Сдам квартиру после капитального ремонта

Как сдать «бабушкину» квартиру быстрее и дороже. Советы экспертов

«Только не «бабушкин» ремонт» — так звучит запрос многих потенциальных арендаторов жилья. Обычно «бабушкиными» называют неухоженные квартиры, в которых давно не было ремонта. Или это просто старое жилье, заставленное старой мебелью и хламом.

По оценке риелторов, сегодня на «бабушкины» варианты приходится от 10% до 30% предложения квартир, которые сдаются в Москве. Сдать такое жилье можно, но хорошую цену за него получить трудно. Владельцам приходится либо снижать стоимость аренды, либо вложиться в ремонт. Рассказываем, как повысить ликвидность старых квартир.

Когда ремонт выгоден

Варианты в стиле «бабушкин» ремонт с еще советскими обоями в большинстве случаев предлагаются дешевле аналогичных вариантов с ремонтом. По оценке риелторской компании «Инком-Недвижимость», если квартира сдается без обстановки (таких 28% в целом по рынку в Москве), скидки в стандарт-классе могут доходить до 15%, в бизнес-классе — до 10%. Максимальные дисконты (до 40%) собственники дают на квартиры, в которых есть существенные недостатки — например, квартира после подтопления или в плачевном состоянии.

Помимо цены, состояние квартиры влияет и на ее востребованность арендаторами. Сильно захламленные и давно не видевшие ремонта квартиры могут долго искать жильца, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «Недавно мы сдали подобную квартиру в Бирюлево за 22 тыс. руб. в месяц. Экспонировалась она в течение двух месяцев», — рассказал он. Хотя обычно квартиры сдаются за неделю-две. Поэтому обновление «бабушкиной» квартиры может не только повысить ее стоимость на рынке, но повлиять на срок сдачи.

Вкладываться в квартиру нужно, если она находится в хорошей и востребованной локации, тогда после ремонта ее стоимость вырастет заметно, считают риелторы. К примеру, на Патриарших прудах «бабушкину» двухкомнатную квартиру без ремонта и со старой мебелью можно сдать за 60–70 тыс. руб. Если сделать хороший ремонт, то цена вырастет до 150 тыс. руб. в месяц, привел пример Роман Бабичев. Если такой вариант квартиры в Бирюлево, то ее можно сдать за 20 тыс. руб., но, сделав ремонт, дороже 30 тыс. руб. ее все равно не сдать.

«В стандарт-классе наличие ремонта, скорее всего, не повысит серьезно арендную ставку. Но может сделать объект более ликвидным: он не будет простаивать, быстро найдет арендаторов и начнет приносить доход. Наличие спроса на объект позволяет арендодателю выбирать подходящих ему квартирантов, что очень важно при долгосрочном найме», — отметила заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

Сколько тратить на ремонт

Сам ремонт и обстановка должны соответствовать уровню самого дома и его местоположению. Даже самый дорогой ремонт не превратит квартиру в девятиэтажке в спальном районе в объект бизнес-класса, и арендаторы высокого сегмента не станут рассматривать такие варианты. Поэтому дорогой ремонт окажется бессмысленным, отметила управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.

Если же квартира находится в хорошем доме в историческом центре, и арендодатель планирует ее сдавать клиентам бизнес-класса, то и ремонт должен быть соответствующего уровня. «Общая стоимость отделочных материалов, мебели и техники не должна превышать 10–15% рыночной стоимости квартиры», — считает она.

По мнению Оксаны Поляковой из «Инком-Недвижимости», на ремонт жилья стандарт-класса не следует тратить больше, чем суммарная стоимость его аренды за два месяца. Например, если квартира сдается за 30 тыс. руб., то на ремонт нужно заложить 60 тыс. руб. За эту сумму можно будет сделать небольшой косметический ремонт — переклеить обои, покрасить двери.

Иногда выгоднее сдавать квартиру со скидкой и не делать ремонт, иногда — сдать квартиру «под ремонт», чтобы арендаторы выполнили несложные работы по косметической отделке в счет проживания. Каждый случай индивидуален, нужно определить категорию арендаторов для этого объекта, просчитать расходы и доходы.

Как повысить ликвидность «бабушкиной» квартиры

Сделайте уборку и выбросите мебель

Самый бюджетный вариант повысить привлекательность «бабушкиной» квартиры — это навести в ней порядок и выбросить весь хлам. «Если нет возможности сделать в квартире ремонт, стоит провести генеральную уборку, выбросить все ненужные и тотально устаревшие вещи, отмыть полы и стены, ванную, кухню, покрасить ржавые батареи, повесить новые занавески», — советует Мария Жукова из «Миэль».

Это требует больше физических сил, чем материальных затрат, зато простенькая, но чистая квартира скорее приглянется потенциальному арендатору, чем захламленная и годами немытая, добавила она.

Лучше сдавать «бабушкину» квартиру пустой. «Даже без мебели такая недвижимость будет стоить дороже, чем с ней, и сдастся быстрее», — считает Роман Бабичев из «Азбуки жилья». А вот красивый буфет или советское кресло лучше оставить — сейчас такие вещи в тренде. Главное, чтобы они были в хорошем состоянии.

Согласитесь на ремонт в счет оплаты аренды

Если собственник не планирует сам обновлять квартиру, можно договориться с арендаторами о ремонте в счет аренды. Стоимость зависит от того, насколько масштабные работы нужно проводить и какие материалы будут использованы. Если нужно провести косметический ремонт, то речь может идти о двух-трех месяцах без оплаты. Если в квартире нужно проводит капитальный ремонт, то этот срок может увеличиться до года.

Главное в данном случае — все детали такой аренды зафиксировать в договоре найма, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций как квартиранту, так и собственнику.

Сделайте ремонт самостоятельно

Если собственник готов сделать ремонт, то первоначально нужно определить «слабые» места квартиры (санузел, кухня, старые окна). После этого составить список переделки и посчитать бюджет. Так будет проще справиться с задачей, говорит дизайнер, основатель студии дизайна Grande Familia Инна Каминская.

Начинать работу лучше с больших площадей: стены, пол и потолки. Старые обои — первое, что портит внешний вид стен: часто можно встретить несколько слоев уже отслоившихся и запачканных обоев. «Чтобы быстро и эффективно удалить старые обои, воспользуйтесь специальным профессиональным отпаривателем для обоев. Возьмите за основу один базовый цвет и используйте его как галерейный фон, например белый или нейтральный серый, более смелый вариант — темный графитовый», — рекомендует дизайнер.

На комнату в 20 кв. м в среднем уйдет около 12 рулонов обоев, продолжает она. Если взять бюджетный вариант, то это около 12 тыс. руб. Плюс сопутствующие материалы — клей, плинтусы. Рассчитать расход материалов можно на специализированных сайтах. Расходы небольшие, а комната преобразится мгновенно.

Сегодня существует много устойчивых к истиранию красок, которыми можно покрыть и обновить даже плитку во влажных помещениях. Это самый экономичный способ преобразить устаревший интерьер. На квартиру 60 кв. м цена антивандальной краски начинается от 35 тыс. руб. в зависимости от уровня производителя.

Обновите кухню и ванную комнату

Для большинства потенциальных арендаторов опрятная кухня и санузел — важный критерий при выборе квартиры. Именно этим местам стоит уделить особое внимание. Но стоит учитывать, что это одна из самых затратных статей.

По словам дизайнера, если нужно обновить кухню площадью 10 кв. м, то в среднем потребуется от 350 тыс. руб., ванную площадью 6–8 кв. м — от 150 тыс. руб. Бюджетный гарнитур можно приобрести в среднем за 40 тыс. руб., а замена сантехники обойдется в среднем от 70 тыс. руб. Но и здесь можно обойтись только частичным обновлением. Например, покраской стен и плитки, покупкой нового холодильника или плиты.

Поставьте новые окна

Приводя в порядок «бабушкину» квартиру, стоит заменить или утеплить окна, особенно если они не держат тепло. «Сначала оцените состояние окон и материалов, из которых они сделаны. Если у вас деревянный оконный профиль, проверьте его на трещины и другие дефекты, стекла. Своими руками можно удалить предыдущий слой краски, отшлифовать поверхность и нанести шпатлевку, а затем краску. Используйте яркие и контрастные цвета для внутреннего оконного профиля или откосов по периметру. Это простой и актуальный прием», — говорит дизайнер.

Комплексная профессиональная реставрация деревянных окон составляет от 8 тыс. руб. за одно окно. Если речь идет об установке пластиковых окон, то цены на них (без стоимости откосов, отливов и подоконников) начинается от 4 тыс. руб.

Не игнорируйте детали

Внимание стоит уделить и деталям в квартире. Например, в старых домах дверные проемы, полотна, наличники и карнизы могут быть необычного исполнения. «Не спешите демонтировать их, подарите им вторую жизнь. Покрасьте дверные полотна в яркий цвет. На карнизы, наличники и напольные плинтусы, напротив, нанесите глянцевую фактуру, чтобы они выделялись и были более износостойкими и прочными. Можно воспользоваться хорошей антивандальной краской, стоимость которой начинается от 6 тыс. руб.», — рекомендует Инна Каминская.

Также следует обновить старые розетки и выключатели. Хотя этот вопрос может казаться не особо весомым, как реставрация мебели, но именно мелкие детали могут испортить общее восприятие интерьера. Часто в старых квартирах они выглядят пожелтевшими и разбитыми. Замена розеток и выключателей оживит и обновит обстановку. В среднем один выключатель с рамкой хорошего качества обойдется в 200 руб., а розетка — в 150 руб. Еще следует поменять шторы — это тоже бюджетный вариант обновить пространство квартиры.

Резюме

Если в квартире все очень ветхое, нужно полностью заменить окна и двери, положить новый кафель в ванной комнате и установить новую сантехнику — затраты будут существенные. Но иначе за приличную сумму эту квартиру не сдать, поскольку арендаторы ищут комфорта.

Если же квартира в нормальном жилом состоянии и нужно только снять ковры, покрасить потолки и переклеить обои — то и вложения будут ниже. Главное условие — квартира должна быть чистая, комфортная для жизни. Тогда она быстро найдет арендатора.

Источник

Делать ли ремонт в квартире под сдачу в аренду

Собственно, вопрос вот в чем: целесообразно ли экономически проводить ремонт в квартире, чтобы сдать ее дороже?

С одной стороны, очевидно, что чем лучше ремонт, тем больше денег будет готов платить арендатор за съем. С другой стороны, не факт, что дополнительные выплаты окажутся выше, чем стоимость самого ремонта. Давайте разбираться.

Какова стоимость ремонта?

К сожалению, четкого ответа на этот вроде бы простой вопрос получить невозможно. Оценки могут колебаться «от 100 тыс. руб. и до бесконечности». Многое зависит от того, что вкладывать в само понятие «сделать ремонт».

— Ремонт во вторичной квартире или в новостройке?

— Какова площадь квартиры?

— Капитальный или косметический?

— Каков конкретный перечень работ (замена окон, электропроводки, пола, ремонт санузла и т.д.)?

— Делать ли ремонт самостоятельно или нанимать мастеров / бригаду?

— входит ли в ремонт стоимость замены мебели?

И так далее. Ни на одном профильном форуме окончательного и четкого ответа получить, естественно, не удалось. Единственное, с чем большинство согласно, это то, что финальная смета, как правило, превышает изначально запланированную сумму, а ремонт затягивается.

Поскольку погружение в тонкости ремонтных работ не являются задачей данной статьи, то остановимся на итоговой сумме в 300 тыс. руб. за приведение однокомнатной квартиры во вторичном фонде («бабушкин стайл») в более-менее товарное состояние. Я полагаю, 300 тыс. руб. – это самый минимум, ниже которого вряд ли можно говорить о полноценном ремонте, даже если речь не идет о капитальных затратах.

Насколько дороже можно сдать квартиру после ремонта?

Вот здесь чуть больше конкретики. Квартиру с нормальным ремонтом можно сдать примерно на треть дороже, чем без ремонта (например, квартиру в Москве с изначальной стоимостью в 30 тыс., можно сдать за 40 тыс.). Как обстоят дела в регионах – сказать сложнее, но вероятно там выполняется примерно такое же соотношение (возможно, оно там чуть выше). Как видим, сильно повысить стоимость аренды у арендодателей не получается, а почему происходит именно так – мы ранее касались в статье «Почему дешевую квартиру выгоднее купить, а дорогую снимать. Хотя это и не просто». Если вкратце, арендаторы в силу нехватки денег не готовы сильно переплачивать ни за какие дополнительные «опции», в том числе за ремонт.

Как правильно считать затраты на ремонт?

Собственники квартир зачастую пускаются на различные уловки из области психологии, чтобы убедить себя и окружающих, что они выиграли больше, чем на самом деле (или проиграли меньше, чем действительности). Например, все как один «забывают» про затраты своего времени и сил, не включая это в расходы на ремонт (вывоз мусора, самостоятельную поклейку обоев и т.д.), некоторые «забывают» про купленные материалы. Еще более частый случай – не включать в затраты время простоя. Быстрее, чем месяца за два (это еще оптимистично) все работы в квартире не сделаешь – а пока идет ремонт, собственник не может сдавать свою квартиру и, соответственно, теряет на этом деньги.

Вот как пишут об этом некоторые прозревшие люди:

Не знаю как в провинции, но в Москве ремонт не отбить. Была у меня «бабушкина» квартира, сделал я ремонт под себя,- сдал квартиру после ремонта, хорошо сдал, и радуюсь, какой я молодец, свою прибыль от сдачи в найм значительно увеличил! А потом посчитал. Да у меня ремонт через 14 лет сдачи квартиры без простоя отобьётся! Да за это время 2 новых делать придется!

Есть и еще одна затрата, о которой вряд ли кто вспомнит – это упущенный банковский процент с вложенной на ремонт суммы. Ведь потратишь деньги сразу – а отбивать будешь постепенно (особенно если взять кредит на ремонт – а многие так и делают). Если эти деньги не расходовать, а положить в банк – то набежит еще некоторая сумма, которую по-хорошему тоже нужно закладывать в итоговую смету.

Отбивается ли затраты на аренду

Тут мы подошли к главному, и многие читатели уже, думаю, поняли, к чему я клоню. Затраты на ремонт ради более высокого арендного платежа не отбиваются , особенно если считать правильно – учитывать простои, упущенные проценты и собственный труд. Для нашей квартиры за 30 тыс. руб. даже если считать только сам ремонт (300 тыс.) и простой за два месяца (60 тыс.) и проигнорировать альтернативные издержки, общая величина затрат (360 тыс.) при увеличении арендного платежа до 40 тыс. в месяц, будет отбиваться аккурат 3 года. К сожалению, спустя три года выйти на прибыль вряд ли получится, поскольку квартира «устанет» и ремонт придется повторить, либо все-таки сдавать за меньшие деньги.

В регионах раскладка еще хуже

Для столицы ситуация еще не так печальна – ремонт отбить очень сложно или даже вовсе невозможно, но и много собственник не потеряет. Другое дело регионы – там цена аренды изначально намного ниже, а вот расходы на ремонт – примерно такие же. Условную квартиру в Тамбове сдают за 10 тыс., а после ремонта – за 15 тыс. (на 50% дороже!), но при общих затратах на ремонт в 250 тыс., этот ремонт будет отбиваться более четырех лет. Как видим, не помогли и более скромные затраты и бОльшая наценка за ремонт. Из этого примера можно сделать важный вывод:

Чем выше класс квартиры (например, за счет местонахождения), тем ремонт экономически выгоднее. И наоборот – чем скромнее квартира, тем ниже экономическая целесообразность ремонта.

И что теперь – не делать ремонт совсем?

То, что ремонт нельзя напрямую отбить, не означает, что его совсем не надо делать. Просто к нему надо относиться иначе – не как к инвестиции, а как к постоянным затратам, которые хочешь не хочешь, а приходится нести – вроде налогов и коммуналки и соответственно вычитать (частично) из полученной арендной доходности. Да, есть великий соблазн – квартиру не обновлять, а просто сдавать как есть. Многие так и делают – сдают свои квартиры годами, если не десятилетиями, вообще не вкладываясь ни во что. Однако рано или поздно наступит день, когда из убитой в хлам квартиры сбежит даже самый невзыскательный арендатор – и нового жильца нельзя будет заманить ни на какие скидки – просто потому, что в квартире станет невозможно жить. Тогда придется-таки основательно потратиться – в том числе за все предыдущие годы, когда собственник делал вид, что он тут не при чем.

Диспозиция на рынке аренды постепенно меняется: квартир все больше, а качественных арендаторов все меньше. И последние все реже готовы мириться с убитыми квартирами (ранее за любую вакантную квартиру «у метро» чуть ли не дрались, но те времена давно миновали).

Если качество обстановки оставляет желать лучшего, то уровень арендаторов будет снижаться, вплоть до полных маргиналов. Люмпены, если им предоставить квартиру – будут плохо платить и скорее всего быстро добьют ее окончательно (мотивации что-то беречь у них не будет никакой). Поэтому собственники, которые ремонтируют квартиры – пускай вряд ли на этом что-то зарабатывают — во всяком случае получают качественных жильцов и уберегают себя от неприятных историй.

Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!

Источник