Результат выполнения работ по ремонту

Контроль выполнения и качества работ по капитальному ремонту многоквартирного дома

Как проконтролировать качественное проведение работ по капитальному ремонту?

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья

Внимание! На момент публикации технология ещё не была апробирована.

В отличие от контроля за содержанием и текущим ремонтом, в отношении капитального ремонта, наиболее сложного и дорогостоящего вида ремонта, все более урегулировано и законодательно закреплено в многочисленных нормативных актах, особенно в последнее время. Для общего представления об этом прилагается материал «Система контроля за проведением капитального ремонта».

Предмет контроля

Соблюдение сроков, объема и качества проведения работ и оказания услуг по капитальному ремонту общего имущества.

Нормативная документация, определяющая требования к организации и проведению работ, оказанием услуг по капитальному ремонту

Жилищный кодекс РФ, раздел IX «Организация капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения».

Ведомственные строительные нормы ВСН 42-85(р) «Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий» (утв. приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР 7 мая 1985 г. N 135) (с изменениями от 6 мая 1997 г.).

Документов, регулирующих все и вся в сфере капитального ремонта, масса. Мы останавливаемся только на этих, поскольку основным объектом контроля является соответствие работ/услуг проектной документации и договору подрядчика с заказчиком (региональный оператор, УК, ТСЖ – список закрыт). Доступ к этим материалам является ключевым в организации контроля со стороны собственников.

Параметры в соответствии с нормативной документацией

• Соблюдение сроков проведения капитального ремонта.
• Соблюдение объемов проведения капитального ремонта.
• Соблюдение качества оказания услуг (особое внимание на используемые материалы).

Методы контроля

Контроль со стороны собственников, Совета МКД присутствует на заключительном этапе, участие представителей собственников в окончательной приемке работ в составе комиссии просто обязательно.

В то же время, несмотря на обилие контролирующих структур: организаций, осуществляющих строительный контроль; заказчика (от имени собственников Региональный оператор, УК, или даже муниципалитет); органов государственного жилищного надзора, собственник сталкиваются с тем, что их не уведомляют о проведении промежуточных (этапных) проверок, не знакомят с проектной документацией, не приглашают к участию в выборе подрядчиков. Поэтому «все приходится делать самому». Иными словами, при видимом окончании какого-либо типа работ, приходится приглашать организацию, ответственную за содержание дома – а это УК – и проверять промежуточное качество работ.

Практикуется также «контроль на ввозе». Конечно, наиболее это отработано в ТСЖ, но и Советы МКД также начинают осваивать такую практику. Проще говоря, при завозе материалов контролируется их соответствие проектно-сметной документации, она должна быть на руках СМКД.

Чтобы проверить проектную документацию на соответствие всем СНИПам и ГОСТам, надо положить на это отдельную жизнь уполномоченного собственниками лица. Но, если есть возможность, опыт и знания, можно уже при составлении проектной документации вмешиваться, опираясь на применяемые и сейчас советские ведомственные строительные нормы (ВСН) – своеобразный «Отче наш» для проектировщиков.

Примеры результирующей документации

В случае некачественного производства работ и оказания услуг по капитальному ремонту составляется акт проверки качества выполнения работ по капитальному ремонту. Такой акт СМКД может подготовить самостоятельно, но обязательно с привлечением специалистов УК и подрядчиков. Таких актов может быть несколько, или даже много, в зависимости от этапности и видов работ/услуг.

Рекомендации по организации результирующих мероприятий

Главное – ответственное участие в приемке работ и услуг в составе представительной комиссии, возможно, с участием собственных специалистов – они могут подсказать важные вещи.

На работы по капитальному ремонту распространяются, в зависимости от определенных видов работ, различные гарантийные сроки, в основном от 3 до 5 лет. Здесь, при обнаружении дефектов, необходимы совместные действия СМКД и УК в отношении подрядчика, может быть, и с привлечением органов жилищного, технического надзора, организаций, осуществлявших строительный контроль.

Система контроля за проведением капитального ремонта

Кто имеет право контролировать качество работ по капитальному ремонту?

• Контроль качества выполнения работ по капитальному ремонту осуществляет организация, осуществляющая строительный контроль, на основании договора, заключенного по итогам конкурса по выбору такой организации.
• На любом этапе проведения капитального ремонта, собственник вправе обратиться к заказчику по всем интересующим вопросам.
• Приемка выполненных работ по капремонту осуществляется путем подписания акта приемки выполненных работ комиссией, в состав которой входит лицо, уполномоченное действовать от имени собственников.

В процессе проведения капитального ремонта подрядная организация обязана вести журнал производства работ, записи о ходе выполнения работ, в том числе замечания по качеству работ делают организация, осуществляющая строительный контроль, а также представители собственников.

При организации проведения капитального ремонта Региональный оператор обязан контролироватькачество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации. п. 4 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.

В течение десяти дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов. ч. 8 ст. 189 ЖК РФ.

Самое главное. Помимо специализированных организаций, полное право осуществлять контроль за процессом капитального ремонта имеют представители собственников – Советы МКД, Правления ТСЖ. Что и реально происходит, и происходит достаточно эффективно.

В качестве примера приводится «Акт проверки качества выполнения работ по капитальному ремонту», который можно использовать в качестве образца.

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,

исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru

Контроль выполнения и качества работ по капитальному ремонту многоквартирного дома

Акт проверки

качества выполнения работ по капитальному ремонту

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья

Внимание! На момент публикации инструментарий ещё не был апробирован.

г. ___________________ «____ »______________ 20__ г.

Комиссия в составе:

председателя и членов Совета многоквартирного дома №____ по ул. __________________(Ф.И.О.)

членов технической комиссии многоквартирного дома № ____ по ул. _______________ (Ф.И.О.) (при наличии такой комиссии в доме)

представителей управляющей компании (Ф.И.О., должность):

представителей подрядной организации (Ф.И.О., должность):

провели проверку качества выполнения работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________ .

В ходе проверки было выявлено следующее:

Комиссия осмотрела ремонтируемый объект — крышу многоквартирного дома № _____ по ул. _________________. Были проверены объемы выполненных работ, материалы, используемые при выполнении ремонтных работ, проверено соответствие выполненных работ и используемых материалов техническому заданию договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________.

Описание характеристик работ в процессе проверки (на основании технического задания договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. __________________________): _________________________________________________________

РЕЗУЛЬТАТ ПРОВЕРКИ:

При выполнении работ по проведению капитального ремонта крыши многоквартирного дома № ____ по ул. ___________ на основании технического задания к договору на выполнение работ по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома № _____ по ул. _________________ должен быть использован кровельный материал марки Техноэласт ЭКП-5,0, сланец серый. Установлено, что подрядчик для выполнения работ по капитальному ремонту крыши завез на объект кровельный материал марки, не соответствующей техническому заданию договора на выполнение работ по капитальному ремонту крыши.

В связи с выявленными в процессе проверки нарушениями ООО «Подрядная организация» должна заменить кровельный материал для капитального ремонта крыши в соответствии с техническим заданием договора на выполнение работ.

Другие условия: ________________________________________________________________________

Настоящий акт составили:

Председатель Совета МКД	подпись	ФИО
Члены Совета МКД	подпись	ФИО
подпись	ФИО
Члены технической комиссии	подпись	ФИО
подпись	ФИО
Представители управляющей организации	подпись	ФИО
подпись	ФИО
МП
Представители подрядной организации	подпись	ФИО
подпись	ФИО

Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья,

исполнительный директор – Жуков Андрей Алексеевич: citosperm@mail.ru

Большой сборник гражданского контроля: пермский опыт и технологии. – Пермь: Фонд «Гражданское действие», 2015

Сборник издан Фондом «Гражданское действие», включенным распоряжением Министерства юстиции Российской Федерации от 05.08.2015 г. в реестр некоммерческих организаций, выполняющих функции иностранного агента.

Источник

Как проверить качество выполненного ремонта в квартире

Финишным этапом при выполнении ремонта квартиры силами нанятых строителей является приём результата их работы с составлением акта приёмки, в который должны быть занесены все выявленные дефекты.

Независимо от того, кем осуществлялся поэтапный технический контроль работ, в ходе текущего мониторинга какой-то дефект всё же мог быть упущен или умышленно скрыт. Скрытые недостатки мог иметь и использованный материал, они проявят себя не сразу, а по прошествии какого-то времени, поэтому важно заранее обнаружить признаки брака. Наконец, в ходе какого-то этапа ремонта могли быть повреждены результаты ранее выполненных операций. Таким образом, приём квартиры после окончания ремонта – процедура необходимая, при этом принимающей объект стороне нужно обладать определённым уровнем знаний СНиП, строительных технологий и контрольных мероприятий.

Естественно, чем шире перечень выполнявшихся работ и значительнее их объёмы, тем больше времени потребует проверка результатов ремонта.

Небольшую квартиру, отремонтированную без перепланировки, можно принять самостоятельно или обратиться за помощью к знакомому прорабу. Нередки ситуации, когда ремонт квартиры силами наёмных строителей выполняется не «под ключ», а в определённом объёме – лишь некоторые виды работ. В этом случае приём результатов тоже можно выполнить самому.

В ситуации с заново отстроенным или реконструированным жильём можно заключить договор с фирмой, специализирующейся на оказании услуг по приёмке объектов в эксплуатацию. Но, заключив договор с такой фирмой, заказчику всё равно необходимо присутствовать при приёме квартиры после ремонта, а для эффективности этого присутствия нужно быть компетентным в нюансах контроля. Следовательно, независимо от того, проводится проверка самостоятельно или осуществляется с привлечением экспертов, заказчику необходимо быть в курсе основных направлений и тонкостей приёмки работ.

Исправление большинства дефектов, выявленных при приёмке квартиры после ремонта, требует дополнительных затрат и отсрочивает окончательную сдачу объекта. Поэтому в договоре со строителями должно быть указано, сколько % от сметы стоит каждый день задержки, за чей счёт устраняется брак, и на какую сумму уменьшается цена при оставлении выявленного дефекта «как есть».

Планируя приём квартиры после ремонта, который лучше производить в светлое время суток, нужно запастись следующими приспособлениями:

1. рулетка;
2. пузырьковый уровень длиной 1 м;
3. рейка-правило длиной 2 м;
4. карманный фонарь (для труднодоступных мест);
5. электротестер.

Требования к результатам черновых работ
по ограждающим конструкциям (потолки, стены, полы)

1. Отсутствие отслоений штукатурного слоя от основания (проверяется простукиванием).
2. Плоскости полов и потолков не должны иметь уклонов (за исключением уклона в сторону сантехнического трапа в «мокрых» комнатах».
3. Соответствие углов сопряжений стен с полом, потолками и друг с другом величине 900, прямолинейность и чёткость рёбер углов.
4. Полы, стены, потолки и грани откосов дверных/оконных проёмов не должны иметь перепадов по высоте относительно плоскости расположения более 1 мм (штукатуры высокого класса демонстрируют абсолютное отсутствие просвета под рейкой длиной 2 м, приложенной к оштукатуренной поверхности). Наличие отклонений проявится в щелях между плинтусами, галтелями и стенами.
5. Расположение рёбер откосов каждого из дверных и оконных проёмов в одной плоскости, параллельной оконному переплёту или коробу дверного блока (одинаковая ширина граней откосов по всей длине), отсутствие отклонений от вертикали/горизонтали.
6. Грани откосов дверных/оконных проёмов должны иметь одинаковый наклон к плоскости короба дверного/оконного блоков.
7. Монолитность облицовки из гипсокартона, отсутствие видимых стыков листов, следов крепежа и волосяных трещин по швам.

Требования к результатам чистовой отделки потолков и стен

Отремонтированная квартира должна визуально соответствовать дизайн-проекту. После проверки этого соответствия приступают к детальной оценке выполненных работ согласно следующим требованиям:

1. Соответствие фактуры лакокрасочного покрытия проектной (матовая, полуматовая, глянцевая).
2. Однотонность окрашенных поверхностей, отсутствие царапин, раковин, отслоений, ворса от кисти и частичек краски.
3. Прямолинейность смонтированных галтелей, качество заделки их стыков и покраски.
4. Правильность ориентации и вертикальность поклеенных полос обоев, качество поклейки по углам и за радиаторами отопления, отсутствие пузырей и щелей между листами.
5. Монолитность облицовки из керамической плитки – под кафелем не должно быть пустот (выявляется простукиванием).
6. Отсутствие на керамической облицовке перепадов по высоте (проверяется прикладыванием рейки).
7. Геометрия и качество отделанных керамикой углов.
8. Фиксированная ширина межплиточных швов, качество обустройства стыков (постоянство уровня и цвета затирки, отсутствие провалов).

Проверка чистовой отделки пола

1. Статичность покрытия – пол не должен продавливаться или скрипеть при хождении (дощатый, ламинат, инженерная доска).
2. Отсутствие складок и разрывов на линолеуме, сколов на керамике, царапин.
3. Качество шлифовки паркетного настила и равномерность лакового покрытия.
4. Прочность крепления плинтусов и качество обустройства их стыков.

Требования к оконным блокам

1. Прочность установки и отсутствие отклонений от вертикали.
2. Герметичность заделки в проёме.
3. Надёжность крепления подоконника, качество его обустройства снизу, отсутствие царапин.
4. Корректность работы створок – открывание/закрывание, откидывание, запирание.
5. Эффективность уплотнительных резинок на створках (не мало ли сечение).
6. Соответствие качества стеклопакетов проектному.

Проверка дверей

1. Прочность монтажа и отсутствие щелей вдоль примыкания откосов.
2. Отсутствие отклонений дверных блоков от вертикали (дверное полотно в любом промежуточном положении должно оставаться на месте).
3. Свободный бесшумный ход между крайними положениями.
4. Качество установки фурнитуры — петли, ручки, глазок, замки (особое внимание входной двери – слабость или перекос петель приведут к заклиниванию ригеля замка и необходимости аварийного вскрытия).
5. Фиксированная величина зазора между полом и полотном снизу (при отсутствии порога).

Важно! После приёмки квартиры замок на входной двери лучше сменить.

Приёмка электромонтажных работ

1. Проверка правильности подключения заземления на щите.
2. Соответствие расположения розеток, выключателей, автоматов проектному с проверкой их устройства (2 или 3 фазы, наличие заземления) и работоспособности.
3. Жёсткость крепления розеток и выключателей в монтажных коробках.
4. Наличие крышек на распределительных коробках и их оформление.
5. Включение в рабочий режим бытовых электроприборов для проверки, не греется ли розетка (плохой контакт), правильно ли выбраны электроавтоматы (по мощностному режиму).

Проверка сантехники и канализации

1. Доступность расположения счётчиков горячей и холодной воды – для удобства снятия показаний.
2. Наличие в актуальных точках запорной арматуры (вентили) для локального отключения подачи воды при необходимости ремонта.
3. Герметичность водопровода – нет ли протечек по участкам открытой и скрытой разводки, в местах стыковок и соединений с фурнитурой (вентили, обратные клапаны), гибкими шлангами, а также потребителями — санприборами (смесители, водонагреватели) и бытовой техникой (стиральная, посудомоечная машины).
4. Целостность керамики санприборов (мойки, унитаз).
5. Работоспособность смесителей и унитаза (не перепутана ли горячая вода с холодной, работает ли система заполнения и запирания бачка).
6. Производительность канализации (диаметр труб и уклон системы должны обеспечивать беспрепятственный слив при одновременном открытии всех кранов), наличие и доступность ревизионных люков.

Требования к системе отопления

1. Отсутствие видимых повреждений на радиаторах отопления.
2. Жёсткость крепления радиаторов к основанию.
3. Доступность приборов управления (регуляторы, вентили, датчики с показателями).

Проверка вентиляции

Если вентиляция не предназначена для отвода продуктов сгорания газонагревательных приборов, то её работоспособность определяют по отклонению пламени спички или зажигалки (окно на улицу при этом должно быть открыто).

Заключение

Приёмка квартиры после ремонта – операция обязательная.

Качество ремонта в малом объёме можно проверить самому, предварительно проконсультировавшись со знакомым прорабом или даже пригласив его поучаствовать в приёмке.

В случаях же, когда объёмы ремонта велики, работы проводятся в течение длительного времени. В такой ситуации у заказчика часто складываются доверительные отношения со строителями, что чревато злоупотреблениями с их стороны.
Поэтому, если ремонт выполнялся в значительном объёме, приёмку отремонтированной квартиры лучше осуществить с помощью третьего лица. Будет ли это знакомый опытный прораб, или эксперт из специализированной компании – зависит от бюджета ремонта, но эффективность приёма объекта независимым специалистом в данном случае очевидна.

Источник