Сдать бабушкину квартиру или сделать ремонт

Как подготовить бабушкину квартиру к сдаче в аренду?

Многие спрашивают – «Стоит ли делать ремонт квартиры под сдачу в аренду? Арендаторы всё равно всё сломают».

Ответ на этот вопрос и не только вы получите в данной статье.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Стоимость аренды квартир в Москве

Так получилось, что все, кто сдают квартиры в аренду, хотят получать от арендаторов как можно высокую плату. В свою очередь арендаторы стремятся найти жилье как можно дешевле. (см. Как дешево снять квартиру в Москве) Отсутствие монополии на рынке сдачи жилья в наем позволяет и первым, и вторым искать оптимальные варианты, снизив аппетиты и арендаторов, и арендодателей.

Поэтому, квартиросъемщики больше всего предпочитают те квартиры, которые более-менее прилично выглядят и которые предлагаются за оптимальную стоимость. Это не означает, что на элитное жилье не найдется арендаторов. И дорогие, и бюджетные квартиры пользуются спросом, на каждый из этих вариантов есть свой клиент.

Стоимость аренды в Российской Федерации в этом году заметно просела. Причина этому – разразившийся кризис. И если в небольших городах цены изменились не сильно, то в крупных городах стоимость аренды упала на 15-20%. Особенно это коснулось столичных арендодателей, поскольку большой отток приезжих из Москвы стал причиной серьезного обвала стоимости аренды жилья, которого не наблюдалось за всю историю столичного рынка.

Например, если раньше можно было за 30 тыс. рублей в месяц сдать однокомнатную квартиру, расположенную в нескольких километрах от метро, при этом заставить квартиросъемщиков платить всю коммуналку, то теперь это сделать очень и очень трудно. Поскольку предложение на этом рынке превысило спрос, тем самым заставив арендаторов бороться за каждого клиента, цены на съем квартир стали падать. Конкуренция в этом секторе возможна по двум пунктам. Либо стоимость съема квартиры понижается, либо повышаются ее жилищные условия.

Стоит ли делать ремонт квартиры под сдачу в аренду?

Снижать стоимость аренды очень не хочется. В таком случае придется повышать условия проживания квартиры. Изменить ее местоположение или пейзажи из окна не получится. На чистоту в подъезде или во дворе повлиять тоже не получится, разве что самому регулярно проводить уборку. Остается только интерьер самой квартиры, который можно сделать достаточно красивым.

Такой вариант имеет некоторые недостатки. А именно, придется потратить некоторую сумму и определенное время. Но и здесь можно подойти с умом. Понятно, что нет смысла делать ремонт дорогим. Во-первых, мало кто из потенциальных квартиросъемщиков по достоинству оценит джакузи в ванной и дорогую итальянскую плитку на кухне. Большинство из них резонно заметят, что хрущевка она и есть хрущевка, а значит и цена на ее аренду должна быть бюджетной.

Вот и исходите из того, что бабушкину квартиру будут снимать те, кто изначально настроен на бюджетный вариант. А джакузи и итальянская плитка им без надобности.

Что касается вопроса о целесообразности вообще проводить какой-то ремонт, а не сдавать квартиру как есть, стоит отметить следующее. Аренда таких квартир очень небольшая, это, во-первых. А во-вторых, на съем такого жилья заранее претендуют лица, которых тяжело назвать адекватными. Их проживание, скорее всего, еще больше приведет квартиру в упадок.

Поэтому тезис о том, что съемщики только и норовят, как бы побольше нагадить в снимаемом жилье, разрисовать в нем стены, испортить мебель и технику, верен только от части и касается самой дешевой аренды, которая интересует не самых добропорядочных граждан.

Те же люди, молодые семьи, которые изначально претендуют на какие-то более-менее хорошие условия, ведущие трезвый образ жизни, привыкшие к чистоплотности и хотя бы минимальному комфорту, вряд ли согласятся снимать однокомнатное жилье в старой хрущевке с «убитой» обстановкой. Заманить таких клиентов снижением цены на 3-5 тысяч в месяц не получится.

Более качественные и добропорядочные клиенты стремятся к стабильности и пытаются снять жилье на большой срок. Но для этого в нем должна быть соответствующая обстановка. Если квартира красивая, в ней есть все то, что необходимо современной молодой паре, то на нее и будут претендовать ответственные квартиросъемщики, которые не съедут с нее через пару месяцев. Конечно, бывают всякие ситуации, но это скорее исключение, чем правило.

Поэтому, выходом будет проведение косметического ремонта квартиры, которую планируете сдать в аренду. Можете подсчитать и ориентировочный бюджет такого ремонта. Если вы хотите сдавать ее на 4-5 тыс. рублей дороже, чем при сдаче в первоначальном варианте (хотя разница может составить и больше), и свои вложения в ремонт планируете вернуть через год сдачи жилья, то предполагаемый бюджет составляет 48-60 тысяч рублей. Это небольшой капитал, но если им распорядится правильно, то и этим вполне можно обойтись.

А чтобы это сделать правильно, поставьте себя на место потенциального квартиросъемщика? Что он захочет увидеть в квартире прежде всего? На какие условия пойдет, а какие будут снижать вероятность того, что он согласится жить в предлагаемом ему жилье?

Чего не стоит делать при сдаче квартиры в аренду?

Поскольку проживать будет другая семья или отдельные лица, их меньше всего заботит ваш глубокий внутренний мир. Поэтому, не оставляйте в комнатах, на стенах семейные фотографии, старые плюшевые игрушки, плакаты времен 80-х или 90-х. В идеале, на стене допускается какая-то новая картина на нейтральную тему. Никаких выгоревших «медведей в бору» пятидесятилетней давности быть не должно. Эти картины смело забирайте на дачу или выбрасывайте.

То же самое касается и мебели с техникой. Не то, чтобы они напоминали об индивидуальности хозяев, хотя это тоже присутствует, но сегодня сдавать квартиру с мебелью из дешевой фанеры, которые вот-вот развалиться от нескольких прикосновений, или с холодильником и стиральной машинкой выпуска 70-х-80-х годов считается дурным тоном.

Всю старую мебель, технику, посуду необходимо быстро распродать или увезти в гараж, на дачу, раздать кому угодно. Это не потому, что они плохие. На них даже найдется не один покупатель, потому что их качество на порядок выше, чем современное китайское барахло. Но если все это будет в сдаваемом жилье, то клиенты будут воспринимать его как «совок» и адекватной цены за съем квартиры не дадут. Никаких старых ковров, продавленных диванов и т.п. Относительно новая техника не должна быть пожелтевшей от времени. Если это наблюдается, то либо аккуратно покрасьте ее, либо уберите.

Квартира не должна быть ни захламленной, ни пустой. Понатыканная где ни попадя мебель «съедает» пространство и начинает давить на клиента. Скорее всего, он не согласится на условия. Но и пустая комната начинает порождать много вопросов: «Куда повесить вещи? На чем будет стоять компьютер и телевизор? Где холодильник и стиральная машинка?» Последующий вопрос будет о скидке на аренду жилья.

Все те квартиры, которые достаются от бабушек, сперва тщательно вымываются всеми доступными моющими средствами. Затем их нужно долгое время проветривать. Очень хорошо, если на улице зима, мороз. Неделя с открытыми окнами вполне поможет освежить помещения. Если этого не сделать, то устоявшийся старческий запах будет только отпугивать потенциальных клиентов.

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду?

Первое, что нужно сделать, избавиться от всего старого на вид и запах, после чего отдраиваем помещение с помощью хороших, эффективных моющих средств, после чего проветриваем помещение. Желтые рамы, пластик, потолки красим и белим в белый цвет. Переклеиваем обои, либо красим их в какой-то теплый цвет.

Как только закончили с покраской и поклейкой, приступаем к закупке современной мебели и необходимой техникой, а также другими нужными предметами.

Что должно быть в квартире при сдаче в аренду?

На мебель придется потратить почти половину имеющегося на ремонт бюджета. Нужно купить:

• Полноценную двуспальную кровать;
• Обеденный стол;
• Шкаф-купе;
• Стулья и прикроватные тумбы — по две штуки.

На бытовую технику придется потратить вторую половину имеющегося бюджета, которая уйдет на холодильник и машинку-автомат, чайник и микроволновку.
Но лучше найти еще столько же денег, чтобы привести в порядок сантехнику и кухню, для которых нужно закупить:

1. Вытяжку;
2. Раковину;
3. Нормальный современный большой унитаз;
4. Экранированную ванну;
5. Газовую или электроплиту;
6. Стол для разделывания.

Еще понадобятся средства на замену двери, если она не металлическая. Закупите несколько комплектов постельного белья, полотенца, минимальное количество посуды. Не забудьте подключить кабельное и интернет. Желательно вставить пластиковые окна и новые межкомнатные двери. В противном случае, вооружайтесь наждачной бумагой, зачищайте их и красьте белой краской.

Покупать телевизор не стоит. У квартиросъемщиков обычно имеется собственный, либо они вообще противники просмотра телевизора и всю информацию и развлечения черпают через компьютер и интернет.

Теперь вы знаете, как привести квартиру в порядок на вторичном рынке.

Как оценить квартиру самостоятельно?

Если часть техники, мебели и так приобретались недавно, а пластиковые окна, металлические входные и современные межкомнатные двери вставлялись пару лет назад, то косметический ремонт арендуемого помещения будет практически копеечным. Остается только все вымыть, проветрить, убрать памятные вещи, поменять обои. Посуду можно хорошо отмыть. Единственное, придется потратиться на новое постельное белье и полотенца, но даже в этом случае в наследство могут достаться несколько нераспечатанных комплектов.

Если до метро от 3 до 5 км, такую квартиру вполне можно сдать за 25 тысяч рублей, в то время как без ремонта ее выше чем 20 тысяч рублей сдать не получится. Если же метро расположено близко, то цены на аренду будут выше на 4-5 тысяч рублей.

Как сдать квартиру в аренду быстро?

Если вы не знаете, как быстро сдать квартиру в аренду, следуйте нашим рекомендациям. Первое, что нужно сделать, это отказаться от максимальной стоимости аренды. Такие квартиры очень сложно сдаются. Второе – обращайтесь в ближайшее бюро или агентство недвижимости. Сдавать самостоятельно сложнее, но и здесь интернет и доски объявлений могут помочь быстрее, чем агентства. Правда, есть риск стать жертвой мошенников, но это уже другая история.

Источник

Как сдать «бабушкину» квартиру быстрее и дороже. Советы экспертов

«Только не «бабушкин» ремонт» — так звучит запрос многих потенциальных арендаторов жилья. Обычно «бабушкиными» называют неухоженные квартиры, в которых давно не было ремонта. Или это просто старое жилье, заставленное старой мебелью и хламом.

По оценке риелторов, сегодня на «бабушкины» варианты приходится от 10% до 30% предложения квартир, которые сдаются в Москве. Сдать такое жилье можно, но хорошую цену за него получить трудно. Владельцам приходится либо снижать стоимость аренды, либо вложиться в ремонт. Рассказываем, как повысить ликвидность старых квартир.

Когда ремонт выгоден

Варианты в стиле «бабушкин» ремонт с еще советскими обоями в большинстве случаев предлагаются дешевле аналогичных вариантов с ремонтом. По оценке риелторской компании «Инком-Недвижимость», если квартира сдается без обстановки (таких 28% в целом по рынку в Москве), скидки в стандарт-классе могут доходить до 15%, в бизнес-классе — до 10%. Максимальные дисконты (до 40%) собственники дают на квартиры, в которых есть существенные недостатки — например, квартира после подтопления или в плачевном состоянии.

Помимо цены, состояние квартиры влияет и на ее востребованность арендаторами. Сильно захламленные и давно не видевшие ремонта квартиры могут долго искать жильца, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «Недавно мы сдали подобную квартиру в Бирюлево за 22 тыс. руб. в месяц. Экспонировалась она в течение двух месяцев», — рассказал он. Хотя обычно квартиры сдаются за неделю-две. Поэтому обновление «бабушкиной» квартиры может не только повысить ее стоимость на рынке, но повлиять на срок сдачи.

Вкладываться в квартиру нужно, если она находится в хорошей и востребованной локации, тогда после ремонта ее стоимость вырастет заметно, считают риелторы. К примеру, на Патриарших прудах «бабушкину» двухкомнатную квартиру без ремонта и со старой мебелью можно сдать за 60–70 тыс. руб. Если сделать хороший ремонт, то цена вырастет до 150 тыс. руб. в месяц, привел пример Роман Бабичев. Если такой вариант квартиры в Бирюлево, то ее можно сдать за 20 тыс. руб., но, сделав ремонт, дороже 30 тыс. руб. ее все равно не сдать.

«В стандарт-классе наличие ремонта, скорее всего, не повысит серьезно арендную ставку. Но может сделать объект более ликвидным: он не будет простаивать, быстро найдет арендаторов и начнет приносить доход. Наличие спроса на объект позволяет арендодателю выбирать подходящих ему квартирантов, что очень важно при долгосрочном найме», — отметила заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

Сколько тратить на ремонт

Сам ремонт и обстановка должны соответствовать уровню самого дома и его местоположению. Даже самый дорогой ремонт не превратит квартиру в девятиэтажке в спальном районе в объект бизнес-класса, и арендаторы высокого сегмента не станут рассматривать такие варианты. Поэтому дорогой ремонт окажется бессмысленным, отметила управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.

Если же квартира находится в хорошем доме в историческом центре, и арендодатель планирует ее сдавать клиентам бизнес-класса, то и ремонт должен быть соответствующего уровня. «Общая стоимость отделочных материалов, мебели и техники не должна превышать 10–15% рыночной стоимости квартиры», — считает она.

По мнению Оксаны Поляковой из «Инком-Недвижимости», на ремонт жилья стандарт-класса не следует тратить больше, чем суммарная стоимость его аренды за два месяца. Например, если квартира сдается за 30 тыс. руб., то на ремонт нужно заложить 60 тыс. руб. За эту сумму можно будет сделать небольшой косметический ремонт — переклеить обои, покрасить двери.

Иногда выгоднее сдавать квартиру со скидкой и не делать ремонт, иногда — сдать квартиру «под ремонт», чтобы арендаторы выполнили несложные работы по косметической отделке в счет проживания. Каждый случай индивидуален, нужно определить категорию арендаторов для этого объекта, просчитать расходы и доходы.

Как повысить ликвидность «бабушкиной» квартиры

Сделайте уборку и выбросите мебель

Самый бюджетный вариант повысить привлекательность «бабушкиной» квартиры — это навести в ней порядок и выбросить весь хлам. «Если нет возможности сделать в квартире ремонт, стоит провести генеральную уборку, выбросить все ненужные и тотально устаревшие вещи, отмыть полы и стены, ванную, кухню, покрасить ржавые батареи, повесить новые занавески», — советует Мария Жукова из «Миэль».

Это требует больше физических сил, чем материальных затрат, зато простенькая, но чистая квартира скорее приглянется потенциальному арендатору, чем захламленная и годами немытая, добавила она.

Лучше сдавать «бабушкину» квартиру пустой. «Даже без мебели такая недвижимость будет стоить дороже, чем с ней, и сдастся быстрее», — считает Роман Бабичев из «Азбуки жилья». А вот красивый буфет или советское кресло лучше оставить — сейчас такие вещи в тренде. Главное, чтобы они были в хорошем состоянии.

Согласитесь на ремонт в счет оплаты аренды

Если собственник не планирует сам обновлять квартиру, можно договориться с арендаторами о ремонте в счет аренды. Стоимость зависит от того, насколько масштабные работы нужно проводить и какие материалы будут использованы. Если нужно провести косметический ремонт, то речь может идти о двух-трех месяцах без оплаты. Если в квартире нужно проводит капитальный ремонт, то этот срок может увеличиться до года.

Главное в данном случае — все детали такой аренды зафиксировать в договоре найма, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций как квартиранту, так и собственнику.

Сделайте ремонт самостоятельно

Если собственник готов сделать ремонт, то первоначально нужно определить «слабые» места квартиры (санузел, кухня, старые окна). После этого составить список переделки и посчитать бюджет. Так будет проще справиться с задачей, говорит дизайнер, основатель студии дизайна Grande Familia Инна Каминская.

Начинать работу лучше с больших площадей: стены, пол и потолки. Старые обои — первое, что портит внешний вид стен: часто можно встретить несколько слоев уже отслоившихся и запачканных обоев. «Чтобы быстро и эффективно удалить старые обои, воспользуйтесь специальным профессиональным отпаривателем для обоев. Возьмите за основу один базовый цвет и используйте его как галерейный фон, например белый или нейтральный серый, более смелый вариант — темный графитовый», — рекомендует дизайнер.

На комнату в 20 кв. м в среднем уйдет около 12 рулонов обоев, продолжает она. Если взять бюджетный вариант, то это около 12 тыс. руб. Плюс сопутствующие материалы — клей, плинтусы. Рассчитать расход материалов можно на специализированных сайтах. Расходы небольшие, а комната преобразится мгновенно.

Сегодня существует много устойчивых к истиранию красок, которыми можно покрыть и обновить даже плитку во влажных помещениях. Это самый экономичный способ преобразить устаревший интерьер. На квартиру 60 кв. м цена антивандальной краски начинается от 35 тыс. руб. в зависимости от уровня производителя.

Обновите кухню и ванную комнату

Для большинства потенциальных арендаторов опрятная кухня и санузел — важный критерий при выборе квартиры. Именно этим местам стоит уделить особое внимание. Но стоит учитывать, что это одна из самых затратных статей.

По словам дизайнера, если нужно обновить кухню площадью 10 кв. м, то в среднем потребуется от 350 тыс. руб., ванную площадью 6–8 кв. м — от 150 тыс. руб. Бюджетный гарнитур можно приобрести в среднем за 40 тыс. руб., а замена сантехники обойдется в среднем от 70 тыс. руб. Но и здесь можно обойтись только частичным обновлением. Например, покраской стен и плитки, покупкой нового холодильника или плиты.

Поставьте новые окна

Приводя в порядок «бабушкину» квартиру, стоит заменить или утеплить окна, особенно если они не держат тепло. «Сначала оцените состояние окон и материалов, из которых они сделаны. Если у вас деревянный оконный профиль, проверьте его на трещины и другие дефекты, стекла. Своими руками можно удалить предыдущий слой краски, отшлифовать поверхность и нанести шпатлевку, а затем краску. Используйте яркие и контрастные цвета для внутреннего оконного профиля или откосов по периметру. Это простой и актуальный прием», — говорит дизайнер.

Комплексная профессиональная реставрация деревянных окон составляет от 8 тыс. руб. за одно окно. Если речь идет об установке пластиковых окон, то цены на них (без стоимости откосов, отливов и подоконников) начинается от 4 тыс. руб.

Не игнорируйте детали

Внимание стоит уделить и деталям в квартире. Например, в старых домах дверные проемы, полотна, наличники и карнизы могут быть необычного исполнения. «Не спешите демонтировать их, подарите им вторую жизнь. Покрасьте дверные полотна в яркий цвет. На карнизы, наличники и напольные плинтусы, напротив, нанесите глянцевую фактуру, чтобы они выделялись и были более износостойкими и прочными. Можно воспользоваться хорошей антивандальной краской, стоимость которой начинается от 6 тыс. руб.», — рекомендует Инна Каминская.

Также следует обновить старые розетки и выключатели. Хотя этот вопрос может казаться не особо весомым, как реставрация мебели, но именно мелкие детали могут испортить общее восприятие интерьера. Часто в старых квартирах они выглядят пожелтевшими и разбитыми. Замена розеток и выключателей оживит и обновит обстановку. В среднем один выключатель с рамкой хорошего качества обойдется в 200 руб., а розетка — в 150 руб. Еще следует поменять шторы — это тоже бюджетный вариант обновить пространство квартиры.

Резюме

Если в квартире все очень ветхое, нужно полностью заменить окна и двери, положить новый кафель в ванной комнате и установить новую сантехнику — затраты будут существенные. Но иначе за приличную сумму эту квартиру не сдать, поскольку арендаторы ищут комфорта.

Если же квартира в нормальном жилом состоянии и нужно только снять ковры, покрасить потолки и переклеить обои — то и вложения будут ниже. Главное условие — квартира должна быть чистая, комфортная для жизни. Тогда она быстро найдет арендатора.

Источник