- Суд обязал управляющую компанию выполнить необходимые ремонтные работы общего имущества многоквартирного дома
- Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания
- УО отремонтировала подъезд по решению общего собрания
- Суд признал протокол общего собрания недействительным
- УО обязана проводить текущий ремонт раз в три-пять лет
- Текущий ремонт выполняется вне зависимости от решения ОСС
Суд обязал управляющую компанию выполнить необходимые ремонтные работы общего имущества многоквартирного дома
Губкинский районный суд ЯНАО удовлетворил иск потребителя В. к ООО «Жилкомсервис-2» о понуждении к проведениюремонтных работ общего имущества многоквартирного дома, взыскании компенсации морального вреда.
Суть гражданского дела № 2-392/2018 была такова:
Потребитель В. обратился в Губкинский районный суд сисковыми требованиями к управляющей организацииООО «Жилкомсервис-2» о понуждении к проведению ремонтных работ в отношении общего имущества многоквартирного дома, в котором он проживает и взыскании с ответчика компенсации морального вреда. В обоснование доводов иска указал, что является собственником квартиры в многоквартирным доме, управление общего имущества которого осуществляет ООО «Жилкомсервис-2» на основании договора от 1 февраля 2018 года. Ответчиком управление общего имущества дома ведется ненадлежащим образом, в том числе не устраняются неисправности. Данные обстоятельства привели к следующему: кровля тамбура подъездов №3 и №4 дома протекает; в подъезде №3 дома не выполнен косметический ремонт; металлические ограждения ступеней и площадки входов в подвальное помещение дома поражены коррозией; имеются отслоения и отсутствие окрасочного слоя потолка и стен в тамбуре 3 -го подъезда; имеются просветы в коньке крыши в районе брандмауэра; карнизная планка кровли со стороны заднего фасада 1 подъездаотстает от основания; крепления участка ограждения на кровле со стороны переднего фасада между 2 и 3 подъездами дома деформированы и ослаблены. Кроме вышеперечисленного в доме отсутствуют остекления на створках трех слуховых окон в чердачном помещении; частично разрушена бетонная отмостка по периметру дома; отсутствуют распределительные коробки на ответвлениях электрических проводов над входными дверными блоками 1,2,3 и 4подъездов; отсутствуют осветительные приборы в подвальном помещении дома, а также изоляция отдельных участков трубопроводов системы отопления и канализации в подвальном помещении. Потребитель также отметил, что окна в подвальном помещении его дома не имеют стеклянного заполнения, а зашиты листами ДВП; отсутствует герметичность соединения трубопроводов канализации в раструбе на выходе трубопроводов канализации в подвальном помещении в районе между 2-м и 3-м подъездами дома. Помимо этого потребительизложил в иске ещё целый ряд недостатков оказанных услуг со стороны ООО «Жилкомсервис-2».
Истец акцентировал внимание, что все перечисленные неисправности общего имущества его многоквартирного дома являются нарушением со стороны ответчика Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя №170. Ранее они были выявлены должностными лицами Департамента государственного жилищного надзора ЯНАО при проведении проверки. Факты ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома со стороны ООО «Жилкомсервис-2»за период с 1 февраля 2018 года по 31 мая 2018 года отражены также в Акте о непредоставлении услуг(невыполнении работ) по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома от 6 июня 2018 года, составленного собственниками дома.
В ходе судебного разбирательства истцом были представлены видеофайлы, фотографии в подтверждение фактов неисправностей в подъезде, тамбуре подъезда, в отмостке вокруг здания, в подвальном и чердачном помещении, на наружных стенах дома. Компенсацию морального вреда он указал в размере 10 000 рублей.
Ответчик в судебное заседание не явился.
Территориальный отдел Управления Роспотребнадзора по ЯНАО в г. Губкинский поддержал исковые требования в полном объёме, направив в суд письменное заключение по делу в целях защиты нарушенных прав потребителя В.
Изучив материалы дела№ 2-392/2018, суд пришел к следующему:
Согласно ч.1 ст. 161 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от 3 апреля 2018 года №59-ФЗ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
В соответствии с частью 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
В силу положений части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с указанными положениями разработаны Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее — Правила N 170), Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491, Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 (далее — Постановление N 290).
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами N 170.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Указанные нормы ответчиком не были соблюдены в полной мере, что подтверждалось материалами дела, в том числе результатами проверки Департамента государственного жилищного надзора ЯНАО. В итоге суд решил :
— иск потребителя В. к ООО «Жилкомсервис-2» о понуждении к проведению ремонта, взыскании компенсации морального вреда, удовлетворить в части. Обязать ответчика произвести по дому следующие работы:
установить распределительные коробки на ответвлениях электрических проводов над входными дверными блоками 1-го, 2-го, 3-его и 4- го подъездов, устранить причины образования протечек и увлажнения потолка и стен в тамбуре 3-го подъезда, выполнить ремонт отделочного слоя потолка и стен в тамбуре 3-го подъезда, выполнить ремонт бетонной отмостки на поврежденных участках, очистить окна от грязи, паутины в подвальном помещении, привести в исправное состояние осветительные приборы в подвальном помещении, устранить капельные течи запорной арматуры на трубопроводах водоснабжения, установить крышки на ревизионных отверстиях трубопроводов канализации в подвальном помещении, провести работы по нанесению антикоррозийного покрытия и изоляции отдельных участков трубопроводов системы отопления и канализации в подвальном помещении, провести ремонт в части восстановления окрасочного слоя стен фасада, провести мероприятия по наружному утеплению стен в районе квартиры истца путем герметизации межпанельных швов, восстановить заземление в доме, обеспечить хранение ключей от чердака и подвала в одной из ближайших квартир ( по одному ключу на подъезд у жителей квартир верхнего и первого этажа) и произвести специальные записи на дверях, провести работы по утеплению воздуховодов на чердаке, провести замеры сопротивления изоляции электропроводки. Кроме того, суд взыскал с ООО «Жилкомсервис-2» в пользу истца компенсацию морального вреда в полном объеме.
В остальной части исковые требованияпотребителя В. суд оставил без удовлетворения.
Решение Губкинского районного суда ЯНАО по гражданскому делу № 2-392/2018 вступило в законную силу.
| Версия для печати | Версия для MS Word | Защита прав потребителей |
| (c) Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ямало-Ненецкому автономному округу, 2006-2021 г. Адрес: 629000, г. Салехард, ул. Титова, д. 10 Источник Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собранияВ Жилищном кодексе РФ закреплено, что решение о проведении текущего ремонта общего имущества принимают собственники помещений в доме на общем собрании. Узнайте, должна ли управляющая организация, по мнению суда, ремонтировать подъезды в доме в отсутствие решения собственников и почему. УО отремонтировала подъезд по решению общего собранияУправляющая организация в Кемерово получила протокол общего собрания собственников с решением о текущем ремонте общего имущества дома – одного из подъездов (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ). Протокол был подписан членами счётной комиссии и председателем Совета многоквартирного дома. В протоколе ОСС было указано, что ремонт проводится за счёт средств собственников. Они должны были ежемесячно вносить дополнительную плату в адрес УО до полного погашения затраченной на работы суммы. Стоимость ремонта подъезда составила 68 000 рублей. УО согласно решению ОСС включила в счета за ЖКУ дополнительный платёж. Собственники созвали внеочередное общее собрание и отказались платить за ремонт. На этом собрании они узнали о протоколе ОСС, согласно которому действовала управляющая организация. Оказалось, что такого собрания не проводилось, собственники помещений в доме о нём не знали и не голосовали. Суд признал протокол общего собрания недействительнымУО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии. Суд признал протокол общего собрания собственников недействительным, и УО пришлось вернуть собственникам деньги, которые они оплатили согласно дополнительным начислениям. УО обязана проводить текущий ремонт раз в три-пять летПосле признания протокола ОСС о проведении текущего ремонта недействительным, управляющая организация подала в суд на председателя совета МКД с требованием возместить 68 000 рублей за ремонт подъезда. Суды первой и апелляционной инстанций иск управляющей организации отклонили. Их решения основывались на следующих аргументах: 1. По условиям договора, заключённого между УО и собственниками помещений в многоквартирном доме, управляющая организация обязана за плату содержать в надлежащем состоянии и ремонтировать общее имущество дома (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). При этом размер платы определяется в размере, позволяющем содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 29 ПП РФ № 491). 2. Надлежащее состояние общего имущества МКД – это соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, а также соблюдение прав и интересов собственников помещений в доме (п. 10 ПП РФ № 491). Чтобы обеспечить такие условия, УО должна проводить техническое обслуживание дома, осмотры, контрольные проверки и текущий ремонт (ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ). 3. Текущий ремонт подъездов должен проводиться с периодичностью раз в 3–5 лет в зависимости от физического износа МКД (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170). 4. Все текущие работы для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления. Управляющие организации обязаны выполнять их вне зависимости от наличия такого условия в договоре или решения общего собрания собственников (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10). Принимая во внимание данные требования законодательства РФ, судьи установили, что управляющая организация была обязана провести текущий ремонт в подъезде за счёт средств, ежемесячно собираемых с жителей дома согласно договору управления. Причинно-следственных связей между поддельным протоколом, подписанным председателем Совета дома, и ремонтом подъезда суд не установил. Поэтому судьи отклонили требование УО взыскать с председателя сумму ущерба, равную стоимости ремонта.
Текущий ремонт выполняется вне зависимости от решения ОССУправляющие организации и ТСЖ, отвечающие за содержание общего имущества многоквартирных домов, не должны ждать обращения жителей с требованием провести текущий ремонт или решения общего собрания собственников. УО следует помнить, что:
За ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома УО может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за управление МКД с нарушением лицензионных требований. Также суды удовлетворяют требования собственников о возмещении управляющей организацией морального ущерба и выплаты штрафа за отказ выполнить работы по текущему ремонту по ст. ст. 14, 15, ч. 6 ст. 13 № 2300-I «О защите прав потребителя» (решение Подольского городского суда МО от 28.09.2017 по делу № 2-2453/2017, апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Источник |
