- Кто должен заниматься текущим ремонтом в съёмном жилье и можно ли сдать квартиру в плохом состоянии?
- Можно ли сдать жильё в плохом состоянии?
- Как это делать на выгодных условиях?
- Аренда в счет ремонтных работ
- Что это значит?
- Можно ли ремонтировать арендованную недвижимость?
- Кто должен заниматься косметическим обновлением жилья после сдачи?
- Делать ли ремонт в квартире под сдачу в аренду
Кто должен заниматься текущим ремонтом в съёмном жилье и можно ли сдать квартиру в плохом состоянии?
Некоторые граждане, владеющие квартирой в плохом состоянии, сдают ее в аренду в счет ремонта. Такой вариант найма жилья встречается достаточно редко, однако весьма выгоден для собственников недвижимости.
Можно ли сдать квартиру в плохом состоянии, как это делать на выгодных условиях для владельца и арендатора? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в данной статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !
Можно ли сдать жильё в плохом состоянии?
В законе нет запрета на сдачу в аренду квартиры в состоянии, требующем ремонта. Отсюда можно сделать вывод, что это вполне возможно. Однако владелец должен учитывать следующие основные требования, которым должно соответствовать жилье, передаваемое в наем (ст. 676 ГК РФ):
- оно должно быть в состоянии, пригодном для проживания;
- должен быть обеспечен свободный доступ квартиросъемщика к коммунальным ресурсам.
Таким образом, если речь идет о квартире без напольного покрытия, электричества, водоснабжения и иных благ, необходимых для нормального проживания, то ее вряд ли получится сдать в аренду (на легальной основе).
Как это делать на выгодных условиях?
Как известно, квартиру, находящуюся в плохом состоянии, не получится сдать в аренду по среднерыночной стоимости. Едва ли кто-то согласится платить полную стоимость за съем неблагоустроенного жилья. При этом, если просто сдавать ее по низкой цене, то и собственник не будет иметь с этого существенного дохода.
В данном случае наиболее выгодным решением является сдача помещения квартирантам в счет ремонта. Как правило, к такому варианту прибегают в следующих случаях:
- Если в наличии есть пустая «коробка» в новостройке. Обычно в таком жилье размещают на бесплатной основе рабочих из других стран (зачастую нелегально). Они там живут и параллельно производят ремонтные работы.
- Если квартира после потопа или пожара.
- Если в помещении в течение многих лет не производился ремонт. Это может характеризоваться наличием потрескавшегося потолка, ободравшимися обоями и линолеумом, отсутствием стекол на балконе и т.д.).
Таким образом, передавая свою недвижимость в аренду в счет ремонта, собственник получит следующие выгоды:
- Квартира постепенно будет приведена в надлежащий вид. Это означает, что после окончания срока действия такой аренды, владелец сможет сдать это жилье в наем по более высокой цене.
- Отсутствие необходимости в самостоятельном проведении ремонта (как известно строительные работы занимают много времени, сил и энергии). В данном случае выполнение всех этих задач ляжет на плечи квартиросъемщиков, согласившихся заехать в квартиру на таких условиях.
- Ежемесячно хозяин квартиры будет получать арендную плату. Даже учитывая тот факт, что она будет ниже среднерыночной, все равно это дополнительные деньги.
Аренда в счет ремонтных работ
Владея пустующей квартирой с плохим ремонтом (или вовсе без него), не каждый собственник желает вкладывать в нее деньги. Особенно, если у него есть другое постоянное место жительства. В данном случае идеальным вариантом будет является передача помещения квартиросъемщикам в счет ремонта.
Что это значит?
Под арендой в счет ремонта подразумевается сделка, при которой владелец квартиры передает ее в пользование нанимателям по стоимости, которая существенно ниже рыночной. При этом последние берут на себя обязательство по проведению ремонта в арендованном жилье. Таким образом, при таком варианте затраты на материалы и ремонтные работы идут в счет арендной платы.
Квартиросъёмщики вряд ли захотят производить масштабные строительные работы, так как в этом случае арендная плата не сможет покрыть все понесенные затраты.
В целом, алгоритм действий при сдаче квартиры в счет ремонта имеет следующий вид:
- Вначале нужно определить условия, на которых будет сдаваться квартира. Следует помнить, что стоимость аренды должна быть ниже рыночной не менее, чем на 15-20%.
- Следующим шагом является поиск квартиросъёмщика, готового заключить договор найма помещения на таких условиях. Выполнить эту задачу можно самостоятельно, публикуя и расклеивая соответствующие объявления, или же обратиться в агентство недвижимости. При выборе последнего варианта весь процесс существенно ускориться.
- После того, как наниматель будет найден, стороны должны проверить документы друг друга (удостоверение личности, бумаги на квартиру от собственника и т.д.).
- Следующим важным этапом является заключение договора. Стоит отметить, что оформление аренды в счет ремонта имеет один важный нюанс. На практике чаще всего подписываются следующие две бумаги:
- Основной договор аренды – в нем фиксируется предмет сделки, права и обязанности сторон, ответственность, порядок расчетов за проживание, алгоритм разрешения форс-мажорных ситуаций, случаи, при которых сделка может быть расторгнута по инициативе одной из сторон и т.д.
- Дополнительное соглашение – в данной бумаге подробно расписывается объем будущих работ, стоимость материалов и услуг по ремонту. При этом обязательно должна быть сделана отметка о том, что все эти расходы идут в счет арендной платы.
- Скачать бланк договора аренды квартиры
- Скачать образец договора аренды квартиры
- Скачать бланк допсоглашения к договору аренды квартиры о ремонте в счет аренды
- Скачать образец допсоглашения к договору аренды квартиры о ремонте в счет аренды
К документальному оформлению аренды в счет ремонта следует подойти с особой ответственностью.
Можно ли ремонтировать арендованную недвижимость?
В действующем законодательстве не предусмотрен запрет на осуществление ремонта в съемной квартире. Однако при проведении таких работ, наниматель должен помнить о правилах, прописанных в ст. 678 и 681 ГК РФ. Так, по закону квартиросъемщик не имеет права проводить без согласия собственника жилья следующие виды работ:
- реконструкцию;
- переустройство;
- переоборудование, если оно приведет к существенному изменению условий использования съёмного жилья.
Кто должен заниматься косметическим обновлением жилья после сдачи?
В соответствии с п. 1 ст.681 ГК РФ текущий ремонт является обязанностью квартиросъемщика (в случае если, в договоре не предусмотрено иное). Так, сюда можно отнести следующие виды работ:
- обновление обоев на стенах;
- покраску оконных рам, дверей и плинтусов;
- побелку потолков;
- шлифовку и нанесение покрытия на пол и др.
Таким образом, собственники имеют полное право сдавать в аренду квартиру в запущенном состоянии. Законом это не запрещено. При этом наиболее выгодным вариантом будет являться заключение договора найма в счет ремонта, который будут делать квартиросъёмщики.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
Источник
Делать ли ремонт в квартире под сдачу в аренду
Собственно, вопрос вот в чем: целесообразно ли экономически проводить ремонт в квартире, чтобы сдать ее дороже?
С одной стороны, очевидно, что чем лучше ремонт, тем больше денег будет готов платить арендатор за съем. С другой стороны, не факт, что дополнительные выплаты окажутся выше, чем стоимость самого ремонта. Давайте разбираться.
Какова стоимость ремонта?
К сожалению, четкого ответа на этот вроде бы простой вопрос получить невозможно. Оценки могут колебаться «от 100 тыс. руб. и до бесконечности». Многое зависит от того, что вкладывать в само понятие «сделать ремонт».
— Ремонт во вторичной квартире или в новостройке?
— Какова площадь квартиры?
— Капитальный или косметический?
— Каков конкретный перечень работ (замена окон, электропроводки, пола, ремонт санузла и т.д.)?
— Делать ли ремонт самостоятельно или нанимать мастеров / бригаду?
— входит ли в ремонт стоимость замены мебели?
И так далее. Ни на одном профильном форуме окончательного и четкого ответа получить, естественно, не удалось. Единственное, с чем большинство согласно, это то, что финальная смета, как правило, превышает изначально запланированную сумму, а ремонт затягивается.
Поскольку погружение в тонкости ремонтных работ не являются задачей данной статьи, то остановимся на итоговой сумме в 300 тыс. руб. за приведение однокомнатной квартиры во вторичном фонде («бабушкин стайл») в более-менее товарное состояние. Я полагаю, 300 тыс. руб. – это самый минимум, ниже которого вряд ли можно говорить о полноценном ремонте, даже если речь не идет о капитальных затратах.
Насколько дороже можно сдать квартиру после ремонта?
Вот здесь чуть больше конкретики. Квартиру с нормальным ремонтом можно сдать примерно на треть дороже, чем без ремонта (например, квартиру в Москве с изначальной стоимостью в 30 тыс., можно сдать за 40 тыс.). Как обстоят дела в регионах – сказать сложнее, но вероятно там выполняется примерно такое же соотношение (возможно, оно там чуть выше). Как видим, сильно повысить стоимость аренды у арендодателей не получается, а почему происходит именно так – мы ранее касались в статье «Почему дешевую квартиру выгоднее купить, а дорогую снимать. Хотя это и не просто». Если вкратце, арендаторы в силу нехватки денег не готовы сильно переплачивать ни за какие дополнительные «опции», в том числе за ремонт.
Как правильно считать затраты на ремонт?
Собственники квартир зачастую пускаются на различные уловки из области психологии, чтобы убедить себя и окружающих, что они выиграли больше, чем на самом деле (или проиграли меньше, чем действительности). Например, все как один «забывают» про затраты своего времени и сил, не включая это в расходы на ремонт (вывоз мусора, самостоятельную поклейку обоев и т.д.), некоторые «забывают» про купленные материалы. Еще более частый случай – не включать в затраты время простоя. Быстрее, чем месяца за два (это еще оптимистично) все работы в квартире не сделаешь – а пока идет ремонт, собственник не может сдавать свою квартиру и, соответственно, теряет на этом деньги.
Вот как пишут об этом некоторые прозревшие люди:
Не знаю как в провинции, но в Москве ремонт не отбить. Была у меня «бабушкина» квартира, сделал я ремонт под себя,- сдал квартиру после ремонта, хорошо сдал, и радуюсь, какой я молодец, свою прибыль от сдачи в найм значительно увеличил! А потом посчитал. Да у меня ремонт через 14 лет сдачи квартиры без простоя отобьётся! Да за это время 2 новых делать придется!
Есть и еще одна затрата, о которой вряд ли кто вспомнит – это упущенный банковский процент с вложенной на ремонт суммы. Ведь потратишь деньги сразу – а отбивать будешь постепенно (особенно если взять кредит на ремонт – а многие так и делают). Если эти деньги не расходовать, а положить в банк – то набежит еще некоторая сумма, которую по-хорошему тоже нужно закладывать в итоговую смету.
Отбивается ли затраты на аренду
Тут мы подошли к главному, и многие читатели уже, думаю, поняли, к чему я клоню. Затраты на ремонт ради более высокого арендного платежа не отбиваются , особенно если считать правильно – учитывать простои, упущенные проценты и собственный труд. Для нашей квартиры за 30 тыс. руб. даже если считать только сам ремонт (300 тыс.) и простой за два месяца (60 тыс.) и проигнорировать альтернативные издержки, общая величина затрат (360 тыс.) при увеличении арендного платежа до 40 тыс. в месяц, будет отбиваться аккурат 3 года. К сожалению, спустя три года выйти на прибыль вряд ли получится, поскольку квартира «устанет» и ремонт придется повторить, либо все-таки сдавать за меньшие деньги.
В регионах раскладка еще хуже
Для столицы ситуация еще не так печальна – ремонт отбить очень сложно или даже вовсе невозможно, но и много собственник не потеряет. Другое дело регионы – там цена аренды изначально намного ниже, а вот расходы на ремонт – примерно такие же. Условную квартиру в Тамбове сдают за 10 тыс., а после ремонта – за 15 тыс. (на 50% дороже!), но при общих затратах на ремонт в 250 тыс., этот ремонт будет отбиваться более четырех лет. Как видим, не помогли и более скромные затраты и бОльшая наценка за ремонт. Из этого примера можно сделать важный вывод:
Чем выше класс квартиры (например, за счет местонахождения), тем ремонт экономически выгоднее. И наоборот – чем скромнее квартира, тем ниже экономическая целесообразность ремонта.
И что теперь – не делать ремонт совсем?
То, что ремонт нельзя напрямую отбить, не означает, что его совсем не надо делать. Просто к нему надо относиться иначе – не как к инвестиции, а как к постоянным затратам, которые хочешь не хочешь, а приходится нести – вроде налогов и коммуналки и соответственно вычитать (частично) из полученной арендной доходности. Да, есть великий соблазн – квартиру не обновлять, а просто сдавать как есть. Многие так и делают – сдают свои квартиры годами, если не десятилетиями, вообще не вкладываясь ни во что. Однако рано или поздно наступит день, когда из убитой в хлам квартиры сбежит даже самый невзыскательный арендатор – и нового жильца нельзя будет заманить ни на какие скидки – просто потому, что в квартире станет невозможно жить. Тогда придется-таки основательно потратиться – в том числе за все предыдущие годы, когда собственник делал вид, что он тут не при чем.
Диспозиция на рынке аренды постепенно меняется: квартир все больше, а качественных арендаторов все меньше. И последние все реже готовы мириться с убитыми квартирами (ранее за любую вакантную квартиру «у метро» чуть ли не дрались, но те времена давно миновали).
Если качество обстановки оставляет желать лучшего, то уровень арендаторов будет снижаться, вплоть до полных маргиналов. Люмпены, если им предоставить квартиру – будут плохо платить и скорее всего быстро добьют ее окончательно (мотивации что-то беречь у них не будет никакой). Поэтому собственники, которые ремонтируют квартиры – пускай вряд ли на этом что-то зарабатывают — во всяком случае получают качественных жильцов и уберегают себя от неприятных историй.
Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!
Источник
