Риски под капитальный ремонт

Финансовые риски капремонта

За расходованием миллиардов, собранных с жильцов, нужен многоуровневый контроль

Во многих регионах в минувшем году заработали региональные программы капитального ремонта. В 2015 году к ним присоединятся все «опоздавшие», в их числе Москва и Крым. Теперь за капремонт домов жильцы будут платить из собственного кармана. Суммы разные — от 2 до 20 с лишним рублей за квадратный метр в месяц. Если перемножить эти деньги на число квартир, скажем, в многоэтажке, средства получатся немалые. И потратить их нужно с умом. Но дело это новое, поэтому вопросов у собственников жилья возникает множество. А вот ответы на них, к сожалению, удается получить не всегда. Попробуем разобраться, почему.

Одними из первых, выполняя Федеральный закон № 271 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты» от 25 декабря 2012 года, региональную программу капремонта приняли в Белгородской области. Внесенные этим законом поправки были направлены на создание системы финансирования капремонта многоквартирных домов. Механизм простой: собственники жилья накапливают средства на специальном счете или на счете Регионального оператора, а потом направляют собранные средства на ремонт домов. Так вот, в Белгородской области уже с 1 января 2014 года соб¬ственники квартир платят 5.90 руб. в месяц за квадратный метр — такой взнос установило областное правительство. Региональную программу капремонта утвердили на 2014−2043 гг., и в нее вошли более пяти тысяч многоквартирных домов.

Дольше других дискутировали по поводу принятия региональной программы капремонта в Москве. К ее обсуждению привлекли общественность, этот вопрос выносили на заседания Общественной Палаты Москвы и Мосгордумы. В столице до недавнего времени капремонт проводился за счет средств городского бюджета, но этих денег уже давно было недостаточно. По приблизительным подсчетам экспертов, сейчас капитального обновления требуют более 140 тысяч домов.

— Если не начать проводить капитальный ремонт незамедлительно, в какой-то момент может наступить точка невозврата, — сказал на одном из заседаний заместитель председателя комиссии Общественной Палаты Москвы по развитию ЖКХ Валерий Семенов.

По словам первого заместителя председателя комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елены Николаевой, Москва поступила очень разумно, посмотрев, как будут внедряться системы организации капремонта в других субъектах РФ.

— Сейчас уже есть возможность оценить первый опыт и первые ошибки, увидеть интересные решения и внедрить их в столице, — считает Елена Николаева. — В законе четко сформулировано, как будут создаваться фонды капитального ремонта многоквартирных домов в РФ. Кстати, до этого, еще в советские времена, мы даже боялись подойти к этому вопросу, в постсоветское время капитальный ремонт только в Москве хоть как-то двигался за счет возможностей городского бюджета, которые, кстати, тоже небезграничны. Я, как житель Москвы, начинала бы с серьезной аналитики, с оценки реального технического состояния многоквартирных домов. Цифры, которые получат москвичи (в платежках), должны быть адекватными.

Промедление объяснялось тем, что в связи с принятием региональной программы капремонта возникало огромное множество вопросов. Какой тариф позволит качественно и планомерно выполнять необходимые работы, но при этом не ударит по карману собственников жилья? Как избежать рисков нецелевого использования собираемых средств?

— Мы не великие эксперты, но все же попытались сделать приблизительный подсчет тех сумм, которые нужно вносить на капремонт, — рассказала Алла Соколова, председатель ТСЖ «Цюрупы, 8». — Мы добавили к обязательным видам работ замену мусоропровода, замену окон и дверей в помещениях общего имущества, ремонт полов в помещениях общего имущества. Брали для расчетов три разных дома: пятиэтажку, восьмиэтажный дом и девятиэтажку. Посчитали и ужаснулись: независимо от дома, по нашим расчетам, ежемесячный взнос должен был составить более 40 рублей за квадратный метр в месяц.

В итоге в столице сошлись на взносе в 15 рублей. Причем региональная программа капремонта Москвы одна из немногих, где конкретный срок ремонта указан для каждой инженерной системы. Так, в первую трехгодичную программу вошли объекты, которые по данным Мосжилинспекции, износились максимально — это 4 037 дома.

Однако, по мнению экспертов, принятие региональных программ капремонта — это только первый шаг. Теперь они должны заработать и, разумеется, выполняться.

Мы попросили Светлану Разворотневу, исполнительного директора некоммерческого партнерства «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль», рассказать о том, что ждет собственников жилья в будущем. И посоветовать, как грамотно проводить контроль за расходованием средств.

«СП»: — Светлана Викторовна, у вас есть информация, как в регионах, где уже собирают деньги на капремонт, собственники жилья восприняли новшество?

— Документы, которые запускают региональные программы капитального ремонта, на сегодняшний день не приняты только в Крыму и Севастополе. Конечно, пока много сложностей. И первая сложность в том, что у региональных органов власти не всегда имеется полная база данных плательщиков, поэтому средства поступают не очень активно. Но там, где процесс начался раньше, например, в Белгороде, Владимире, у них собираемость уже около 80%. Часто задержка связана с пробелами в технической документации на дома. То есть была составлена программа, в нее попали дома такого-то года, а когда подрядчик выходит на дом, оказывается, что информация взята с потолка и не соответствует действительности. Иногда выясняется, что ремонт делался в прошлом году или, наоборот, требуется провести больший объем работ, чем заложено по программе. В общем, много шероховатостей, поэтому жильцы часто недовольны.

«СП»: — Самое главное, по-моему, организовать отчетность расходования собранных средств, тогда многие вопросы сами собой отпадут.

— Есть два способа накопления средств: специальный счет дома или так называемый «общий котел» у Регионального оператора. Региональный оператор, по сути, — это такая большая касса взаимопомощи, которая не позволяет пропадать средствам, накопленным на счете. Но когда собственники принимают решение накапливать деньги на спецсчете, возникает много сложностей. Они должны открыть этот счет, делать отчеты по нему, к сожалению, не всем это по силам. И пока нужная сумма на ремонт накопится, деньги обесцениваются. К сожалению, наши банки пока не готовы кредитовать владельцев специального счета.

«СП»: — Получается, что таких счетов и нет в регионах?

— Их очень мало, где-то от 200 до 2000 открыто. Большинство людей выбирают Регионального оператора. Надо понимать, что принятая программа капремонта должна выполняться — это главное. Все должно быть прозрачно: конкретный дом, конкретный год, конкретные виды работ должны быть произведены в указанный срок. По этим обязательствам отвечает региональный бюджет. Кроме того, деньги, которые пойдут на ремонт домов, они складываются ведь не только из взносов граждан, есть еще субсидирование из регионального и муниципального бюджетов. Поэтому говорить, что отдал свои деньги непонятному дяде, а он их как-то там крутит у Регионального оператора, было бы неправильно.

Это действительно общий котел, но этой системе нужен жесткий многоуровневый контроль за расходованием средств: по линии прокуратуры, финмониторинга. Плюс существуют жесткие ограничения: на что можно тратить собранные средства, а на что нет. Хотя согласна, что прозрачность пока не очень велика. Наша организация продолжит в следующем году мониторинг открытости региональных операторов. Мы согласны, что у каждого дома должен быть отдельный «кабинет» в интернете, чтобы можно было посмотреть, сколько денег накоплено и на что они израсходованы. Причем собственник должен принимать самое активное участие в выборе подрядчика и в уточнении видов работ по домам. И самое главное — совет дома, его представитель, должен иметь возможность подписывать акт приемки по дому.

«СП»: — Как жителям региона ознакомиться с местной программой капремонта, она есть в открытом доступе?

— Это обязательное требование, все эти программы должны быть в открытом доступе. Они, как правило, есть на сайтах профильных министерств, либо фондов капитального ремонта. Другое дело, что есть такие программы, например, в Московской области, где написано, что все дома будут отремонтированы в период с 2014 по 2035 гг., они не разбиты по годам, это плохо. Сейчас вносят поправки в Жилищный кодекс. Уже на законодательном уровне будет содержаться прямое требование к субъектам, разбить всю программу минимум по три года, чтобы жители понимали, когда и какие виды работ будут проделаны.

«СП»: — Что касается перечня работ, по каждому дому ведь нужно решать индивидуально, а как это увязать с общей программой капремонта?

— Программа капремонта бывает долгосрочной и краткосрочной. Виды работ должны формироваться на основании реального обследования дома и по закону утверждаться на собрании собственников. Но, к сожалению, это в нашей реальности не всегда работает. Из-за недостатка средства производят точечный ремонт, например, много претензий было в Брянской области. Жители говорят, у нас в доме фундамент заваливается, а нам в ближайшие три года крышу собираются ремонтировать. Или, скажем, всем меняют лифты, а собственник считает, что им нужно что-то другое сделать. По закону за собственником последнее слово.

«СП»: — В регионах, где приняли заведомо заниженные суммы ежемесячных взносов на капремонт, можно будет их скорректировать?

— Да, это возможно. Сложнее скорректировать программу по капремонту, изменить его сроки. Допустим, в программе дом стоит на 2015 году, а, обследовав, выясняется, что он еще ничего и есть более старые дома, нуждающиеся в капремонте. Можно один раз по закону «передвинуть» срок ремонта этого дома на поздний срок. Что касается взносов, они утверждаются региональными законами и могут пересматриваться. Так, в Санкт-Петербурге сочли возможным большую часть средств доплатить из регионального бюджета, а с граждан брать только 2 рубля. У города имелись такие возможности, но тут регионам нужно правильно оценивать свои силы и не принимать популистские решения. Если установить минимальные взносы, но не провести ремонт вовремя, будет еще хуже. Кстати, в Санкт-Петербурге уже 2015 году планируют увеличить ежемесячный взнос на капремонт.

Источник

Подводные камни капремонта в многоквартирном доме

Законодательное регулирование оплаты капремонта

Размер взносов, порядок их сбора и расходования определяется, в первую очередь, Жилищным кодексом. Моменты, связанные с проведением капремонта были внесены в него ФЗ-271 от 25 декабря 2012 года, в котором содержался ряд поправок.

Оплата капитального ремонта и создание накапливающих средства фондов описывается в гл. 15 разд. 9 ЖК РФ. Кроме этого, отдельные касающиеся капремонта правила и положения приводятся в статьях ГК РФ и ГрК РФ.

В 2013 году взносы в фонд капитального ремонта стали отдельной строчкой в квитанциях. Если раньше финансировать реконструкцию жилищного фонда должны были коммунальные организации, то с этого момента данное обязательство было переложено на собственников квартир. Освободившиеся средства, выделявшиеся на ЖКХ, после этого стали направляться на расселение аварийного жилья. В каждом субъекте реализуется своя программа капремонта многоэтажек, и контролем ее занимается региональное подразделение фонда.

Статья 169 ЖК РФ и введенные законом нормативы обязывают собственников помещений каждый месяц производить оплату в фонд капитального ремонта. Решением собственников квартир величина этого взноса может быть увеличена. При этом существует минимальный лимит суммы, ниже которого оплата опускаться не должна. Если накапливаются средства выше этого установленного лимита, то собственники помещений могут сами определять направления их расходования.

Где накапливаются средства, вносящиеся в качестве оплаты капитального ремонта

Статья 170 ЖК РФ определяет два способа накопления денежных средств:

• счет регионального оператора;
• отдельный специальный счет для своего дома.

Зачисление средств на выбранный счет производится автоматически. В каждом регионе есть свой оператор, который занимается накоплением и распределением средств на капитальный ремонт. Он же разрабатывает программу ремонтных работ на многие годы вперед. Очередность попадания домов в неё зависит от их текущего технического состояния.

Альтернативой региональному фонду капитального ремонта для жильцов будет оплата с зачислением средств на спецсчет. Конкретный вариант жильцы выбирают на общедомовом собрании с необходимым документальным подтверждением такого решения. Утвердить нужно не только место хранения собираемых средств, но и размер взносов. Для принятия решения требуется не меньше 2/3 голосов всех собственников помещений. Это правило закрепляется в пункте 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Если оплата собственниками жилья капитального ремонта осуществляется с зачислением средств на счет регионального оператора, то многоэтажка должна быть внесена в разработанную на местном уровне программу проведения ремонтных работ. Информацию об этом можно уточнить на сайте регионального оператора.

Если жильцы решают производить оплату капитального ремонта на специальный счет МКД, то его можно открыть:

• на управляющую организацию;
• на ТСЖ;
• на ЖК, ЖСК или иное кооперативное объединение;
• на регионального оператора капремонта.

Владельцы квартир сами выбирают банковскую организацию для открытия счета. К использующимся для решения данной задачи банкам предъявляется строгое требование относительно величины их уставного капитала – он должен составлять не менее 20 млрд. рублей. Если жильцы не проявляют инициативы по открытию специального счета, то они автоматически начинают вносить плату на счет местного оператора.

Собственники жилья получают ряд преимуществ при оплате капитального ремонта на спецсчет:

• накапливаемые средства приносят пусть небольшие, но дивиденды. Они позволяют частично сглаживать потери от инфляции. Обслуживание счета стоит примерно 5 000 рублей, при этом годовая процентная ставка по хранящейся сумме составляет 0,2-3,5 процента;
• сведения о спецсчете МКД остаются прозрачными и доступными для всех. Это условие прописано в части 7 статьи 177 ЖК РФ;
• средствами со специального счета жильцы распоряжаются самостоятельно. Они могут потратить их на необходимые работы тогда, когда захотят. При оплате собственниками жилья капитального ремонта в общий котел регионального фонда ремонтные работы проводятся по графику, утверждаемому на уровне субъекта федерации;
• региональный оператор не может оплатить авансовые счета подрядчикам, если они превышают 30% от общей суммы в смете ремонтно-строительных работ. Это правило из части 3 статьи 190 ЖК РФ. При хранении средств на специальном счете у владельцев помещений нет никаких ограничений по заключению контрактов.

Спецсчета так же хорошо защищены от несанкционированных действий, как и стандартные счета. Это сводит к минимуму риски по размещению средств вне региональных фондов. Расходование средств строго контролирует, в том числе, и банк, поэтому нецелевые и незаконные операции с ними исключены. В то же время работа со спецсчетом требует определенных усилий от жильцов или УК. Им нужно открывать его, содержать и постоянно контролировать.

На что можно расходовать средства, выделенные на капремонт

В капитальный ремонт многоэтажек включается большой список работ. Собираемые на него средства можно потратить следующим образом:

• привести в порядок фасад (утеплить, заделать трещины, зашпаклевать, покрасить и отделать);
• отремонтировать подвал (заделать щели, отремонтировать технологические сети, обновить теплоизоляцию и так далее);
• восстановить и укрепить фундамент;
• устранить протекание кровли и выполнить прочие операции по ее обслуживанию;
• поменять общедомовые счетчики;
• отремонтировать и заменить лифты;
• отремонтировать и обслужить инженерные сети.

Владельцы помещений и управляющие организации могут контролировать проведение работ. В том числе, они отбирают подрядную организацию, контролируют составление сметы и отслеживают сроки выполнения ремонта.

Граждане, производящие оплату услуг ЖКХ и взносов в фонд капитального ремонта, не всегда проявляют инициативу в части выбора подрядчика и других вопросах. В таком случае ремонтно-строительную компанию им назначат в местной администрации.

Отметим несколько важных моментов, связанных с проведением капремонта:

• работы могут проводиться в любом сезоне, хотя для большинства мероприятий выбирается теплый период года. Если возникает чрезвычайная ситуация, то ремонт осуществляется в экстренном порядке;
• фонд разрабатывает план мероприятий по капремонту, который рассчитывается, как минимум, на год;
• перед проведением запланированных мероприятий готовится смета с использованием актуальных расценок;
• оставшиеся в фонде деньги перечисляются в счет последующих периодов.

Почему жильцы не делают взносов на капитальный ремонт

Собственники квартир и нежилых помещений в многоэтажке иногда задаются вопросами о том, как им снять с себя регулярные расходы на капремонт. Ситуация с собираемостью взносов постепенно улучшается, но иногда возникают проблемы. Не все владельцы понимают, что их взносы, в конечном счете, идут на улучшение условий проживания, пусть и не всегда это происходит сразу. Основных причин неоплаты три.

1. Нет строго прописанных сроков проведения капитального ремонта в конкретном доме. В таком случае у людей появляются сомнения в целесообразности программы и в том, что их средства будут потрачены на заявленные цели.

2. Часть общих помещений (подвалы, холлы, технические площади и так далее) принадлежит местной администрации, но ремонтируется за счет жильцов как общедомовая собственность. При этом региональные власти сдают такие помещения в аренду частному бизнесу и сторонним компаниям.

3. Нередко владельцы квартир не заинтересованы в том, чтобы за их счет ремонтировалось отдельное общее имущество. К примеру, так бывает с жильцами первых этажей, которых не интересует состояние лифтового оборудования.

Отдельные категории граждан получают льготы по оплате капремонта. Это касается пенсионеров, инвалидов и ветеранов труда.

Неуплата взносов на капитальный ремонт и ее последствия

Платежи за капремонт являются обязательными для собственников помещений, поэтому их игнорирование чревато негативными последствиями. При небольшой просрочке в соответствии с частью 14.1 статьи 155 ЖК РФ на неплательщиков накладывается штраф. Он составляет 0,0033 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый просроченный день.

В более серьезных случаях владельцу жилья поступает иск. Процесс он как нарушитель проиграет, поэтому кроме самой задолженности и пени будет оплачивать еще и судебные издержки.

Капремонт – это часть коммунальных платежей, поэтому на должников можно воздействовать разными способами:

— запретить им выезжать из страны;

До таких крайних мер доходит нечасто. Обычно управляющие компании и региональные фонды решают вопросы с помощью напоминаний.

В некоторых случаях собственники все же могут не вносить оплату в фонд капитального ремонта. Это возможно только при условии, что необходимые работы все равно выполняются, а деньги поступают из других источников. Рассмотрим три возможные ситуации.

1. Платят квартиросъемщики. При сдаче жилья в аренду с заключением официального договора в нем можно прописать, что оплату капитального ремонта МКД производят арендаторы.

2. Самостоятельный ремонт. Если жильцы способны сами организовать проведение необходимых ремонтных работ, то при правильном оформлении процесса часть расходов на капремонт с них снимается. Однако нужно помнить, что им самим придется потратиться на инструменты и материалы.

3. Размещение рекламы на доме. Если на фасаде дома поместить платную рекламу, то средства от нее можно направить на счет в качестве взносов на капитальный ремонт.

Источник