Энциклопедия решений. Участие управляющей организации в капитальном ремонте многоквартирного дома
Участие управляющей организации в капитальном ремонте многоквартирного дома
Согласно п. 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491), капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
Факт достижения общим имуществом уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности в целях проведения капитального ремонта устанавливается собственниками или ответственными лицами по итогам технических осмотров, обследования и мониторинга технического состояния многоквартирного дома или его частей с отражением этого факта в акте осмотра (п. 22 Правил N 491, п. 3.27 Национального стандарта РФ ГОСТ Р 51929-2014).
Общий перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества приведен в ст. 166 ЖК РФ и включает в себя:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Субъекты РФ своими нормативными правовыми актами могут дополнять общий перечень работ и услуг работами и услугами по (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ):
1) утеплению фасада дома;
2) переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;
3) устройству выходов на кровлю;
4) установке общедомовых приборов учета потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа;
5) установке узлов управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа;
6) установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг.
В перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества могут также включаться дополнительные работы и услуги из числа работ и услуг, предусмотренных приложением N 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 04.04.2014 по делу N 33-1840/2014).
Работы и услуги по капитальному ремонту общего имущества финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взносов на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ. Взносы на капитальный ремонт являются обязательными для всех собственников и носят целевой характер, поскольку должны использоваться только на капитальный ремонт общего имущества (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 174 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:
1) оплаты услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества;
2) разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);
3) оплаты услуг по строительному контролю;
4) погашения кредитов и займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ, связанных с капитальным ремонтом общего имущества;
5) уплаты процентов за пользование указанными кредитами и займами;
6) оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по указанным кредитам и займам.
Собственники вправе своим решением установить взнос на капитальный ремонт в размере, превышающем установленный минимальный размер такого взноса. Эта часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет превышения минимального размера взноса, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ).
Участие управляющей организации в организации и проведении капитального ремонта общего имущества ограничено и заключается в следующем.
1. По предложению управляющей организации может быть инициировано общее собрание собственников по принятию решения о проведении капитального ремонта общего имущества (ч. 2 ст. 189 ЖК РФ). Указанное решение принимается квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ).
2. Решением общего собрания управляющая организация может наделяться полномочиями на участие от имени всех собственников в приемке оказанных услуг и выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ).
3. Управляющая организация может быть владельцем специального счета (п. 3 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). При этом на основании ч. 1 ст. 177 ЖК РФ управляющая организация вправе совершать по специальному счету следующие операции:
1) списывать денежные средства по расчетам за оказанные услуги и выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества;
Примечание
Согласно ч. 4 ст. 177 ЖК РФ операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию управляющей организации в адрес лиц, оказывающих услуги и выполняющих работы по капитальному ремонту, при представлении следующих документов:
— протокола общего собрания собственников, содержащего решение собрания об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;
— договора об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;
— акта приемки оказанных услуг и выполненных работ по договору об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и работ по указанному договору.
2) списывать денежные средства в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и работ, связанных с проведением капитального ремонта, уплату процентов за пользование такими кредитами и займами, оплачивать расходы на получение гарантий и поручительств по таким кредитам и займам;
3) в случае смены специального счета на основании решения собственников осуществлять перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета;
4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта на основании решения собственников осуществлять перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора;
5) списывать денежные средства во исполнение вступившего в законную силу решения суда;
6) зачислять взносы на капитальный ремонт, пени за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;
7) зачислять средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии с осуществлением мер государственной или муниципальной поддержки капитального ремонта;
8) начислять проценты за пользование денежными средствами и списывать комиссионное вознаграждение в соответствии с условиями договора специального счета;
В письме Минстроя России от 07.07.2014 N 12315-АЧ/04 (вопрос 7) со ссылкой на п. 1 ст. 174 ЖК РФ высказано мнение о том, что уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт. Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например: средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с другого счета клиента. Такой же правовой подход существует и в судебной практике (см., к примеру, постановления АС Волго-Вятского округа от 12.10.2016 N Ф01-3710/16, Шестого ААС от 15.07.2015 N 06АП-2927/15);
9) перечислять собственникам денежные средства, находящиеся на специальном счете, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
10) размещать денежные средств (части денежных средств) на специальном депозите и зачислять их со специального счета на специальный депозит, осуществлять возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на специальный счет;
11) списывать и зачислять денежные средства по иным операциям, связанным с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта.
4. Управляющая организация с её согласия может наделяться собственниками полномочиями на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет. В этом случае управляющая организация обязана будет представлять владельцу специального счета (товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, региональному оператору) в порядке и в сроки, установленные законом субъекта РФ, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт (ч.ч. 3.1, 3.2 ст. 175 ЖК РФ).
5. Собственниками на управляющую организацию могут возлагаться полномочия по согласованию с техническим заказчиком технических вопросов, возникающих в процессе проведения капитального ремонта общего имущества (п. 7.3 ГОСТ Р 56193-2014).
Согласно п. 7.1 ГОСТ Р 56193-2014, собственники, принимая на общем собрании решение о проведении капитального ремонта общего имущества, определяют также лицо, на которое возлагают обязанности по выполнению функций технического заказчика и заключают с ним соответствующий договор.
Техническим заказчиком является лицо, действующее на профессиональной основе и уполномоченное от имени собственников, выполнять весь комплекс услуг и работ, связанных с организацией и проведением капитального ремонта (п. 3.1 ГОСТ Р 56193-2014).
На технического заказчика возлагаются обязанности по выбору подрядных организаций и взаимодействию с органами местного самоуправления, на территории которого находится многоквартирный дом. Взаимодействие технического заказчика с органами местного самоуправления осуществляется совместно с лицом, управляющим этим домом (управляющей организацией) (п. 7.4 ГОСТ Р 56193-2014).
Технический заказчик разрабатывает и предлагает на утверждение собственникам порядок согласования возникающих в процессе проведения капитального ремонта общего имущества технических вопросов и формирования приемочных рабочих комиссий. При этом собственники определяют лицо, которому предоставляют полномочия по согласованию технических вопросов (эти полномочия могут возлагаться на управляющую организацию), а также производят отбор лиц, которые будут участвовать в работе приемочной рабочей комиссии (п. 7.3 ГОСТ Р 56193-2014).
Источник
Управление ЖКХ
О роли управляющих компаний в программе капитального ремонта
Министерство строительства и ЖКК Омской области в стремлении создать необходимые условия для реализации программы капитального ремонта призывает к активному соучастию как собственников жилых площадей, так и управляющие компании. Какой позиции по данному вопросу придерживаются сами жилищники, журналу «КС» рассказывает О. З. Воропаева, генеральный директор ЗАО «УК Левобережье».
– Олеся Зиновьевна, в какой мере участие в программе капитального ремонта необходимо управляющим компаниям?
– Чтобы это понять, попробуем представить следующую ситуацию: работы по капитальному ремонту организованы и проведены сторонней фирмой, а управляющая компания не участвовала в процессе, не контролировала ход ведения работ. В дальнейшем же именно ей предстоит обслуживать жилой фонд и инженерные системы, а в случае ненадлежащего качества – исправлять ошибки подрядчика, затрачивая на это собственные средства. Поэтому в тех призывах, которые мы слышим от имени регионального правительства и представителей Минстроя, есть вполне конкретная логика. Ответственные управляющие компании сами должны быть заинтересованы в том, чтобы обеспечить своевременную подготовку к ремонтным мероприятиям: информирование жильцов, помощь в открытии специализированного расчётного счёта и дальнейшее производство работ.
Однако здесь есть такой нюанс, как взаимное доверие между собственниками помещений в отдельно взятом доме и управляющей компанией. Нельзя исключать вариант, что по завершении капитального ремонта, когда освоен колоссальный объём работ (в том числе по дебиторской задолженности, взаимодействию с абонентами), жильцы примут решение о переводе дома в другую УК. Поэтому сегодня руководители управляющих компаний готовы сотрудничать в плане открытия специализированного счёта с собственниками тех домов, которые находятся на обслуживании не менее 8 – 10 лет.
– Готовы ли жильцы к открытию специализированных счетов в управляющих компаниях или же делают выбор в пользу регионального оператора?
– Стоит отметить, что поправки в Жилищный кодекс, предоставляющие собственнику право выбора между региональным оператором и управляющей компанией, были внесены не так давно. Нормативные документы регионального уровня при этом предусматривали, что средства с расчётного счёта регионального оператора будут переведены на счёт УК в течение года. Внесение последних поправок в Законы Омской области позволило сократить этот срок до 4 месяцев.
Неудивительно, что на сегодняшний день процент домов, жильцы которых согласованно приняли решение об открытии специализированного счёта в УК, невелик: в нашей практике – это менее 10% от общего жилого фонда. После того как капитальный ремонт на этих домах будет успешно проведён, примеру «первопроходцев» последуют и жители других домов.
Однако открытие специализированного счёта в управляющей компании не для всех домов является оптимальным решением. Есть дома, которым рекомендуется оставить средства на балансе регионального оператора, – за счёт этого появится возможность провести капитальный ремонт с привлечением бюджетных средств по программам софинансирования.
– Сегодня очень много говорится об основной проблеме в реализации программы капитального ремонта – отсутствии института ответственных собственников. Какую работу нужно проводить с жителями, чтобы развить это понимание ответственности?
– На мой взгляд, институт ответственных собственников сегодня сформирован на необходимом уровне, и прямое тому доказательство – повышение платёжной дисциплины. У нас на отдельных домах процент собираемости платежей достигает 90 – 95%, а это достойный показатель. Собственник «голосует» рублём и, значит, понимает свою ответственность за сохранность общедомового имущества.
Если же говорить об основной проблеме в реализации программы капремонта, на мой взгляд, это – неправильное информационное сопровождение. В течение полугода, после того как стартовала программа, трибуны были предоставлены тем должностным лицам, которые убеждали людей не вносить платежи по капремонту. Свою роль в этом деле сыграли и средства массовой информации: они стремились подать «горячее», не думая, что «ошпарятся» при этом все.
На самом деле важно понимать одно: капитальный ремонт – это программа, узаконенная государством, а к комментариям законов всегда нужно относиться с осторожностью.
Источник