Ремонты девятиэтажных панельных домов

Перепланировка в девятиэтажке

Девятиэтажные жилые дома, выполненные из блоков, панелей, или имеющие смешанную конструкцию появившись в середине прошлого века в Москве и Подмосковье строились достаточно долго.
Кирпичные девятиэтажные дома в те же годы стали возводится по типовым и индивидуальным проектам, учитывающим изменившиеся стандарты жилой застройки.

В данной статье будет дан краткий обзор типовых серий девятиэтажных многоквартирных домов г. Москвы с точки зрения возможности перепланировки квартир в этих зданиях

Общие черты и особенности девятиэтажек

Все девятиэтажные многоквартирные дома, построенные с начала 50-х годов, имеют железобетонные междуэтажные перекрытия, отопление и водоснабжение с подключением к городским сетям.

Девятиэтажные дома, согласно ГОСТ, оборудовались лифтом и расположенном в подъезде мусоропроводом. Стоит заметить, что эти дома стали одними из первых, где помимо газовых, начали устанавливать электрические кухонные плиты.

Появление девятиэтажных жилых домов позволило более эффективно использовать площади, предназначенные для городской застройки.

Блочные девятиэтажные здания и их особенности

В Москве блочные 9-этажные дома построены в преобладающем большинстве районов города. Серии домов II-18-01/09, и более редко встречающаяся 8-этажная версия этого же проекта (II-18-01/08 МИБ) претерпели за последние годы сначала включение в план сноса и реновации жилья, а потом исключение из него, так как расселение 8/9-ти этажного жилого фонда оказалось коммерчески невыгодным.

Большинство зданий указанных серий, расположенных в Москве, на сегодня капитально отремонтированы. В ходе ремонта дома получили утепленные фасады, остекление балконов и пластиковые окна.

Дома этих серий с точки зрения возможности перепланировки, не представляют сложностей, так как внутренние несущие стены у них проходят по границам квартир.

Пример перепланировки в блочном доме

В данном проекте проходную комнату удалось сделать изолированной

Подробнее с данным проектом возможно ознакомиться здесь.

Блочно-панельный дом

Этот тип конструкции реализован в серии домов проекта II-68, причем такие здания строились в самых разнообразных вариантах этажности – от 5 до 16. Дома серии II-68, с различными изменениями, возводились до середины 90-х годов.

При разработке проекта перепланировки для девятиэтажек этой серии необходимо учитывать наличие несущих стен в пределах квартиры. Несущих конструкций внутри однокомнатных и большинства двухкомнатных квартир нет, но все трехкомнатные квартиры и «линейные» двухкомнатные их имеют.

Чтобы привести домостроение к единообразию, на базе деталей серии II-68 был создан ряд серий, схожих по этажности и конструктиву здания — это, к примеру, И-522А, продолжавшие строиться до 1993 года.

Проблемы при перепланировке квартир в домах этих серий сводятся к тому, что некоторые межкомнатные стены, являются несущими и возможность устройства проема в них зависит от многих факторов. В основном, приходится учитывать этаж, на котором расположена квартира и наличие/отсутствие проемов в данной стене у соседей сверху/снизу.

Устройство проема в несущей стене всегда требует обследования состояния несущих конструкций здания, а также положительных выводов о возможности устройства проема в техническом заключении от автора-проектировщика здания (МНИИТЭП).

Перепланировка в панельной девятиэтажке

На базе панельных пятиэтажных зданий серии 1-515/5 была разработана девятиэтажная модификация данной серии 1-515/9, получившей в Москве широкое распространение. У данного здания существует множество подсерий, которые расположены во всех районах, застраиваемых до 1977 года.. В Москве панельные дома всех модификаций этой серии присутствуют во всех районах, застроенных до 1977 года. Дома этой серии получают в ходе ремонта утепленные внешние стены.

С точки зрения удобства жилья можно отметить, что дома этой серии имеют устаревшую на сегодня планировку квартир, но при этом у них есть и существенные преимущества при перепланировке.

В конструкции домов серии в качестве несущих стен выступают все продольные стены лестничной клетки и все межквартирные. Внутренние помещения разделены только ненесущими перегородками.

Согласование перепланировки в таких домах не представляет технической сложности и может быть выполнено на основе проектной документации, разработанной организацией с допуском СРО.

Серия дома II-49 (ее также обозначают как П-49) имеет другую несущую конструкцию, состоящую из продольных и поперечных несущих панелей.

На практике это означает, что межкомнатные стены являются несущими, и чем ниже этаж, тем меньше шансов согласовать спроектированный в них проем, так как расчетная нагрузка может оказаться слишком большой.

Также на решение о согласовании перепланировки с устройством проема в несущей стене повлияет наличие или отсутствие проема в данной стене у соседей сверху и снизу.

Пример проекта перепланировки квартиры серии II-49

А данном проекте выполнялся прем в несущей стене. Подробнее этот проект описан здесь

Перепланировка девятиэтажек этой серии, при устройстве проема в несущей панели также требует обследования и разработки технического заключения от автора-проектировщика дома.

Перепланировка в этой серии домов наиболее часто выполняется в трехкомнатных квартирах, имеющих проходные комнаты.

Перепланировка в кирпичной девятиэтажке

Кирпичный дом серии II-18-01/09 МИК является версией блочной девятиэтажки, перепланировка в которой не представляет особенных сложностей.

В достаточно популярной и считавшейся в свое время престижной серии II-29 (П-29), нутри всех квартир, кроме трехкомнатных, несущие стены также отсутствуют, а это предполагает возможность простой перепланировки.

С начала 50-х в Москве начали строить кирпичные дома по типовым проектам, часто являющимися версиями блочных и панельных проектов. Проектировщики, используя как базу типовые проекты, исполнений зданий по этажности делали различным и одни и тот же проект мог быть построен в вариантах от 5 до 10 этажей.

Индивидуальные проекты девятиэтажных домов

К этой категории можно отнести все каркасные дома. Девятиэтажки этой конструкции строились часто не только из кирпича, но и с использованием стандартных железобетонных деталей. Перекрытия в таких домах всегда железобетонные, уложенные на несущие ж/б балки(ригели).

Опора ригелей осуществляется на вертикальные колонны, а поперечная устойчивость здания обеспечивается распределенными в пространстве стенами, образующими ребра жёсткости.

Как правило, перегородки внутри квартир в таких домах не являются несущими. Если перепланировка затрагивает расположенную на площади квартиры стену, являющуюся ребром жесткости, то без обследования здания специалистами замещающей автора организации не обойтись.

Обследование конструкций и устройство проема в несущей стене

О технологии выполнения и конструкции усиления проемов подробно описано здесь.

В настоящее время в Москве для зданий, построенных по индивидуальным проектам, замещающей автора-проектировщика организацией является ГБУ «Экспертный центр».

Такие дома, расположенные в Подмосковье, имеют не так много шансов на согласование перепланировок, затрагивающих несущие стены, так как автор проекта, как правило, не известен, а требуется его заключение. Местные органы самоуправления могут изыскать способ провести обследование конструкции дома и согласовать проект, но не все администрации располагают необходимыми для этого ресурсами.

Типовые проекты перепланировки девятиэтажки

Так, как абсолютное большинство московских зданий девятиэтажной застройки являются серийными, автор-проектировщик этих домов, (АО МНИИТЭП) разработал и согласовал с надзорным органом (Мосжилинспекцией), осуществляющим контроль и согласование в сфере перепланировок, проекты типовых перепланировок проекты типовых перепланировок в домах своего авторства.

Проекты сведены в каталог, размещенный на сайте Государственной Жилищной Инспекции г. Москвы и на интернет-портале Мэра столицы.

Примеры типовых проектов перепланировки

Стандартизация проектов предполагает их абсолютно точное исполнение при производстве работ, но при этом несколько упрощает подготовку документации для согласования. Вместо проекта перепланировки достаточно указать номер типового решения. Техническое заключение требуется предоставлять в обычном порядке. О плюсах и минусах перепланировки по типовому проекту возможно узнать из этого материала.

Современные девятиэтажные дома

В настоящее время многие серии типовых зданий имеют в своем составе девятиэтажные версии. В основном, такими домами застраивается Подмосковье, но и в столице современные здания такой этажности до сих пор строятся.

Примерами новых столичных девятиэтажных домов могут послужить возведённые здания серии ПП-9 и Призма, но описание современных типов девятиэтажных зданий выходят за рамки данной статьи.

Проектирование и согласование

Перепланировка квартиры в девятиэтажке, как и любая другая требует согласования.

Основополагающим документом, регламентирующем процесс и допустимые мероприятия по перепланировке и переустройству в г. Москве является 508-е Постановление Правительства города.

На сегодня, в Москве имеется возможность согласовать не только запланированную, но и фактически выполненную перепланировку.

Познакомиться с мероприятиями, которые возможно согласовать при проведении перепланировки и/или переустройства можно в материалах этой статьи, либо изучив само постановление № 508 в действующей редакции.

Познакомиться подробнее с алгоритмом согласования перепланировки в г. Москве возможно в этой статье или на официальном сайте мэрии.

Профессиональную консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки также возможно получить и в нашей организации. Наши специалисты работают с объектами, расположенными как в Москве, так и в Московской области.

Вы можете направить на нашу электронную почту (info@apb1.ru) план квартиры из БТИ «до перепланировки» и эскиз предполагаемых мероприятий.

Дополнительно к планам, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, адрес объекта и суть вопроса, что от нас необходимо (консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки «под ключ»). Помимо электронной почты вы сможете оставить свой запрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также задать вопросы по телефону организации (8 (495) 722-03-79).

Источник

Перепланировка квартиры в панельном доме. Все нюансы.

Перепланировка квартиры в панельном доме- пример оформления

Строительство крупнопанельных домов в СССР было распространено очень сильно, так что большинство вторичных квартир располагается именно в таких домах. Требования к комфортабельности и жилищным условиям таких квартир давно ушли вперёд с момента их строительства, а потому у жителей часто возникает желание изменить их планировку под свои нужды. В данной статье мы рассмотрим все особенности перепланировки квартир именно в панельных зданиях.

Содержание статьи

1. Как определить, что Ваша квартира расположена в панельном доме?

Во-первых, это можно определить по фасаду здания. Наружные стены в таких домах почти всегда выполнены из сборных навесных панелей, которые вначале производятся на заводе, затем привозятся на стройку как готовое изделие и крепятся к каркасу внутренних стен путём сваривания металлических закладных деталей. Такие навесные панели по размерам делаются высотой на один этаж, а шириной в одну-две комнаты. Между этими панелями образуются швы, которые потом герметизируют специальными материалами и которые отчетливо видны на фасаде здания.

Если на фасаде Вашего дома видны такие швы, то он является панельным. Иногда в панельных домах наружные стены выполняются из кирпича (башни Вулыха, Тишинская, серия II-29), но это бывает очень редко.

Во-вторых, можно узнать тип своего дома по его адресу на сайте tipdoma.ru в разделе «поиск». После того, как Вы вбили свою улицу, смотрите номер своего дома и в графе «стены» будет указано «панельные». У большинства панельных домов есть своя серия. Это шифр архитектурно-строительных чертежей дома, на основании которого производятся детали здания и собираются на месте. О том, как узнать серию дома по адресу мы уже писали тут.

2. Можно ли делать перепланировку в панельном доме?

Как и в любом другом доме перепланировку квартиры делать можно. Однако при этом она не должна нарушать множество законодательных и строительных требований, о которых мы и поговорим ниже.

3. Перепланировка в панельном доме. Все особенности.

Итак, рассмотрим отдельные нюансы, которые присущи ремонту именно в крупнопанельных зданиях.

3.1. Ремонт квартир в панельном доме с затрагиванием несущих конструкций.

Согласованная перепланировка квартиры в панельном доме.

Для начала необходимо определить какие же стены в Вашей квартире являются несущими. Для этих целей мы специально создали отдельную статью, а также базу типовых домов с указанием несущих стен на планировках квартир каждой серии.

Если Вы планируете затрагивать несущие стены, то допустимость таких мероприятий и все связанные с ними нюансы мы подробно рассмотрели в пункте 1 соответствующей статьи.

Очень рекомендуем Вам её прочесть, а здесь приведём лишь основные тезисы. Если панельный дом ввели в эксплуатацию до 2007-ого года, то проём в капитальной стене выполнить и согласовать возможно. При этом его допустимая ширина колеблется в габаритах 900-1100 мм., а длина оставляемого простенка (от наружной стены или существующего проёма) должна быть не менее 1000 мм. Если панельный дом сдали в эксплуатацию после 2007 года, а также его автором является институт МНИИТЭП или Моспроект (более 90% всех панельных домов в Москве), то затрагивать капитальные стены нельзя, так как это нарушит защиту здания от прогрессирующего разрушения. В этом случае проём можно выполнять только в специально предназначенном для этого участке несущей панели, выполненного в виде углубления, если таковой имеется.

Проём обязательно должен быть усилен рамой в соответствии со специально разработанным проектом перепланировки и согласован.

3.2. Перепланировка панельной квартиры с присоединением балкона.

Данный тип работ мы также подробно разобрали в пункте 2 статьи об объединении балкона.

Здесь озвучим лишь основные тезисы.

Во-первых, в любых панельных домах запрещено убирать дверной порог при выходе на балкон- это не разрешает делать автор проекта дома.

Во-вторых, ликвидировать подоконный участок наружной стены можно только в домах до 2007-ого постройки. Производить это в домах после 2007-ого года возведения запрещено аналогично проёмам (см. пункт 1 статьи).

Комментарий к видео:
Изменение пункта: техзаключение от проектировщика дома при перепланировке несущих конструкций теперь необходимо выполнять в соответствии с п. 1.4.8. Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы №508 (а не пункту 1.4.7, как это было раньше до ввода ППМ №1335).

3.3. Ремонт в панельном доме по типовому проекту.

С 1 декабря 2011 года согласование перепланировки квартиры в панельном доме в соответствии с Постановлением Правительства №508 можно выполнять по типовому проекту. Подробно все аспекты использования такого проекта мы рассмотрели здесь. Чтобы воспользоваться типовым проектом, во-первых, Ваша квартира должна быть представлена в специальном каталоге типовых проектов (с абсолютно такой же планировкой), а, во-вторых, Ваша новая планировка квартиры абсолютно полностью должна совпадать с планировкой, представленной в этом каталоге. На практике очень редко пожелание собственника по изменению своей планировки полностью совпадает с той, что указана в каталоге, так что типовыми проектами удается воспользоваться достаточно редко. К тому же в каталоге представлены далеко не все серии и не все типы квартир.

3.4. Перепланировка квартиры в панельном доме с штроблением стен.

Очень часто собственники хотят провести внутри несущих стен электропроводку и трубы водоснабжения, канализации. Устройство для этого штраб запрещено пунктом 10.11 Прил. №1 к Постановлению Правительства Москвы 508. Такое затрагивание несущей панели может привести к повреждению её рабочей арматуры. Если это кто-то заметит (пожалуется управляющая или соседи), то помимо штрафа, необходимо будет не просто заделывать штрабу в стене, а выполнять её усиление для восстановления несущей способности по специальному проекту от автора проекта дома, который может стоить баснословных денег (до 1000 000 рублей). Поэтому штрабы в несущих панелях лучше не делать.

В остальном перепланировка панельной квартиры ничем не отличается от перепланировки квартир в других зданиях. О разных типах таких перепланировок и их нюансах Вы можете прочитать в соответствующих статьях на нашем сайте. К примеру, об объединении кухни и перепланировке санузла. Также рекомендуем прочесть статью о том, как узаконить перепланировку.

4. Согласованные варианты перепланировки квартиры в панельном доме. Идеи ремонта в панельном доме.

Ниже мы привели несколько примеров согласованных переустройств квартир в крупнопанельных зданиях. Возможно, Вы сможете извлечь из них какие-либо идеи для перепланировки своей квартиры.

Ремонт трехкомнатной квартиры в панельном доме 60 кв м.

В данном примере представлено переустройство квартиры с расширением мокрой зоны (санузла) на прихожую и устройством для доступа в кухню проёма в капитальной стене. Такая перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме очень распространена.

Ремонт двухкомнатной квартиры в панельном доме.

Выше приведен пример удачной перепланировки двухкомнатной квартиры, позволяющей выиграть дополнительную изолированную комнату за счет перемещения кухни. Правда, в большинстве квартир таких домов расположение несущих стен не позволяет осуществлять такие переустройства. Однако, такой ремонт двушки в панельном доме с переносом кухонного оборудования является одним из самых распространенных.

Перепланировка трешки в панельном доме.

На иллюстрациях приведен ремонт в панельной новостройке. Ремонт в трехкомнатной квартире панельного дома заключался в перемещении кухни на территорию коридора в доме серии И-155. Данная серия домов, в целом, обладает не таким количеством несущих стен, а потому предоставляет определенную свободу для реализации своих идей. Помимо переноса кухонного оборудования, незначительно изменилась конфигурация не несущих перегородок между жилыми комнатами.

Перепланировка четырехкомнатной квартиры в панельном доме.

На данных картинках приведена согласованная перепланировка с переносом уборной и расширением ванной комнаты на коридор в доме серии КОПЭ. Это одна из самых удачных серий за всю историю панельного домостроения по теплотехническим, строительным и планировочным решениям.

Перепланировка панельной хрущевки.

Одной из немногих панельных серий с внутренними не несущими стенами является дом серии 1-515 в пятиэтажном или девятиэтажном исполнении. Правда, в наше время эти дома уже не строят. Такая свобода позволяет даже объединять кухню со смежной комнатой за счет полного демонтажа разделяющей их перегородки.

Перепланировка однокомнатной квартиры в панельном доме.

К сожалению, большинство однушек из-за своей площади оставляют совсем мало вариантов для какого-либо значительного переустройства. В данном случае произведена простая перепланировка однокомнатной квартиры в панельном доме с небольшим увеличением мокрой зоны.

Перепланировка панельной трехкомнатной квартиры.

Ещё один пример классического переустройства. Ремонт в трешке панельного дома заключался в следующем: на площади коридора установили уборную, а вход в кухню осуществили за счет проёма в несущей панели.

Перепланировка в 9-этажном панельном доме.

Ремонт в панельной девятиэтажке представляет собой ту же идею, что была представлена в предыдущем примере. Единственным исключением стало объединение гостиной с коридором и устройство отдельной кладовой комнаты.

Перепланировка в двухкомнатной квартире в панельном доме.

Данная перепланировка 2-х комнатной квартиры панельного дома заключалась в замене сантехнических приборов и изменению габаритов оконно-дверного проёма при выходе на балкон.

Разрешение на перепланировку квартиры в типовом доме.

Только после получения такого разрешения на ремонт можно приступать к его реализации. В противном случае можно столкнуться с неприятностями.

В целом, перепланировка квартир в типовых домах является сложным и ответственным мероприятием, требующим внимательного подхода и тщательного планирования.

С этой статьёй читают

Разрешение на перепланировку квартиры и нежилого помещения в 2021 г. Как получить.

Технический паспорт на квартиру в 2021. Как получить.

Незаконная перепланировка квартиры в 2021. Все аспекты.

Закон о тишине в Москве и области в 2020. Все нюансы.

Источник