Ремонта не было с момента постройки

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

– Можно ли начинать ремонт в новостройке после подписания акта приема-передачи, но до регистрации права собственности?

Отвечает ведущий юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Дарья Кашлева:

После подписания акта-приема передачи жилого помещения у Вас есть возможность сделать только так называемый косметический ремонт. Для более масштабного ремонта с переустройством жилого помещения (установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования) или его перепланировкой (изменение его конфигурации) требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения и предварительное согласование с органом местного самоуправления. Там Вам потребуется подтвердить наличие зарегистрированных прав, так что будет необходимо предоставить свидетельство о праве собственности на жилье.

Отвечают специалисты юридического отдела СК «Неометрия»:

Регистрация права собственности имеет скорее заявительный характер. Эта процедура необходима для начисления налогов, учета в государственных органах, для оформления дальнейших сделок. Но самое главное для того, чтобы застройщик как можно скорее отказался от земельного участка в пользу дольщиков, что возможно только после 100-процентного оформления права собственности на все объекты недвижимости жилого комплекса.

Ремонт в новой квартире можно начинать до регистрации права собственности. Но учтите, что по закону после подписания акта приема-передачи риск случайной гибели или повреждения объекта переходит к участнику долевого строительства. То есть, если при проведении ремонтных работ будут допущены ошибки, которые приведут к разрушению перекрытий, систем водоснабжения или отопления и прочему, ответственность будете нести Вы, а не застройщик. Проще говоря, не существует прямой взаимосвязи между ремонтом и регистрацией права собственности. Если Вы уверены в подрядчике, имеете необходимые ресурсы и компетенции для грамотного проведения ремонта, можно приступать к работам в любой момент, имея на руках подписанный акт приемки-передачи.

Комментирует старший аналитик компании BSA Алексей Зубик:

Я бы рекомендовал приступать к ремонту уже после регистрации прав собственности на квартиру. Само оформление квартиры в собственность занимает не так много времени. Если с документами все будет в порядке, то процедура займет около пяти-семи рабочих дней.

В законе четко прописано, что никаких изменений в конфигурацию квартиры вносить нельзя. Это все делается не просто так. Дело в том, что после подписания акта приема-передачи квартиры покупатель несет все имущественные риски, связанные с гибелью или порчей имущества (как своего, так и других участников долевого строительства). Если получится так, что Вы уже приступили к ремонтным работам или изменили планировку, то при возникновении споров или помех в регистрации права собственности придется все привести в первоначальны вид, поскольку в противном случае будет существовать несоответствие между переданным Вам объектом и тем объектом, право собственности на который Вы хотите зарегистрировать.

Отвечает адвокат, партнер Беркшир Адвайзори Групп Сергей Копейкин:

Можно, но надо предварительно либо получить разрешение от застройщика на проведение ремонта, либо оформить с ним двустороннее соглашение. Учитывая тот факт, что лицо, которое хочет начать ремонт в новостройке, является соинвестором или долевым инвестором, то есть имеет заключенный инвестиционный договор на приобретение жилья в этой новостройке, разрешение или соглашение является приложением к инвестиционному договору.

В инвестиционном договоре закреплен этаж, подъезд, указан план квартиры (которой на данном этапе еще не присвоен номер). За таким приложением к договору можно обращаться с того момента, когда будет подписан акт государственной приемки. Собственность в этом случае не передается владельцу немедленно, поскольку на оформление документов уйдет еще не менее трех-шести месяцев, но многие застройщики подписывают соглашение на ремонт в дополнение к инвестиционному договору на период, пока идет оформление собственности, либо предоставляют разрешение о возможности начала ремонта.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Конечно можно. С момента приемки квартиры по акту приема-передачи Вы имеете право пользоваться этой квартирой как объектом недвижимости в соответствии с его предназначением. Наличие ремонта никак не может сказаться на оформлении права собственности. Но если Вы сделаете капитальную перестройку квартиры с переносом электросетей, стен, мокрых зон, наружных границ без соответствующей разрешительной документации, то у Вас могут возникнуть проблемы с подключением к энергосетям, а если очень не повезет, то и с регистрацией прав.

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Ремонт возможен, если не предполагает перепланировки или переустройства. В случае таковых потребуется их легализация, а процедура легализации перепланировки или переустройства включает в себя в качестве требования предоставление заявителем документа, подтверждающего право собственности на квартиру. Поскольку удостоверяющий право собственности документ (выписка из ЕГРН) еще не получен, с легализацией перепланировки или переустройства могут быть проблемы. Таким образом, начать ремонт возможно, но мероприятия по перепланировке или по переустройству лучше выполнять после государственной регистрации права собственности на квартиру и получения разрешения на это в уполномоченном органе государственной власти. Иначе такие действия считаются незаконными и могут повлечь негативные юридические последствия в виде обязанности по иску заинтересованных лиц демонтажа ранее выполненных результатов работ.

Отвечает адвокат GRAD Евгений Лазарев:

Да, после подписания АПП можно приступать к ремонту квартиры в новостройке. Действующим законодательством установлены два существенных требования к оформлению права собственности на квартиру в новостройке:

• квартира должна быть передана от застройщика к покупателю по акту приема-передачи;
• право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке покупателю должно быть выдано свидетельство о праве собственности.

Здесь необходимо понимать различие данных документов. Государственная регистрация необходима только для одной цели сообщение всем иным лицам (кроме застройщика и покупателя), что конкретный гражданин является собственником конкретной квартиры. То есть пока регистрация права собственности не прошла, про то, что на квартиру претендует конкретный гражданин, знает только застройщик и сам гражданин. Публичной эта информация становится только после регистрации права собственности.

Акт приема-передачи в данном случае играет как раз ключевую роль. Ведь после подписания акта приема-передачи к покупателю переходят все риски, связанные с квартирой, в частности бремя ее содержания. Законодательство признает акт в качестве не только обязательного документа, который должен быть подписан между сторонами, но и накладывает на покупателя ряд обязанностей по содержанию квартиры, в частности, ст. 153 ЖК РФ обязывает покупателя вносить плату за коммунальные услуги до регистрации права собственности.

Таким образом, именно акт приема-передачи, а не свидетельство о праве собственности является ключевым документом. Именно он позволяет покупателю фактически начать пользоваться новой квартирой, в частности осуществлять в ней ремонт.

Отвечает ведущий юрист юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Рассмотрю вопрос с юридической точки зрения, не принимая во внимание строительные нюансы, такие как усадка, деформация и неработающее лифтовое оборудование. Между подписанием акта приема-передачи и оформлением права собственности часто проходит значительное время по вине в том числе и застройщика. Законодательство, регулирующее вопросы проведения шумных работ, изменилось, и владельцам квартир в новостройках на проведение ремонта на «льготных» условиях выделено с даты ввода в эксплуатацию шесть месяцев в Московской области, 1,5 года в Москве. После этого срока периоды на проведение шумных работ существенно сокращены, что повлияет на скорость ремонта.

С юридической точки зрения необходимо рассмотреть ситуацию с нескольких сторон, предварительно ответив на вопросы:

• Какие условия содержит акт?
• На основании какого договора подписан акт (договор долевого участия в строительстве, предварительный договор, договор участия в ЖСК)?
• Какие задачи необходимо решить после подписания акта?

Подписание акта квартиры во временное пользование по предварительному договору не свидетельствует о том, что квартира уже принадлежит только тому, с кем этот акт подписан. Существуют случаи двойных продаж квартир по договорам, которые не регистрируются в Федеральной регистрационной службе. Это относится и к договорам участия в ЖСК. Проведение ремонта в такой квартире до оформления права собственности не рекомендуется. Лучше дождаться оформления права собственности на квартиру, после чего приступить к проведению ремонта.

Подписание акта по договору долевого участия допускает проведение ремонта до оформления права собственности на квартиру, однако стоит отметить, что если есть претензии по качеству построенной квартиры или по фактической площади переданной квартиры, то проведение ремонта может сделать невозможным установление существенных обстоятельств, необходимых для разрешения спора в пользу участника долевого строительства.

Таким образом, проводить ремонт в квартире, переданной по акту, до оформления права собственности можно, если квартира приобретена по договору долевого участия в строительстве и если у Вас отсутствуют претензии к застройщику в части качества строительства и площади квартиры. Вопрос взыскания неустойки с застройщика, при правильном подходе к вопросу подписания акта приема-передачи, не влияет на проведение ремонта в квартире, как и наоборот, подписанный акт и выполненный ремонт не лишает Вас права на обращение в суд за взысканием неустойки в пределах срока исковой давности, то есть трех лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Нужно ли платить взносы за капитальный ремонт в новостройке

Переехать в новый дом – мечта большинства людей. Стены в подъездах и лифты нетронуты кистью неизвестных художников, коммуникационные системы работают исправно – ничего не наводит на мысль о необходимости собирать средства на восстановление.

Плата за будущий капитальный ремонт в новостройке является сбором, регламентированным законодательством, или ошибкой управляющей компании? Может ли владелец жилья в новостройке игнорировать квитанцию?

Какие дома считаются новостройками

Многоквартирное сооружение можно называть новостройкой, если документ, позволяющий пользоваться помещениями, подписан позднее 1 июля 2016 года. Подрядчик, осуществляющий строительство, предоставляет владельцам гарантию сроком на 5 лет. Если случится какая-то поломка, проявятся дефекты, допущенные при строительстве, выйдет из строя лифт или коммуникационная система, застройщик устранит неприятность в счет гарантии.

Важно: минимум за 3 месяца до того, как наступит обязанность оплачивать квитанции, владельцы квартир должны решить на собрании, на каком счете будут копиться средства. Если жильцы перечисляют больше, чем установлено в нормативном акте, то разницу можно использовать на оплату работ, не оговоренных в федеральном стандарте.

Дом находится на гарантии строительной фирмы, и необходимость делать накопления на случай возникновения серьезных поломок или для восстановления строения – это не имеющие ничего общего понятия. При наличии определенных обстоятельств Жилищный кодекс освобождает от оплаты капитального ремонта или предоставляет компенсацию. Владельцы квадратных метров в многоэтажках обязаны платить взносы, если дом внесен в региональную программу. Отсрочка начисления сбора отличается в областях, так как условие устанавливается администрацией.

Закон о капитальном ремонте в новостройках

Обязанность вносить средства за капитальный ремонт закреплена в Жилищном кодексе и Федеральном законе № 271 от 25 декабря 2012 года. В соответствии со ст. 169 ЖК РФ, платить взносы на капитальный ремонт следует спустя 3-8 месяцев с момента регистрации дома в региональной программе. Гарантия строительной фирмы не имеет ничего общего с обязанностью жильцов. Жилищный кодекс требует вносить средства, даже если срок проведения ремонтных работ не подойдет в ближайшем будущем.

Нужно ли платить за капитальный ремонт в новостройках

Действующее законодательство позволяет не копить на будущее капитальное восстановление при наличии следующих обстоятельств:

1. Недвижимость является ветхой, и местная власть собирается ее сносить.
2. Износ жилых квадратных метров составляет более 70 %. При подобных обстоятельствах проведение восстановительных работ является нецелесообразным, так как затраты могут превысить установленный норматив (максимальная стоимость восстановления 1 м2 определена в местных нормативных актах).
3. Администрация приняла решение об отчуждении имущества в пользу государства. Возможная причина: строительство коммуникаций, укладка трубопровода или дорожного полотна.
4. Жильцы, самостоятельно восстановившие прежнее состояние дома, не обращались к местной администрации с вопросом о предоставлении материальной поддержки.
5. Граждане скопили минимальную сумму, достаточную для проведения ремонтных работ. Жильцы могут организовать собрание, обсудить вопрос, письменно зафиксировать решение и направить документ региональному оператору.

Информацию о периоде освобождения новостройки от уплаты взносов, следует искать на официальном сайте области или воспользоваться контактным телефоном и задать вопрос специалисту.

Когда и за что платить

Планируемая стоимость восстановления 1 м2 варьируется от 5000 до 6000 рублей. На основании этого рассчитана величина ежемесячного взноса для граждан. В зависимости от региона, значение оплаты за 1 м2 недвижимости может отличаться:

• Москва – 15 рублей;
• Воронеж – 6,6 рубля;
• Ростов – 9,92 рубля.

На накопление суммы отводится 30 лет. Сумма, включенная в платежку, рассчитывается по следующей формуле:

• Т – величина взноса на капитальное восстановление жилого строения, установленная на региональном уровне;
• Vкв. м – общая площадь квартиры.

Граждане часто задаются вопросом, на что можно будет направить накопленные средства? Информацию о точном перечне утвержденных работ можно почерпнуть из программы. Примерная смета состоит из следующих позиций:

• ремонт или установка нового лифта;
• обеспечение необходимых удобств для передвижения людей с ограниченными возможностями;
• установка новых дверей в подъезде (в тамбуре);
• реконструкция ступеней, замена перил (ограждений), ремонт кровли, чердачных и подвальных помещений, реставрация фасадной части дома;
• благоустройство прилегающего пространства: установка спортивных и детских площадок, организация участков для выгула домашних животных, приведение в порядок тротуаров и дорог для транспорта;
• восстановление внутренней отделки, ремонт площадок и холлов;
• полная или частичная замена коммуникационных систем, мусоропровода и общедомового электрического оборудования.

Объем капитального ремонта и виды работ должна определить комиссия, путем оценки состояния дома. О необходимости восстановления фасада свидетельствует:

• отсутствие 1/3 штукатурки;
• соединение блоков и панелей не закрыто швами;
• повреждения водосточных труб.

На выбор подходящего материала и способа восстановления оказывают влияние степень разрушения и способ отделки.

Восстановительные работы должны вестись некоммерческой организацией. Выбор подрядчика зависит от способа формирования фонда капитального ремонта.

Если жильцы копили средства на специальном счете, то подписание договора со строительной фирмой будет осуществляться на основании решения владельцев недвижимости или результатов проведенного конкурса. Документ подписывает «технический заказчик» или председатель ТСЖ. Он же контролирует ход выполнения работ, а в случае выявления несоответствий условиям договора – обращается в суд.

Если отчисления производились региональному оператору, то сроки, выбор строительной организации и проверка качества должны соответствовать Постановлению Правительства № 615, принятому в июле 2016 года. Документ требует проведения электронной конкурентной закупки – аукциона. Контроль над исполнением возложен на государственную жилищную инспекцию.

Договор заключает региональный оператор. Ст. 182 ЖК РФ возлагает на него контроль над исполнением сметы и обязанность по ведению претензионной работы в случае ненадлежащего выполнения условий соглашения.

Можно ли изменить или добавить вид ремонтных работ

Собственники, желающие расширить перечень выполняемых работ или внести корректировки, должны организовать проведение собрания, обсудить проблему, письменно оформить принятое решение и официально уведомить фонд. В документе также можно отразить желание перечислять на счет больше тарифа, утвержденного в регионе. В этом случае ст. 170 ЖК РФ позволяет собственникам сообщать о необходимости проведения дополнительных работ.

Обратите внимание: отсутствие претензий и предложений расценивается, как согласие владельцев квартир в МКД с перечнем, утвержденным на муниципальном уровне.

Как платить за капремонт

Откуда появилась информация о том, что капремонт в сданных в эксплуатацию новостройках можно не оплачивать в течение 5 лет с момента ввода дома в эксплуатацию? Неразбериха связана с поправками, внесенными в ЖК РФ в 2015 году. Новостройка – это дом, акт о принятии которого подписали после 1 июля 2016 года. Обязательную выплату никто не отменял на тот период, пока в отношении дома действует гарантия застройщика.

Важно: 5 лет – период, в течение которого возведенный дом находится на гарантии у строительной фирмы. Застройщик обязуется устранять любые неисправности и неполадки, не взимая средства с собственников.

Изменения в ЖК РФ не являются основанием для игнорирования квитанций о капитальном ремонте. Областное правительство ежегодно проводит работу по внесению новых домов в план и указывает предполагаемый срок проведения ремонта, основываясь на нормативных показателях износа. Срок отсрочки формирования фонда может определять каждый регион, по своему усмотрению.

Начинать платить за капитальный ремонт нужно сразу после получения квитанции. Игнорирование платежей более 2-х месяцев лишает льготника права на получение государственной компенсации расходов до полного погашения задолженности.

Можно ли не платить

Список категорий граждан, освобожденных от оплаты взносов на капитальное восстановление дома, оговорен в п. 2 ст. 169 ЖК РФ. Отдельные категории граждан могут рассчитывать на полную или частичную компенсацию взноса. Граждане, не освобожденные от уплаты, обязаны своевременно и в полном объеме вносить сумму, оговоренную в квитанции.

Ст. 170 жилищного законодательства позволяет прекратить перечисление средств в фонд капитального ремонта, если на счете уже скопилась минимальная величина. Формирование квитанций продолжается в отношении должников.

Жители домов, находящихся в государственном, ведомственном или муниципальном владении, не платят взносы на капитальный ремонт, так как недвижимость не находится в собственности. Проведение восстановительных работ является обязанностью фонда.

Отсрочка по взносам на капремонт

Многие владельцы квартир, приобретенных на этапе строительства или сразу после его завершения, противятся уплате взносов на капитальный ремонт. Удивляться не приходится, ведь дом только ввели в эксплуатацию, и застройщик гарантирует, что в течение 5 лет устранит за свой счет любые проявившиеся недостатки. О каких восстановительных работах может идти речь?

Внимание! Если дом абсолютно новый, то официально отраженное мнение большинства собственников может послужить основанием для подачи ходатайства об отсрочке начала сбора средств на будущие восстановительные работы. Рассмотрением обращений занимается жилищная инспекция.

Специалисты оценивают состояние, в котором находится многоквартирный дом, и рассматривают доводы, приведенные жильцами. В результате выдается разрешение или письменный отказ с указанием причин. О переносе срока начала сбора средств на капитальный ремонт не могут просить владельцы недвижимого имущества, расположенного в многоквартирном строении, эксплуатируемом более 5 лет.

Владелец жилья, решивший игнорировать квитанции с размером платы за капитальный ремонт, рискует возвращать долг, увеличенный на величину пени (1/300 ключевой ставки ЦБ). Условие закреплено в ст. 255 ЖК РФ. Существенная просрочка может привести к обращению в суд. В основе взыскания суммы задолженности будет лежать исполнительный лист.

Налог на капитальный ремонт

Обязанность по оплате квитанций о капитальном ремонте начинается с момента внесения жилого строения в очередь. Налог не взимается с граждан, проживающих в ветхом жилье и недвижимости, отчуждаемой в пользу государства. ФЗ № 273 гласит об особом федеральном списке лиц, имеющих право на льготу. В правительстве обсуждается инициатива о введении исключения – полной отмене взимания налога на капитальный ремонт с людей, чей возраст превысил отметку 80 лет, но при условии полного отсутствия родственников. Суть идеи проста – не брать взнос с собственников недвижимости, которая после их смерти перейдет государству.

Выводы и полезное видео

Не платить за будущие работы по восстановлению прежнего состояния дома могут семьи, не владеющие недвижимостью, и жильцы ветхих домов. Приобретение заветных квадратных метров в недавно возведенном строении не освобождает от необходимости формировать фонд.

Более подробную информацию можно узнать из следующего видео.

Дополнение жилищного законодательства понятием «новостройка» не оградило владельцев от обязанности оплачивать квитанции по капитальному ремонту, но позволило рассчитывать на получение отсрочки после одобрения ходатайства жилищной инспекцией.

Гарантийные обязательства застройщика устранить все недостатки, выявленные в течение 5 лет с момента ввода жилого строения в эксплуатацию, не нужно принимать за освобождение от оплаты капитального ремонта. Взносы являются составной частью платежей за жилье, поэтому игнорирование квитанций и сроков может усугубить ситуацию. Граждане, имеющее отношение к одной из льготных категорий, могут обратиться в МФЦ за предоставлением компенсации.

Источник