Сдавать или сделать ремонт

Как сдать «бабушкину» квартиру быстрее и дороже. Советы экспертов

«Только не «бабушкин» ремонт» — так звучит запрос многих потенциальных арендаторов жилья. Обычно «бабушкиными» называют неухоженные квартиры, в которых давно не было ремонта. Или это просто старое жилье, заставленное старой мебелью и хламом.

По оценке риелторов, сегодня на «бабушкины» варианты приходится от 10% до 30% предложения квартир, которые сдаются в Москве. Сдать такое жилье можно, но хорошую цену за него получить трудно. Владельцам приходится либо снижать стоимость аренды, либо вложиться в ремонт. Рассказываем, как повысить ликвидность старых квартир.

Когда ремонт выгоден

Варианты в стиле «бабушкин» ремонт с еще советскими обоями в большинстве случаев предлагаются дешевле аналогичных вариантов с ремонтом. По оценке риелторской компании «Инком-Недвижимость», если квартира сдается без обстановки (таких 28% в целом по рынку в Москве), скидки в стандарт-классе могут доходить до 15%, в бизнес-классе — до 10%. Максимальные дисконты (до 40%) собственники дают на квартиры, в которых есть существенные недостатки — например, квартира после подтопления или в плачевном состоянии.

Помимо цены, состояние квартиры влияет и на ее востребованность арендаторами. Сильно захламленные и давно не видевшие ремонта квартиры могут долго искать жильца, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «Недавно мы сдали подобную квартиру в Бирюлево за 22 тыс. руб. в месяц. Экспонировалась она в течение двух месяцев», — рассказал он. Хотя обычно квартиры сдаются за неделю-две. Поэтому обновление «бабушкиной» квартиры может не только повысить ее стоимость на рынке, но повлиять на срок сдачи.

Вкладываться в квартиру нужно, если она находится в хорошей и востребованной локации, тогда после ремонта ее стоимость вырастет заметно, считают риелторы. К примеру, на Патриарших прудах «бабушкину» двухкомнатную квартиру без ремонта и со старой мебелью можно сдать за 60–70 тыс. руб. Если сделать хороший ремонт, то цена вырастет до 150 тыс. руб. в месяц, привел пример Роман Бабичев. Если такой вариант квартиры в Бирюлево, то ее можно сдать за 20 тыс. руб., но, сделав ремонт, дороже 30 тыс. руб. ее все равно не сдать.

«В стандарт-классе наличие ремонта, скорее всего, не повысит серьезно арендную ставку. Но может сделать объект более ликвидным: он не будет простаивать, быстро найдет арендаторов и начнет приносить доход. Наличие спроса на объект позволяет арендодателю выбирать подходящих ему квартирантов, что очень важно при долгосрочном найме», — отметила заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

Сколько тратить на ремонт

Сам ремонт и обстановка должны соответствовать уровню самого дома и его местоположению. Даже самый дорогой ремонт не превратит квартиру в девятиэтажке в спальном районе в объект бизнес-класса, и арендаторы высокого сегмента не станут рассматривать такие варианты. Поэтому дорогой ремонт окажется бессмысленным, отметила управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.

Если же квартира находится в хорошем доме в историческом центре, и арендодатель планирует ее сдавать клиентам бизнес-класса, то и ремонт должен быть соответствующего уровня. «Общая стоимость отделочных материалов, мебели и техники не должна превышать 10–15% рыночной стоимости квартиры», — считает она.

По мнению Оксаны Поляковой из «Инком-Недвижимости», на ремонт жилья стандарт-класса не следует тратить больше, чем суммарная стоимость его аренды за два месяца. Например, если квартира сдается за 30 тыс. руб., то на ремонт нужно заложить 60 тыс. руб. За эту сумму можно будет сделать небольшой косметический ремонт — переклеить обои, покрасить двери.

Иногда выгоднее сдавать квартиру со скидкой и не делать ремонт, иногда — сдать квартиру «под ремонт», чтобы арендаторы выполнили несложные работы по косметической отделке в счет проживания. Каждый случай индивидуален, нужно определить категорию арендаторов для этого объекта, просчитать расходы и доходы.

Как повысить ликвидность «бабушкиной» квартиры

Сделайте уборку и выбросите мебель

Самый бюджетный вариант повысить привлекательность «бабушкиной» квартиры — это навести в ней порядок и выбросить весь хлам. «Если нет возможности сделать в квартире ремонт, стоит провести генеральную уборку, выбросить все ненужные и тотально устаревшие вещи, отмыть полы и стены, ванную, кухню, покрасить ржавые батареи, повесить новые занавески», — советует Мария Жукова из «Миэль».

Это требует больше физических сил, чем материальных затрат, зато простенькая, но чистая квартира скорее приглянется потенциальному арендатору, чем захламленная и годами немытая, добавила она.

Лучше сдавать «бабушкину» квартиру пустой. «Даже без мебели такая недвижимость будет стоить дороже, чем с ней, и сдастся быстрее», — считает Роман Бабичев из «Азбуки жилья». А вот красивый буфет или советское кресло лучше оставить — сейчас такие вещи в тренде. Главное, чтобы они были в хорошем состоянии.

Согласитесь на ремонт в счет оплаты аренды

Если собственник не планирует сам обновлять квартиру, можно договориться с арендаторами о ремонте в счет аренды. Стоимость зависит от того, насколько масштабные работы нужно проводить и какие материалы будут использованы. Если нужно провести косметический ремонт, то речь может идти о двух-трех месяцах без оплаты. Если в квартире нужно проводит капитальный ремонт, то этот срок может увеличиться до года.

Главное в данном случае — все детали такой аренды зафиксировать в договоре найма, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций как квартиранту, так и собственнику.

Сделайте ремонт самостоятельно

Если собственник готов сделать ремонт, то первоначально нужно определить «слабые» места квартиры (санузел, кухня, старые окна). После этого составить список переделки и посчитать бюджет. Так будет проще справиться с задачей, говорит дизайнер, основатель студии дизайна Grande Familia Инна Каминская.

Начинать работу лучше с больших площадей: стены, пол и потолки. Старые обои — первое, что портит внешний вид стен: часто можно встретить несколько слоев уже отслоившихся и запачканных обоев. «Чтобы быстро и эффективно удалить старые обои, воспользуйтесь специальным профессиональным отпаривателем для обоев. Возьмите за основу один базовый цвет и используйте его как галерейный фон, например белый или нейтральный серый, более смелый вариант — темный графитовый», — рекомендует дизайнер.

На комнату в 20 кв. м в среднем уйдет около 12 рулонов обоев, продолжает она. Если взять бюджетный вариант, то это около 12 тыс. руб. Плюс сопутствующие материалы — клей, плинтусы. Рассчитать расход материалов можно на специализированных сайтах. Расходы небольшие, а комната преобразится мгновенно.

Сегодня существует много устойчивых к истиранию красок, которыми можно покрыть и обновить даже плитку во влажных помещениях. Это самый экономичный способ преобразить устаревший интерьер. На квартиру 60 кв. м цена антивандальной краски начинается от 35 тыс. руб. в зависимости от уровня производителя.

Обновите кухню и ванную комнату

Для большинства потенциальных арендаторов опрятная кухня и санузел — важный критерий при выборе квартиры. Именно этим местам стоит уделить особое внимание. Но стоит учитывать, что это одна из самых затратных статей.

По словам дизайнера, если нужно обновить кухню площадью 10 кв. м, то в среднем потребуется от 350 тыс. руб., ванную площадью 6–8 кв. м — от 150 тыс. руб. Бюджетный гарнитур можно приобрести в среднем за 40 тыс. руб., а замена сантехники обойдется в среднем от 70 тыс. руб. Но и здесь можно обойтись только частичным обновлением. Например, покраской стен и плитки, покупкой нового холодильника или плиты.

Поставьте новые окна

Приводя в порядок «бабушкину» квартиру, стоит заменить или утеплить окна, особенно если они не держат тепло. «Сначала оцените состояние окон и материалов, из которых они сделаны. Если у вас деревянный оконный профиль, проверьте его на трещины и другие дефекты, стекла. Своими руками можно удалить предыдущий слой краски, отшлифовать поверхность и нанести шпатлевку, а затем краску. Используйте яркие и контрастные цвета для внутреннего оконного профиля или откосов по периметру. Это простой и актуальный прием», — говорит дизайнер.

Комплексная профессиональная реставрация деревянных окон составляет от 8 тыс. руб. за одно окно. Если речь идет об установке пластиковых окон, то цены на них (без стоимости откосов, отливов и подоконников) начинается от 4 тыс. руб.

Не игнорируйте детали

Внимание стоит уделить и деталям в квартире. Например, в старых домах дверные проемы, полотна, наличники и карнизы могут быть необычного исполнения. «Не спешите демонтировать их, подарите им вторую жизнь. Покрасьте дверные полотна в яркий цвет. На карнизы, наличники и напольные плинтусы, напротив, нанесите глянцевую фактуру, чтобы они выделялись и были более износостойкими и прочными. Можно воспользоваться хорошей антивандальной краской, стоимость которой начинается от 6 тыс. руб.», — рекомендует Инна Каминская.

Также следует обновить старые розетки и выключатели. Хотя этот вопрос может казаться не особо весомым, как реставрация мебели, но именно мелкие детали могут испортить общее восприятие интерьера. Часто в старых квартирах они выглядят пожелтевшими и разбитыми. Замена розеток и выключателей оживит и обновит обстановку. В среднем один выключатель с рамкой хорошего качества обойдется в 200 руб., а розетка — в 150 руб. Еще следует поменять шторы — это тоже бюджетный вариант обновить пространство квартиры.

Резюме

Если в квартире все очень ветхое, нужно полностью заменить окна и двери, положить новый кафель в ванной комнате и установить новую сантехнику — затраты будут существенные. Но иначе за приличную сумму эту квартиру не сдать, поскольку арендаторы ищут комфорта.

Если же квартира в нормальном жилом состоянии и нужно только снять ковры, покрасить потолки и переклеить обои — то и вложения будут ниже. Главное условие — квартира должна быть чистая, комфортная для жизни. Тогда она быстро найдет арендатора.

Источник

Есть ли смысл делать ремонт в квартире под сдачу?

Стоит ли в сдаваемой квартире делать ремонт «выше среднего», а может, не заморачиваться, и сдавать по принципу «и так сойдёт»? Поделюсь здесь своими мыслями на этот счёт.

Главный вопрос в любом деле — какова цель? В случае со сдачей квартиры цель — получать денег по возможности, больше, при этом хорошо бы иметь как можно меньше проблем с арендаторами.

Максимальную прибыль даёт квартира при сдаче посуточно, но я не буду рассматривать этот вариант, потому что такая сдача превращается в ежедневную работу. Здесь же — про обычную аренду на долгий срок.

Среди хозяев немало таких, кто вкладывается в относительно дорогой ремонт, желая потом сдать подороже и «более порядочным» людям. И, действительно, люди с деньгами выберут такую квартиру. Но здесь встаёт вопрос, окупится ли этот ремонт.

Даже если в ремонт вложено 100 тысяч (что для такого дела совсем немного), за какое время собственник отобьёт эти деньги?

Если взять цены на аренду в среднем городе-миллионнике, квартира «с ремонтом» будет сдаваться тысяч на 5 дороже, чем без оного. То есть 20 месяцев нужно только окупать вложения. А по истечении этих почти двух лет эксплуатаци квартиры ей уже, возможно, понадобится ещё один ремонт. Какие ещё жильцы попадутся.

И это про сумму в 100 тысяч. Если вложить 200, срок окупаемости станет 40 месяцев, больше — дольше. Выгодно ли? На мой взгляд, нет.

Вариант-противоположность — сдавать совсем без ремонта, только чтоб сантехника работала и плита. Плюсы очевидны — убитое уже не убить, экономия на ремонте перед проживанием квартирантов, и после них тоже. Мелкие поломки страхует депозит. Но здесь главный минус даже не в меньшей цене аренды, а в качестве арендаторов. Это будет самая проблемная категория жильцов, не от хорошей жизни выбирающих дешевую убитую квартиру. Неплатежи, пьянки, то́лпы, шум, жалобы соседей — это всё про них. Конечно, не про всех, исключения есть всегда. Но, в целом, так.

Поэтому, на мой взгляд, лучший вариант — это средний между двумя вышеперечисленными. Не обязательно делать грандиозный ремонт из дорогих материалов, достаточно поклеить пусть дешманские, но новые обои, линолеум на пол. Потолки натягивать тоже не обязательно. Мебель и техника б/у вполне сносная продается на всем известных сайтах объявлений, кто-то вообще бесплатно отдает, только забери. Если в квартире всё это есть, чисто, тепло, для многих обычных людей этого достаточно. В случае поломки или повреждения чего-либо, восстановить это будет недорого.

Вот такие мои соображения на этот счёт. Но, конечно, здесь каждый решает для себя, как ему лучше.

Источник

Стоит ли делать ремонт квартиры перед сдачей ее в аренду

Ремонт квартиры перед сдачей ее в аренду каким-то собственникам кажется выгодным мероприятием, а каким-то — напрасной тратой средств и времени. Так все-таки стоит ли игра свеч, выяснял сайт «РИА Недвижимость».

Вопрос рентабельности

Конечно, качество ремонта очень влияет на размер арендной ставки, уверен руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. Например, если сделать евроремонт в однокомнатной квартире в пятиэтажке в районе Кузьминки в Москве, то можно сдавать ее за 40 тысяч рублей. Квартиру в аналогичном доме без ремонта можно снять за 23 тысячи рублей.

Впрочем, по словам генерального директора онлайн-сервиса заказа ремонта PriceRemont.ru Андрея Лямина-Бородина, влияние состояния квартиры на стоимость аренды определяется степенью «бедствия». «Если квартира в пригодном для проживания состоянии и требуется просто освежить обстановку, то проведение ремонта может добавить к стоимости аренды максимум 20%, то есть для массового рынка это в пределах 10-15 тысяч рублей в месяц», — говорит он.

При этом эксперт предостерегает собственников квартир, рассчитывающих на повышение арендной ставки, от дорогого ремонта — с использованием нестандартных решений, высокобюджетных материалов, трудоемких работ. В условиях падающего спроса и растущего предложения на рынке аренды и продажи, такие объекты будут окупаться очень и очень долго. Особенно это касается многокомнатных квартир, спрос на которые падает сильнее всего, утверждает Лямин-Бородин.

Ремонтная смета

Надо понимать, что самое дорогое при ремонте — это ванная и туалет, и к ним практически не применимо понятие «косметический ремонт», обращает внимание генеральный директор PriceRemont.ru. «Если уж что-то в них переделывать, то полностью, что выльется как минимум в 80-90 тысяч рублей при использовании бюджетных материалов. В остальных помещениях можно сделать косметический ремонт и уложиться в 20-30 тысяч рублей за помещение. Таким образом, бюджетный ремонт однокомнатной квартиры по минимуму обойдется примерно в 130-140 тысяч рублей и окупится за счет повышения ставки аренды в лучшем случае за год, и при этом не факт, что через год не потребуется новый ремонт», — рассуждает собеседник агентства.

Если же квартира в «убитом» состоянии, то проведение ремонта является необходимым условием для ее сдачи в аренду, без этого ее либо никто не снимет, либо контингент арендаторов будет соответствующим состоянию квартиры, добавляет Лямин-Бородин.

В данном случае потребуется капитальный ремонт, который как минимум обойдется в те же 80-90 тысяч рублей для санузла и 50-60 тысяч рублей для прочих помещений, то есть ремонт однокомнатной квартиры обойдется в 200-250 тысяч рублей. Но в данном случае ремонт абсолютно оправдан, поскольку окупается меньше чем за год, а альтернатива ему — простой квартиры, уверен эксперт.

За чей счет «банкет»?

Если делить ремонт между собственником и арендатором, то собственнику имеет смысл отдать на откуп арендатору ремонт жилых комнат. Последний сможет создать обстановку под себя за относительно небольшие деньги, а перед заездом новых арендаторов с большой долей вероятности потребуется вновь обновить обстановку, указывает эксперт PriceRemont.ru. Что касается ванной, туалета, кухни — эти помещения стоит ремонтировать собственнику, уверен он, поскольку здесь речь идет о качестве и надежности коммуникаций, техники и электропроводки. Ведь в случае каких-то аварий отвечать перед пострадавшими соседями все равно придется собственнику, так уж лучше пусть ему быть уверенным в исправности всех коммунальных сетей.

В случае, когда арендатор сам хочет обновить ремонт в квартире или докупить мебель, а собственник не готов заниматься данным вопросом лично, но и не против обновлений, то чаще всего составляется опись всех работ или мебели, которая требуется. Дальше арендатор на свои средства производит все работы или покупку мебели в счет оплаты за квартиру, говорит директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова. Свои траты он документирует чеками, и все купленные предметы вносятся в опись имущества. Бывает, что собственник выдает фиксированную сумму, на которую арендатор может купить оговоренные предметы мебели, все расходы сверх этой суммы — это личная инициатива арендатора, которая собственником не возмещается, но и в опись имущества не вносится, а значит, арендатор при выезде может эти предметы забрать с собой, объясняет собеседница агентства.

Также собственник и арендатор могут договориться сделать ремонт в счет арендной платы, например, за месяц, или в счет страхового депозита. Еще обговорить сумму и разбить на месяцы. Таким образом, наниматель будет какое-то время платить уменьшенную арендную плату, добавляет Бабичев. В случае, когда собственник хочет сдать «голую» квартиру в новостройке, но заниматься ремонтом не готов, тогда арендатор, к примеру, живет в квартире год и платит только квартплату, а на арендную плату делает ремонт, предлагает вариант эксперт.

Ремонт перед продажей

А вот перед продажей жилья эконом-класса ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин ремонт делать не рекомендует. По его словам, произведенный в квартире перед продажей ремонт никогда при продаже не отбивается. «Так или иначе, покупатель всегда приобретенную квартиру переделывает под себя. Произвести на покупателя впечатление дешевым ремонтом не получиться», — рассуждает он. Вот если у вас дорогой эксклюзивный ремонт, пускай и выполненный не вчера, возможно, это будет существенным плюсом, — говорит эксперт.

Впрочем, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, отмечает, что сроки экспозиции квартир, нуждающихся в серьезном ремонте, заметно увеличиваются в условиях высокой конкуренции на рынке недвижимости. У владельцев «убитых» квартир есть два варианта повышения ликвидности объекта либо сделать ремонт самому, потратив время и личные средства, или дать существенную скидку, указывает собеседница агентства. Дисконт в случае продажи объектов, находящихся в очень плохом состоянии, будет равен в среднем 5-10%.

Как правило, собственники выбирают именно второй вариант, чтобы ускорить время продажи и не вкладываться самим.

Источник