Сдавать квартиру: ожидания и реальность
Страшные истории читателей Т—Ж
Даже если у вас есть несколько квартир в Москве, это не значит, что вы можете больше никогда не работать.
Реальность владельца недвижимости часто сурова: коммуналка сама себя не оплатит, поиск жильцов — целый квест, сдаешь квартиру приличной семейной паре — и вот уже там живет рота солдат и платит посуточно, но не вам. А если что-то пойдет не так, первыми пострадают новые обои, потом из квартиры исчезнут диванные подушки, а последней ее покинет ваша стиральная машина. Мы попросили читателей Т—Ж рассказать обо всех ужасах, с которыми они столкнулись, сдавая жилье и пытаясь заработать.
Поиск жильцов
Ожидание: хороших жильцов найти проще, если сдавать подешевле.
Реальность: сдавала однокомнатную квартиру за минимальную плату. За большими деньгами не гналась. Те, кто снимал ее, сначала были на седьмом небе от счастья из-за того, что сняли недорого. Но эйфория кончалась, благодарности больше не чувствовалось, амортизация шла чудовищная.
Однажды квартиру сняла монголка. Сняв квартиру за бесценок, она ее пересдала и устроила там общежитие — более десятка жильцов. Брала за ночлег по доллару в день с каждого.
Чтобы не платить, ушлые монголы подобрали ключи к замку и ночевали бесплатно. Она поменяла замок. Женщины устраивали там вечную прачечную. А ребята после ссоры то ли выкинули парня из окна, то ли довели его до того, что сам выбросился. Упав с третьего этажа, он получил разрыв селезенки. Соседка позвонила в скорую и в милицию. После этого монголов и след простыл.
В общем, сдавала я недолго: бросила это дело и сплю спокойно.
Ожидание: жильцов лучше искать по знакомству.
Реальность: у нас было два арендатора. Первый был моим коллегой с прошлой работы. Он заехал в квартиру со своим товарищем. Полгода все шло хорошо: деньги своевременно поступали на карту, каждый месяц он присылал квитанции об оплате коммунальных услуг. Затем его товарищ съехал — и началось. Сначала он перестал платить, оправдываясь болезнью бабушки. Затем пошли жалобы от соседей. Через три месяца мы пришли расторгать договор и освобождать квартиру.
Все это время он без нашего ведома сдавал вторую комнату посуточно и вел журнал учета. На балконе стояла раскладушка с матрасом, набитым окурками. В духовке лежали пакеты с каннабисом. Квартира была настолько грязной, что походила на цыганское жилье. В почтовом ящике лежало письмо от банка с просьбой помочь в розыске арендатора, поскольку он не платил по кредиту и не выходил на связь. Квитанции за коммунальные услуги, которые он нам присылал, были с наклеенными печатями об оплате. Как мы потом узнали, долг за коммуналку составил 30 тысяч рублей. Он не платил все эти девять месяцев и просто воровал деньги своего соседа.
Мы сменили замки, сожгли траву и матрас, все вещи арендатора оставили у себя. Написали ему смс о расторжении договора и пообещали отдать вещи только после уплаты всех долгов. Разумеется, никаких денег мы не увидели и через три месяца выбросили вещи.
Сейчас мы сдаем квартиру добропорядочному парню из Казахстана. Он работает в Сбербанке, живет в квартире с подругой, исправно платит, поддерживает дома порядок и охотно идет нам навстречу, когда мы просим о какой-либо мелочи.
Ожидание: а еще лучше — сдать друзьям.
Реальность: после переезда в другой город сдали квартиру другу. Раньше он часто сидел с нашей собакой, и мы решили в качестве благодарности сдавать ему квартиру за символические 5 тысяч в месяц плюс коммуналка. Оставили всю мебель и почти всю технику. Дом новый, ремонт делали не так давно, но в некоторых местах обои, конечно, уже потерлись. Аналогичные квартиры в Челябинске тогда стоили 12—15 тысяч.
Первое время друг исправно платил. Потом начались проблемы. Мы понимали и не торопили. Говорил, что в следующем месяце будет обязательно. Ну ведь друг же — ничего страшного.
Он занимался ремонтами и предложил сделать ремонт на кухне за часть долга. Мы согласились. Все это тянулось больше полугода, долг рос. В итоге он сказал, что будет съезжать, а долг вернет со временем.
Новые жильцы обнаружили квартиру с оборванными обоями и, мягко говоря, в легком беспорядке. По коммунальным платежам висел долг, который нам пришлось вычесть из платы за аренду.
Прошло уже больше четырех лет, я регулярно пишу своему бывшему квартиранту, прошу вернуть часть суммы. Раз в год мы видимся, он обнимает меня за плечо и обещает все отдать с удачных заработков. Пока заплатил 10 тысяч, оставшиеся 20, видимо, будет отдавать еще лет пятнадцать.
Ожидание: легче всего сдать через риелтора.
Реальность: первые жильцы — парни, которых мне привел риелтор, — сбежали и оставили большой долг за телефон. С тех пор я сдаю квартиры без помощи риелторов. У меня разные объекты в разных ценовых категориях — от 30 до 100 тысяч рублей. Сдать квартиру в Москве очень легко, особенно в дешевом сегменте: улетает за день.
Деньги и имущество
Ожидание: если в квартире сделать хороший ремонт, ее можно сдать выгоднее.
Реальность: сдавал студию в новом доме с ремонтом, ушатали ремонт за три года. А цена с учетом того, что на рынке аренды в этом районе появилось много квартир, за это время снизилась с 17 до 12 тысяч.
Ожидание: если в квартире что-то захотят поменять, вас об этом спросят.
Реальность: когда первый раз сдавала квартиру, я очень быстро нашла через знакомых внушающую доверие девушку. Мы подписали договор и, по моим ощущениям, поняли друг друга по всем пунктам. Каково же было мое удивление, когда через год выяснилось, что она ни разу не подавала показания счетчиков, потому что не знала, как их правильно считать. Но самым запоминающимся оказался ее сюрприз за две недели до окончания срока: она разрисовала стену на кухне акриловыми красками, прямо по обоям. Хотя в договоре была строка о необходимости согласования любых декоративных изменений. Целая стена была сине-зеленой. Она считала нарисованное картиной, мне же пришлось делать ремонт за свой счет.
Ожидание: договор и залог защитят ваше имущество.
Реальность: покупал квартиру в новостройке для сдачи в аренду. Почти Санкт-Петербург, ныне уже город Кудрово. Добротный вариант: две комнаты, большая кухня, отделка от застройщика, весь интерьер из Икеи. Получилось достойно: бюджетно, но со всей встроенной техникой. Арендаторов искать не пришлось, они сами меня нашли: пара с ребенком узнала через консьержа, что я собираюсь сдавать жилье.
Четыре года все шло хорошо, потом начались задержки с платежами на неделю-две, каждый раз были разные причины. Я намекал, что ситуация с задержками меня не сильно радует. После задержки платежа на месяц я попросил их съехать.
Моей большой ошибкой было одно: я ни разу не посещал квартиру, а стоило бы.
Женщина переставила мебель, на стенах появилось больше отверстий, нормальные цветные обои были перекрашены, видимо в любимый цвет. Красили сами, так что все натяжные потолки были подкрашены. Судя по дивану и стульям, вместе с ними жила небольшая собачка.
Договор между нами был официальный — любое переустройство, как и наличие животных, было категорически запрещено.
Они платили 27 000 рублей в месяц, плюс коммуналка в среднем 4000. Залог в 27 тысяч, сами понимаете, не покрыл всех моих расходов по восстановлению квартиры. Ремонт обошелся мне в 100 000 рублей.
Ожидание: если у жильцов есть поручитель, они не подведут.
Реальность: сдавали комнату в двухкомнатной квартире. Во второй комнате никто не жил — там были наши вещи. В квартире был уложен ламинат, поклеены обои, установлены стеклопакеты, кухня с дубовыми фасадами и акриловая ванна — в общем, делали под себя.
Знакомая по работе пожаловалась, что племянника с девушкой выселяют из общежития и им срочно нужно жилье. Так как квартира пустовала, решили попробовать сдать.
Раньше в квартире жил ребенок и две собаки, так что обои в коридоре и кухне местами были ободраны. В период простоя в квартиру наведывались редко, поэтому она, конечно, не блистала чистотой. Жильцы захотели заехать сразу, в связи со спешкой никакого акта о передаче не составляли. Так как сдавали по знакомству, назначили цену 10 000 в месяц.
В итоге, когда они выезжали, оказалось, что акриловая ванна покрылась трещинами, пробковый ламинат в комнате был пропахан здоровой царапиной, необдуманно оставленная в доступе посуда сожжена, магнитная доска исписана нестираемым маркером, а часть наших вещей из квартиры просто исчезла.
Полученная за весь период сумма не покрыла бы восстановления.
За последний месяц они не платили, так как у них якобы не было денег и тетя попросила, чтобы они пожили так. Вещи они вывезли за день до передачи ключей. Пришлось через их тетю требовать от них вернуть диванные подушки и деревянный чайный столик, которые они прихватили, якобы подумав, что это их. Вещи, исчезновение которых было обнаружено позже, никто, естественно, не отдал. Сказали: «У нас ничего вашего нет».
Условия
Ожидание: можно оставить свои вещи в одной из комнат и закрыть ее.
Реальность: мы жили в другом городе и в квартире не появлялись. Когда жильцы собрались съезжать, выяснилось, что комнату, которая была закрыта с вещами, они вскрыли и устроили там прачечную. Объяснили это тем, что им ежедневно приходилось стирать вещи маленьких детей, а на балконе белье не успевало высыхать. Это привело к образованию грибка. А в итоге они еще и утащили часть вещей из закрытых коробок из той самой комнаты.
Ожидание: жильцы будут сами решать бытовые проблемы.
Реальность: около восьми лет сдавал однокомнатную квартиру в Ростове-на-Дону, за это время было пять или шесть арендаторов.
Квартира в среднем состоянии, но очень ухоженная. Я старался постоянно и планомерно что-то менять: смесители, окна, шкафы, двери, плиту, холодильник. Делал все за свой счет — не чтобы дороже сдать, а чтобы люди ценили и стабильно жили, потому что постоянно менять арендаторов — это заморочки.
Сдавал за 9—11 тысяч, но сверху еще коммуналка, которую они оплачивали сами. Мне постоянно звонили: то лампочка перегорела, то кран подтекает, то унитаз барахлит, то соседи шумят.
Я просто устал все это решать.
Я сам снимаю в другом городе и никогда таких проблем арендодателю не доставлял. Поэтому очень негодовал по поводу моих арендаторов.
Однажды жильцы накопили долг по квитанциям и отказались платить. Я наивно полагал, что они порядочные, а они предпочли нагрубить и съехать. Обвинили меня в том, что это я недосмотрел за их ошибками при оплате коммуналки, поэтому это моя проблема. После такого я решил, что больше не хочу быть арендодателем и пора продавать квартиру.
Отношения с жильцами
Ожидание: жильцы будут сами решать проблемы с соседями.
Реальность: сдаю двухкомнатную квартиру в Московской области. Четыре года назад аренда стоила 16 тысяч, потом подняла до 18. Сейчас не могу найти желающих и на 15 тысяч. Если вычесть квартплату, расходы на смену замков и капитальную уборку после отъезда очередных арендаторов, ремонт сантехники и прочее, то доход получается условный. А помимо прямых расходов есть еще одна проблема: надо тратить время.
Каждый жилец был со своими особенностями. Например, одна женщина жаловалась на шум ночью и настаивала, чтобы я приезжала в квартиру послушать. Соседи уверяли, что у них тишина, ребенок. Но мадам в течение двух месяцев будила меня по ночам и требовала моего приезда. Срочно!
Ожидание: в квартиру в плохом состоянии нереально найти хороших жильцов.
Реальность: у мужа часть дома а-ля барак, в очень плохом состоянии. Никогда им не занимался — ни ремонта, ни уюта. Назначила цену аренды ниже рынка, за эти деньги можно снять комнату. Женщина, которая въехала туда, умудрилась там все отмыть и создать уют. Еще она ухаживала за старой кавказской овчаркой на привязи. А мы за это не брали с нее плату за коммунальные услуги. Сейчас собака уже умирает от старости, Настя взяла ее в дом, меняет ей пеленки.
В общем, даже если появляется мысль повысить оплату, мы от нее отказываемся: слишком хорошие жильцы.
Ожидание: личная жизнь жильцов не должна касаться хозяина квартиры.
Реальность: заехала девушка с парнем и ребенком, с виду приличная семья. Оформили договор на парня, они сразу без вопросов все оплатили.
Спустя дня три нам звонит соседка и говорит, что в квартире что-то громят, ругаются. Оказалось, что парень, который заселялся с девушкой, был ее любовником, а муж каким-то образом нашел их и разнес половину квартиры.
Добиться от них компенсации не получилось, потому что разговаривать с ними было страшно. А на следующий день, когда их выселили с милицией, в укромных уголках нашли шприцы, бутылки и прочие отвратительные атрибуты.
Ожидание: если у жильцов проблемы, то можно войти в положение.
Реальность: у нас жила молодая семья с ребенком. Попросили отсрочку платежа, потому что он уехал по работе, она в декрете, денег нет. Мы сами недавно стали дважды родителями, поэтому относились к ним с пониманием. Хотя квартиру сдавали не от хорошей жизни: покупали ее сами, у родителей помощи не просили, но нам с двумя детьми студия была мала, потому сдали ее и сняли квартиру побольше рядом с работой. Подзатянули пояса, пережили первый месяц задержки платежа. Тут они звонят и чуть ли не в слезах рассказывают, что его уволили, не заплатив, а ребенок тяжело заболел, они нам обязательно все заплатят, но только чуть позже.
В итоге мы их со скандалом выселили через месяц, они остались нам должны за месяц аренды и коммунальные услуги за два месяца. А квартира после них была просто полностью убита: стены разрисованы, все заклеено детскими наклейками, бардак.
Ожидание: если что-то идет не так, всегда можно просто попросить арендаторов съехать.
Реальность: сдавал семье — папа, мама, трое детишек. Когда приходил за деньгами, меня не пускали дальше порога, ссылаясь на то, что дети спят. Однажды папа вместо денег предложил их пожалеть, так как у них слишком много кредитов и нечем платить. После просьбы освободить помещение они перестали отвечать на звонки. Через пару недель мы вскрыли квартиру с помощью специальной службы и увидели «старательно наведенный беспорядок»: сломали что могли, насыпали горы мусора в каждой комнате, тараканы разбегались из каждого угла.
Жаль нет сервиса (и вряд ли будет) с отзывами об Арендаторах и Арендодателях именно на длительный срок, кто сдаёт и снимает.
Так бы посмотрел, сдаёт давно, рейтинг 4 из 5 ⭐⭐⭐⭐ и всё норм бы )
Все бы довольны, хорошие жильцы снимают дешевле и находят жильё быстро, а хорошие арендаторы экономят время и спят спокойно.
Но жаль, такой сервис не взлетит, ретеншен так себе будет
Тимур, а какие проблемы с арендодателями? Они ведь сдают то, что есть, и что на виду как оно есть, по факту (не нравится — не ешь), условия аренды они заранее открыто оговаривают, их квартира никуда не убежит, не укусит, ничего не украдёт и не скроется (в отличие от арендаторов, от которых бог знает чего ждать).
Петр, ну, например, арендодатель в мое отсутствие дома приходил в квартиру и рылся в вещах. Об этом я узнала только после выселения. Пока коммунальные платежи оплачивал он самостоятельно (я передавала ему деньги), были вечные долги и я платила ещё и пени. Все поломки в квартире приходилось чинить за свой счёт (имею ввиду текущие краны и постоянный засор канализации ввиду неправильно установленной сантехники). При выезде он предъявил, что лампочки в светильниках стоят не те, что он покупал (конечно, за 3 то года аренды), якобы, дешевые, а он покупал дорогие. Так что, разные бывают и арендодатели.
Тимур, вообще арендодатель может попросить рекомендацию с работы и 2-ндфл например. Мелочь, получать 1 день и откажутся лишь те, кто в историях выше.
Alexey, это возможность отсеять неплатежеспособных. «Фрилансить» на стройках это сильно. В таком случае предоплата за полгода. Это абсолютно нормальная практика. В штатах ты предоставляешь кредитную историю или больше платишь и вносишь предоплату за 3-6 месяцев
// Жаль нет сервиса с отзывами об Арендаторах и Арендодателях
Тимур, не каждый арендодатель пойдёт на такую огласку, так как многие предпочитают сдавать втихую, не платя НДФЛ с доходов от аренды.
Alexander, а я 8 лет работал фрилансером на стройках и исправно снимал квартиры в Москве и МО, откуда бы я взял НДФЛ? Да и то что человек достаточно получает денег, не означает, что он добросовестно будет все оплачиваь.
Лукерья, а я как то замечаю, что вещи по другому лежат. Оказывается хозяйка «случайно проходила мимо и очень захотела в туалет и решила что такого? Зайду ка я в свою квартиру и ничего что я ее сдаю»))
Alexander, Это да, согласен. Читал, что агентства, занимающиеся доверительным управление недвижимости так делают (+ проверяют по Базам не уголовник ли и т.п.). Но сам снимал много лет и арендодатели тож разные бывают ) их бы рейтинг хотелось бы видеть, до того как отдаёшь За Аренду за месяц + Залог за 1 Месяц
Тоже была такая ситуация, что рылись в вещах во время нашего отпуска с мужем. При том, что мы подумали, что если заплатим заранее за 2 месяца вперёд (хотя отпуск был 2 недели), то к нам отнесутся благосклонно и не будут приходить в наше отсутствие (хотя у меня было предчувствие, что будет проверка). По приезду я заметила, что в квартире беспорядок, который я за собой никогда не оставляю (показалось даже, что кто-то жил там). Очень неприятно было, пришлось съехать, сразу как оплаченное время истекло.
Юлия, всё нужно заранее оговаривать, не надеясь на авось — если не письменно, в договоре, то хотя бы устно.
Арендодателей тоже можно понять — эта статья как раз об их немалых проблемах с арендаторами. Ну а вы в случае чего легко можете сменить арендодателя.
Юлия, я сохранила на всякий случай те лампочки, которые перестали светить, в случае чего верну на место в абажур 👍 (к тому же у меня сверхкрупный лампочки по 1500₽ за штуку, а там стояли по 10₽)
После универа снимала однушку полтора года: деньги на карту, ни одного визита, принцип «чувствуй себя как дома». После таких историй считаю, что мне крупно повезло
И тут я вижу новую статью ТЖ о том, как два комментатора познакомились и в лучших правилах романтической комедии
Петр, тут вообще-то истории опыта съёма, вопрос редакции как бы на это намекает.
Но пусть будет, что собственнику со мной повезло — так даже звучит приятнее)
Vinsent, классная аватарка, легендарный альбом. Вспомнилась юность. Спасибо за внезапное мгновение ностальгии!
Vinsent, тут вообще-то истории про то, как не повезло тем, кто сдаёт, а не тем, кто снимает.
Это тем, кто вам сдавал, с вами крупно повезло (если, конечно, вы им не создали проблем или проблемок).
Управляем несколькими объектами недвижимости в Москве, поэтому, конечно, сталкивались с самыми разными историями. Мы всегда заключаем официальный договор, все платежи только через банк. Перед заключением договору осуществляем проверку арендатора и всех планируемых к проживанию с ним жильцов. При этом все наши объекты сдаются выше рыночной стоимости на 10-30%. Однозначно можно сказать, что если относится к сдаче недвижимости, как к бизнесу, то большинство проблем можно избежать.
Alexey, все зависит от того, что такое «правильная подготовка» и т.д. и от того, что именно хочет клиент. Допускаю, что есть те, кто готов взять и заплатить 250 в год сверху, но я за такие деньги готов стать сам себе управляющим. Да, тут есть элемент риска, но 250 тысяч в год.
Alexey, а какой смысл хорошему арендатору проходить все ваши анальные проверки, а потом за это удовольствие платить на 30% выше рынка? Я не понимаю.
Alexey, кмк, надо быть больным на голову, чтобы просто так согласиться на такой вариант. У меня довольно большой и разнообразный опыт аренды, но вот если передо мной два вменяемых варианта за 35 и один за 50+, и при этом человек с этими 50+ еще и размер моего дохода хочет знать. ну тут выбор очевиден. Допускаю, что Ваша компания более надежна с точки зрения юридической поддержки, но чтобы этот факт для себя подтвердить, надо самому хорошо разбираться в тематике, а если клиент хорошо разбирается, то зачем ему выбрасывать 200К?
Vladislav, я думаю, что они про коммерческую недвижимость, или про квартиры люкс-класса. Иначе тут один ответ — средний палец. У меня знакомая один раз почему-то решила, что если люди ее так проверяют, то они сами надежные, а на выходе оказалось, что они больные ублюдки — в смысле, там правда был неадекват, я был в той квартире при их расставании.
Alexey, тогда это уже другой ценовой уровень квартир. Не площадью единой.
Alexey, но тогда это уже не аналогичный продукт на 10-30% выше рынка, а просто более дорогой. Т.е. в первом сообщении вы как минимум слукавили.
Alexey, а как именно проверяете арендатора и жильцов?
Vladislav, ну ну. Мы с мужем работаем не официально, на себя, сейчас ввели понятие самозаняиые, историй кредитных у нас вообще ни каких нет. Тем не менее живём 3 года, платим исправно минуту в минуту, сами относим счета в бухгалтерию тсж, сами вызываем электриков за свой счёт. Дома честей чем было, только пятна на стенах мне так и не удалось до конца отмыть, бесит грязь. Стул один сломался, Хозяйка сдала квартиру с двумя стульями, у одного была отломана спинка, и они её посадили на клей к основанию. При первой же посадке она естественно рухнула на пол. А мы же подписывали 2 стула, а не стул и табурет замаскированный под стул до первой посадки. Ещё после заезда выяснилось что проблемы с унитазом и сливом воды в раковине. И дверь на балкон установлена не правильно, под наклоном, и с ней постоянные проблемы. Квартиру снимали первый раз в жизни в хорошем районе в хорошем доме, поэтому такие вещи в голову не приходило смотреть. Но самое классное, вытяжка в ванной забетонированная плиткой, а сверху на глухой плитки поклеила решётка от вытяжки, вытяжка на кухне не подключена, оказалась просто для красоты и вытягивает в воздух, а батареи заводские которые не возможно прикрутить, а топчи здесь на +40, у нас в квартире + 35 зимой с открытыми окнами. Один плюс, хозяйка с нами не общается и отправляем деньги на карту. Хоть не надо тратить каждый месяц по дню, что бы встречать чужих придирчивых гостей у себя на пороге. За это и прощаю все остальное. (На самом деле не за это, а квартира сдаётся пустая, а у меня тут целая гардеробная пакс из икеи, двухметровая кровать и вообще полноценная дизайнерская обстановка собственной квартиры — и теперь что бы мне это вывести и переехать, мне надо нанимать сборщиков, расборщиков мебели, 10 газелей, грузчиков, короче денег и сил за переезд ппц. Поэтому если не трогают, можно и потерпеть, просто как представлю перегруз шкафов с диванами (2шт), кроватью, «кабинетами» и т.д. морально я расчитываю перетаскивать это один раз в жизни — в свою, больше перетаскивать могу не осилить, пупок надорву). Но если меня хоть немножко достать, я взорвусь и съеду сразу (задолбал этот неправильный неработающий унитаз, неправильный забивающийся умывальник, жара +35 и криво помешанная дверь на балкон которую не открыть, не закрыть, и грязные стены которые не отмыть. Их счастье что они меня не трогают. И я в ответ не трогаю, лишь бы меня не трогали 🙂
Источник
