Смета по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома

Смета на ремонт многоквартирного дома

Ремонтом многоквартирных домов обычно занимаются Управляющие Компании. Это входит в перечень обязательных услуг, предусмотренных договором, который заключается между жильцами дома и компанией. Денежные средства находятся под строгим контролем и поэтому их использованию следует уделять особое внимание. Вот почему в смете отражаются мельчайшие детали затрат.

Кем составляется

Представители Управляющей Компании составляют смету на основании детального анализа объекта. Далее уже необходимая сумма будет выделена в установленные сроки. Но иногда может потребоваться и срочный ремонт многоквартирного дома – в этом случае жильцы могут нанять специалистов самостоятельно, а затем предоставить чеки и подтверждающие документы Управляющей Компании для покрытия затрат.

Независимо от того, кто будет заниматься данными работами, в обязательном порядке подрядчик обязан предоставить заказчику смету, составленную по всем правилам.

В отношении любого объекта допускается смету объединить в один документ или же разделить на несколько смет – составить отдельный документ для каждого этапа работ. Это не принципиально важно – сделать можно так, как удобнее сторонам.

Общий вид документа

К таким финансовым документам особо строгие правила не предъявляются, но при этом необходимо соблюдать общие стандарты в отношении них. Смета должна содержать существенные пункты, без которых документ будет недействительным. К таким пунктам относятся:

• данные того, кто составил смету (наименование организации, ответственное лицо, его подпись);
• дата составления;
• разделы затрат;
• итоговая сумма;
• перечень работ. Здесь может быть указан не полный перечень работ, а просто наименование в целом (к примеру, «капитальный ремонт многоквартирного дома»).

Часто в отношении таких объектов принято выделять дополнительным требованием указание адреса дома, а также номер подъезда при необходимости.

Принципы составления

Любая смета может быть составлена по одному из принципов. Ни один здесь не будет ошибкой:

• Выделение этапов строительства. Затраты рассчитываются на подготовку территории и самого объекта к проведению работ, выполнение каждой из выделенных задач, обработка фасада. Для каждого этапа нужно полностью просчитать все необходимые затраты.
• Разделение затрат по принадлежности (на материалы, работы, аренду техники). Практика показывает, что второй вариант является более удобным и рациональным. Если проводится несколько этапов ремонтных работ, то для некоторых из них может задействоваться одинаковая техника или же приобретаться одни и те же материалы, поэтому расписывать затраты для каждого этапа, дублируя некоторые наименования, нелогично. Составление отдельных смет для каждого этапа потребуется лишь в том случае, если заниматься ими будут разные организации – тогда каждая из них составляет свою отдельную смету.

Разделы

Обычно в любой смете выделят такие разделы:

• Затраты на покупку материалов. При этом основную массу всего необходимого предпочтительно закупать сразу, чтобы избежать незапланированного удорожания. Если же по какой-то причине нет возможности приобрести все необходимое сразу, то тогда следует предварительно предусмотреть возможный инфляционный рост.
• Оплата рабочих. Обычно ремонт многоквартирного дома предполагает привлечение специалистов в той или иной сфере. Не всегда они есть в штате и поэтому может потребоваться привлекать их со стороны. В зависимости от того, какие именно работы будут выполняться и какой уровень сложности, будет зависеть оплата.
• Аренда техники. Иногда может потребоваться задействование не просто обычного оборудования, а серьезной спец.техники. Особенно это касается тех случаев, когда будут проводиться высотные работы. Обычно такая техника оплачивается почасово.

Иногда может потребоваться предусмотреть еще и раздел, посвященный очистки территории и подготовки ее к проведению работ. Здесь обычно указывают только расходы на оплату труда рабочих, а также аренду техники, которая понадобится для вывоза мусора или его погрузки.

Ремонт в подъезде

В зависимости от того, какой ремонт будет проводиться, будет составлена смета. В подъезде можно сделать капитальный или косметический ремонт. Если речь идет о косметическом ремонте, то основную статью расходов составят именно материалы (краска, побелка, обои, кисти для покраски). Также нужно предусмотреть оплату рабочим за выполнение всего этого.

Если же требуется капитальный ремонт, то тогда в смету может понадобиться заложить замену окон. Для этого практически всегда привлекается представитель специализированной компании и оплата работ закладывается комплексно.

Может потребоваться оштукатуривание стен, укрепление лестничных пролетов. Для этого потребуется специальный материал, работа специалистов, а также техника. Подобное оборудование чаще всего есть в собственности практически любой строительной компании и поэтому арендовать его нет необходимости.

В смету также может быть включена установка новой входной двери. Смету по данной работе обычно предоставляет подрядчик, который будет осуществлять монтаж.

Практика показывает, что очень часто ремонт многоквартирных домов проводится в несколько этапов. Именно поэтому смету лучше бывает тоже составить отдельно на каждый этап работ. Это связано с финансированием – не всегда удается сразу получить средства на ремонт всего объекта.

Утепление швов

В последнее время утепление швов между панелями, а также кирпичных стен становится все более популярным. Подобные работы актуальны не только для старых построек, но и для новых многоквартирных домов. Утепление позволяет не только повысить в квартире температуру, снизить тепловые потери, но также избежать плесени на стенах, намокания стен. Данными работами обычно занимаются специализированные компании, но, к примеру, Управляющая Компания может справиться с этой задачей и самостоятельно.

В смету при проведении подобных работ закладывают:

• покупку материалов. Это могут быть блоки-утеплители, пена (герметик), антисептический раствор, грунтовка;
• оплата рабочих. Она обычно производится почасово, так как очень часто приходится привлекать специалистов, имеющих специальную лицензию для альпинистских работ;
• специальная техника. Иногда используются специальные профессиональные фены для просушки поверхности, перфораторы.

При выборе материалов следует придерживаться середины: не тратить средства на самые дорогие материалы, но при этом и не экономить чересчур, чтобы не попасть на некачественное сырье, из-за чего придется все переделывать в скором времени.

Некоторые виды работ

Очень редко все же проводится полностью комплексный ремонт многоквартирного дома. Зачастую все же чинят что-то конкретное или проводят работы по утеплению стен. Именно поэтому для каждого из этих видов работ принято выделять некоторые особенности составления сметы:

Ремонт козырьков

Периодически необходимо проводить замену козырьков над входом в подъезд. В этом случае в смету закладывается непосредственно стоимость самого козырька (зависит от материала и размера), плату за работу, стоимость материалов (монтажная пена, цемент, крепления). Если проводятся ремонтные работы, то тогда зачастую достаточно просто предусмотреть приобретение герметика.

Ремонт крыльца

Такие ремонтные работы приходится проводить довольно часто. Основными статьями расходов здесь будут:

• закупка необходимых материалов (цемент, металлический каркас для ступеней, краска для бордюра);
• оплата рабочих;
• привлечение техники. Иногда может потребоваться сварочный аппарат для формирования каркаса или небольшая бетономешалка.

Если же необходим незначительный ремонт, то тогда вполне подойдет просто приобрести краску, немного цемента, кисти, валики для покраски. Все эти материалы закладывают в смету.

Задействовать какое-то оборудование здесь не нужно, поэтому данная статья расходов в смете отсутствует.

Ремонт крыши

Очень важно обращать внимание на то, чтобы ремонт крыши всегда осуществлялся своевременно. Если это планируется сделать, то тогда в смете обычно указывают: цену на покрытие (это может быть смола или даже шифер – все зависит от того, чем изначально покрыта крыша), плату за работу (выше, чем оплата обычных строителей, так как это высотные работы). Также потребуется приобрести и материал для укрепления крыши внутри (герметиком заделывают возможные дыры). При расчетах необходимо оценить масштабы работы и расход материалов исходя из этого.

Ремонт цоколя

Если требуется ремонт цоколя, то статьи расходов, предусмотренные в смете, будут зависеть от степени повреждения фасада. В случае необходимости косметического ремонта достаточно будет просто купить краску, грунтовку и привлечь рабочих. Если же наблюдается существенное разрушение, то тогда нужно укрепить цоколь, используя цемент, кирпичи, а затем шлифовальные машины. Тогда в смете указываются расходы на материалы и оплату оборудования.

В некоторых домах может потребоваться дополнительно ремонт всего цокольного этажа. По общему правилу смету на подобные работы составляют также как и на ремонт подъезда, учитывая дополнительно чистку (или монтаж дополнительно) дренажной системы, откачку воды. Для этого в смете указывается аренда техники и оплата рабочим.

Капитальный ремонт дома

В некоторых случаях может потребоваться капитальный ремонт дома. Это подразумевает проведение всех изложенных здесь работ. Также дополнительно иногда проводится даже улучшение вида фасада (покраска, реставрация) вплоть до замены всех окон в доме, реставрации балконов, чтобы они выглядели в одном стиле.

Помимо этого приглашаются представители коммунальных служб для осуществления проверки всех коммуникаций. После этого при необходимости они могут быть заменены. В этом случае оплачивается только стоимость материалов, необходимых для замены. Полную стоимость работ называет представитель той организации, которая специализируется на проведении таких работ.

Очень часто при проведении капитального ремонта многоквартирного дома может потребоваться чистка дренажной системы, откачка воды из подвала. Для этого должна быть задействована специальная техника. Она обычно есть в собственности ответственных лиц. Если нет, то в смете необходимо будет предусмотреть стоимость аренды такой техники.

Капитальный ремонт может предполагать также затраты на кладку кирпича, если необходимо где-то провести серьезный ремонт стены. Оплачивать профессионального каменщика здесь не нужно – с этой задачей справится любой строитель. Но закупить цемент и крипич придется для этого.

Проверка

После того как смета полностью составлена необходимо ее проверить. Это должен сделать изначально тот, кто ее составил. Это необходимо уже по той причине, что никто не застрахован от механических ошибок в подсчетах или же неправильном применении стандартных коэффициентов, используемых в расчетах.

Также проверить смету должен и заказчик. Это позволит в дальнейшем избежать нестыковок и споров.

При проверке подрядчика или даже самого себя следует обратить внимание на такие моменты:

• соотношение заявленных цен на материалы рыночным на момент составления сметы. Также в отношении материалов необходимо хотя бы примерно оценить заявленные объемы закупок тому количеству, которое необходимо для данного объекта;
• адекватное указание необходимого количества рабочих и привлеченной техники. Обращать внимание следует на продуктивность труда людей и возможную мощность техники;
• необходимость выполнения заявленных работ. Для этого проводится предварительная инспекция самого многоквартирного дома, чтобы оценить его состояние и определить необходимый перечень ремонтных работ.

Если будут выявлены какие-то неточности, то вполне возможно их исправить прямо в смете. Но если же ошибок будет слишком много, то тогда может понадобиться полностью перепечатывать всю смету.

Юридический момент

В завершение стоит отметить, что составление сметы на начальном этапе ни к чему не обязывает. Если подрядчик предоставил заказчику подробные расчеты, то это не подразумевает заключение договора. Иногда заказчику может быть предоставлено сразу несколько вариантов сметы на ремонт многоквартирного дома. Далее он выбирает оптимальный для себя в зависимости от ожиданий и финансовых возможностей.

Источник

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Источник