Резервный фонд для капитального ремонта

Резервный фонд ТСЖ

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2010, N 4

Товарищества собственников жилья вправе создавать специальные фонды, к которым относится и резервный фонд. Четкое понятие резервного фонда в законодательстве отсутствует. Однако из существующих норм и действующей практики можно сделать вывод, что резервный фонд предназначен для покрытия убытков и иных непредвиденных расходов. Средства данного фонда используются при наступлении форс-мажорных обстоятельств, которые неизбежны в деятельности ТСЖ. В рамках настоящей статьи дадим рекомендации товариществам о формировании и расходовании средств резервного фонда.

Необходимо отметить, что законодательство не слишком подробно регулирует вопросы, связанные с резервным фондом. Поэтому ТСЖ имеет полное право действовать по принципу «разрешено все, что не запрещено». Представляется целесообразным утвердить на общем собрании членов товарищества положение о резервном фонде ТСЖ. Это в полной мере соответствует требованиям п. 3 ст. 151 ЖК РФ, согласно которому порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов ТСЖ. При этом в уставе товарищества можно лишь указать на возможность создания подобного фонда и перечислить предполагаемые цели использования его средств. Положение о резервном фонде ТСЖ, в свою очередь, должно подробно регулировать порядок:

• создания резервного фонда;
• расходования средств резервного фонда;
• контроля за расходованием средств резервного фонда.

Создание резервного фонда

Принятие решения о создании резервного фонда относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ (пп. 5 п. 2 ст. 145, п. 3 ст. 151 ЖК РФ). Решение общего собрания членов ТСЖ о создании резервного фонда оформляется протоколом. Общее собрание собственников помещений в доме неправомочно принимать подобные решения, ведь резервный фонд — это атрибут юридического лица, каковым является ТСЖ, а не многоквартирный дом. В связи с этим возникает вопрос: кто должен производить отчисления в резервный фонд? Представляется, что только члены ТСЖ.

Что касается собственников помещений в многоквартирном доме, не вступивших в товарищество, их обязанности сводятся к внесению платы за коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества (ст. 153, п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Учитывая, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на данные помещения (п. 3 ст. 158 ЖК РФ), в резервный фонд, создаваемый с целью проведения капитального ремонта, отчисления обязаны производить как члены ТСЖ, так и остальные собственники.

Обратите внимание! Отчисления в резерв на проведение ремонта общего имущества производят все собственники, а в резерв непредвиденных расходов ТСЖ — только члены товарищества.

В любом случае ТСЖ должно иметь в виду, что собственники помещений в доме, не являющиеся членами товарищества, могут оспорить в судебном порядке взимание с них взносов в резервный фонд (кроме взносов на капитальный ремонт). При этом велики шансы, что суд удовлетворит требования собственников.

Правление ТСЖ должно обосновать создание резервного фонда перед членами товарищества. В противном случае собственники помещений вряд ли будут уплачивать дополнительные взносы. Представляется, что сделать это совсем не трудно — достаточно привести в пример предыдущий финансовый год, ведь в деятельности каждого товарищества нередко возникают форс-мажорные обстоятельства, влекущие за собой непредвиденные расходы. Одним из таких «рядовых» обстоятельств являются неплатежи собственников, в результате которых у товарищества образуется задолженность перед поставщиками коммунальных ресурсов и обслуживающими организациями. Что еще может быть отнесено к непредвиденным расходам?

Если бы ТСЖ могло точно определить, на что будут израсходованы средства резервного фонда, они не назывались бы непредвиденными расходами. Тем не менее в положении о резервном фонде товарищество должно указать максимальный перечень этих расходов и на крайний случай предусмотреть статью «иные непредвиденные расходы». Такая необходимость обусловлена строгим целевым назначением средств ТСЖ.

Помочь товариществу сформулировать все возможные расходы может опыт предыдущих лет работы или даже опыт других ТСЖ. Приведем примерный перечень непредвиденных расходов, которые могут быть перечислены в положении о резервном фонде:

• своевременная оплата услуг (работ) внешних поставщиков, недофинансированная собственниками помещений в доме;
• устранение аварий;
• неотложный ремонт, не предусмотренный сметой;
• штрафы;
• судебные издержки;
• иные непредвиденные расходы.

Невозможность точно установить сумму резервного фонда обусловлена теми же причинами, что и трудности в перечислении конкретных статей расходов. При планировании размера фонда допускается использовать информацию о затратах предыдущего финансового года. Также сумму средств резервного фонда можно определить в процентном отношении от бюджета дома. В любом случае размер резервного фонда должен быть зафиксирован с тем, чтобы утвердить размер взносов в фонд.

Помимо взносов членов ТСЖ, источником формирования резервного фонда могут стать доходы от хозяйственной деятельности товарищества, сэкономленные средства. Подобная практика представляется правомерной. Не стоит забывать и о средствах, получаемых товариществом в счет погашения задолженности собственников за предыдущие периоды. Кроме того, имеет смысл зачислять в резервный фонд и непредвиденные доходы.

После принятия на общем собрании членов ТСЖ решения о создании резервного фонда и источниках его формирования в платежных документах появляется отдельная строка «резервный фонд». О рисках ТСЖ в связи с включением такой строки в платежные документы тем собственникам помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами товарищества, мы уже упоминали.

Закон не обязывает товарищество хранить средства резервного фонда на отдельном банковском счете. Вопрос о том, стоит ли открывать отдельный банковский счет для средств резервного фонда, решает общее собрание членов ТСЖ. При этом необходимо учитывать, что данные средства, зачисленные на специальный счет, не застрахованы от списания по требованиям, предъявленным к ТСЖ в судебном порядке. Вместе с тем открытие и содержание банковского счета требуют дополнительных затрат.

Расходование средств резервного фонда

С учетом того что резервный фонд предназначен для покрытия непредвиденных расходов, требуется оперативность в принятии решения о расходовании средств данного фонда. Поэтому выносить вопрос о расходовании резервного фонда на обсуждение общего собрания членов ТСЖ зачастую нецелесообразно. Представляется, что принимать решение о расходовании средств резервного фонда правомочно правление товарищества, осуществляющее руководство текущей деятельностью ТСЖ (п. 1 ст. 147 ЖК РФ). В решении правления должны быть указаны:

• цель расходования средств;
• сумма расходов;
• получатель средств.

Отметим, что председатель правления ТСЖ не вправе самостоятельно принимать решение о расходовании средств резервного фонда. В соответствии с п. 1 ст. 149 ЖК РФ он лишь обеспечивает выполнение решений правления.

Исключительная компетенция общего собрания членов ТСЖ в отношении решения этого вопроса не установлена. Тем не менее общее собрание членов товарищества вправе ограничить полномочия правления ТСЖ в части расходования резервного фонда конкретной суммой. Например, в случае, если требуется расходование средств резервного фонда в сумме, превышающей 20% от среднегодовой суммы резервного фонда, соответствующее решение должно быть принято общим собранием членов товарищества.

По окончании финансового года в отчете о выполнении сметы правление ТСЖ предоставляет собственникам информацию о состоянии резервного фонда и расходовании его средств. В смете ежегодно указываются планируемая и фактически накопленная величины резервного фонда.

Контроль за использованием средств резервного фонда

Законодательство предусматривает наличие в ТСЖ специального контролирующего органа — ревизионной комиссии (ревизора). В соответствии с п. 3 ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия не реже одного раза в год проводит проверку финансовой деятельности ТСЖ, представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год, отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.

Именно ревизионная комиссия не только вправе, но и обязана ежегодно по итогам финансового года проводить проверку использования средств резервного фонда, готовить заключение по ее результатам и отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.

Наличие средств резервного фонда, безусловно, облегчает деятельность ТСЖ. Минимальное количество законодательных норм, регулирующих создание резервного фонда ТСЖ, позволяет товариществам проявить высокую степень самостоятельности в этом вопросе. Общее собрание членов товарищества вправе утвердить положение о резервном фонде ТСЖ, в котором будут оговорены все спорные ситуации, связанные с образованием фонда и использованием его средств. Указанное положение может в полной мере отражать потребности товарищества в соответствии с его финансовой деятельностью.

Источник

Фонд капитального ремонта и способы его формирования

Капитальный ремонт рано или поздно требуется каждому многоквартирному дому. А вот на какие средства он проводится, как и где можно откладывать на него деньги, какие работы проводятся в рамках капремонта, знают не все. Сегодня поговорим об этом.

Что такое фонд капитального ремонта

Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ добавил в Жилищный кодекс РФ раздел 9 «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Появились понятия

• фонда капитального ремонта,
• региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах,
• регионального оператора капитального ремонта,
• специального счёта,

которые изменили принципы проведения капремонта в МКД. Начнём с определения фонда капитального ремонта и его целей.

Фондом капитального ремонта считаются накопления собственников в целях проведения капремонта многоквартирного дома.

Ч. 3 ст. 170 ЖК РФ устанавливает право собственников выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

1. На специальном счёте.
2. На счёте регионального оператора.

Способ формирования фонда капремонта собственники определяют на общем собрании. Количество голосов, необходимое для принятия такого решение – более 50% от общего числа голосов собственников помещений МКД.

Собственники помещений в МКД обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт на основании платёжных документов, предоставляемых региональным оператором или организацией, которой они поручили открытие спецсчёта (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).

Фонд капитального ремонта формируется за счёт:

• взносов на капремонт собственников помещений в МКД;
• пени;
• процентов за пользование средствами, находящимися на спецсчёте или счёте регионального оператора;
• доходов, полученных от размещения средств фонда капремонта;
• средств финансовой поддержки;
• кредитных и заёмных средств, привлечённых собственниками помещений на проведение капитального ремонта.

На что можно расходовать средства фонда капитального ремонта

На деньги фонда капитального ремонта можно провести работы и организовать услуги по проведению капитального ремонта в МКД. К таким работам и услугам относятся:

• ремонт внутридомовых инженерных систем;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;
• ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши и подвальных помещений;
• утепление и ремонт фасада;
• ремонт фундамента;
• установка общедомовых приборов учёта потребляемых ресурсов.

То есть если собственники решат поменять газовые трубы, расположенные на фасаде дома, такие работы можно организовать за счёт средств фонда капитального ремонта. А вот сделать косметический ремонт подъездов на деньги фонда капремонта не получится.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте

Если собственники помещений в МКД выбрали специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта, на общем собрании они должны определить:

1. Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Сумма такого взноса не может быть меньше, чем минимальный размер взноса на капремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ.
2. Владельца специального счёта.
3. Кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчёт. Требования к банкам ужесточились в апреле этого года, поэтому перед выбором кредитной организации, проверьте её на соответствие новым правилам.

Образец повестки дня общего собрания собственников МКД о выборе формирования фонда капитального ремонта:

Владельцем специального счёта может быть ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющая организация, осуществляющие управление многоквартирным домом (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ).

Специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта предпочтительно выбирать новостройкам или домам, в которых капитальный ремонт был проведён недавно. В таком случае собственники успеют накопить на специальном счёте сумму, необходимую для проведения капремонта.

Важно знать, что собственники помещений в МКД могут накапливать средства на капремонт только на одном специальном счёте. Управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК не могут аккумулировать деньги, полученные от собственников на капремонт на специальном счёте организации.

Если управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК, будет размещать средства на капремонт на своём счёте, её привлекут к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ – выдадут предупреждение или выпишут штраф. Для должностного лица сумма штрафа составит от 500 до 1 000 рублей, для юридического лица – от от 5 000 до 10 000 рублей.

Фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора

Региональным оператором капитального ремонта считается созданное в форме фонда юридическое лицо, которое занимается организацией и проведением капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Регионального оператора формирует субъект РФ, на территории которого нужно осуществлять деятельность. Если вы не знаете, какой региональный оператор работает в вашем регионе, информацию можно найти в ГИС ЖКХ.

Функции регионального оператора регулируются ст. 180 ЖК РФ. Так, он:

• собирает взносы на капитальный ремонт;
• открывает специальные счета;
• совершает операции по специальным счетам;
• выступает техническим заказчиком работ по капремонту;
• финансирует расходы;
• взаимодействует с местными властями.

Перечень обязанностей регоператоров представлен в ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.

Отметим, что регионального оператора в качестве способа формирования фонда капитального ремонта лучше выбрать собственникам помещений в домах, которым проведение капремонта понадобится в ближайшее время. На специальном счёте деньги на все необходимые работы собственники скопить не успеют, а регоператору необходимую сумму можно будет возвращать постепенно после проведения капремонта.

Если собственники помещений в МКД приняли решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, региональный оператор передаёт новому владельцу спецсчёта все имеющиеся у него сведения, связанные с формированием фонда (ч. 7 ст. 173 ЖК РФ).

Изменение способа формирования фонда капремонта

Согласно ч. 1 ст. 173 ЖК РФ, собственники помещений в МКД в любой момент могут принять на общем собрании решение о смене способа формирования фонда капитального ремонта.

Если на проведение капремонта в доме, где собственники приняли решение изменить способ его формирования, были предоставлены заём или кредит, которые не погашены на дату принятия решения о смене способа формирования фонда капитального ремонта, сменить его можно будет только после полного погашения задолженности (ч. 2 ст. 173 ЖК РФ).

В случае, когда собственники решили перевести свои денежные средства на специальный счёт, они должны в пятидневный срок уведомить об этом регионального оператора. Но такое решение вступит в силу только через год после направления регоператору решения ОСС (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ), и в течение пяти дней после его вступления в силу региональный оператор перечислит средства фонда капитального ремонта на спецсчёт.

Если же собственники решили перевести накопленные средства со специального счёта на счёт регионального оператора, такое решение вступит в силу через один месяц после направления владельцу спецсчёта решения общего собрания собственников помещений в МКД (ч. 6 ст. 173 ЖК РФ). В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счёта перечислит средства фонда капремонта на счёт регионального оператора.

Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Источник