Сданные квартиры с ремонтом от застройщика

Ремонт от застройщика: кому он нужен и что переделать сразу

Экономия и затраты

Покупка новостройки с отделкой может значительно сэкономить деньги, силы и время, особенно если вы не готовы самостоятельно ремонтировать жилье. Застройщик закупает стройматериалы оптом со значительной скидкой, что позволяет предлагать покупателю более низкие цены на итоговые отделочные работы. К тому же стоимость ремонта может быть включена в сумму ипотеки, поэтому не придется брать отдельный кредит. При этом вы не сможете получить налоговый вычет 13% за покупку отделочных материалов, если будете переделывать работу застройщика. Зато не придется тратить время на подбор и общение с бригадой и контроль процессов.

С отделкой или без

Покупка такой квартиры актуальна, когда собственник планирует ее сдавать или рассматривает как промежуточный вариант. Если вы собираетесь подбирать дизайн по своему вкусу, нет смысла в покупке жилья с отделкой — так вы переплатите 10–15% и дополнительно вложитесь в ремонт. Часто квартиры с отделкой предпочитают брать собственники, которые ожидают усадку дома в ближайшие пару лет. Так можно прожить в черновом варианте, накопив нужную сумму на переделку, и не переживать, что на плитке появились трещины. Тем не менее при покупке готовой квартиры формата «заезжай и живи» придется многое исправлять.

Застройщики часто экономят на дверях. Но если межкомнатные можно заменить через некоторое время, то входная — это вопрос безопасности и сохранности имущества, и она должна быть идеальной уже при заезде. Даже если в квартире установлена качественная металлическая дверь, есть смысл поменять в ней замки, ведь ключи могли оказаться у многих рабочих за время ремонта. Нередки случаи проникновения в жилье и краж, которые совершали строители, работавшие на объекте. Именно поэтому во время самостоятельного ремонта принято оставлять черновую дверь, которую меняют в последнюю очередь.

Лучше заранее заложить в смету новый кухонный фартук или обои, потому что электрика часто не соответствует современным требованиям по количеству бытовой техники. Конечно, в первое время можно обойтись тремя розетками, переключая мультиварку, чайник, посудомойку и миксер через удлинитель, но если вы планируете жить в квартире долго, лучше переделать электрику. То же касается выходов для верхнего освещения. В проектах застройщика, как правило, предусмотрен один — в центре потолка. Этого может оказаться достаточно для ванной, кухни или небольшой комнаты. Но если у вас студия, разделенная на отдельные пространства, источников света должно быть больше.

Натяжные потолки могут стать настоящим спасением в новостройках, особенно если это многоэтажный дом и вы живете не на верхнем этаже. Над вашей квартирой находятся еще несколько, в которых тоже делают ремонт (и не всегда высококвалифицированные рабочие). В такой ситуации никто не застрахован от протечек и затоплений. К тому же натяжные потолки помогут скрыть мелкие недостатки отделки и проводку от светильников, если вы планируете ее дополнить.

Застройщик редко беспокоится о дополнительной качественной звукоизоляции на стенах, а тем более потолке. Большинство новостроек известны хорошей слышимостью, поэтому, если не хотите просыпаться под будильник соседа, стоит проложить специальные материалы. Это могут сделать узкопрофильные специалисты, а выбор звукоизоляционных панелей зависит от многих факторов, включая их толщину. Если устанавливать их после чистового ремонта, придется не только снимать обои и плитку, но и менять плинтусы, а комната может потерять несколько сантиметров площади.

Что еще проверить

Если вы решили сэкономить на отделке, то внесите в смету работу специалиста по приемке квартир в новостройках. Помимо пунктов, которые наверняка придется менять, он проверит качество труб, вентиляции, установки окон и радиаторов, прилегание обоев и плитки, а также наклоны стен и пола. Некоторые нюансы можно заметить самостоятельно: внимательно осмотритесь, нет ли трещин, хорошо ли закрываются двери и как прибиты плинтусы. Не подписывайте акт приемки с застройщиком, пока не убедитесь, что все в порядке. В некоторых случаях компания обязана устранить явные недостатки, особенно если на ремонтные работы был заключен отдельный договор.

Источник

Как не прогадать? Пошаговая инструкция по купле-продаже готовой квартиры в новостройке от застройщика

Покупка готового жилья на первичном рынке связана с массой рисков. Зато покупатель получает новую квартиру по выгодной цене, а иногда и на условиях рассрочки. Сделки купли-продажи с застройщиком возможны только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления техплана БТИ.

Далее расскажем, какие предлагаются варианты жилья, на что обратить внимание при сделке, как правильно покупать такие объекты. А также, какие особенности налогообложения при приобретении новой квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Варианты продажи недвижимости от строительной организации

Квартиру можно купить на любой стадии строительства. Если дом еще не достроен, то обычно оформляется договор долевого участия в строительстве — ДДУ (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут). За время строительства дольщик может переуступить свои права другому лицу, заключив договор переуступки прав.

Это практикуется довольно часто, если квартира покупается с инвестиционными целями (о том, что нужно знать, приобретая жильё в новостройке, можно узнать в нашей статье) . Если здание уже построено, то оформляется договор купли-продажи с застройщиком, который потом регистрируется в Росреестре.

Купить можно квартиру:

• с чистовой или черновой отделкой;
• с ремонтом «под ключ»;
• без всякого ремонта.

О том, как купить или продать квартиру в новостройках от собственников, читайте здесь, а из этого материала вы узнаете о том, как выгодно приобрести жилье от подрядчика.

С отделкой и без

Если решено купить жилье с отделкой (чистовой или черновой), то необходимо, чтобы в договоре купли-продажи это было четко предусмотрено. Лучше всего детально описать, что входит в понятие «отделка».

К примеру, если речь идет о черновом варианте, то застройщик сделает только стяжку пола и отштукатурит стены. Когда предполагается чистовой вариант, то стены квартиры должны быть сданы в идеальном виде – отштукатуренными и выровненными, чтобы можно было сразу поклеить обои или покрасить.

Стоимость отделки должна включаться в общую цену квартиры. Жилье с отделкой обычно продается также с такими обязательными элементами как окна, двери, остекление балкона, сантехника, облицовка плиткой.

Иногда стороны прописывают все составляющие отделки очень подробно в дополнительном соглашении к договору купли-продажи (например, оговаривается, какие материалы и в каком объеме будут использованы и пр.).

На что обратить внимание при приемке жилья с отделкой?

Если условия договора купли-продажи по выполнению отделки соблюдены, то покупатель подписывает акт приема-передачи, если нет – то составляется смотровой или чек-лист.

В этом документе перечисляются все выявленные недостатки (кривые стены, некачественная побелка, неровная стяжка и пр.). Обязательно фиксируются и конкретные сроки их устранения, а также лица, которые ответственны за эту работу.

Чек-лист заполняется:

• в течение двух месяцев после сдачи дома в эксплуатацию;
• либо в день оформления акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи.

В этом случае, кстати, можно сразу ссылаться на нарушения строительных и других норм (СНиП и ГОСТ), что только придаст вес претензиям покупателя. Если сроки устранения недостатков будут нарушены, то квартира может быть принята, но с приложением к акту приема-передачи, где будет указано, что жилье принято с недочетами.

Как выглядит и составляется чек-лист для отметки нарушений?

Чек-лист обычно представляет собой таблицу, в которой указаны все проделанные застройщиком работы, а рядом находится колонка, в которой делается отметка о нарушениях. Смотровой лист выдает сам застройщик. Он составляется в двух экземплярах и регистрируется в секретариате строительной компании.

С ремонтом

Обычно ремонт от застройщика включает в себя выравнивание и отделку стен и потолков, облицовку стен плиткой в санузлах, укладку ламината или паркета, обои в комнатах, кухне и коридоре.

Качество ремонта зависит не только от мастерства застройщика, но и от класса выбранного жилья – чем выше класс, тем дороже будут материалы для ремонта.

Если квартира сдается с ремонтом, то в чек-листе к договору купли-продажи должны быть указаны все проделанные работы застройщика (отделка, облицовка, установка дверей и пр.).

Без ремонта или черновой облицовки

Прием жилья в черновом виде только на первый взгляд кажется более простым. Необходимо будет посчитать метраж (он должен совпадать с тем, что указан в договоре), проверить ровность стен, наличие окон, дверей и других обязательных элементов, указанных в соглашении с застройщиком.

Даже если в договоре указано, что квартира выставляется на продажу без ремонта или без отделки, застройщик обязан выполнить стяжку пола, убрать строительный мусор, установить сантехнику и провести электропроводку.

Все недостатки должны быть зафиксированы в смотровом листе. В случае некачественного строительства покупатель, ссылаясь на Гражданский кодекс РФ, вправе требовать снижения цены и даже расторжения договора купли-продажи.

Плюсы и минусы приобретения такой площади

Покупка готовой квартиры в сданном новострое имеет ряд очень важных преимуществ. Это, прежде всего, качество жилья и отсутствие у него истории. Можно не опасаться наследников или лиц, вернувшихся из мест лишения свободы, которые вдруг предъявят права на жилплощадь (о том, где же выгоднее купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке, мы рассказывали тут).

К плюсам можно отнести:

• современную инфраструктуру и новые материалы для строительства;
• удобную планировку квартиры;
• минимум юридических рисков (дом уже построен и покупатель первый собственник);
• отсутствие споров с бывшими владельцами или претендентами (например, наследниками или выселенными детьми).

Новое жилье продается с новыми окнами, дверями и сантехникой.

К минусам однозначно относится:

• необходимость ремонта «с нуля» (если только не покупается квартира с ремонтом);
• шум соседей, проводящих ремонт (особенно если дом совсем недавно достроен);
• отдаленность нового дома от центра (если он куплен в новом районе под застройку);
• некачественная постройка без учета уровня грунтовых вод, просадки грунта и пр.

Если попадется недобросовестный застройщик, то новый дом, который был построен в отдаленных районах, может регулярно затапливаться грунтовыми водам в подвале, что может привести к сырости в домах, появлению трещин, пятен на фасаде и другим проблемам.

Возможны и трудности с достройкой обещанной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник. Бывает, что переезжая в новый дом, покупатели рассчитывают на быстрое появление этих объектов, обещанных менеджером по продаже, но на деле на их достройку уходит гораздо больше времени.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, читайте в нашем материале.

Покупка: пошаговая инструкция

Для покупки готовой квартиры у застройщика необходимо пройти ряд шагов:

1. Выбрать квартиру. В отличие от дольщиков у покупателей готового жилья есть возможность проводить осмотры готовых объектов. Можно сразу оценить затраты на будущий ремонт (если он не предусмотрен договором), а также качество строительства и готовность остальной инфраструктуры (магазинов, детсада, благоустройства территории и пр.).
2. Изучить все документы застройщика и подготовиться к сделке.
3. Подписать договор купли-продажи. Оплата договора, как правило, происходит сразу после регистрации по безналичному расчету на счет застройщика. Квартира передается по акту приема-передачи. Если есть проблемы с качеством постройки или ремонта, то на этом этапе составляется смотровой лист.

Как проверить фирму до подписания ДКП: порядок действий

Перед тем как подписывать договор купли-продажи с застройщиком нужно тщательно проверить его документы: официальную регистрацию, а также права на квартиры. Запросите расширенную выписку в Росреестре и выясните, не перепродавалось ли жилье другим лицам.

Какие вопросы следует задать?

На встрече с менеджером в офисе застройщика нужно уточнить: есть ли у компании все нужные документы для сделки и были ли у госкомиссии претензии к качеству строительства. Кроме того, важны вопросы:

• цены квартиры, возможной скидки на нее, вариант покупки в рассрочку;
• что входит в понятие «отделка» или «ремонт», какие материалы будут использованы, чем это регулируется;
• каков порядок расчетов (сколько составляет задаток, как быстро должны проводиться расчеты);
• как быстро устраняются недостатки по чек-листу, если возникнут претензии;
• каковы ежемесячные платежи управляющей компании, консьержу, охране и пр.;
• условия досрочного расторжения договора.

Перечень документов для сделки

Для продавца — юридического лица

Перед тем как подписать договор у застройщика нужно запросить ряд документов, которые расскажут о его легальном статусе нахождения на рынке. Главное убедиться в том, что компания зарегистрирована, не находится в стадии банкротства и уже сдала дом Государственной проверочной комиссии.

• разрешение на ввод в эксплуатацию дома;
• документы на землю, где расположен дом;
• разрешение на строительство;
• учредительные документы, свидетельство о госрегистрации застройщика;
• выписка из ЕГРН;
• техплан со схемой расположения квартиры на этаже;
• заключение госкомиссии;
• выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире.

Все это желательно изучить перед тем, как вступать в договорные отношения с компанией. Если квартира покупается с ремонтом или отделкой, то уточните как это отразиться в договоре купли-продажи и будет ли оформляться дополнительное соглашение.

На фото вы можете ознакомиться с образцом разрешения на ввод дома в эксплуатацию:

Фото разрешения на строительство:

Для будущего собственника

От покупателя требуется только паспорт и ИНН (или СНИЛС). Если им является один из супругов, он должен иметь нотариально заверенное согласие другого на покупку готовой квартиры.

Как правильно заключается и составляется договор купли-продажи?

Договор купли-продажи оформляется в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ (ст. 549—558). Он составляется в письменной форме (обязательное условие).

В договоре должны быть:

1. персональные, паспортные данные сторон (для застройщика — реквизиты юрлица);
2. описание предмета (квартиры);
3. цена покупки;
4. сроки перехода права собственности;
5. права и обязанности сторон;
6. порядок проведения расчетов;
7. условия и срока освобождения квартиры.

Процедура регистрации прав на новое жилье

Для регистрации прав собственности на жилье в Росреестр далее подается: договор купли-продажи, акт приема-передачи, техплан, заявление о регистрации прав, копия паспорта и квитанция об оплате госпошлины. В течение 5 дней покупатель становится собственником квартиры, а в реестре появляется соответствующая электронная запись.

Сроки и расходы

Подписание договора купли-продажи не занимает много времени — максимум 1-2 часа. Регистрация в Росреестре также длится меньше недели. Госпошлина за регистрацию договора составляет 2 тыс. рублей.

Если было принято решение заверить купчую у нотариуса (не является обязательным), то потребуется еще 8-15 тыс. рублей. Заверение отдельных документов — доверенности, согласия супруга (и) обойдется в сумму до 1,5 тыс. рублей.

Особенности налогообложения

Если покупается готовая квартира в новостройке, то платить налог на доходы не нужно. Более того у покупателя есть право на налоговый вычет, который появляется с момента подписания акта приема-передачи.

Вернуть можно уплаченный за отчетный год налог в размере до 13% от стоимости квартиры (но не более 2 млн. рублей). Для этого необходимо подать налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) в налоговую по месту жительства либо через Интернет.

Возможно ли приобретение в рассрочку?

Почти каждый застройщик предлагает рассрочку покупателям квартир на самом раннем этапе продаж, но вот продажа уже готового жилья на этих условиях это скорее редкость. Однако законом это не запрещено и застройщик вправе предложить оформить покупку с рассрочкой (процентной или беспроцентной).

Правила оформления соглашения с рассрочкой

В этом случае в договоре указывается полная сумма стоимости квартиры, но она разбивается на равные платежи, которые выплачиваются в течение определенного периода времени (обычно в течение 3-12 месяцев, реже 3-5 лет).

В договоре всегда присутствует полный график расчетов с указанием сумм и дат для оплаты. Описываются также санкции в случае просрочки платежей (например, пеня за каждый день).

Заключение

Покупка готового жилья на первичном рынке оформляется договором купли-продажи с застройщиком. Квартиру можно купить с отделкой или ремонтом либо в черновом виде. Все эти детали должны быть оговорены купчей, чтобы не пришлось расторгать договор или обжаловать его в судебном порядке.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источник