С арендодателя взыскан ремонт

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Арендодатель в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ установил в договоре аренды, что арендатор обязан за свой счет производить капитальный ремонт. Таким образом, договором установлено не только кто обязан проводить капитальный ремонт, но и за чей счёт, а именно за счёт арендатора. Сможет ли в этом случае арендатор потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на капитальный ремонт на основании п. 1 ст. 616 ГК РФ?

На наш взгляд, при описанных обстоятельствах ст. 616 ГК РФ не дает арендатору оснований для возмещения своих расходов на капитальный ремонт. Однозначно же оценить перспективу возмещения таких расходов на основании ст. 623 ГК РФ мы не можем. Поясним подробнее.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Как видно из приведенной нормы, стороны могут изменить предусмотренное ей правило, договорившись о возложении обязанности по проведению капитального ремонта и соответствующих расходов на арендатора. В этом случае, поскольку арендодатель освобождается от предусмотренной по умолчанию обязанности производить капитальный ремонт, исключается и возможность применения абзаца третьего п. 1 ст. 616 ГК РФ, которым установлены права арендатора на случай неисполнения арендодателем указанной обязанности. Иных оснований, которые позволяли бы арендатору требовать от арендодателя возмещения расходов на капитальный ремонт, ст. 616 ГК РФ не предусматривает.
Разумеется, стороны в силу свободы договора могут договориться о том, что соответствующие затраты арендатора компенсируются арендодателем (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 апреля 2015 г. N Ф01-1144/15 по делу N А11-4812/2014, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2019 г. N 02АП-8456/19, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2017 г. N 14АП-9114/17). В этом случае вопрос об обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт должен решаться в соответствии с условиями договора и конкретными обстоятельствами (смотрите, например, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2019 г. N 01АП-9333/19, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2015 г. N 13АП-11529/15, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 мая 2017 г. N Ф07-4548/17 по делу N А05-5886/2016).
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Формулировка приведенной нормы, как нам представляется, принципиально не исключает возможности применения п. 2 ст. 623 ГК РФ и в том случае, когда договором предусмотрено, что капитальный ремонт проводится арендатором за свой счет (смотрите в связи с этим, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2010 г. N 08АП-8722/2009).
В связи с этим отметим, что в правоприменительной практике можно встретить различные подходы к соотношению понятий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения». В ряде случаев эти понятия отождествляются (смотрите постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2015 г. N 09АП-24337/15, АС Поволжского округа от 6 августа 2015 г. N Ф06-26315/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 ноября 2012 г. N Ф03-5332/12). В других случаях суды указывают на их неравнозначность (смотрите постановления АС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2015 г. N Ф08-1842/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 августа 2013 г. N Ф03-2937/13). Различие в содержании этих понятий имеет значение для решения вопроса о возмещении арендатору затрат на проведение работ в отношении объекта аренды. Как правило, стоимость неотделимых улучшений всегда возмещается арендатору при условии, что они произведены с согласия арендодателя. Стоимость же капитального ремонта, как видно из вышеизложенного, возмещается арендатору лишь в случаях, когда стороны договорились об этом, либо когда арендатор произвел капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, притом что арендодатель не исполнил свою обязанность по его проведению.
Поскольку положениями ГК РФ напрямую не урегулирован вопрос о праве арендатора, обязанного в соответствии с договором аренды осуществлять капитальный ремонт, на возмещение осуществленных им в рамках такого ремонта неотделимых улучшений, соответствующие условия целесообразно включать в договор аренды (смотрите постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июля 2017 г. N Ф07-7674/17 по делу N А56-46397/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 ноября 2016 г. N Ф07-10197/16 по делу N А56-55145/2012), чтобы исключить неопределенность в отношениях сторон по этому вопросу. В отсутствие таких условий в договоре перспектива удовлетворения требования арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений представляется неочевидной. В частности, если договором аренды предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляется арендатором за свой счет и при этом договор не возлагает на арендодателя безусловной обязанности по компенсации соответствующих затрат арендатора, то не исключено, что возместить такие расходы арендатор не сможет и на основании п. 2 ст. 623 ГК РФ (смотрите постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 марта 2018 г. N Ф01-504/18 по делу N А17-4073/2016).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

25 марта 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Справочная / Договоры

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Арендатор редко обходится без ремонта помещения. Чтобы не отдать за ремонт лишнего, стоит знать закон, внимательно читать договор аренды и действовать правильно. Мы разобрали три частые ошибки арендаторов и рассказали, как их избежать.

Ремонт без согласия арендодателя

Часто арендатор первым делом вкладывается в ремонт: меняет планировку и дизайн под свой бизнес и вкус. После такого ремонта работать в помещении более комфортно, а его цена увеличивается. Арендодатель сможет продать его дороже или сдать новому арендатору по ставке выше, чем сейчас. Закон называет это неотделимыми улучшениями имущества — ст. 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения — это когда в помещении сделали ремонт, чтобы стало лучше, новее. Но технической необходимости не было: с потолка не капало, пол не проваливался, розетки не искрили.

По закону так: если арендодатель согласился на неотделимые улучшения, он компенсирует арендатору расходы, когда тот съезжает. Как вариант — стоимость ремонта засчитывают в будущую арендную плату. Это идеальная ситуация для арендатора.

Ремонт, сделанный без согласия арендодателя, арендатору не возмещается. Даже если арендатор сделал очень качественный ремонт и помещение выросло в цене. Суды разбирали подобные споры. К примеру, предприниматель вложил в обновление зала под закусочную почти три миллиона. Потом так вышло, что договор аренды разорвали досрочно. Арендатор хотел компенсацию, но суд отказал. Собственник не давал согласия на улучшения, а смету на работы вообще не видел — дело № А62-289/2017.

Чтобы получить компенсацию за ремонт, надо письменно согласовать с арендодателем проект перепланировки, смету на работы и стройматериалы и любые другие расходы.

В договор аренды может попасть невыгодное арендатору условие, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений и не уменьшает за их счёт арендную плату. Так можно по закону. Не пропустите подобные пункты в договоре.

Отдельная история — когда арендатор поторопился и начал ремонт до подписания договора аренды. Потом что-то пошло не так, с арендой не получилось и договор так и не оформили. В этом случае правила об аренде и улучшениях не работают. Ремонт остаётся собственнику, и он обязан оплатить его по правилам о неосновательном обогащении из ст. 1102 ГК РФ. Но тоже только если соглашался на работы и был в курсе стоимости. В подобной ситуации предприниматель потерял полмиллиона на установке новых окон и вентиляции в помещении, где так и не получилось поработать — дело № А17-702/2011.

Капремонт по договору аренды делает арендатор

Время от времени в помещении что-то отваливается, выходит из строя и нуждается в замене. Правила из ст. 616 ГК РФ здесь такие: мелкий ремонт делает арендатор, капитальный — арендодатель.

Но в договоре аренды обязанности можно распределить как угодно. Например, и текущий, и капитальный ремонт повесить на арендатора. Бывает, арендодатели сдают недвижимость именно на таких условиях. А бывает, что подобный пункт случайно попал в шаблон договора аренды. Но суть дела не меняется.

Капитальный ремонт — это замена труб, проводки, сантехники, сгнившего пола, текущего потолка, треснувшей штукатурки. Капитальный ремонт всегда вызван технической необходимостью. Без него работать в помещении опасно, холодно или негигиенично. Как правило, на капитальные работы и материалы уходят немаленькие деньги.

Если по договору аренды капремонт возложен на арендатора, придётся платить из своего кармана. Один предприниматель потерял два с половиной миллиона на ремонте текущей крыши и затопленного подвала. Предъявить расходы собственнику не получилось. По договору аренды капремонт делает арендатор, а состояние крыши и подвала он видел, когда принимал помещение— дело № А73-15490/2017.

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Ремонт за свои деньги, если во время приёмки арендатор не сказал о недостатках

Арендодатель обязан передать помещение, в котором арендатор сможет вести свой бизнес. В договор записывают, что именно арендатор собирается делать — организовать магазин, офис или ресторан. Это следует из ст. 611 ГК РФ.

Передачу помещения оформляют актом. Во время приёмки арендатор осматривает его состояние и если видит недостатки, записывает в акт. Такие недостатки называют видимыми. Дальше собственник устраняет недостатки за свои деньги, делает скидку к арендной плате или компенсирует арендатору его расходы.

Если арендатор молча согласился с недостатками, с арендодателя снимается ответственность. Даже когда по факту помещение не пригодно для вида деятельности арендатора, и собственнику это ясно. К примеру, помещение берут под шаурму навынос, но в зал не подведена вода. Без записи в акте арендатор заплатит за трубы и канализацию своими деньгами. Правило — из ст. 612 ГК РФ.

А вот предъявить собственнику скрытые недостатки можно и после подписания акта. Если спустя время окажется, что склад в цоколе затапливают вешние воды, можно требовать установить дренаж, снизить плату или возместить свои расходы. Ограничений по времени здесь нет.

Источник

Как взыскать расходы с собственника помещения (арендодателя)

Важное пояснение. В обиходе все контракты, устанавливающие правоотношений между квартиросъёмщиком и собственником называют договорами аренды, однако по своей сути подобное наименование неверно в корне. Арендные отношения возникают преимущественно между физическими и юридическими лицами по поводу нежилых помещений (офисов, торговых точек, заводов и так далее). Если рассматривается лишь получение жилой собственности во временное владение или пользование, то в этом случае стоит говорить о договоре найма.

Снимая квартиру, можно столкнуться с непредвиденными расходами. Сломался холодильник, который был куплен в другом веке, или же попросят досрочно выехать из жилья, потому что родственники владельца уговорили его пустить именно их. Хотя такие истории случаются часто, при заселении о них никто не думает, и проблемы ставят людей в тупик. Что же делать в такой ситуации и когда можно взыскать расходы с рантье, если ваши пути расходятся?

Если удерживают ваши вещи

❌ Расклад, когда вещи жильца остались в квартире, а владелец их не отдаёт и уже сменил замок, к сожалению, случаются. Столкнувшись с такой наглостью, не теряйте время в надежде, что всё образуется само собой.

Не стесняйтесь настойчиво обсуждать эту ситуацию с владельцем квартиры. Запишите разговор или сохраните копию переписки.
Добейтесь подтверждения наличия в квартире вашего имущества. Да, суд может не принять во внимание такое доказательство, но чем больше подтверждений у вас будет, тем лучше.
Иногда люди просто не ведают, что творят, и достаточно напомнить наймодателю про уголовную ответственность за кражу вещей, самоуправство и нарушение неприкосновенности жилья — в период действия договора именно наниматель является законным пользователем квартиры и, вне зависимости от взаимоотношений с собственником, вправе и получить доступ к жилью и забрать вещи. А если контракт истёк, то имущество квартиранта в любом случае должно к нему вернуться.
Если вопрос не разрешился быстро, стоит написать заявление в полицию. Заявление обязаны принять.

Если не отдают депозит

❌ Иногда владелец квартиры при выезде без оснований не отдает внесённую за сохранность вещей сумму, которая обычно равна месячной оплате. Если квартире нанесён ущерб, это понятно, но иногда у владельца просто уже нет этих денег и под любым предлогом он пытается их не вернуть.

Алгоритм действий тут аналогичный, но важно, чтобы у вас было доказательство, что в своё время вы вносили эту удерживаемую сумму. Например, расписка или свидетели, которые видели это своими глазами.
Умение договариваться тут тоже имеет огромное значение: видя серьёзный настрой и понимая свою неправоту, владельцы зачастую отдают ваши деньги, даже если на них были другие планы.

Пример из жизни. Моей знакомой Елене однажды не повезло с хозяйкой квартиры. Она словно жалела, что вынуждена сдавать дорогую её сердцу жилплощадь. И однажды, когда Елена должна была быть на работе, но приболела и решила выехать, в дверном замке повернулся ключ и на пороге застыла собственница, которая явно не ожидала застать нанимательницу дома. На изумление таким внеплановым визитом собственница отреагировала резко и предложила, если что-то не устраивает, расторгнуть договор. Девушка и так собиралась искать другое жильё, поэтому согласилась.

Кстати, тратить свои нервы в подобных разбирательствах необязательно. В «Манго» есть страховка для тех, кто снимает квартиру. Можно защитить себя от невозврата депозита и от риска неожиданного и неправомерного выселения.

Но за несколько дней до выезда собственница квартиры сказала, что вряд ли отдаст страховой депозит. Поэтому девушка была вынуждена подготовиться к дебатам. В день выезда она положила в карман куртки небольшой диктофон и настроилась решительно. Устройство помогало вести беседу конструктивно и контролировать собственные эмоции, разговор обещал быть неприятным. Сперва собственница отказывалась отдавать залог без каких-либо аргументов, потом сказала, что несмотря на расписки и договор скажет, что никогда Елену в глаза не видела. Тогда девушка достала заранее приготовленную претензию с требованием о возврате удерживаемой суммы и попросила хозяйку расписаться на втором экземпляре. Услышав, что это нужно для возможного суда, собственница как ни в чём не бывало отдала деньги.

Можно ли взыскать стоимость ремонта?

✅ Взыскать с арендодателя стоимость ремонта или включить её в счёт арендной платы можно, если вы заранее обговорили это в договоре. Иногда квартиры сдают в ужасном состоянии, а то и вовсе с голыми стенами, а квартирант делает ремонт, например, в счёт арендной платы.

✅ Капитальный ремонт квартиры является обязанностью наймодателя, если иное не установлено контрактом, но в договоре могут быть прописаны и особые условия на этот счёт. Тогда всё должно происходить так, как прописано в контракте. А если собственник самовольно отказывается соблюдать его, то можно взыскать расходы и неустойку через суд.

❌ Если же ремонт вы сделали по собственной инициативе, без письменного согласования с собственником, шансы получить возмещение своих затрат довольно призрачные. Собственник обязан сдать жильё в пригодном для проживания и технически исправном состоянии. Но по ст. 681 Гражданского кодекса РФ, текущий ремонт сданного внаём жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма.

При предъявлении исковых требований к собственнику о взыскании затраченных средств, юридически значимыми будут именно обстоятельства, касающиеся наличия или отсутствия согласия владельца жилья на производство улучшений. Если такое одобрение было и этому есть доказательства, понадобится подтверждение ваших затрат (договор подряда на проведение ремонтных работ, чеки, товарные накладные на покупку строительных материалов).

Иногда и вовсе бывает так, что никакого договора с собственником в письменном виде нет и речь исключительно об устной договоренности. В таком случае доказать, что вы договаривались об оплате ремонта, будет крайне сложно.

В целом, если вам просто хочется сделать снимаемую квартиру более уютной, стоит вносить изменения, которые вы сможете унести с собой. Например, красивые шторы, пледы, посуда сделают ваше проживание приятнее, но в случае чего вы сможете просто их увезти.

Если что-то сломалось

Как мы уже упоминали, в подобных вопросах практически всё должно быть оговорено в вашем контракте. Именно там прописано, кто, например, меняет смесители и как решаются споры, если речь идёт, например, о вышедшей из строя технике. Поэтому так важно ещё до заселения внимательно читать договор, а в идеале, приходить со своим, содержание которого вам понятно.

В спорных ситуациях стоит руководствоваться ещё и здравым смыслом: если вещь сломана по вине нанимателя, то именно ему за неё и отвечать, если же речь о холодильнике, давным-давно купленном с рук, то в помощь придут как пункты договора, так и умение договариваться и объяснять, что тут вашей вины нет, вещь вышла из строя, потому что пришло её время. Кроме независимой экспертизы и суда, которые относятся к крайним мерам в таких спорах, можно воспользоваться, например, помощью мастера по ремонту техники и договориться, что именно он определит, кто виноват в поломке.

Возмещение ущерба арендатору за нарушение договора

Собственник не может выселить нанимателя до окончания действия договора, кроме случаев, установленных законом. Перечень таких случаев есть в статье 687 Гражданского кодекса. Это:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей.

Если же вас выселяют без подобных оснований и внезапно, вы можете требовать компенсировать ущерб. Конечно, тут также нужно обратить внимание на то, что говорит по подобным вопросам ваш договор. Если там прописана процедура досрочного расторжения, то, как правило, подразумевается, что о выселении должны заблаговременно предупредить, чтобы была возможность иметь в запасе хотя бы месяц. Если прописанная процедура наймодателем нарушена, это также нарушение.

Зачастую удаётся обойтись без претензий и судов, например, собственник может компенсировать переезд и время проживания в другом месте, пока вы ищете другой вариант. А иногда санкции к собственнику за досрочное расторжение тоже включаются в контракт, например, в нем может быть прописано, что в таком случае жильцу причитается компенсация в размере месячной оплаты за найм.

Возмещение ущерба арендатору по вине третьих лиц

Если ущерб возник из-за третьих лиц, то именно они за это и в ответе. Например, если квартиру залили соседи сверху и испортили мебель и вещи арендатора, то требовать компенсации расходов нужно именно с причинителей вреда.

Если же в результате потопа пришла в негодность хозяйская мебель, тогда решать вопрос нужно с хозяином квартиры. Если это ухудшает условия проживания, вы вправе потребовать, например, устранить возникшие недостатки или компенсировать ваши расходы на ремонт или покупку аналогичных вещей, также можно договориться о временном снижении вашей ежемесячной оплаты за наём квартиры.

Источник