Сколько должно проголосовать собственников жилья чтоб принять решение по капитальному ремонту

Сколько должно проголосовать собственников жилья чтоб принять решение по капитальному ремонту

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 марта 2019 г. № 8125-ОО/06 О необходимом количестве голосов для принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее — Департамент) рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в зависимости от вопроса, поставленного на голосование, предусмотрено три варианта принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме:

— большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

— более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

— большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом согласно пункту 3 части 5.1. статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации решения по каждому вопросу повестки дня выражаются формулировками «за», «против» или «воздержался».

В части 6 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Таким образом, поскольку действующее законодательство содержит требование к тому, что по каждому вопросу повестки дня собственник помещения должен выбрать только один вариант, то, по мнению Департамента, применение при голосовании «относительного большинства» не представляется возможным и решение считается принятым, в зависимости от вопроса, поставленного на голосование, если за вариант «за» проголосовало:

— большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

— более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

— большинство не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании вышеизложенного, по мнению Департамента, недопустимо считать решение собрания принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов («за», «против» или «воздержался») таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту «за», но при этом количество голосов, требуемое для принятия решения, не набрано.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора Департамента жилищно-коммунального хозяйства

О.А. Олейникова

Обзор документа

Минстрой разъяснил порядок принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.

Закон требует, чтобы по каждому вопросу собственник должен выбрать только один вариант голосования («за», «против» или «воздержался»). Решение считается принятым, если за вариант «за» проголосовало:

— большинство голосов от общего числа голосов участвующих в собрании собственников;

— более 50% от общего числа голосов собственников;

— большинство не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

Нельзя считать решение принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов («за», «против» или «воздержался») таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту «за», но количество голосов для принятия решения не набрано.

Источник

Если за капремонт собрано меньше двух третей голосов по дому

Когда собственники на общем собрании принимают решение о капитальном ремонте, мало написать в протоколе «решение принято». Важно, чтобы количество голосов было действительно достаточным для принятия такого решения. Иначе возможны проблемы: или банк откажет в перечислении денег со спецсчета, или не откажет, но потом жилищная инспекция потребует все вернуть назад.

Может ли жилищная инспекция проверять протоколы с решениями о капремонте?

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа указал, что орган жилищного надзора вправе проверить проведение капремонта и выдать предписание, если решение собрания ничтожно (дело № А70 – 9601/2020).

Собственники одного из домов Тюмени собирали деньги на капремонт на спецсчете, владельцем которого была управляющая организация. Для принятия решения о капремонте собственники провели общее собрание.

Инспекция при проверке обнаружила, что решение общего собрания собственников не набрало нужного количества голосов (две трети по всему дому), однако управляющая организация обратилась с протоколом собрания в банк за списанием денег и провела ремонтные работы. Было потрачено 860 тысяч рублей.
Отсутствие кворума означает ничтожность решения. Поэтому орган жилищного надзора потребовал от управляющей организации либо восстановить деньги на спецсчете, либо предоставить протокол общего собрания с достаточным количеством голосов по вопросу проведения капремонта.

Управляющая организация – ООО «Жилищный комфорт» – решила, что инспекция не вправе проверять правомерность принятия общим собранием собственников решения о капитальном ремонте. По мнению компании, инспекция неправильно посчитала голоса, что привело к ошибочному выводу об отсутствии кворума на собрании.

Управляющая организация и Государственная жилищная инспекция Тюменской области встретились в суде

Суд стал разбираться, почему результаты подсчета инспекции и компании отличаются. Выяснилось, что инспекция брала общую площадь помещений из данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эта площадь получилась больше той, что учитывалась на общем собрании.

Также инспекция исключила из подсчета голоса некоторых собственников из-за дефектов бюллетеней. В суде эти голоса несколько раз пересчитывали и пришли к результату в 65,1%, что меньше двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд пришел к выводу о правомерности предписания инспекции и оставил его в силе:
«в данном случае решение о проведении капитального ремонта общего имущества в спорном многоквартирном доме принято собственниками помещений в отсутствие необходимого кворума, что подтверждается материалами дела».

Может ли банк проверить количество голосов перед перечислением денег на капремонт?

Арбитражный суд Дальневосточного округа поддержал банк, который отказал товариществу собственников жилья в перечислении денег со спецсчета (дело № А51 – 8154/2020).

Товарищество собственников жилья «Сабанеева, 15» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ПАО «Сбербанк России» о признании незаконными действий по отказу в совершении операций по специальному счету.

При обращении товарищества за деньгами банк посмотрел протокол и заметил недостаточное количество голосов, поэтому отказал в перечислении средств.
Товарищество решило, что банк не вправе давать оценку протоколу, так как это компетенция суда. Кроме того, по мнению товарищества, решение было принято: в самом собрании участвовали собственники с 70% голосов, из них больше половины проголосовали за капремонт. Видимо, товарищество начиталось интернет-порталов для управляющих организаций и решило поверить на слово им, а не Жилищному кодексу РФ.

Суды отказали товариществу.

• «суды исходили из обоснованности принятия банком отрицательного ответа в проведении требуемых истцом операций по специальному счету, в связи с непредъявлением надлежащего протокола общего собрания собственников, содержащего решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества, требуемого в обязательном порядке в силу пункта 1 части 4 статьи 177 ЖК РФ»;
• банк в соответствии с пунктом 3 статьи 177 ЖК РФ в порядке, установленном статьей 177 ЖК РФ банковскими правилами и договором специального счета, обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям ЖК РФ;
• операции по перечислению со специального счета денег могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту при предоставлении протокола общего собрания собственников, содержащего решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капремонту;
• банк вправе отказать в выполнении распоряжения владельца специального счета, если документы не представлены;
• отсутствие требуемого кворума послужило основанием для отказа банка в проведении оплаты по платежному поручению на оплату 144 000 рублей с указанием на недействительность (ничтожность) решений, оформленных протоколом.

Суды указали, что поскольку основания ничтожности решений собраний собственников помещений в многоквартирном доме нормами ЖК РФ не урегулированы, то применению к таким правоотношениям подлежат общие положения, установленные гражданским законодательством. В соответствии со статьей 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно, в том числе, в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.
«Отсутствие судебного акта об оспаривании протокола собрания собственников не влияет на правильность вывода банка и судов о невыполнении товариществом требования пункта 1 части 4 статьи 177 ЖК РФ, обязывающего владельца спецсчета предоставить банку для совершения операции по такому счету протокола общего собрания собственников, содержащего решение о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества».

Источник

Голосование собственников по вопросам капремонта

В зависимости от содержания обсуждаемых вопросов на общем собрании собственников жилья необходимый процент голосов отличается – либо большинство голосов (не менее 2/3 от общего числа голосов), либо более 50% от общего числа голосов.

Для полного понимания темы прямого эфира специалисты Фонда капитального ремонта разобрали следующие понятия:

Общее собрание собственников (ОСС) — это организованный сбор всех жильцов дома или их большей части, направленный на решение вопросов, касающихся содержания их общей собственности. Общее собрание может проходит в очной, очно-заочной и заочной форме.

Голосование – это единственная форма принятия решений на ОСС, порядок проведения которой регламентирован законодательством РФ и не может быть нарушен.

Min кворум – минимальное количество участников голосования, при котором принятие решения считается правомочным.

Для принятия решений по вопросам капитального ремонта дома собственники должны провести общее собрание – этого требует жилищное законодательство Российской Федерации. Все решения на общих собраниях принимаются собственниками жилья исключительно путем голосования.

Правом голосования на общем собрании обладают только собственники помещений в данном доме. Собственники жилья могут голосовать как лично, так и через своего представителя по доверенности.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

На примере рассмотрим, как определить долю квадратных метров в общедомовом имуществе.

Количество голосов 50%+1 голос от общего числа голосов всех собственников необходимо набрать при решении вопросов:

1. о способе формирования фонда капитального ремонта;
2. о выборе владельца специального счета;
3. о выборе лица, уполномоченного на выставление платежных документов при формировании фонда на специальном счете;
4. о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет
5. о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее, чем установленный минимальный размер взноса.

Решения принимаются при условии, что 50%+1 от общего числа голосов собственников проголосовали «за».

Например, площадь дома – 1200 кв. м

Min кворум – 51% голосов или 1200/2+1= 600 кв.м +1 – 601 кв.м.

Количество голосов 2/3 от общего числа голосов всех собственников необходимо набрать при решении вопросов:

1. о перечне работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2. о выборе лица, уполномоченного от имени собственников участвовать в приемке работ по капитальному ремонту МКД;
3. о предельно допустимой стоимости работ по капремонту МКД
4. об увеличение размера взноса на капитальный ремонт;
5. об источники финансирования работ по капремонту МКД
6. об использовании кредитных средств;
7. о размещении денежных средств на депозите.

Решения принимаются при условии, что 2/3 от общего количества голосов всех собственников проголосовали «за».

Например, площадь дома – 1200 кв. м

Min кворум (2/3 от общего количества голосов) – это 800 кв.м. либо же 66,67% голосов.

Предлагаем посмотреть запись прямого эфира на тему: «Голосование собственников по вопросам капремонта»

Источник