Риски по капитальному ремонту

Капитальный ремонт: проблемы и риски открытия специального счета

За три с половиной года реализации Программы капитального ремонта в Свердловской области на специальные счета перешли лишь 12% домов. Выбор между «общим котлом» и специальным счетом для большинства собственников на сегодня очевиден: капремонт «из котла» уверенно шагает по городам области, с каждым годом преображая тысячи домов не только снаружи, но и внутри, тогда как успешно выполненные ремонты в домах на спецсчетах можно сосчитать по пальцам одной руки.

Отсутствие квитанций

Все дело в том, что проблемы, связанные с проведением капитального ремонта на специальном счете, возникают у собственников с самого начала его открытия. Первый и один из самых важных вопросов, который они зачастую не решают – это выбор лица, уполномоченного на выставление платежных документов.

«Если печать и доставка квитанций не производится, то по каждой квартире ежемесячно копятся долги. При задолженности по дому свыше 50% надзорные органы инициируют процедуру перехода дома со спецсчета в «общий котел». Жильцы оказываются заложниками ситуации, из-за долгов не могут получить субсидии и компенсации, теряют льготы», — поясняет Станислав Суханов, генеральный директор Фонда капитального ремонта МКД Свердловской области.

Дополнительные расходы

Открывая специальный счет дома, собственники должны быть готовы также к дополнительным финансовым расходам. Это и оплата услуг по выставлению платежных документов (печать и доставка квитанций), и расходы по обслуживанию счета и по ведению претензионно-исковой работы с должниками. Отметим, что в домах «общего котла» эти вопросы решаются без дополнительных затрат со стороны собственников.

Нецелевое расходование средств

В отличие от регионального оператора – Фонда, который сам проводит электронные аукционы по выбору подрядных организаций для проведения капитального ремонта и ведет его контроль, в ситуации со спецсчетом – определять подрядчика и контролировать выполнение работ должны сами собственники.

«Зачастую жильцы не уведомляют о начале капремонта управляющую компанию и нанимают непроверенные организации, которые не только выполняют ремонт некачественно, но и проводят в доме работы, не относящиеся к капитальному ремонту, например, меняют оконные блоки в квартирах, устанавливают индивидуальные счетчики потребления энергии и т.п. Это влечет за собой нецелевое расходование денежных средств, что сегодня жестко контролируется надзорными органами», — отмечает Станислав Суханов.

Накопил — потратил

Если собственники, открывшие специальный счет, хотят провести капитальный ремонт в своем доме раньше указанных в Региональной программе сроков, им необходимо накопить достаточную для выбранного вида работ сумму. Если денежных средств на ремонт не хватает, то их расходование является незаконным. Здесь у собственников два пути – либо ждать ремонта в определенные Регпрограммой сроки, либо принимать решение о повышении минимального размера взноса или о привлечении иных источников финансирования (кредиты, займы и т.п.). Этот вариант далеко не всегда оправдывает себя и, как правило, не поддерживается жильцами на общем собрании, так как опять требует дополнительных затрат – проценты по кредиту должны выплачивать сами собственники.

Открытие специального счета для проведения капитального ремонта дома – это процесс сложный, требующий особого контроля, внимания и ответственности, прежде всего, со стороны собственников. Поэтому если дом не обладает хорошим организационным ресурсом ­ нет грамотного и опытного председателя, активного Совета дома, желания собственников самостоятельно руководить процессом ремонта – открывать спецсчет нецелесообразно.

Источник

Капитальный ремонт: проблемы и риски специального счета

Система специальных счетов при организации капитального ремонта должна стать преобладающей. Возможно ли это?

Законодательные барьеры, организационные проблемы, а также отсутствие специальных банковских кредитных продуктов — вот главные причины, препятствующие расширению модели оплаты капремонта многоквартирного дома через специальный счет. О том, как изменить эту ситуацию, говорили участники дискуссионного клуба «Специальный счет: механизм реализации инициатив собственников по проведению капитального ремонта», который прошел на днях в Фонде «Институт экономики города».

Копить самим или отдать на откуп?

Напомним, что с лета прошлого года капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД) стал задачей самих жителей этих домов. И, хотя платежи по капремонту являются обязательными, именно собственники должны принимать решение, каким образом они будут финансировать предстоящие работы.

Напомним нашим читателям, что здесь есть два способа. Самый легкий — ничего не предпринимать. Тогда деньги автоматически попадают в так называемый общий котел — на счет регионального оператора. Однако при этом собственники-молчуны теряют возможность как-либо оперировать уплаченными взносами. Их деньги используются на оплату текущих расходов по реализации региональной программы капремонта, а дом поставлен в очередь, и работы по его ремонту могут начаться через десятки лет.

Второй способ — открытие специального счета в банке — дает возможность самостоятельно решать, когда и куда тратить накопленные средства. Однако при этом собственники сталкиваются с такими трудностями, что зачастую всякое желание открывать спецсчет отпадает. Более того, известны случаи, когда собственники изменили свое решение в пользу общего котла. Почему это происходит?

Закон не на стороне собственника

По данным Фонда «Институт экономики города», лишь 9,5% общего числа МКД, включенных в региональные программы, выбрали для себя форму специального счета. При этом в Московской области, например, эта доля вообще составляет всего-то 4,3%.

Есть, правда, и обратные примеры. В частности, в Удмуртии собственники почти 52% домов выбрали вариант самостоятельного накопления средств на капремонт.

— У нас очень высокий уровень конкуренции на рынке управления жильем, — рассказала начальник управления жилищного хозяйства Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики Диана Новомейская. — В Ижевске, например, на 9 тыс. домов приходится 3 тыс. управляющих компаний, которые уже давно сформировали своеобразные общие котлы по капитальному ремонту. Когда же вступили в силу положения Жилищного кодекса, и жители, и УК уже были к этому готовы.

А вот в Москве ситуация обратная. Председатель комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Московской городской Думы Степан Орлов считает, что 9% спецсчетов — это проблема огромных столичных МКД.

— Чем больше дом, тем больше в нем квартир и тем сложнее развивать здесь самоуправление, — поясняет эксперт, — труднее провести легитимное общее собрание, взяв на себя ответственность за судьбу своего дома.

Действительно, законодательство в этом вопросе находится не на стороне собственника. Для того чтобы выбрать спецсчет, необходимо провести общее собрание собственников и принять решение в 2/3 голосов. Но как это сделать в доме, где 600 и более квартир?

Кроме того, требования по оформлению протокола собрания, даже если оно и вынесло решение, слишком сложные. Любая ошибка — и средства принудительно переводятся в общий котел.

А платит кто?

Но даже если собственники успешно преодолели все законодательные препоны, их проблемы на этом далеко не закончились. Вполне возможно, их деньги на спецсчет просто не попадут. В более чем половине случаев владельцами специальных счетов являются региональные операторы, которые просто не заинтересованы в выставлении платежных документов.

Законодательство также никак не регламентирует учет поступления средств, начисление пени за неуплату на специальный счет. Бывают ситуации, когда владелец счета, лицо, выставляющее платежные документы, и управляющая организация — это три разных юрлица. Ну и кто здесь за что отвечает?

— В Марий Эл люди активно открывали спецсчета, но потом не получили никаких платежных поручений, и собираемость по ним оказалась крайне «невыразительной», — поделился печальным опытом член комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ Олег Шеин. — Сейчас такие спецсчета находятся под угрозой закрытия. Региональные операторы ссылаются на то, что это не является их обязанностью. Я считаю, что их следует законодательно обязать это делать.

Встречаются и такие случаи: управляющая организация выставляет плату, но деньги уходят не на спецсчет, а куда-то еще. А раз деньги на счет не поступают, собственники помимо своей воли сваливаются в тот же пресловутый общий котел.

Кроме того, формирование фонда капремонта на специальном счете связано с дополнительными расходами собственников МКД. Это и оплата услуг по выставлению платежных документов, и расходы по обслуживанию счета, предоставлению необходимых сведений, работе с должниками. Деньги необходимы и для самой организации работ: выбора подрядчика, заключения договоров, технического контроля и пр.

— Нам нужно создавать специальные центры в поддержку собственников, поскольку для проведения капремонта необходим огромный организационный ресурс, — говорит исполнительный директор СРО «Межрегиональная гильдия управляющих ЖКХ» Вера Москвина. — Ведь собственник может и переоценить свои возможности.

Без кредита никуда

Наконец, переводить средства на специальный счет сегодня, увы, невыгодно и с экономической точки зрения. Жители копят средства, но нет гарантии, что к моменту ремонта эти деньги не съест инфляция, а возможности поместить их на депозит нет. Выход напрашивается сам собой: не ждать, когда средства накопятся в полном объеме, а взять кредит и ремонтировать как можно быстрее. Но и здесь свой клин: нет подходящих кредитных продуктов.

— Ставка, которую банки сейчас могут предложить по капремонту, сопоставима с кредитованием бизнеса: 15—17%, — сетует начальник департамента корпоративного бизнеса ПАО «Банк «Возрождение» Ирина Семенова. — Банкам очень нужна господдержка. И такие примеры есть. В частности, при кредитовании малого бизнеса банки получают дешевые деньги от соответствующих институтов. В случае же с капремонтом — воз и ныне там.

Однако и господдержка, случись таковая (например, с использованием возможностей Фонда содействия реформированию ЖКХ), все равно не решит всех проблем. Отношения между банком, формальным заемщиком и собственником нужно законодательно отрегулировать, поскольку сейчас все участники сталкиваются с повышенными рисками.

— У нас фактически нет заемщика, и это системная проблема жилищного законодательства, — считает управляющий директор ОАО «Федеральный центр проектного финансирования» по подготовке проектов развития коммунальной инфраструктуры Сергей Сиваев.

По мнению эксперта, международный опыт показывает, что лучший заемщик — это ассоциация собственников жилья, в которой действует солидарная ответственность собственника в пределах своей доли. Такая конструкция формирует ответственность конечного плательщика за возврат кредита и делает схему кредитования живой. А пока у нас действует конструкция в виде ТСЖ с добровольным членством и без ответственности, кредитование всегда будет исключением, и к тому же дорогим, резюмирует Сиваев.

Что делать?

Если не решить все эти проблемы, ситуацию с переходом на спецсчета изменить не удастся. Скорее всего, она только ухудшится, ведь собственники в этом случае побегут от неурядиц в старый добрый общий котел. По мнению организаторов мероприятия, изменить нужно в первую очередь законодательство.

— Необходимо снизить требования по количеству голосов на общем собрании собственников до 50% и упростить требования к оформлению протокола, — предлагает руководитель жилищного сектора Фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер. — Также нужно исключить случаи перехода специального счета к общему котлу без решения собрания собственников. Если же возникают какие-то проблемы, передать спецсчет регоператору. Наконец, мы предлагаем внести изменения в жилищное и банковское законодательство, чтобы устранить недостатки регулирования и снизить риски.

Достаточно ли будет таких изменений? Наверное, нет. С другой стороны, с чего-то начинать надо. А главное, что нужно изменить, — отношение всех участников процесса к тому, что они делают.

— Сейчас растет спрос на дома, где открыты спецсчета и работают ТСЖ. Это реальный аргумент за ответственное отношение собственников, — делает выводы представитель Костромской региональной ассоциации ТСЖ и ЖСК Андрей Пинчуков. — А больше всего проблем в тех МКД, где даже нет советов домов. А таких, между прочим, 60%.

Вот и получается, что проблема не в деньгах, а в головах. Нам не хватает уважительного отношения к собственности — как со стороны граждан, жильцов, так и со стороны родного государства.

Источник

Финансовые риски капремонта

За расходованием миллиардов, собранных с жильцов, нужен многоуровневый контроль

Во многих регионах в минувшем году заработали региональные программы капитального ремонта. В 2015 году к ним присоединятся все «опоздавшие», в их числе Москва и Крым. Теперь за капремонт домов жильцы будут платить из собственного кармана. Суммы разные — от 2 до 20 с лишним рублей за квадратный метр в месяц. Если перемножить эти деньги на число квартир, скажем, в многоэтажке, средства получатся немалые. И потратить их нужно с умом. Но дело это новое, поэтому вопросов у собственников жилья возникает множество. А вот ответы на них, к сожалению, удается получить не всегда. Попробуем разобраться, почему.

Одними из первых, выполняя Федеральный закон № 271 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты» от 25 декабря 2012 года, региональную программу капремонта приняли в Белгородской области. Внесенные этим законом поправки были направлены на создание системы финансирования капремонта многоквартирных домов. Механизм простой: собственники жилья накапливают средства на специальном счете или на счете Регионального оператора, а потом направляют собранные средства на ремонт домов. Так вот, в Белгородской области уже с 1 января 2014 года соб¬ственники квартир платят 5.90 руб. в месяц за квадратный метр — такой взнос установило областное правительство. Региональную программу капремонта утвердили на 2014−2043 гг., и в нее вошли более пяти тысяч многоквартирных домов.

Дольше других дискутировали по поводу принятия региональной программы капремонта в Москве. К ее обсуждению привлекли общественность, этот вопрос выносили на заседания Общественной Палаты Москвы и Мосгордумы. В столице до недавнего времени капремонт проводился за счет средств городского бюджета, но этих денег уже давно было недостаточно. По приблизительным подсчетам экспертов, сейчас капитального обновления требуют более 140 тысяч домов.

— Если не начать проводить капитальный ремонт незамедлительно, в какой-то момент может наступить точка невозврата, — сказал на одном из заседаний заместитель председателя комиссии Общественной Палаты Москвы по развитию ЖКХ Валерий Семенов.

По словам первого заместителя председателя комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елены Николаевой, Москва поступила очень разумно, посмотрев, как будут внедряться системы организации капремонта в других субъектах РФ.

— Сейчас уже есть возможность оценить первый опыт и первые ошибки, увидеть интересные решения и внедрить их в столице, — считает Елена Николаева. — В законе четко сформулировано, как будут создаваться фонды капитального ремонта многоквартирных домов в РФ. Кстати, до этого, еще в советские времена, мы даже боялись подойти к этому вопросу, в постсоветское время капитальный ремонт только в Москве хоть как-то двигался за счет возможностей городского бюджета, которые, кстати, тоже небезграничны. Я, как житель Москвы, начинала бы с серьезной аналитики, с оценки реального технического состояния многоквартирных домов. Цифры, которые получат москвичи (в платежках), должны быть адекватными.

Промедление объяснялось тем, что в связи с принятием региональной программы капремонта возникало огромное множество вопросов. Какой тариф позволит качественно и планомерно выполнять необходимые работы, но при этом не ударит по карману собственников жилья? Как избежать рисков нецелевого использования собираемых средств?

— Мы не великие эксперты, но все же попытались сделать приблизительный подсчет тех сумм, которые нужно вносить на капремонт, — рассказала Алла Соколова, председатель ТСЖ «Цюрупы, 8». — Мы добавили к обязательным видам работ замену мусоропровода, замену окон и дверей в помещениях общего имущества, ремонт полов в помещениях общего имущества. Брали для расчетов три разных дома: пятиэтажку, восьмиэтажный дом и девятиэтажку. Посчитали и ужаснулись: независимо от дома, по нашим расчетам, ежемесячный взнос должен был составить более 40 рублей за квадратный метр в месяц.

В итоге в столице сошлись на взносе в 15 рублей. Причем региональная программа капремонта Москвы одна из немногих, где конкретный срок ремонта указан для каждой инженерной системы. Так, в первую трехгодичную программу вошли объекты, которые по данным Мосжилинспекции, износились максимально — это 4 037 дома.

Однако, по мнению экспертов, принятие региональных программ капремонта — это только первый шаг. Теперь они должны заработать и, разумеется, выполняться.

Мы попросили Светлану Разворотневу, исполнительного директора некоммерческого партнерства «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль», рассказать о том, что ждет собственников жилья в будущем. И посоветовать, как грамотно проводить контроль за расходованием средств.

«СП»: — Светлана Викторовна, у вас есть информация, как в регионах, где уже собирают деньги на капремонт, собственники жилья восприняли новшество?

— Документы, которые запускают региональные программы капитального ремонта, на сегодняшний день не приняты только в Крыму и Севастополе. Конечно, пока много сложностей. И первая сложность в том, что у региональных органов власти не всегда имеется полная база данных плательщиков, поэтому средства поступают не очень активно. Но там, где процесс начался раньше, например, в Белгороде, Владимире, у них собираемость уже около 80%. Часто задержка связана с пробелами в технической документации на дома. То есть была составлена программа, в нее попали дома такого-то года, а когда подрядчик выходит на дом, оказывается, что информация взята с потолка и не соответствует действительности. Иногда выясняется, что ремонт делался в прошлом году или, наоборот, требуется провести больший объем работ, чем заложено по программе. В общем, много шероховатостей, поэтому жильцы часто недовольны.

«СП»: — Самое главное, по-моему, организовать отчетность расходования собранных средств, тогда многие вопросы сами собой отпадут.

— Есть два способа накопления средств: специальный счет дома или так называемый «общий котел» у Регионального оператора. Региональный оператор, по сути, — это такая большая касса взаимопомощи, которая не позволяет пропадать средствам, накопленным на счете. Но когда собственники принимают решение накапливать деньги на спецсчете, возникает много сложностей. Они должны открыть этот счет, делать отчеты по нему, к сожалению, не всем это по силам. И пока нужная сумма на ремонт накопится, деньги обесцениваются. К сожалению, наши банки пока не готовы кредитовать владельцев специального счета.

«СП»: — Получается, что таких счетов и нет в регионах?

— Их очень мало, где-то от 200 до 2000 открыто. Большинство людей выбирают Регионального оператора. Надо понимать, что принятая программа капремонта должна выполняться — это главное. Все должно быть прозрачно: конкретный дом, конкретный год, конкретные виды работ должны быть произведены в указанный срок. По этим обязательствам отвечает региональный бюджет. Кроме того, деньги, которые пойдут на ремонт домов, они складываются ведь не только из взносов граждан, есть еще субсидирование из регионального и муниципального бюджетов. Поэтому говорить, что отдал свои деньги непонятному дяде, а он их как-то там крутит у Регионального оператора, было бы неправильно.

Это действительно общий котел, но этой системе нужен жесткий многоуровневый контроль за расходованием средств: по линии прокуратуры, финмониторинга. Плюс существуют жесткие ограничения: на что можно тратить собранные средства, а на что нет. Хотя согласна, что прозрачность пока не очень велика. Наша организация продолжит в следующем году мониторинг открытости региональных операторов. Мы согласны, что у каждого дома должен быть отдельный «кабинет» в интернете, чтобы можно было посмотреть, сколько денег накоплено и на что они израсходованы. Причем собственник должен принимать самое активное участие в выборе подрядчика и в уточнении видов работ по домам. И самое главное — совет дома, его представитель, должен иметь возможность подписывать акт приемки по дому.

«СП»: — Как жителям региона ознакомиться с местной программой капремонта, она есть в открытом доступе?

— Это обязательное требование, все эти программы должны быть в открытом доступе. Они, как правило, есть на сайтах профильных министерств, либо фондов капитального ремонта. Другое дело, что есть такие программы, например, в Московской области, где написано, что все дома будут отремонтированы в период с 2014 по 2035 гг., они не разбиты по годам, это плохо. Сейчас вносят поправки в Жилищный кодекс. Уже на законодательном уровне будет содержаться прямое требование к субъектам, разбить всю программу минимум по три года, чтобы жители понимали, когда и какие виды работ будут проделаны.

«СП»: — Что касается перечня работ, по каждому дому ведь нужно решать индивидуально, а как это увязать с общей программой капремонта?

— Программа капремонта бывает долгосрочной и краткосрочной. Виды работ должны формироваться на основании реального обследования дома и по закону утверждаться на собрании собственников. Но, к сожалению, это в нашей реальности не всегда работает. Из-за недостатка средства производят точечный ремонт, например, много претензий было в Брянской области. Жители говорят, у нас в доме фундамент заваливается, а нам в ближайшие три года крышу собираются ремонтировать. Или, скажем, всем меняют лифты, а собственник считает, что им нужно что-то другое сделать. По закону за собственником последнее слово.

«СП»: — В регионах, где приняли заведомо заниженные суммы ежемесячных взносов на капремонт, можно будет их скорректировать?

— Да, это возможно. Сложнее скорректировать программу по капремонту, изменить его сроки. Допустим, в программе дом стоит на 2015 году, а, обследовав, выясняется, что он еще ничего и есть более старые дома, нуждающиеся в капремонте. Можно один раз по закону «передвинуть» срок ремонта этого дома на поздний срок. Что касается взносов, они утверждаются региональными законами и могут пересматриваться. Так, в Санкт-Петербурге сочли возможным большую часть средств доплатить из регионального бюджета, а с граждан брать только 2 рубля. У города имелись такие возможности, но тут регионам нужно правильно оценивать свои силы и не принимать популистские решения. Если установить минимальные взносы, но не провести ремонт вовремя, будет еще хуже. Кстати, в Санкт-Петербурге уже 2015 году планируют увеличить ежемесячный взнос на капремонт.

Источник