Сдавать лучше после ремонта

Стоит ли делать ремонт квартиры перед сдачей ее в аренду

Ремонт квартиры перед сдачей ее в аренду каким-то собственникам кажется выгодным мероприятием, а каким-то — напрасной тратой средств и времени. Так все-таки стоит ли игра свеч, выяснял сайт «РИА Недвижимость».

Вопрос рентабельности

Конечно, качество ремонта очень влияет на размер арендной ставки, уверен руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. Например, если сделать евроремонт в однокомнатной квартире в пятиэтажке в районе Кузьминки в Москве, то можно сдавать ее за 40 тысяч рублей. Квартиру в аналогичном доме без ремонта можно снять за 23 тысячи рублей.

Впрочем, по словам генерального директора онлайн-сервиса заказа ремонта PriceRemont.ru Андрея Лямина-Бородина, влияние состояния квартиры на стоимость аренды определяется степенью «бедствия». «Если квартира в пригодном для проживания состоянии и требуется просто освежить обстановку, то проведение ремонта может добавить к стоимости аренды максимум 20%, то есть для массового рынка это в пределах 10-15 тысяч рублей в месяц», — говорит он.

При этом эксперт предостерегает собственников квартир, рассчитывающих на повышение арендной ставки, от дорогого ремонта — с использованием нестандартных решений, высокобюджетных материалов, трудоемких работ. В условиях падающего спроса и растущего предложения на рынке аренды и продажи, такие объекты будут окупаться очень и очень долго. Особенно это касается многокомнатных квартир, спрос на которые падает сильнее всего, утверждает Лямин-Бородин.

Ремонтная смета

Надо понимать, что самое дорогое при ремонте — это ванная и туалет, и к ним практически не применимо понятие «косметический ремонт», обращает внимание генеральный директор PriceRemont.ru. «Если уж что-то в них переделывать, то полностью, что выльется как минимум в 80-90 тысяч рублей при использовании бюджетных материалов. В остальных помещениях можно сделать косметический ремонт и уложиться в 20-30 тысяч рублей за помещение. Таким образом, бюджетный ремонт однокомнатной квартиры по минимуму обойдется примерно в 130-140 тысяч рублей и окупится за счет повышения ставки аренды в лучшем случае за год, и при этом не факт, что через год не потребуется новый ремонт», — рассуждает собеседник агентства.

Если же квартира в «убитом» состоянии, то проведение ремонта является необходимым условием для ее сдачи в аренду, без этого ее либо никто не снимет, либо контингент арендаторов будет соответствующим состоянию квартиры, добавляет Лямин-Бородин.

В данном случае потребуется капитальный ремонт, который как минимум обойдется в те же 80-90 тысяч рублей для санузла и 50-60 тысяч рублей для прочих помещений, то есть ремонт однокомнатной квартиры обойдется в 200-250 тысяч рублей. Но в данном случае ремонт абсолютно оправдан, поскольку окупается меньше чем за год, а альтернатива ему — простой квартиры, уверен эксперт.

За чей счет «банкет»?

Если делить ремонт между собственником и арендатором, то собственнику имеет смысл отдать на откуп арендатору ремонт жилых комнат. Последний сможет создать обстановку под себя за относительно небольшие деньги, а перед заездом новых арендаторов с большой долей вероятности потребуется вновь обновить обстановку, указывает эксперт PriceRemont.ru. Что касается ванной, туалета, кухни — эти помещения стоит ремонтировать собственнику, уверен он, поскольку здесь речь идет о качестве и надежности коммуникаций, техники и электропроводки. Ведь в случае каких-то аварий отвечать перед пострадавшими соседями все равно придется собственнику, так уж лучше пусть ему быть уверенным в исправности всех коммунальных сетей.

В случае, когда арендатор сам хочет обновить ремонт в квартире или докупить мебель, а собственник не готов заниматься данным вопросом лично, но и не против обновлений, то чаще всего составляется опись всех работ или мебели, которая требуется. Дальше арендатор на свои средства производит все работы или покупку мебели в счет оплаты за квартиру, говорит директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова. Свои траты он документирует чеками, и все купленные предметы вносятся в опись имущества. Бывает, что собственник выдает фиксированную сумму, на которую арендатор может купить оговоренные предметы мебели, все расходы сверх этой суммы — это личная инициатива арендатора, которая собственником не возмещается, но и в опись имущества не вносится, а значит, арендатор при выезде может эти предметы забрать с собой, объясняет собеседница агентства.

Также собственник и арендатор могут договориться сделать ремонт в счет арендной платы, например, за месяц, или в счет страхового депозита. Еще обговорить сумму и разбить на месяцы. Таким образом, наниматель будет какое-то время платить уменьшенную арендную плату, добавляет Бабичев. В случае, когда собственник хочет сдать «голую» квартиру в новостройке, но заниматься ремонтом не готов, тогда арендатор, к примеру, живет в квартире год и платит только квартплату, а на арендную плату делает ремонт, предлагает вариант эксперт.

Ремонт перед продажей

А вот перед продажей жилья эконом-класса ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин ремонт делать не рекомендует. По его словам, произведенный в квартире перед продажей ремонт никогда при продаже не отбивается. «Так или иначе, покупатель всегда приобретенную квартиру переделывает под себя. Произвести на покупателя впечатление дешевым ремонтом не получиться», — рассуждает он. Вот если у вас дорогой эксклюзивный ремонт, пускай и выполненный не вчера, возможно, это будет существенным плюсом, — говорит эксперт.

Впрочем, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, отмечает, что сроки экспозиции квартир, нуждающихся в серьезном ремонте, заметно увеличиваются в условиях высокой конкуренции на рынке недвижимости. У владельцев «убитых» квартир есть два варианта повышения ликвидности объекта либо сделать ремонт самому, потратив время и личные средства, или дать существенную скидку, указывает собеседница агентства. Дисконт в случае продажи объектов, находящихся в очень плохом состоянии, будет равен в среднем 5-10%.

Как правило, собственники выбирают именно второй вариант, чтобы ускорить время продажи и не вкладываться самим.

Источник

Как отремонтировать квартиру под сдачу в аренду

С ремонтом квартиры для сдачи в аренду сложно определиться, поскольку износ вещей, техники и отделочных материалов происходит намного быстрее. Одновременно люди не хотят въезжать в непривлекательное жилье, которое навевает воспоминания о прошлом веке. С дешевым ремонтом владелец меньше рискует и вкладывается, но и получает меньше отдачи. С дорогим — наоборот, однако некоторые моменты могут быть компромиссными.

С чем нужно разобраться перед сдачей

Перед сдачей нужно понять, с кем вы хотите заключить договор, а также определиться со сроком аренды, желаемым доходом и временем выхода в прибыль.

Желаемый доход с квартиры

Сначала просмотрите объявления на сайтах, чтобы оценить, сколько можете взять за свое жилье сейчас. Возможно, сумма вас устроит, и вы решите не делать ремонт. Если хочется получить больше, перейдите к следующему пункту.

В какой срок хочется отбить затраты

Когда вы определились со стоимостью аренды, подумайте над тем, сколько месяцев вы готовы выделить на окупаемость ремонта. После этого вычислите сумму, которая уйдет на работы. Например, если вы готовы подождать 8 месяцев и собираетесь сдавать квартиру за 20000 руб., постарайтесь уложиться в 120000 руб. 1-2 месяца займет сам ремонт, во время которого жилплощадь будет простаивать.

Посуточная или помесячная аренда

Перед планированием определитесь, как вы хотите сдавать квартиру: посуточно или помесячно. В первом случае можно заработать больше, однако помещение часто будет простаивать. В вопросе посуточной аренды нередко наблюдается сезонность: например, летом удается сдать жилье туристам, осенью — отдыхающим, зимой часто въезжают на праздники, а весной желающих нет. При помесячной аренде оплата ниже, но она постоянная.

В чем различие между квартирами для посуточной и постоянной аренды

При выборе срока сдачи нужно учитывать интересы жильцов. Например, путешественникам не нужно много шкафов, зато потребуется стойка для чемодана. Постоянные арендаторы, наоборот, нуждаются в месте для хранения вещей.

Количество спальных мест

Количество спальных мест для постоянной аренды чаще всего составляет 3-4, если позволяет площадь. Можно ограничиться 2-3. Если свободного места совсем нет, поставьте одноместную кровать и диван-раскладушку. В этом случае найти арендаторов сложнее, но дополнительное место повысит шансы.

В квартире для посуточной сдачи спальных мест должно быть как можно больше. Часто помещение ищут не путешественники, а компании людей, которые хотят отметить какое-либо торжество. В этом случае спальных мест должно хватить на всех. Рекомендуется приобретать только раскладные диваны. Если в доме много свободной площади, желательно оставить в кладовой несколько запасных раскладушек.

Мебель и кухонная утварь

Для постоянной аренды важно присутствие всех удобств. Жильцам потребуется место для хранения посуды, обуви, одежды и т. д. Это нужно предусмотреть и заранее распределить свободную площадь. Желательно организовать отдельную комнату для стирки, глажки и сушки вещей. Помещение должно выглядеть уютно. Для этого можно повесить шторы, установить полки с аксессуарами или книгами и т. д.

Для посуточной аренды большее значение имеет свободное пространство. Ка кухне можно сэкономить: ни путешественники, ни гости на вечеринке не будут заниматься готовкой. Им не потребуется много техники, достаточно плиты и микроволновой печи. Грили, паро- и скороварки, йогуртницы покупать не нужно. Холодильник может быть небольшим. В нем не станут хранить много еды. Стиральную машину можно разместить на кухне или в туалете.

Позаботьтесь об упрощении процесса уборки. Убирать мусор и пыль придется после каждых жильцов, а в случае с посуточной арендой это может быть утомительно. Избегайте штор и ковров: они собирают много пыли, легко пачкаются. Стоит предпочесть легкую мебель. Ее будет проще передвигать, чтобы добраться до труднодоступных мест. На мебель следует надеть съемные чехлы. Избегайте открытого текстиля и обилия декора: это повлечет много расходов на замену и потребует дополнительных усилий при уборке.

Разница в дизайне

Дизайн для постоянной аренды делают сдержанным. У людей, которые снимают жилье надолго, могут быть другие предпочтения и вкусы, поэтому ограничьтесь минимумом ярких деталей. Жильцы сами дополнят помещение теми красками, которые им нравятся. Для посуточной аренды интерьер дома, напротив, максимально яркий, поскольку он должен привлекать внимание жильцов. Это особенно важно для сдачи квартиры под празднование торжества. Серый, темный стиль оттолкнет потенциальных клиентов.

Каким цветам в интерьере отдать предпочтение

В интерьере лучше отдать предпочтение светлым цветам. Лучше всего смотрится белый. Он быстро пачкается, однако при долгосрочной аренде его будет легко обновить позднее. Благодаря белому помещение выглядит больше и чище. Не будут видны стыки и неровности. Хорошо подходит серый. Он достаточно светлый, на нем хуже видна грязь, поэтому обновлять стены и полы придется реже. Однако серый хуже привлекает молодых жильцов: они чаще предпочитают более яркие тона.

Белый и черный будут выглядеть скучно без разбавления другими цветами. Они сочетаются с любыми оттенками, поэтому можно подобрать тон под климатические условия, запросы аудитории и т. д. Не стоит добавлять много темных фиолетовых или синих деталей, а также слишком ярких цветов: это утомит жильцов, особенно постоянных. Хорошо подойдут оранжевые, зеленые, алые оттенки. Желательно добавлять небольшие детали, которые будут привлекать внимание арендаторов и вызывать желание снять квартиру. Это может быть картина, уютный светильник возле дивана, контрастные оттенки и т. д.

Нужно ли полностью обновлять квартиру

Ответ на вопрос о том, нужно ли полностью обновлять квартиру, зависит от ее изначального состояния. Чаще всего менять приходится все, кроме коммуникаций. Если жилье раньше было в личном пользовании, скорее всего, в нем осталась старая мебель, аксессуары и т. д. Они были подобраны под отделочные материалы. Последние имеют не нейтральный оттенок и дизайн, а тот, который нравился прежнему жильцу. Это может быть, например, лиловый или голубой.

Арендаторов такой дизайн может не устроить. Это заставит их чувствовать себя неловко, в гостях. Старая мебель и аксессуары не позволят расслабиться. Человек будет психически скован. Даже если вся утварь новая, она может не сочетаться с выбранными обоями. По этой причине рекомендуется отказаться от всего, что несет индивидуальность и может не понравиться новым жильцам. Даже яркие аксессуары должны быть нейтральными, подходящими всем или хотя бы большинству.

Уместное количество аксессуаров

При ремонте и планировке нужно балансировать. Помещение должно выглядеть уютным, однако одновременно приветствуется функциональность и наличие свободного пространства. По этой причине шкафы чаще всего делают встроенными и выделяют небольшое помещение под кладовую. Избегайте кричащих деталей или их изобилия: для расставления акцентов достаточно 1-3 ярких предметов, иначе они будут перебивать друг друга. Если вы сомневаетесь, лучше оставьте место свободным. Это предпочтительнее захламленности.

Чистота помещения перед сдачей

Перед сдачей обязательно проводят уборку. Большинство арендодателей заранее прописывают в договоре, что клиент обязан оставить помещение чистым. Чаще всего право на выбор методов уборки оставляют за арендатором. Он может самостоятельно вывезти мусор или воспользоваться услугами клининговой компании за свой счет. Однако перед первой сдачей уборку придется провести самостоятельно. В дальнейшем при обнаружении недочетов уже после съезда жильцов владелец будет устранять дефекты своими силами.

Как сделать хороший и недорогой ремонт

Хороший ремонт для квартиры под сдачу подразумевает использование износоустойчивых материалов, которые позднее можно будет легко заменить.

Материалы отделки

Бюджетный вариант для пола — линолеум, но лучше предпочесть ламинат. Его будет проще отремонтировать. Для ванной, прихожей и кухни выберите кварцвиниловую или керамическую плитку. Для стен больше подойдут обои под покраску. Их легко отмыть или заменить. Если у жильцов есть дети или домашние животные, обои часто придется перекрашивать.

Простая краска — плохой вариант. Она неровно ложится на стены и имеет свойство менять цвет со временем. Некачественная краска может потрескаться. Антивандальные обои обойдутся дороже, но в результате помогут вам сэкономить.

Планировка и зонирование

В маленькой квартире предпочтите студийную планировку. В этом случае пространство будет казаться шире. При посуточной аренде можно объединить гостиную и кухню: последняя редко используется жильцами, но занимает отдельную комнату. Желательно поставить компактную кухонную технику. Это позволит разместить больше спальных мест.

Мебель и аксессуары

Мебель должна быть недорогой, но функциональной и практичной. Модули для кухни следует брать стандартные. Тогда будет проще заменить фасады. Для последних предпочтителен глянец. Матовые поверхности быстро теряют привлекательный внешний вид. Даже для постоянной сдачи техника и аксессуары в кухне должны быть максимально простыми. Оставьте побольше свободного пространства, в том числе для самовыражения.

Диваны предпочтительнее со съемными чехлами. Они меньше пачкаются и изнашиваются. Избегайте стеклянных поверхностей: их быстро разобьют. Полки должны быть открытыми. Это позволит сэкономить на фасадах. Нишу в прихожей можно закрыть простой тканевой занавеской. Душевая кабина выгоднее ванны: она занимает меньше пространства. Вся мебель для сдачи — прочная, но недорогая, чтобы ее было проще заменить.

Освещение в квартире

Квартира должна быть максимально светлой. Это сделает помещение более уютным и привлечет внимание клиентов. При косметическом ремонте стоит выбрать такие варианты, которые не нуждаются в электровыводах. Например, бра с питанием от розетки. Хорошо смотрятся светодиодные ленты, шинные системы, LED, работающие от батареек. Визуально осветлить комнаты помогут белые или бежевые шторы. Не выбирайте плотные черные занавески: они утяжелят интерьер. Не пропускающие свет шторы и жалюзи подойдут только под посуточную аренду, поскольку днем арендаторы могут высыпаться.

Как добавить оригинальность

Чтобы интерьер выглядел свежим и непредсказуемым, не приобретайте гарнитуры. Не бойтесь совмещать предметы разных стилей, брендов, стран и эпох. Двери лучше ставить максимально большими. Они облагородят помещение. Необходимо обратить внимание на фурнитуру. Желательно не брать ту, которая идет в комплекте. Избегайте узнаваемых картин. При их виде сразу становится понятно, что это копия. Предпочтите малоизвестные изображения, напечатайте репродукцию самостоятельно.

На каких элементах не стоит экономить

Не стоит экономить на электрике и сантехнике. Это избавит вас от протечек, которые позднее станут причиной еще больших расходов. Удар током может закончиться судебным разбирательством. Желательно установить дополнительную гидроизоляцию и датчики. В стиральной машине должна быть аквазащита. Ванная устаревает первой, поэтому на сантехнике не стоит экономить. На нее обращают внимание в первую очередь.

Частые заблуждения

Многие арендодатели стараются найти беспроблемных квартирантов. Они исключают из списка потенциальных жильцов семьи с детьми и домашними животными, курильщиков. В действительности из этого можно сделать преимущество, если рассчитывать на такую клиентскую базу и заранее предусмотреть это во время ремонта.

Дополнительные советы

Привлечь внимание поможет выбор единого стиля. К числу бюджетных и практичных относят:

1. Лофт.
   Отделочные материалы недорогие. Небольшие повреждения незаметны.
2. Гранж.
   Создает похожий эффект.
3. Минимализм.
   Он подходит всем, в нем легко расставить акценты с помощью ярких деталей.

Желательно обеспечить хорошую звукоизоляцию. Это даст жильцам ощущение приватности. Возникнет меньше проблем с соседями, что особенно важно при посуточной сдаче. Если летом в вашем районе отключают горячую воду, установите бойлер. Дополнительно укрепите внешние углы: их часто повреждают. Для этого подойдут уголки, утопленные в штукатурку, или алюминиевые плашки.

Действующий сотрудник управляющей компании. Пишу, помогаю, консультирую. Обращайтесь, помогу. Мой профиль ВКонтакте.

Источник