Смена владельца спецсчета капитального ремонта

Разработан порядок замены владельца специального счета капитального ремонта

Предлагается закрепить в Жилищном кодексе РФ порядок замены владельца специального счета капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Соответствующий законопроект 1 внесен в Госдуму.

Напомним, что в соответствии со ст. 170 Жилищного кодекса РФ владельцем специального счета может быть товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом, либо управляющая организация, либо региональный оператор. При этом предусмотрено право собственников помещений в многоквартирном доме заменить владельца специального счета в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей. Авторы инициативы подчеркивают, что порядок такой замены не установлен.

Законопроектом предусмотрено право собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения их общего собрания производить замену владельца специального счета в любое время. При этом решение общего собрания собственников о замене владельца специального счета в течение пяти рабочих дней должно быть направлено владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт общего имущества. Только через месяц после получения действующим владельцем счета решения жильцов о замене владельца счета планируется считать такое решение вступившим в силу и в течение пяти дней после этого – производить перечисление средств фонда капитального ремонта новому владельцу специального счета.

Кроме того, предполагается обязать прежнего владельца специального счета передать новому владельцу следующие сведения:

• о размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в многоквартирном доме, задолженности по их оплате, а также размере уплаченных процентов;
• о размере средств, направленных на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе размере предоставленной рассрочки оплаты услуг или работ по капитальному ремонту многоквартирного дома;
• о размере задолженности за оказанные услуги или выполненные работы по капитальному ремонту многоквартирного дома.

В свою очередь, новый владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета должен будет предоставить в орган государственного жилищного надзора уведомление о замене владельца специального счета с приложением необходимых документов.

Источник

Создание спецсчета капитального ремонта для МКД

Сейчас все больше жильцов многоквартирных домов хотят выйти из фонда капитального ремонта региональных операторов и создать для каждого отдельного МКД специальный счет, чтобы иметь возможность управлять своими денежными средствами по собственному усмотрению и контролировать процесс проведения капремонта. Поэтому многие управляющие компании интересуются алгоритмом действий и законными основаниями для осуществления этой задачи.

Формирование специального счета

Согласно ст.170 Жилищного кодекса, формироваться фонд капитального ремонта МКД может:

• на специальном счете
• на счете регионального оператора

Изначально фонды капремонта создаются на счетах региональных операторов (Приказ Минстроя РФ №41/пр от 07.02.2014 г.), поэтому от жильцов МКД никаких действий для этого не требуется. Но чтобы сменить фонд капитального ремонта, необходимо путем проведения общего собрания собственников помещений в МКД и принятия соответствующего решения выбрать способ накопления денежных средств на специальном счете. Решение будет утверждено, если за него проголосует не менее 2/3 участников общего собрания жильцов дома согласно п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ.

Решение о переводе денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета должно быть принято не позднее 6 месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта, к которой относится многоквартирный дом. В аналогичный период требуется отправить копию протокола ОСС региональному оператору. Общее собрание собственников помещений в МКД решает следующие вопросы касательно проведения капитального ремонта:

• сумму ежемесячного взноса
• список услуг и/или работ
• сроки проведения
• владельца специального счета
• банк, в котором будет открыт специальный счет

Сумма ежемесячного взноса, список ремонтных работ/услуг и сроки проведения капремонта должны полностью соответствовать регламенту региональной программы. В качестве владельца специального счета по сбору средств для капитального ремонта может быть назначена управляющая компания, которая осуществляет управление МКД, согласно ст.175 ЖК РФ. Банк, в котором может быть открыт специальный счет, должен обладать уставным капиталом не меньше 20 миллиардов рублей.

Преимущества специальных счетов

Формирование фондов на специальных счетах обладает целым рядом преимуществ:

• разрешается начисление процентов на хранящиеся в банке денежные средства для проведения капитального ремонта.
• любой собственник помещений в МКД может получить интересующую его информацию о сумме денежных средств и операциях по нему.
• в рамках регионального законодательства может быть установлен лимит денежной суммы, по достижении которой общее собрание жильцов МКД может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов.
• денежные средства полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.
• на денежные средства не накладывается взыскание по обязательствам владельца счета, если они не связаны с капремонтом.
• денежные накопления не входят в конкурсную массу при банкротстве владельца счета.

Как поменять способ формирования фонда капитального ремонта

Если жильцы МКД не довольны способом формирования фонда капремонта, то они могут изменить его в любое время на основании решения проведенного собрания. Если жильцы решили перевести свои денежные средства на специальный счет, то их решение в пятидневный срок необходимо отправить региональному оператору.

Но решение это вступит в законную силу только по прошествии 2 лет согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ. А до этого момента оплата по-прежнему будет поступать на счет регионального оператора. Однако по усмотрению регионов этот период может быть уменьшен. Например, Мосгордума приняла поправки к закону, которые сокращают период перевода денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета с 2 лет до 3 месяцев.

Главным условием для перевода денежных накоплений со счетов региональных операторов на спецсчета выступает отсутствие задолженностей собственников помещений в МКД за капитальный ремонт, а также непогашенных кредитов и займов.

В целом же алгоритм перехода на специальные счета выглядит следующим образом:

1. Жильцы МКД инициируют и проводят общее собрание, на котором решением не менее 2/3 голосов выбирают способ перевода денежных накоплений на проведение капитального ремонта со счетов региональных операторов на спецсчет.
2. Этим же решением выбирается банк, где открывается спецсчет, сумма ежемесячных взносов, перечень работ/услуг и сроки проведения капремонта.
3. В качестве владельца счета избирается управляющая компания, которая осуществляет деятельность по управлению этим домом.
4. Утвержденное решение и протокол ОСС отправляется в адрес регионального оператора в течение 5 дней с момента принятия этого решения.
5. В эти же сроки необходимо уведомить ГЖИ о создании спецсчета, назначении управляющей компании в качестве его владельца и переводе денежных средств на него.
6. Ждете 2 года или меньшего периода, оговоренного в региональном законодательстве, для вступления в законную силу решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Источник

Статьи

Замена кредитной организации и владельца специального счета. Кто расторгает договор с банком?

Как показала практика, нередкими в настоящее время являются ситуации, когда собственники помещений, принимая решение о выборе нового способа управления многоквартирным домом или о выборе иной управляющей организации, также решают сменить и кредитную организацию, в которой открыт специальный счет для формирования на нем фонда капитального ремонта.

Рассмотрим такую ситуацию на примере выбора новой управляющей организации, которая по решению собственников помещений становится новым владельцем специального счета.

Следует отметить, что когда происходит только смена управляющей организации и не принимается никаких решений о замене кредитной организации, у собственников помещений возникает обязанность не позднее чем в течение 2 месяцев с даты прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом прежней УО принять и реализовать решение о выборе нового владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Это прямо предусмотрено ч. 8 ст. 175 ЖК РФ.

При определении вновь выбранной управляющей организации новым владельцем специального счета на основании решения общего собрания собственников помещений права и обязанности прежнего владельца специального счета, включая права и обязанности, возникшие по договорам, заключенным с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет, а также по иным договорам займа и (или) кредитным договорам, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии), переходят к новому владельцу специального счета. Об этом сказано в ч. 10 ст. 175 ЖК РФ.

Для реализации закрепленного жилищным законодательством правопреемства между бывшим и нынешним владельцем спецсчета прежний его владелец в течение 3 дней с даты принятия решения о выборе нового владельца специального счета обязан передать ему документы, связанные с открытием и ведением специального счета, в том числе договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет, документы, представляемые в органы государственного жилищного надзора, и иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельца специального счета, а также договоры займа и (или) кредитные договоры, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии). Новый владелец спецсчета обязан перечисленные документы принять. Так установлено в ч. 12 ст. 175 ЖК РФ.

Таким образом, в ситуации, когда управляющая организация прекращает управление многоквартирным домом ввиду выбора собственниками помещений новой УО или нового способа управления, к новому лицу, определенному собственниками помещений в качестве владельца специального счета, переходят права и обязанности прежнего владельца спецсчета по договору, заключенному с кредитной организацией. В этом случае договор специального счета сохраняется в силе (см. ч. 3 ст. 176 ЖК РФ).

От рассмотренной ситуации, достаточно полно урегулированной нормами ст. 175 ЖК РФ, следует отличать ситуацию, вынесенную в заголовок данной статьи – когда собственниками помещений принято решение и о смене управляющей организации, и о выборе новой кредитной организации, в которой будет открыт спецсчет для финансирования капитального ремонта.

В данном случае необходимо обратиться к положениям ст. 176 ЖК РФ, регулирующей отношения, связанные с закрытием спецсчета (расторжением договора специального счета).

В ч. 3 ст. 176 ЖК РФ перечислены случаи, когда договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета.

К таким случаям относятся принятые общим собранием собственников решения:

об изменении способа формирования фонда капитального ремонта,

о замене владельца специального счета,

о замене кредитной организации (при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме).

Согласно ч. 5 ст. 176 ЖК РФ, владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если владельцем специального счета не расторгнут договор специального счета либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, на счет регионального оператора или другой специальный счет в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в срок, установленный ч. 5 ст. 176 ЖК РФ, любой собственник помещения в многоквартирном доме, а в случае, предусмотренном п. 1 ч. 4 ст. 176 ЖК РФ, также региональный оператор вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой специальный счет или на счет регионального оператора.

Поскольку в ч. 5 ст. 176 ЖК РФ прямо не указано, какой именно владелец специального счета (прежний или вновь выбранный собственниками) должен обратиться в кредитную организацию, где ранее был открыт специальный счет, для целей его закрытия в связи с выбором собственниками помещений другой кредитной организации для открытия специального счета, на практике возникают вопросы, связанные с порядком (последовательностью и сроками) действий, которые должны совершить «старый» и «новый» владельцы спецсчетов при смене кредитной организации.

При этом бывает, что ранее управлявшая многоквартирным домом УО — прежний владелец спецсчета -не исполняет обязанностей по его закрытию, ссылаясь на то, что она больше не является владельцем специального счета, поэтому, утратив права и обязанности по договору спецсчета, не обладает полномочиями по расторжению соответствующего договора с банком.

Рассматривая подобную ситуацию, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 30.08.2018 N 17АП-10894/2018-АК по делу N А71-22320/2017 указывает на следующее:

«Из содержания положений ст. 175 , ст. 176 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что возможна замена стороны по договору специального счета в случае принятия собственниками решения о замене владельца специального счета, но не в случае принятия решения о выборе другого владельца специального счета и другой кредитной организации, в которой открывается специальный счет.

Соответственно, толкование норм ч. 8 , ч. 10 ст. 175 Жилищного кодекса Российской Федерации должно осуществляться не только с учетом того, что собственники помещений выбрали нового владельца специального счета, но и того факта, что они выбрали другую кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет.

С учетом положений ст. 175 , ч. 4 ст. 176 Жилищного кодекса Российской Федерации после выбора собственниками нового владельца специального счета ООО «…» и выбора новой кредитной организации ПАО «…», прежняя управляющая организация ООО «…» обязана подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств на другой специальный счет».

Т.е., в данной ситуации следует руководствоваться совокупностью норм ч. 3, ч. 4, ч. 5 ст. 176 ЖК РФ, из которых можно сделать вывод о том, что заявление о закрытии специального счета подается в банк прежним его владельцем.

Таким образом, когда меняется и владелец специального счета, и кредитная организация, необходимо осуществить следующие действия:

прежнему владельцу спецсчета (прежней УО) — в течение 10 дней с момента получения соответствующего протокола ОСС — направить в банк заявление о расторжении договора специального счета и о перечислении остатка денежных средств на специальный счет, открытый в иной кредитной организации, указанной в решении общего собрания собственников;

новому владельцу спецсчета — для открытия спецсчета представить в кредитную организацию, выбранную собственниками помещений, оформленное протоколом решение общего собрания, принятое в соответствии с п. 1.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, и другие документы, предусмотренные банковскими правилами.

В том случае, если прежний владелец спецсчета не обратится своевременно в банк с заявлением о расторжении договора специального счета и о перечислении остатка денежных средств на специальный счет, открытый в иной кредитной организации, новый владелец спецсчета сможет попробовать взыскать с него проценты за пользование чужими денежными средствами (см., например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.12.2019 N Ф06-53756/2019 по делу N А57-28303/2018, Определением Верховного Суда РФ от 10.04.2020 N 306-ЭС20-3276 отказано в его пересмотре).

При этом в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 26.11.2019 N Ф09-8194/19 по делу N А07-35786/2018 содержится такое «интересное» утверждение, не позволяющее старой УО – прежнему владельцу спецсчета удерживать на нем денежные средства до момента открытия нового спецсчета новым владельцем: «действующее законодательство не предоставляет ответчику права после прекращения управления многоквартирным домом продолжать удерживать собранные собственниками помещения денежные средства на капитальный ремонт у себя до момента, пока новая управляющая компания не откроет соответствующего специального счета. Отсутствие специального счета не образует надлежащих правовых оснований для удержания денежных средств управляющей организацией после прекращения ею деятельности по управлению МКД».

Придя к такому выводу, суд удовлетворил требование новой управляющей организации (нового владельца спецсчета) о взыскании с прежней УО процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ЖК РФ), исчислив их с момента прекращения управления многоквартирным домом прежней УО, отметив, «ч то истец как управляющая компания был выбран позднее, однако это не влияет на его право взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с момента прекращения ответчиком управления многоквартирным домом, так как в спорных правоотношениях и истец, и ответчик действуют не в собственных интересах, а в интересах собственников помещений многоквартирного дома».

С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что лицу, прекратившему управление многоквартирным домом (не важно, УО или ТСЖ), являющемуся владельцем специального счета, необходимо в случае смены собственниками помещений способа управления или управляющей организации и выбора новой кредитной организации, в которой должен быть открыть спецсчет для формирования фонда капитального ремонта, необходимо своевременно обратиться в банк с заявлением о расторжении договора специального банковского счета и о перечислении остатка денежных средств на другой специальный счет, открытый новым владельцем в иной кредитной организации, для исключения рисков уплаты в дальнейшем процентов за пользование чужими денежными средствами.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе тут .

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей

Подписка на рассылку

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Статья 5.62. Дискриминация

3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, — влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

Источник