Счет за ремонт инженерных систем

Ремонт и содержание общего имущества МКД: проверяем начисление и возвращаем переплату

Автор на примере своего дома рассказывает о трех хитростях управляющей компании, которые могли стать затратными для собственников: освобождение избранных владельцев нежилых помещений от оплаты, ремонт чужих сетей, уборка «лишней» придомовой территории. Однако внимательность и грамотность собственников помогли жильцам сохранить деньги.

В извещении на оплату за коммунальные услуги, которое по окончании каждого месяца выставляется управляющей компанией каждому собственнику жилого и нежилого помещения, помимо позиций на оплату за потребленные коммунальные ресурсы по индивидуальным приборам учета, немалую долю в общей сумме к оплате занимают платежи за содержание и ремонт общедомового имущества, и так называемые расходы ОДН – разница за потребленные ресурсы (электроэнергия, холодная и горячая вода) между показаниями общедомовых приборов учета и суммой показаний индивидуальных приборов учета в каждом отдельном помещении (жилом и нежилом) МКД.

За начислениями нужен контроль

И если за показаниями индивидуальных приборов учета собственники следят, то объем ОДН, указываемый УК в извещении на оплату, и то, из чего он складывается, по общепринятой практике лежит на УК. А зря.

То же касается и затрат на содержание и ремонт общедомового имущества. Казалось бы, тарифы на ремонт и содержание общедомового имущества утверждаются общим собранием собственников, и УК не может их менять, в квитанции указана площадь помещения собственника, площадь всего МКД, площадь общедомового имущества и площадь для отопления МКД. В чём хитрость?

Из личной практики рассмотрим частые нарушения со стороны УК при начислении платы за коммунальные услуги собственникам.

Полезно знать: обязанность платить за ремонт и содержание общедомового имущества лежит на всех собственниках, как жилых, так и нежилых помещений. Каждый собственник вправе получить доступ ко всем документам МКД — комплектам чертежей, в том числе поэтажным, планировкам помещений, актам и спецификациям по вводу МКД в эксплуатацию, в том числе и перечню общедомового имущества, переданному УК в управление, финансовым документам, касающихся деятельности УК по обслуживанию МКД и формированию квитанций для каждого собственника. Таким же правом обладает Совет дома, избранный общим собранием собственников жилых и нежилых помещений.

Подробнее про ознакомление с технической документацией было опубликовано обобщение судебной практики.

Содержание общего имущества МКД

Первоначально застройщик заключает договор на управление и обслуживание МКД с УК самостоятельно. Как правило, эта УК имеет тех же учредителей, что и компания-застройщик. В этом договоре указаны первоначальные тарифы на обслуживание помещений в соответствии с утвержденным комплектом чертежей с указанием собственников (изначально собственником всех помещений является компания-застройщик), и по акту приема-передачи, являющимся неотъемлемой частью этого договора, передается спецификация по имеющемуся общедомовому имуществу с указанием позиций, протяженности, площади, количества.

При продаже помещения застройщиком стороннему физическому или юридическому лицу в подразделении Росреестра регистрируется переход права собственности от застройщика к новому собственнику. С даты регистрации все коммунальные платежи, в том числе на ремонт и содержание, должен оплачивать новый собственник. Если какой-то собственник не оплачивает содержание общедомового имущества, УК перераспределяет финансовую нагрузку по содержанию общедомового имущества МКД на ответственных собственников.

По оплате коммуналки все собственники равны, но, как показывает практика, для управляющей компании, учредители которой те же лица, что и учредители компании-застройщика – есть собственники, что ра́внее.

Пример. 2012 год, новый пятиэтажный кирпичный дом на 50 квартир. При проверке Советом дома начислений за потребленные коммунальные ресурсы, содержание и ремонт общедомового имущества МКД было выявлено, что по некоторым нежилым помещениям МКД собственникам, являющихся одновременно еще и учредителями обслуживающей УК и компании-застройщика, за три года УК не выставила ни копейки. Ещё у этих привилегированных собственников в нежилых помещениях не имелось утвержденных проектов тепло‑, водо– и электроснабжения, не были установлены индивидуальные приборы учета.

После претензии Совета дома к УК в досудебном порядке в нежилых помещениях произведены работы по разделению ресурсоснабжающих сетей с общедомовых на индивидуальные по каждому помещению, установлены индивидуальные приборы учета потребления ресурсов, произведен расчет недоплаченных коммунальных платежей за три года в соответствии с нормативами. На лицевой счет МКД были перечислены 245 тысяч рублей, на которые по решению общего собрания собственников МКД огорожена придомовая территория и сделана дополнительная придомовая автопарковка.

Ремонт инженерных сетей

При введении в эксплуатацию МКД в комплект документов входят акты балансовой принадлежности по всем сетям ресурсоснабжения (электроэнергия, горячая и холодная вода). К общедомовому имуществу МКД в соответствии с этими актами относятся инженерные сети от фасадов (стен) дома и все коммуникации, которые проходят внутри МКД. Все инженерные сети, что находится за стенами дома, не являются общедомовым имуществом, находятся на балансе ресурсоснабжающих организаций, муниципалитета или УК, если она не смогла обеспечить техническое состояние этих инженерных сетей в надлежащем виде после ввода построенного дома в эксплуатацию для передачи на баланс и обслуживание ресурсникам.

Полезно знать: любые ремонты инженерных сетей (коллекторов, теплотрасс, водо и газоснабжения), не входящих в перечень общедомового имущества МКД, но проходящих по придомовой территории МКД, производятся теми, на балансе у кого эти сети стоят. Если УК – значит, ремонт и содержание делает УК из своих средств, если ресурсоснабжающих организаций – ремонт и содержание за их счет. Запомните правило: стена дома – это и есть граница зоны ответственности за инженерные сети МКД. За содержание и ремонт инженерных сетей за пределами фасадов собственники МКД не должны платить, не смотря на то, что именно по этим инженерным коммуникациям в МКД поступают ресурсы.

Пример. 2013 год, тот же 50-квартирный кирпичный дом. На утверждение общего собрания собственников жилых и нежилых помещений УК представлен финансовый отчет доходов-расходов по управлению МКД за прошедший год. В расходы УК включила 112 тысяч рублей за ремонт трассы холодного водоснабжения, по которому подавалась вода в этот МКД. Место прорыва трассы находилось в 10 метрах до стены дома, в пределах придомовой территории. В досудебном порядке УК откорректировала статью расходов в финансовом отчете, убрав эти 112 тысяч рублей.

Уборка придомовой территории

МКД имеет придомовую территорию, сезонная уборка которой осуществляется УК в соответствии с заключенным договором управления. В осенне-зимний период – уборка снега, в теплое время – подметание и уборка мусора, стрижка газонов. Эта услуга оказывается УК по статье содержание общедомового имущества, размер платы на которую обычно пересматриваются общим собранием собственников помещений МКД ежегодно по инициативе УК из-за недостаточности сборов по этой статье для проведения необходимых работ по содержанию имущества дома в надлежащем порядке.

В акте приема-передачи на управление и содержание, подписанным изначально между застройщиком и УК, указаны площади газонов, подлежащих сезонной стрижке и количество раз стрижки; площади тротуаров и придомовых парковочных мест согласно чертежам МКД, введенном в эксплуатацию, которые надо подметать, а также площадь придомовой территории, на которой производится уборка снега.

Полезно знать: сумма затрат на сезонную уборку, стрижку площадей придомовой территории определяется исходя из произведения договорной цены за м 2 , сложившейся в регионе по этому виду работ, на размер территории сезонной уборки конкретных площадей, указанных в акте приема-передачи на управление и обслуживание МКД. Если в соответствии со спецификацией комплекта чертежей территория тротуаров и детской площадки, подлежащих уборке от мусора и подметании составляет 3000 м 2 , а площадь газонов, нуждающихся в стрижке, – 2500 м 2 , то УК не может при расчете брать 6000м 2 для уборки и 5000м 2 для стрижки.

Пример. 2013 год, тот же 50-квартирный кирпичный дом, тот же финансовый отчет за прошедший год, представленный на утверждение общего собрания собственников жилых и нежилых помещений.
Площади по сезонной уборке от мусора и снега, газонной стрижке УК были завышены в 2 раза. В досудебном порядке УК откорректировала статью расходов, указав реально имеющиеся площади придомовой территории, подлежащей сезонной уборке.

Источник

Ремонт оборудования в квартире собственника: за чей счёт?

Много спорных ситуаций и вопросов возникает вокруг ремонта инженерных систем, квартирных стояков, радиаторов отопления, приборов учёта коммунальных услуг и прочего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД. Жильцы постоянно судятся из-за оплаты ремонта с управляющими компаниями. Сегодня попытаемся разобраться, какое оборудование в квартире собственника управляющая компания должна ремонтировать платно, а какое бесплатно.

Ответственность за содержание общего имущества в доме

По закону ответственность за содержание квартир и общего имущества в МКД несут сами собственники помещений в доме (ст.210 ГК РФ, ч.3 ст.30, ст.39 ЖК РФ). Они ежемесячно перечисляют плату управляющей компании, которая, в свою очередь, обязуется за эту сумму выполнять соответствующие работы и оказывать услуги.

Также собственники помещений в МКД платят УК, РСО и региональному фонду капремонта за текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме (ч.2 ст.154, ст.156, 158, 166, 169 ЖК РФ; Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006).

Получается, что бремя основной нагрузки по содержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в жилом доме ложится на плечи управляющей компании (ст.161 ЖК РФ). Следовательно, УК должна производить ремонт общего имущества в доме, не взимая за это дополнительной платы сверх ежемесячной суммы платежа потребителя ЖКУ.

Поэтому важно определить, какое имущество в квартире относится к общему, а какое к личному пользованию собственника помещений в МКД.

Общее имущество в МКД, которое УК ремонтирует бесплатно

Управляющие компании должны производить бесплатный ремонт следующего оборудования, входящего в состав общего имущества в МКД:

• внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, включая стояки с ответвлениями до первого отключающего устройства, коллективные (общедомовые) приборы учёта воды, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков, механические, электрические, санитарно-технические элементы, относящиеся к этим сетям;
• внутридомовых инженерных систем газоснабжения, включая газопроводы, проложенные от источника газа или места присоединения к сети газораспределения до запорного крана на ответвлениях к внутриквартирному ГО, газоиспользующее оборудование (кроме газоиспользующего оборудования внутри квартиры), технические устройства на газопроводах, регулирующую и предохранительную арматуру, систему контроля загазованности помещений, коллективные (общедомовые) приборы учёта газа, ОПУ газа, фиксирующий его объём при производстве коммунальной услуги;
• внутридомовых систем отопления, включая стояки, обогревающие элементы, регулирующую и запорную арматуру, коллективные (общедомовые) приборы учёта теплоэнергии, остального оборудования, относящегося к этим сетям;
• внутридомовых систем электроснабжения, включая вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратуру защиты, контроля и управления, коллективные (общедомовые) приборы учёта электроэнергии, этажные щитки, осветительные установки помещений общего пользования, электрические установки систем дымоудаления, автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовые, пассажирские и пожарные лифты, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД, кабели от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электроэнергии, остального электрического оборудования, относящегося к этим сетям (ПП РФ №491).

Оборудование, которое УК не должна ремонтировать бесплатно

Управляющая компания не обязана за свой счёт производить бесплатный ремонт следующего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД:

• индивидуальных приборов учёта горячей и холодной воды, газа, электричества;
• газовых и электрических плит;
• сантехнического оборудования в квартире (смесителей, кранов, ванн, раковин, унитазов, водонагревателей);
• труб и отводов, установленных на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;
• домофонов в квартире;
• электрических кабелей, розеток в квартире;
• прочего оборудования, не входящего в состав общедомового имущества, предназначенного для обслуживания только одной квартиры.

Как определить ответственность за ремонт собственника и УК

Чтобы решить, платно или бесплатно должен производиться ремонт оборудования в квартире собственника помещений в МКД, необходимо определить внутренние границы систем коммунальных инженерных коммуникаций, по которым разграничивается ответственность за их эксплуатацию между владельцем жилья и УК.

Как вы уже поняли из выше перечисленных списков, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры вместе с самим этим элементом в квартире собственника, а также сантехника в зону эксплуатационной ответственности управляющей компании не входят. Поэтому УК не должна ремонтировать это оборудование бесплатно.

Во избежание недоразумений и споров рекомендуем вам закрепить границы эксплуатационной ответственности между вашей УК и собственниками помещений в МКД в договоре управления.

Но если произойдёт авария или поломка оборудования в квартире собственника, которое входит в общедомовое имущество, то управляющая компания обязана сделать ремонт бесплатно (Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 №ГКПИ11-1787).

Также следует обратить внимание, если необходимость ремонта оборудования внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, то собственники помещений могут требовать от своей управляющей компании возмещения понесённых убытков или расходов на его ремонт либо произведения ремонта за счёт УК (п.149, 151 Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011).

Спорные случаи

Самые большие сомнения, разногласия и споры собственников помещений в МКД с управляющими компаниями вызваны отнесением к общему имуществу дома внутриквартирных радиаторов отопления. Это объясняется тем, что зачастую достаточно трудно провести чёткую внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по отопительным сетям.

Поэтому по отопительным радиаторам в квартирах жильцов дома ситуация неоднозначная. Существует разное мнение и различные судебные решения. Так, одни суды считают, что внутриквартирные радиаторы входят в состав общего имущества МКД (Письмо Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07).

Ведомство в своём объяснении ссылается на п.6 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года. Там сказано, что в состав общего имущества входит внутридомовая система отопления вместе со стояками, радиаторами, регулирующей и запорной арматурой, ОДПУ теплоэнергии и другим оборудованием на этих сетях.

Другие суды придерживаются противоположного мнения. Верховный Суд РФ считает, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД входят только те радиаторы отопительной системы, которые обслуживают более одной квартиры в доме, то есть установлены за пределами квартир на лестничных клетках в подъездах, в подвалах (Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2009 №КАС09-547).

Также бытует мнение, что радиаторы не входят в состав общего имущества в МКД, если они оснащены отключающими устройствами. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает тот факт, что отопительные приборы квартир признаются элементом единой общедомовой отопительной системы.

Как видите, вопрос отнесения квартирных отопительных приборов к составу общего имущества в МКД остаётся спорным и открытым до сих пор, поскольку в каждом отдельном случае суды трактуют проблему по-разному. С остальным оборудованием в квартирах собственников, надеемся, вам стало проще разобраться после прочтения нашей статьи.

Источник