Смета при текущем ремонте нужна или нет

Как УО составить смету расходов на текущий ремонт общего имущества

Вместе с Алексеем Барейша, ведущим инженером «РосКвартала» разбираемся, как составить и оформить смету расходов на текущий ремонт общего имущества в МКД и какие типичные ошибки совершают управляющие домами при этом.

Провести плановый осмотр общего имущества собственников и составить дефектную ведомость

В новом выпуске онлайн-журнала «PROПлан» его ведущий Алексей Барейша разобрал вопрос составления сметы расходов на текущий ремонт и дефектных ведомостей. Он разобрал, когда они формируются, какую информацию необходимо внести в смету, кто может грамотно составить документ и на что УО обратить внимание, если она делает это сама:

Перед тем, как приступить непосредственно к формированию сметы расходов на текущий ремонт, УО проводит плановый осмотр общего имущества МКД. По итогам такого осмотра составляется смету и дефектную ведомость.

В ведомость компания вносит все неисправности, которые обнаружила во время осмотра. Затем выбирает из неё те дефекты и нарушения, которые сможет устранить в этом году в рамках текущего ремонта, исходя из бюджета и серьёзности повреждений конструкций.

Учесть в смете все необходимые работы по текущему ремонту и их стоимость, в том числе доставку и демонтаж

Как отметил Алексей Барейша, смета расходов на текущий ремонт – это таблица, в которую вносится следующая информация:

1. Необходимые работы и их цена, в том числе за демонтаж.

Например, если УО планирует заменить плитку пола в подъезде, то она включает в цену работ и стоимость удаления старой плитки.

1. Вид материалов, их стоимость и цена их доставки.
2. Общая сметная стоимость ремонта.
3. Печати и подписи сторон.

Сторонами в таком случае являются УО как заказчик и подрядная организация как исполнитель работ. Если управляющая организация выполняет работы собственными силами, то она будет и заказчиком, и исполнителем. Смету на текущий ремонт подписывает и утверждает главный бухгалтер и руководитель организации либо председатель ТСЖ или кооператива.

УО обязательно нужно вынести документ на утверждение на общем собрании собственников или членов ТСЖ или кооператива. Если этого не сделать, то управляющая организация проведёт несогласованные на ОСС работы за свой счёт.

Изучить расценки на ремонт или обратиться к подрядной организации для составления сметы

Эксперт подробно остановился на вопросе, кто готовит смету расходов на текущий ремонт общего имущества в МКД. Это может быть:

• подрядная организация,
• бухгалтерия и экономисты УО,
• правление ТСЖ или кооператива.

В квалифицированную сметную службу есть смысл обратиться, если в компании нет специалистов-сметчиков или если смета, подготовленная подрядчиков, вас не устраивает.

Если решите составить смету на текущий ремонт самостоятельно, сначала изучите территориальные единичные расценки в строительстве на различные виды работ (ТЕР). Где их найти, узнайте из видеоролика.

Следовать рекомендациям эксперта, чтобы избежать ошибок

Отдельно Алексей Барейша остановился на нюансах составления сметы расходов на текущий ремонт. На них нужно обратить внимание ещё до начала формирования документа, чтобы не допустить ошибок.

Например, эксперт советует дополнительно заложить в смету около 20% от полной стоимости ремонта на непредвиденные расходы: часто приходится добавлять новые работы в процессе ремонта, что может привести к превышению бюджета и перерасходу.

В смете подробно прописывайте, детализируйте работы. Пишите не «покраска стен подъезда», а все этапы этого процесса: ошкуривание старой краски, грунтовка, выравнивание, шпаклёвка, покраска первым слоем и т.д..

Важно в смете правильно указать наименование работы, а также корректно рассчитать количество необходимых материалов. Например, при включении в смету «Установки входной двери в подъезд» укажите затраты на демонтаж старой двери, доборы для новой. Всё это необходимо предусмотреть в смете.

Обязательно учтите в общей стоимости работ цену за доставку материалов к месту ремонта. Если за подъём новых окон на 9 этаж придётся доплатить доставщикам, это должно быть отражено в смете на текущий ремонт. Другие советы и рекомендации вы узнаете из видео онлайн-журнала.

Есть вопросы по составлению сметы? Оставляйте их в комментариях к статье, а также подписывайтесь на YouTube-канал Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» и следите за обновлениями. Эксперты объединения в своих онлайн-журналах отвечают на сложные вопросы в работе по управлению многоквартирными домами.

Источник

Форум
Института госзакупок
(Москва)

Перейти на сайт Института госзакупок

• Текущее время: 06 июл 2021, 08:12
• Часовой пояс: UTC+03:00

Обоснование цены при ремонте, смета

Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение УФ Людмила » 18 мар 2014, 03:32

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение vladik » 18 мар 2014, 05:00

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение УФ Людмила » 18 мар 2014, 06:50

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение Сергей 13 » 18 мар 2014, 10:46

Уважаемые коллеги ! По данному вопросу у нас тоже возник вопрос.
По градостроительному кодексу понятие «текущий ремонт» вообще отсутствует, есть только капитальный ремонт объектов капитального стоительства. Отличие между ними соответственно определяется по видам работ, т.е., текущий ремонт производится без прекращения эксплуатации здания в том числе тепло- водо- и энергообеспечения.
Но вопрос еще в том что многим заказчикам лимиты приходят как по текщкму ремонту так и по капитальному, т.е. КБК . 225 подразделяется на два источника финансирования, хотя по видам работ все относится к текущему ремонту, т.е. не подпадает под капитальный, а в предмете контракта нам необходимо писать капитальный ремонт иначе казначейство не пропустит даже принятие ЛБО, неговоря уже об оплате.
На данный момент исходя из анализа сайта закупки, заказчики проводят аукционы как попало, кто то делает запрос цен, кто то пишет что метод выбран «проектно сметный», а никакого проекта и нет, только смета !
ВОПРОС :
1. Как быть, как правильно и рационально .

Наше мнение такое, что применение первого метода определение НМЦК как то нецелесообразно. Комерческие предложения будут завышены а нам еще и среднюю цену нужно будет использовать как НМЦК. (в этом случае много непоняток).

2. Можно ли при текущем ремонте использовать смету, которую сделали сотрудники нашего юр.лица .

т.к. у нас допустим есть целый отдел капитального строительства, сидят грамотные опытные люди, ну зачес нам когото просить делать смету . зачем .

ВОПРОС очень актуальный, просим ответить тех кто что то знает, и вообще интересно мнение коллег, СПАСИБО !

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение akv » 18 мар 2014, 11:09

Вопрос это периодически вызывал жаркую дискуссию, но чувствуется что появляются все новые люди.
Впрочем решения и тогда и сейчас не было.
Какие аспекты.
Смета все-равно всему голова. Просто коммерческие предложения могуть превысить сметы и тогда уже у КРО другие претензии.

В силу этого были мысли:
1.Направляю дефектную ведомость трем поставщикам. Но шансы что кто-то за бесплатно расчитает эту смету и будет три цены от трех крайне малы. К тому же не знаю можно ли потом свести такие сметы в одну.
2. Направлять готовую свою смету с вопросом за сколько они ее сделают. Нормальные дорлжны по уму написать что согласны по этой цене, либо дать понижающий коэффициент, а если кто напишет повышающий его то применять ведь нельзя?
3. Были предложения имитировать проект хотя бы схемами и считать что метод проектно-сметный.
Все эти варианты ущербны.

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение Сергей 13 » 18 мар 2014, 13:34

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение akv » 18 мар 2014, 13:40

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение УФ Людмила » 18 мар 2014, 14:01

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение Сергей 13 » 18 мар 2014, 15:10

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение УФ Людмила » 18 мар 2014, 15:14

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение УФ Людмила » 18 мар 2014, 15:15

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение SVG » 18 мар 2014, 15:39

(Сергей 13) писал:

1. «…текущий ремонт производится без прекращения эксплуатации здания в том числе тепло- водо- и энергообеспечения..» .
Оригинальное определение текущего ремонта.
Это где же такое написано? Интересно, как Вы без прекращения подачи воды выполните текущий ремонт внутренней системы водоснабжения.

2.» . метод выбран «проектно сметный», а никакого проекта и нет, только смета.»
Я уже неоднократно говорил, что в настоящее время понятие «проектно-сметная документация» отсутствует, как факт. Существует термин «проектная документация».
Согласно действующему законодательству, в состав «проектной документации» входит смета.
С учетом вышесказанного термин «проектно-сметный метод» можно рассматривать, как состоящий из двух частей:
“проектно -“ – это смета, документация и чертежи (т.е. собственно – проект), и “- сметный” – это только сметы.

3. «По градостроительному кодексу понятие «текущий ремонт» вообще отсутствует»
Вы это написали так, что можно подумать, что ГрКРФ отрицает само существование текущего ремонта, между тем, как он его попросту не рассматривает.
По одной простой причине — работы текущего ремонта не относятся к работам оказывающим влияние на безопасность строительства.
Собственно по этой же причине «текущий ремонт» отсутствует и в ряде других нормативных документов….
Но причина, по которой «текущий ремонт» отсутствует в 44-ФЗ куда более прозаична – леность или тупость (или все вместе) рисовавшего текст,……
Просто тупо передрано из других документов, в которых «текущий ремонт» не регламентировался по причине названной выше.

С учетом сказанного, считаю, что для НМЦ текущего ремонта достаточно сметы,…. Ну, если есть сомнения, добавьте один чертежик – план ремонтируемого здания или ремонтируемых инженерных сетей… По крайней мере для вменяемых КО этого будет достаточно…..

(УФ Людмила) писала:
1. «Коллеги, все таки разъясните надо обосновывать отдельно строительные материалы которые в смете, т.е. подтверждать их коммерческими предложениями?».
Да не надо отдельно ничего обосновывать, …. У Вас же закупка ремонтных работ, а не строительных материалов, …
При закупке услуг по ремонту автотранспорта вы тоже собираетесь стоимость запчастей отдельно обосновывать.

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение akv » 18 мар 2014, 15:52

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение SVG » 18 мар 2014, 16:11

«Несколько насмарку» — это то же, что и «немного беременный»

А я, когда ремонт автомобиля проводил на запчасти не разменивался. состав работ — и все. в ответ — ценовые предложения. и мне до лампочки, сколько стоит тормозные колодки или коробка скоростей, меня интересует сколько стоит ремонт автомобиля в целом.
И мне лично не важно, что малокомпетентный КРО считает проектом, мне важно, что считает проектом (т.е. проектной документацией) действующее законодательство.
А уж КРО мы как-нибудь научим.

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение Johnny » 18 мар 2014, 17:48

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение Сергей 13 » 18 мар 2014, 18:28

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение АлексейНК » 18 мар 2014, 20:12

«Несколько насмарку» — это то же, что и «немного беременный»

А я, когда ремонт автомобиля проводил на запчасти не разменивался. состав работ — и все. в ответ — ценовые предложения. и мне до лампочки, сколько стоит тормозные колодки или коробка скоростей, меня интересует сколько стоит ремонт автомобиля в целом.
И мне лично не важно, что малокомпетентный КРО считает проектом, мне важно, что считает проектом (т.е. проектной документацией) действующее законодательство.
А уж КРО мы как-нибудь научим.

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение Песегова Татьяна » 18 мар 2014, 20:23

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение Сергей 13 » 19 мар 2014, 08:11

Re: Обоснование цены при ремонте, смета

Сообщение akv » 19 мар 2014, 10:24

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость

Источник

О сметах на ремонт в учреждении

Обязательно ли для государственного бюджетного учреждения наличие сметы на проведение капитального ремонта зданий (сооружений), кто должен этим заниматься и что для этого требуется, рассказывают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Игорь Котыло и Аркадий Серков.

Является ли обязательным наличие сметы на проведение работ по текущему, капитальному ремонту зданий (сооружений) в федеральном государственном бюджетном учреждении, или достаточно иметь дефектные ведомости на виды выполняемых ремонтных работ? Может ли главный инженер (или иной сотрудник отдела учреждения) сам составлять сметы на выполнение ремонтных работ, или это должны делать сметчики, специалисты, имеющие свидетельство о допуске, выданное саморегулируемой организацией? Имеет ли при этом значение источник финансирования ремонтных работ: бюджетные или внебюджетные средства?

Прежде отметим, что ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон N 94-ФЗ) указывает, что законодательство РФ о размещении заказов, состоящее в первую очередь из этого Закона, основывается на положениях Гражданского кодекса РФ. При этом ч.ч. 1, 2 ст. 9 Закона N 94-ФЗ предусмотрено, что под контрактом понимается договор, заключаемый заказчиком в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ и иными федеральными законами с учетом положений Закона N 94-ФЗ.

Отсюда следует, что к контракту применяются положения Гражданского кодекса РФ, если Законом N 94-ФЗ не предусмотрено иного. В частности, к государственным и муниципальным контрактам на выполнение подрядных работ применяются нормы параграфа 5 главы 37 ГК РФ, и ко всем контрактам применяются также общие положения о подряде (параграф 1 главы 37 ГК РФ), если иное не установлено правилами Гражданского кодекса РФ об этом виде договора (п. 2 ст. 702 ГК РФ).

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Только в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Законодательством регулирования работ по договору подряда в целом, равно как и по отдельным видам этого договора, в том числе строительного подряда, не предусмотрено.

Цена работ по договору подряда, согласно п. 3 ст. 709 ГК РФ, может быть определена путем составления сметы. То есть, обратим внимание, смета — это только расчет, обоснование цены по договору подряда, составление которого по общему правилу не обязательно. Какой-либо иной функции смета не несет. По договору строительного подряда, по которому выполняются строительство, реконструкция, а также капитальный ремонт здания, сооружения или иного объекта (п. 2 ст. 740 ГК РФ), составление сметы обязательно (п. 1 ст. 743 ГК РФ).

В силу вышеупомянутого п. 3 ст. 709 ГК РФ в случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком (в контексте п. 1 ст. 424 ГК РФ «подтверждение сметы» следует расценивать именно как форму достижения взаимного согласия, соглашения сторон). Как видим, законодательство предполагает, что составление сметы осуществляется, как правило, именно подрядчиком. Вместе с тем приведенная норма не исключает составления сметы заказчиком, по своему смыслу она регулирует только один частный случай — когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной именно подрядчиком.

Составления сметы по контракту касается только одна норма Закона N 94-ФЗ, причем только косвенно: согласно ст. 19.1 этого закона для установления начальной (максимальной) цены контракта (далее — НМЦК) заказчик, уполномоченный орган вправе или принять в расчет информацию о ценах товаров, работ, услуг, являющихся предметом заказа, из различных (практически любых) источников, или осуществить свои расчеты НМЦК. Представляется очевидным, что по договору строительного подряда расчет НМЦК и будет являться сметой. Заметим, что НМЦК может быть установлена только при размещении заказа путем торгов или запроса котировок, необходимости обоснования цены контракта, заключаемого с единственным подрядчиком, Законом N 94-ФЗ не установлено.

Вместе с тем Законом N 94-ФЗ установлен особый порядок определения цены контракта, заключаемого по результатам торгов и запроса котировок: она определяется предложением участника размещения заказа, с которым заключается контракт, отраженным в заявке на участие в торгах или котировочной заявке (смотрите, например, ч. 3 ст. 29, ч. 3 ст. 38, ч. 10 ст. 41.12, ч. 8 ст. 47 Закона N 94-ФЗ). (Порядок определения цены контракта, заключаемого с единственным подрядчиком, Законом N 94-ФЗ не установлен). При этом представляется очевидным, что поскольку только участник размещения заказа, с которым заключается контракт, может знать все нюансы формирования предложенной им цены, то и представить смету, то есть расчет этой цены, тем более может только он и такой расчет не может зависеть от расчета НМЦК.

Соответственно, следует руководствоваться вышеприведенными общими нормами Гражданского кодекса РФ: цена определяется соглашением сторон и может быть (по договору строительного подряда — должна быть) определена путем составления сметы, в том числе составления сметы подрядчиком, при условии утверждения ее заказчиком.

Необходимость получения для составления сметы лицензии, свидетельства о допуске к такому виду работ или какого-либо иного разрешительного документа законодательством не предусмотрена. Безусловно, смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов, согласно п. 11 ч. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), входит в состав соответствующей проектной документации. Но следует учитывать, что в силу ч. 2 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Очевидно, что смета к таким материалам не относится. Повторимся: из п. 3 ст. 709, п. 1 ст. 743, п. 1 ст. 746 ГК РФ следует, что составление сметы является только способом определения цены, то есть проведением экономических расчетов.

Соответственно, к собственно работам по проектированию объектов капитального строительства составление сметы не относится. В составе проектной документации смета должна рассматриваться как дополнительный документ, разработанный на основе собственно проектных документов. Поэтому требования о наличии допуска к выполнению проектных работ на составление сметы не распространяются. Подтверждение этому можно найти и в том, что п. 11 ч. 12 ст. 48 ГрК РФ говорит о смете на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов, то есть смета не является обязательной частью любой проектной документации.

Требований о какой-либо обязательной проверке, экспертизе смет, как составленных заказчиком для обоснования НМЦК, так и составленных подрядчиком, какими-либо органами или организациями, помимо самого заказчика, законодательство не содержит.

Более того, поскольку, как указывалось выше, цены на подрядные работы не регулируются, правоприменительная практика исходит из того, что механизм ценообразования каждого хозяйствующего субъекта известен только ему, и сметные нормативы, утверждаемые различными органами власти, обязательной силы не имеют (смотрите, например, письма Минрегионразвития РФ от 07.05.2008 N 11089-СМ/08, Минэкономразвития РФ от 17.04.2008 N Д05-1378, постановление ФАС Московского округа от 18.09.2008 N КГ-А41/8488-08). Соответственно, какая-либо экспертиза, в смысле сверки сметы с образцом, невозможна ввиду отсутствия такового образца. Проверка сметы возможна только с позиции соответствия ее составу работ, при этом, как представляется, такую проверку должен проводить в первую очередь заказчик, лучше других осведомленный о своих потребностях в работе. Если у заказчика отсутствуют соответствующие технические специалисты, такая проверка может быть выполнена и сторонней организацией.

Заметим, что ситуация должна измениться с 1 января 2014 года со вступлением в силу Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Статьей 22 этого Закона по-новому урегулирован порядок определения НМЦК. Согласно ч. 1 этой статьи НМЦК и в предусмотренных этим Законом случаях цена контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), определяется и обосновывается заказчиком посредством применения одного или нескольких перечисленных в этой части методов. В их числе и проектно-сметный метод, который заключается, в том числе в определении НМЦК, цены контракта, заключаемого с единственным подрядчиком, на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства на основании проектной документации в соответствии с методиками и нормативами (государственными элементными сметными нормами) строительных работ и специальных строительных работ, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства (ч. 9 ст. 22 указанного Закона). В этой связи возникает возможность проверки (экспертизы) сметы на предмет её соответствия упомянутым, государственным элементным сметным нормам, хотя обязанности её проведения законом не устанавливается (но она может быть введена подзаконными актами, в том числе — в рамках административного управления). Также, отметим, не вводится ни обязанности подрядчиков, с которыми будут заключать контракты по итогам сметных процедур, составлять сметы по указанным нормам, ни обязанности заказчика проводить экспертизу таких смет с привлечением каких-либо специализированных организаций (хотя, безусловно, заказчик имеет право это сделать, поскольку ограничений на это законом также не установлено).

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Источник