Расширены полномочия местного самоуправления в сфере капремонта жилья
 |
| Knut_Wiarda / Depositphotos.com |
На прошлой неделе (2 декабря 2019 г.) вступили в силу поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 2 декабря 2019 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в статьи 182 и 189 Жилищного кодекса Российской Федерации»), которые расширяют полномочия органов местного самоуправления в сфере капитального ремонта МКД:
- во-первых, представители органов местного самоуправления (далее – МСУ) получили возможность участвовать в работе комиссии по приемке исполненных работ по капремонту от регионального оператора. Для того, чтобы местные чиновники смогли «попасть» в такую комиссию, субъект РФ должен сначала изменить собственный закон, которым установлен порядок финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД, осуществляемого оператором капремонта. Предполагается, что поправки даже «на руку» регионам, потому что численности региональных чиновников не всегда хватает для оперативной приемки всех законченных работ;
- во-вторых, уточнена обязанность органов МСУ принимать решение о проведении капремонта «вместо» собственников помещений в МКД, если те не приняли такое решение в положенный срок. Теперь установлено, что ОМСУ принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капремонта в течение месяца со дня истечения срока, предусмотренного для собственников.
Документы по теме:
Читайте также:
Планируется избавить малоимущих граждан от расходов на управление и содержание дома и увеличить количество квартир в домах с непосредственным управлением с 30 до 60.
Предлагается установить запрет на образование земельного участка по контуру многоквартирного дома и учитывать придомовую территорию, необходимую для эксплуатации жилья.
Их планируется отразить в проекте федерального бюджета на следующую трехлетку.
В первом полугодии следующего года рост платы не предусмотрен, а во втором полугодии – допустим в пределах установленных показателей.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Источник
Полномочия местных властей в отношении капремонта МКД расширены
2 декабря 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 02.12.2019 № 391-ФЗ . В нём говорится о правах органов местного самоуправления в сфере проведения капитального ремонта МКД. Местные власти смогут принимать решение о начале ремонта и входить в комиссию, оценивающую его результаты.
Закон вносит изменения в ст. ст. 182 и 189 ЖК РФ. Он даёт представителям органов муниципалитетов полномочия участвовать в работе комиссии по приёмке работ регоператора капремонта. Сегодня качество ремонта оценивают представители региональной власти, управляющие организации и жители ремонтируемого МКД.
Создатели нового ФЗ посчитали, что необходимо позволить участвовать в приёмке результатов капремонта ещё и представителям муниципалитетов. Однако для того, чтобы они могли войти в комиссию, региональным властям сперва нужно будет утвердить соответствующий локальный нормативно-правовой акт.
Кроме того, новый Федеральный закон позволяет муниципальным властям принимать решение о начале капитального ремонта в случае, если собственники помещений в МКД не приняли такое решение в течение 1 месяца со дня истечения срока, предусмотренного региональной программой капитального ремонта.
Ситуации, когда жители МКД не проголосовали на ОСС за проведение капитальный ремонт или на собрании не было кворума, встречаются достаточно часто. Один из вариантов решения проблемы – проводить голосование онлайн. О том, как легко организовать общее собрание онлайн с помощью нашего сервиса «ОСС на 100%» и мобильного приложения «Моя Квартира», читайте в этом материале.
Источник
Капитальный ремонт домов на самоуправлении
Скажите пожалуйста, у меня квартира барачного типа. В одноэтажном здании, у каждого свой вход, общая только крыша и водонапорная труба. Квартира у меня в собственности, приватизированная. Местное ЖКХ требует оплаты за капитальный ремонт и текущий. Крышу на своей части делала своими усилиями, т.к. они сказали, что квартира у вас в собственности. Обязаны ли мы платить за эти ремонты, если договор я с ними не заключала? Они предлагают ввести самоуправление нашим домом, только непонятно зачем, если у нас с соседями нет ничего общего. Если не обязаны, то как правильно оформить документы и какие. Заранее спасибо.
А оплату за услуги этого фонда внесли в квитанцию по оплате услуг ЖКХ по умолчанию
А оплату за услуги этого фонда внесли в квитанцию по оплате услуг ЖКХ по умолчанию Правомерно ли взимание платы в ФОНД МОДЕРНИЗАЦИИ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ. На сколько мне известно любой фонд действует на добровольных началах. А оплату за услуги этого фонда внесли в квитанцию по оплате услуг ЖКХ по умолчанию. Юрист ответил Здравствуйте. Это лишь название. Обязанность платить за кап. ремонт лежит на всех собственниках
Статья 169. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 4 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.
2. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.
3. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 настоящего Кодекса. Но есть устав этого фонда УСТАВ
Фонда модернизации жилищно-коммунального комплекса
1. Общие положения
1.1. Фонд модернизации жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области, в дальнейшем именуемый «Фонд», является не имеющей членства некоммерческой организацией, учреждённой на основе добровольного имущественного взноса её Учредителя для целей, определённых настоящим Уставом.
1.2. Фонд модернизации жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области – специализированная некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ульяновской области.
1.3. Фонд является региональным оператором региональной системы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ульяновской области.
1.4. Фонд не ставит извлечение прибыли основной целью своей деятельности, не имеет членства и не распределяет полученную прибыль между участниками.
1.5. Полное наименование Фонда: Фонд модернизации жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области.
Забудьте про добровольность взносов на капитальный ремонт. Это ОБЯЗАННОСТЬ. Если взносы не вносить, то, во-первых, их могут взыскать в судебном порядке (вместе со штрафами, пенями, неустойками и т.п.), а во-вторых, при наличии задолженности за капитальный ремонт будет невозможно оформить субсидию на квартиру
Но ведь я помимо этого плачу еще за содержание и капремонт жилья отдельной графой а как же тогда определение Верховного суда за номером А-57-АПК 14-2 от 04.06.2014 г. Верховный суд РФ своим определением № А 57-АПК 14-2 от 04,06,2014 года дал правовую оценку: Закон не нарушает прав и законных интересов заявителя, поскольку не устанавливается обязанность собственников помещений многоквартирных домов по уплате взносов на капитальный ремонт.
В определении (А 57-АПК 14-2) сказано: «Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу о том, что оспариваемый закон не нарушает прав и законных интересов заявителя, поскольку не устанавливается обязанность собственников помещений многоквартирных домов по уплате взносов на капительный ремонт.»
Источник
Самоуправление многоквартирным домом капитальный ремонт
При строительстве многоквартирных домов застройщики часто снижают издержки путем удешевления строительных материалов. С учетом повышения в 2021 году цен на бетон, строительные смеси и в особенности на металл, попытки застройщиков сэкономить на всем, скорее всего, будут встречаться чаще. Отступления от проектных решений приводят к тому, что капитальный ремонт приходится начинать делать практически сразу после того, как заканчивается гарантия на дом. Сказанное справедливо и для неновых домов, которые всегда имеют проблемы, решаемые путем капитального ремонта. Поскольку текущим тарифом эти проблемы не перекрыть, единственным источником финансирования работ может быть только проведение капитального ремонта.
Недостаточный тариф на текущее содержание для капитальных работ в доме
Вопрос тарифа на текущее содержание – чрезвычайно болезненный и большинство жителей, к сожалению, не понимает, что тариф на текущее содержание является недостаточным для комплексного благоустройства дома и двора. За рядом исключений (например, нового или премиального дома) тариф на текущее содержание лишь позволяет поддерживать то состояние дома, которое есть сейчас. Ни о каких капитальных проектах за счет управляющей организации в данном случае речи идти не может.
Порочность данной системы состоит в том, что в отличие от тарифа на капитальный ремонт или платы за коммунальные ресурсы, ценообразование по текущему содержанию – полностью в руках жителей.
В 2018 году в п. 4 ст. 158 ЖК РФ была введена норма о том, что если собственники на общем собрании не установили тариф на текущее содержание, его в директивном порядке установит орган местного самоуправления. Под эту практику были разработаны специальные рекомендации Минстроя РФот 06.04.2018 N 213/пр.
Однако по факту п. 4 ст. 158 ЖК РФ работает очень плохо, поскольку местные власти не хотят брать на себя ответственность за непопулярные действия по повышению тарифов для управляющих организаций (особенно в свете того, что впереди выборные годы). Также, власти не будут намеренно завышать тариф для управляющей организации, которая не может организовать эту работу с жителями самостоятельно.
В этом случае источником финансирования капитальных работ может быть только фонд капитального ремонта, тарифообразование которого регулируется государством. Многие управляющие организации не любят заниматься капитальным ремонтом, поскольку это крайне ответственное и неблагодарное дело: жители, как правило, не оценят эти работы, а на управляющую организацию могут быть направлены упреки в том, что она «дорвалась» до фонда капитального ремонта жителей и теперь его транжирит.
Дополнительные проблемы могут быть созданы жалобами в надзорные органы.Тем не менее, если управляющая компания «играет» вдолгую, и понимает, что она управляет домом на перспективу и не планирует от него отказываться, проведение капитального ремонта станет неизбежной частью ее работы. Кроме того, несмотря на негатив, проведение капитального ремонта способно поддержать лояльность жителей и нормальное отношение к собственной управляющей организации.
Стоит помнить, что если управляющая организация не проведет капитальный ремонт в установленный в региональной программе срок (а проведение данных работ необходимо), то орган местного самоуправления в течение 1 месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления (п. 7 ст. 189 ЖК РФ). А если управляющая организация допустит такие действия с деньгами жителей, то это не добавит ей популярности.
Целевой характер затрат по капитальному ремонту
Прежде всего, стоит помнить, что затраты по капитальному ремонту носят строго целевой характер и их состав установлен в ст. 166 ЖК РФ.
Законодательство выделяет три уровня расходов по капитальному ремонту:
1.Федеральный компонент: п. 1 ст. 166 ЖК РФ (ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома).
- Региональный компонент: п. 2 ст. 166 ЖК РФ (чтобы определить состав работ по региональному компоненту, необходимо посмотреть региональное законодательство о проведении капитального ремонта, где эти работы раскрываются).
- Факультативный компонент: п. 3 ст. 166 ЖК РФ (работает только в том случае, если собственники платят взнос больше, чем установленный обязательный минимум; в таком случае можно финансировать проведение любых работ по капитальному ремонту общего имущества за счет возникающей разницы).
Устанавливать собственный перечень работ, который отличается от того, что определено в законе – не допускается, и эти действия могут повлечь за собой уголовное преследование лица, допустившего растрату фонда капитального ремонта.
Ошибочным является представление, что общее собрание может установить своими решениями проведение любых видов работ по капитальному ремонту. Принятые решения в этой части будут являться ничтожными, поскольку будут противоречить ст. 166 ЖК РФ.
Подготовка к проведению капитального ремонта
Законодательство выделяет два способа формирования фонда капитального ремонта:
— формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
— формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (в народе названный «общим котлом») (п. 3 ст. 170 ЖК РФ)).
При этом владельцем специального счета может быть: региональный оператор по капитальному ремонту, а также ТСЖ, ЖСК или управляющая организация, если они управляют домом (п. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ).
Управляющая организация осуществляет проведение капитального ремонта в том случае, если она является владельцем специального счета.
Проведению капитального ремонта предшествует реализация ряда подготовительных процедур.
- Информационное обеспечение и объяснение жителям содержания тех работ, которые предлагается провести. Это можно сделать текстовым сообщением на листовке, а также в домовом чате, либо отдельной видеопрезентацией или роликом. Жители должны понимать те цели, которые преследует управляющая организация в части проведения капитального ремонта. Тогда будет легче провести общее собрание и собрать голоса.
- Проведение общего собрания. Проведению капитального ремонта всегда предшествует процедура проведения общего собрания, которая предполагает набор обязательных для обсуждения и согласования вопросов.
Необходимо принять решения:
— о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту (здесь следует выбрать те работы, которые определены в ст. 166 ЖК РФ и проголосовать за конкретный вид или группу работ);
— о предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту (верхняя планка трат всегда утверждается на общем собрании и превышать ее нельзя; учитываем, что верхняя планка не означает, что нужно ее потратить целиком, смысл лишь в том, чтобы заложить траты с профицитом и тем самым подстраховаться);
— о сроках проведения капитального ремонта (предложения о капитальном ремонте должны быть озвучены собственникам не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества (п. 3 ст. 189 ЖК РФ); если капитальный ремонт проводится преждевременно, то обычно сроки указываются не более одного года с года планируемого капитального ремонта, однако ввиду форс-мажоров рекомендуется сроки также заложить чуть больше, чтобы подстраховаться);
— об источниках финансирования капитального ремонта (в данном случае таким источником будет являться специальный счет по капитальному ремонту);
-о лице, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (обращаем внимание, что такое лицо делает лишь приемку работ; хотя в нашей практике встречались ситуации, когда выбранное лицо подписывало сами договоры на проведение капитального ремонта, а это не допускается) (п. 5.1 ст. 189 ЖК РФ).
Все данные решения принимаются не менее чем 2/3 от общей площади собственников помещений многоквартирного дома (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Тратим денежные средства жителей на проведение капитального ремонта
Специальный счет имеет особый режим траты и использования денежных средств.
На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета (за исключением обязательств по капитальному ремонту, которые возникли из заключенных договоров по работам, утвержденным на общем собрании). Кроме того, в случае признания владельца специального счета банкротом, денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (п. 6 и 7 ст. 175 ЖК РФ, ст. 36.1 ЖК РФ).
Получив решения общего собрания о проведении капитального ремонта, управляющая организация будет являться уполномоченной собственниками на поиск и заключение договора с подрядчиком. Самого подрядчика на общем собрании утверждать не обязательно.
Для того, чтобы банк, в котором открыт специальный счет, оплатил работы по капитальному ремонту, в него необходимо представить:
— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о принятых решениях по капитальному ремонту;
— договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества (при этом данный договор должен содержать условие о гарантийном сроке не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки; при этом,если цена договора превышает 3 миллиона рублей, подрядчик должен иметь членство в саморегулируемой организации в области строительства (п. 2.1 ст. 52 ГК РФ));
— акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору (п. 4 ст. 177 ЖК РФ).
Законодательство допускает предоплату в размере не более чем 30% от стоимости таких услуг и (или) работ по договору (пп. 3 п. 4 ст. 177 ЖК РФ).
Отчет о проведенных работах перед жителями и надзорными органами
Стоит отметить, на специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме (п. 4 ст. 175 ЖК РФ). Таким образом, управляющая организация не вправе тратить денежные средства с одного спецсчета на финансирование работ по другим своим домам.
Приемку работ по капитальному ремонту рекомендуется проводить в два этапа:
- С группой уполномоченных на общем собрании собственников. Нужно помнить, что конечными заказчиками услуг и работ являются сами жители. Поэтому важно иметь представительство из их числа, провести коллективный осмотр проведенных работ и составить список недостатков по их замечаниям. А затем эти замечания проработать с подрядчиком. После устранения недостатков уполномоченное лицо из числа собственников подписывает внутренний приемочный акт.
- Имея на руках приемочный акт от жителей, управляющая организация, как заказчик по договору строительного подряда, имеет правовые и фактические основания для подписания акта с подрядчиком. Конечно, со стороны управляющей организации нелишне указать на дополнительные строительные изъяны и недоделки, чтобы подрядчик их устранил.
В части последующего контроля тех трат со специального счета, которые осуществлялись управляющей организацией, необходимо исходить из регионального законодательства. Например, Правительством Пензенской области утверждено Постановление от 27 ноября 2013 года № 887-пп «Об определении уполномоченного органа исполнительной власти по осуществлению сбора отчетов о целевом использовании денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пензенской области».
В соответствии с данным документом, установлена форма отчета о целевом использовании денежных средств, которую подает управляющая организация после проведения работ по капитальному ремонту.
Проведение капитального ремонта многоквартирного дома управляющей организацией – непростая процедура, имеющая много подводных камней и сложностей. Однако эти действия позволяют улучшить качество жилого фонда и заработать дополнительную лояльность от жителей.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Источник
