждение в рамках формирования учетной политики вправе установить порядок применения Акта о приеме-передаче объектов нефинансовых активов (ф. 0504101) при приобретении, безвозмездной передаче, продаже объектов нефинансовых активов (Приложение N 5 к Приказу N 52н).
Акт о приеме-передаче объектов нефинансовых активов (ф. 0504101) предусматривает указание конкретного объекта, а также его краткой индивидуальной характеристики, в том числе наименование важнейших комплектующих (деталей, узлов, пристроек, приспособлений и принадлежностей), относящихся к основному объекту.
Дополнительно для обеспечения достоверности учета как у передающей, так и у принимающей стороны может оформляться Извещение (ф. 0504805). Извещение (ф. 0504805) используется при оформлении расчетов, возникающих по операциям приемки-передачи имущества, активов и обязательств между субъектами учета, в том числе при межведомственных и межбюджетных расчетах. К Извещению (ф. 0504805) прилагаются документы, подтверждающие факт приемки-передачи объектов учета (к примеру, акты о приеме-передаче, описи, реестры) (Приложение N 5 к Приказу N 52н). Инициатором направления Извещения (ф. 0504805) может быть любая из сторон. Заполненное Извещение (ф. 0504805) принимается к учету с отражением соответствующих бухгалтерских записей в регистрах бухгалтерского учета.
Если при проведении работ по капитальному ремонту не сформировано капитальных вложений в объекты основных средств, то такие расходы не передаются, а списываются на финансовый результат текущего года.
Наряду с изложенным отметим, что показатели, отражающие передачу вложений, сформированных одним казенным учреждением, другому казенному учреждению, являются консолидируемыми (п. 23 Инструкции N 191н). Соответственно, рассматриваемому казенному учреждению необходимо будет принять сформированные казенным учреждением, осуществляющим ремонт муниципального имущества, капитальные вложения таким образом, как они были переданы*(2). А затем в порядке, установленном в рамках учетной политики и согласованном в порядке п. 2 Инструкции N 162н (так как прямого порядка Инструкция N 162н не содержит), приводить учет в соответствие решению Комиссии об учете пожарной сигнализации. Поэтому считаем, что рассматриваемому казенному учреждению и казенному учреждению, осуществляющему полномочия по проведению капитального ремонта муниципального имущества, целесообразно согласовать порядок учета капитальных вложений в объекты основных средств, которые по окончании работ будут переданы и, соответственно, приняты впоследствии на балансовый учет по соответствующему счету 101 00 «Основные средства».
Объекты нефинансовых активов принимаются к бухгалтерскому учету по их первоначальной стоимости, которой признается сумма фактических затрат при изготовлении (создании) нефинансовых активов*(3) (п. 23 Инструкции N 157н). В первоначальную стоимость объекта включаются затраты, перечисленные в п. 15 СГС «Основные средства». В свою очередь, затраты, поименованные в п. 17 СГС «Основные средства», в первоначальную стоимость объекта основных средства не включаются. Соответственно, если пожарная сигнализация будет учитываться как объект основного средства, то расходы на ее доведение до состояния, пригодного к эксплуатации, такие как стоимость расходных материалов (извещателей, оповещателей, кнопок и прочего) и монтажа, будут включаться в первоначальную стоимость основного средства — системы пожарной сигнализации.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Киреева Анна

Ответ прошел контроль качества

24 апреля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Для отнесения имущества к основному средству необходимо выполнение критериев, предусмотренных п.п. 38, 39, 45 Инструкции N 157н, п. 7 раздела II, разделом III СГС «Основные средства».
Также Комиссии следует учесть, что существует возможность учета в качестве одного инвентарного объекта комплекса объектов основных средств, срок полезного использования которых одинаков, стоимость которых не является существенной (п. 10 СГС «Основные средства»). При этом субъект учета самостоятельно в рамках своей учетной политики определяет состав такого инвентарного объекта с учетом положений СГС «Основные средства» и существенности информации, раскрываемой в бухгалтерской (финансовой) отчетности. С целью объединения основных средств в один инвентарный объект (комплекс объектов основных средств) учреждение вправе в рамках учетной политики определить, что критериями отнесения стоимости объектов основных средств к несущественной стоимости являются критерии, установленные СГС «Основные средства» для начисления 100% амортизации при вводе в эксплуатацию (п. 4 Методических рекомендаций по применению СГС «Основные средства», доведенных письмом Минфина России от 15.12.2017 N 02-07-07/84237).
Кроме того, согласно п. 10 СГС «Основные средства» единицей учета основных средств может признаваться часть объекта имущества, в отношении которой:
— самостоятельно можно определить период поступления будущих экономических выгод, полезного потенциала;
— часть имущества, имеющая отличный от остальных частей срок полезного использования (способ получения будущих экономических выгод или полезного потенциала) и стоимость которой составляет значительную величину от общей стоимости объекта имущества (структурная часть объекта основных средств).
При этом такая единица учета основных средств определяется вне зависимости от возможного физического обособления части объекта имущества.
Таким образом, положения п. 10 СГС «Основные средства» дают возможность учесть пожарную сигнализацию в качестве самостоятельного инвентарного объекта — основного средства. Однако налицо противоречие п. 45 Инструкции N 157н.
*(2) Смотрите, в частности, п. 1.3 письма Минфина России и Федерального казначейства от 02.02.2017 NN 02-07-07/5669, 07-04-05/02-120 «О составлении и представлении годовой бюджетной отчетности и сводной бухгалтерской отчетности государственных бюджетных и автономных учреждений главными администраторами средств федерального бюджета за 2016 год».
*(3) С учетом сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных учреждению поставщиками и (или) подрядчиками (кроме их приобретения, сооружения и изготовления нефинансовых активов в рамках деятельности учреждения, облагаемой НДС, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах).

Источник