Снять квартиру оплата ремонтом

В аренду «бесплатно». Почему опасно снимать квартиру за ремонт

В Москве 15% всех арендных квартир сдаётся «под ремонт». Причём треть из них — бесплатно. Точнее, с арендатора не берут денег, пока идут работы. Такова статистика «ИНКОМ-недвижимость». Спрос на квартиры в стадии ремонта огромный, ведь многие хотят хоть какое-то время пожить бесплатно. Но так ли это выгодно на самом деле? Или бесплатный сыр только в мышеловке?

Снять квартиру с существенной скидкой или вообще за ремонт вместо арендной платы можно. Такая услуга, на первый взгляд, выгодна как арендодателю, так и съёмщику.

По оценкам специалистов компании «ИНКОМ-недвижимость», на сегодняшний день среди сдающихся под ремонт квартир 63% находятся в новостройках. Для сравнения: в 2015 году их доля не превышала 45%.

Однако игроки рынка отмечают, что практика сдачи квартиры под ремонт распространена только в низком ценовом сегменте. Среди дорогой недвижимости таких предложений в принципе нет.

Плюсы и минусы аренды за ремонт

Эксперты отмечают, что сдавать жильё без денежной оплаты может быть выгодно и хозяину, и арендатору.

Фото © ИТАР-ТАСС / Александр Рюмин

— Собственник улучшает состояние квартиры и получает арендатора, который с большей вероятностью будет снимать жильё длительный срок. Арендатор без сверхзатрат (расходы на ремонт компенсируются экономией на аренде) получает комфортную недвижимость в пользование, — отмечает положительные стороны такого съёма Дамир Хакимов, юрист сети агентств недвижимости «CENTURY 21 Россия».

После завершения ремонта арендодатель может сдавать квартиру этим же квартирантам по низкой цене. И, как ни крути, будет на этом зарабатывать. Потом готовое жильё можно продать или использовать для собственного проживания.

Но не исключены и риски. Юрист отметил, что хозяину квартиры следует опасаться некачественного ремонта. А вот арендатора может ждать сюрприз — досрочное прекращение договора по инициативе собственника.

Фото © Евгений Разумный / Ведомости/ТАСС

Генеральный директор компании «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков считает, что риски для собственника могут заключаться в устных договорённостях о ремонте, а также заключении соглашения без сметы, без чёткого описания видов и качества ремонтных работ.

— Чтобы всё прошло правильно, арендодатель должен вести себя в этой ситуации так, как будто он нанимает строителей для ремонта. И, соответственно, чётко следить за графиком выполнения работ. Чтобы не возникло ситуации, когда арендатор живёт три-четыре месяца в квартире, а ремонт ещё и не начинался, — пояснил Константин Барсуков, генеральный директор компании «Релайт-недвижимость».

По факту риски для съёмщика те же самые. По его словам, арендатор должен договариваться с собственником так, как будто он планирует выполнять ремонтные работы некоему третьему лицу.

Фото © ИТАР-ТАСС / Валерий Матыцин

— Плюс к этому надо чётко зафиксировать, что будет происходить со стоимостью аренды после выполнения ремонтных работ. Ведь сейчас арендатор снимает квартиру без ремонта, а после окончания работ квартира будет стоить дороже. Собственник может захотеть повысить стоимость аренды, — предостерёг он.

Также эксперт отметил, что квартиросъёмщик должен подстраховать себя на случай, если собственник решит досрочно расторгнуть договор найма жилья. В этом случае идеально для арендатора, если стоимость работ и материала будет всегда пропорциональна времени проживания. То есть не возникнет ситуации, когда при досрочном расторжении договора хозяин квартиры останется должен квартиросъёмщику.

Источник

Как оформить ремонт квартиры в счет платы за аренду

Ремонт в счет аренды — распространенная схема отношений владельца квартиры и арендодателя. Часто собственник предоставляет жильцу арендные каникулы за то, что тот выполняет какие-то работы в квартире по договоренности с ним. Но что если наниматель что-то выполнит не так? Или будет специально затягивать ремонт? А если арендодатель передумает или захочет что-то изменить, сделать по-другому? Здесь может возникнуть масса конфликтов.

Но можно избежать осложнений, если все договоренности фиксировать документально, утверждает Кирилл Кокорин, ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость». Эксперт дает ряд советов, полезных обоим сторонам.

Чаще всего недоразумения сопряжены с доверчивостью. Заключение договора найма обычно проходит в доверительной атмосфере, люди присматриваются друг к другу, стараются показать себя с наилучшей стороны и к договору относятся формально, допуская промахи, которые в последующем приносят массу неприятностей.

Ошибка № 1

Происходит, когда проведение ремонтных работ было согласовано сторонами в устной форме, в договоре условия никак не зафиксированы, письменное дополнительное соглашение не составлялось. Такая беспечность может закончиться для нанимателя существенными материальными убытками.

Во-первых, учитывая, что нет письменных договоренностей, его могут обязать, в том числе в судебном порядке, оплатить владение и пользование квартирой, начиная с первого дня пользования, несмотря на то, что жилец тратил личные денежные средства на ремонт.

То есть арендатор, выполнив в квартире ремонт за свой счет, еще и обязан будет оплатить аренду.

Во-вторых, в особо сложных случаях нанимателя могут обязать привести квартиру в прежний вид, а если это невозможно, то возместить убытки собственника. К тому же не стоит рассчитывать на свидетельские показания, так как они не могут лечь в основу решения суда в силу закона.

Ошибка № 2

Происходит, если не составлена смета ремонта. Участники сделки прописывают в договоре условие о проведении ремонта силами квартирантов, но лишь в общих чертах, не разделяя общую стоимость на оплату фактической работы и материалов, не указывая сроков исполнения. Например, в договоре сказано: «Наниматель обязуется произвести ремонт в комнате (переклеить обои и заменить напольное покрытие на ламинат) на сумму 50 000 рублей в счет платы за найм».

При этом не указывают, сколько будет стоить работа, а сколько – материалы, и когда все должно быть выполнено.

Наниматель в этом случае может 10 000 рублей потратить на самые дешевые материалы, а на 40 000 рублей сделать работу руками недобросовестных компаний, которые в договоре укажут 40 000 рублей, а по факту оплата составит, например, 20 000 рублей. Таким образом, собственник получает отделку на общую сумму 30 000 рублей, и никаких претензий к нанимателю предъявить не может. Кроме того, если не указан срок исполнения ремонта, он умышленно может растянуться на весь период найма.

Ошибка № 3

В договоре не указывается ответственность нанимателя в случае, если ремонт не будет произведен, если он будет выполнен не до конца, а также за досрочное расторжение соглашения о найме.

Источник

Как сдать «бабушкину» квартиру быстрее и дороже. Советы экспертов

«Только не «бабушкин» ремонт» — так звучит запрос многих потенциальных арендаторов жилья. Обычно «бабушкиными» называют неухоженные квартиры, в которых давно не было ремонта. Или это просто старое жилье, заставленное старой мебелью и хламом.

По оценке риелторов, сегодня на «бабушкины» варианты приходится от 10% до 30% предложения квартир, которые сдаются в Москве. Сдать такое жилье можно, но хорошую цену за него получить трудно. Владельцам приходится либо снижать стоимость аренды, либо вложиться в ремонт. Рассказываем, как повысить ликвидность старых квартир.

Когда ремонт выгоден

Варианты в стиле «бабушкин» ремонт с еще советскими обоями в большинстве случаев предлагаются дешевле аналогичных вариантов с ремонтом. По оценке риелторской компании «Инком-Недвижимость», если квартира сдается без обстановки (таких 28% в целом по рынку в Москве), скидки в стандарт-классе могут доходить до 15%, в бизнес-классе — до 10%. Максимальные дисконты (до 40%) собственники дают на квартиры, в которых есть существенные недостатки — например, квартира после подтопления или в плачевном состоянии.

Помимо цены, состояние квартиры влияет и на ее востребованность арендаторами. Сильно захламленные и давно не видевшие ремонта квартиры могут долго искать жильца, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «Недавно мы сдали подобную квартиру в Бирюлево за 22 тыс. руб. в месяц. Экспонировалась она в течение двух месяцев», — рассказал он. Хотя обычно квартиры сдаются за неделю-две. Поэтому обновление «бабушкиной» квартиры может не только повысить ее стоимость на рынке, но повлиять на срок сдачи.

Вкладываться в квартиру нужно, если она находится в хорошей и востребованной локации, тогда после ремонта ее стоимость вырастет заметно, считают риелторы. К примеру, на Патриарших прудах «бабушкину» двухкомнатную квартиру без ремонта и со старой мебелью можно сдать за 60–70 тыс. руб. Если сделать хороший ремонт, то цена вырастет до 150 тыс. руб. в месяц, привел пример Роман Бабичев. Если такой вариант квартиры в Бирюлево, то ее можно сдать за 20 тыс. руб., но, сделав ремонт, дороже 30 тыс. руб. ее все равно не сдать.

«В стандарт-классе наличие ремонта, скорее всего, не повысит серьезно арендную ставку. Но может сделать объект более ликвидным: он не будет простаивать, быстро найдет арендаторов и начнет приносить доход. Наличие спроса на объект позволяет арендодателю выбирать подходящих ему квартирантов, что очень важно при долгосрочном найме», — отметила заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

Сколько тратить на ремонт

Сам ремонт и обстановка должны соответствовать уровню самого дома и его местоположению. Даже самый дорогой ремонт не превратит квартиру в девятиэтажке в спальном районе в объект бизнес-класса, и арендаторы высокого сегмента не станут рассматривать такие варианты. Поэтому дорогой ремонт окажется бессмысленным, отметила управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.

Если же квартира находится в хорошем доме в историческом центре, и арендодатель планирует ее сдавать клиентам бизнес-класса, то и ремонт должен быть соответствующего уровня. «Общая стоимость отделочных материалов, мебели и техники не должна превышать 10–15% рыночной стоимости квартиры», — считает она.

По мнению Оксаны Поляковой из «Инком-Недвижимости», на ремонт жилья стандарт-класса не следует тратить больше, чем суммарная стоимость его аренды за два месяца. Например, если квартира сдается за 30 тыс. руб., то на ремонт нужно заложить 60 тыс. руб. За эту сумму можно будет сделать небольшой косметический ремонт — переклеить обои, покрасить двери.

Иногда выгоднее сдавать квартиру со скидкой и не делать ремонт, иногда — сдать квартиру «под ремонт», чтобы арендаторы выполнили несложные работы по косметической отделке в счет проживания. Каждый случай индивидуален, нужно определить категорию арендаторов для этого объекта, просчитать расходы и доходы.

Как повысить ликвидность «бабушкиной» квартиры

Сделайте уборку и выбросите мебель

Самый бюджетный вариант повысить привлекательность «бабушкиной» квартиры — это навести в ней порядок и выбросить весь хлам. «Если нет возможности сделать в квартире ремонт, стоит провести генеральную уборку, выбросить все ненужные и тотально устаревшие вещи, отмыть полы и стены, ванную, кухню, покрасить ржавые батареи, повесить новые занавески», — советует Мария Жукова из «Миэль».

Это требует больше физических сил, чем материальных затрат, зато простенькая, но чистая квартира скорее приглянется потенциальному арендатору, чем захламленная и годами немытая, добавила она.

Лучше сдавать «бабушкину» квартиру пустой. «Даже без мебели такая недвижимость будет стоить дороже, чем с ней, и сдастся быстрее», — считает Роман Бабичев из «Азбуки жилья». А вот красивый буфет или советское кресло лучше оставить — сейчас такие вещи в тренде. Главное, чтобы они были в хорошем состоянии.

Согласитесь на ремонт в счет оплаты аренды

Если собственник не планирует сам обновлять квартиру, можно договориться с арендаторами о ремонте в счет аренды. Стоимость зависит от того, насколько масштабные работы нужно проводить и какие материалы будут использованы. Если нужно провести косметический ремонт, то речь может идти о двух-трех месяцах без оплаты. Если в квартире нужно проводит капитальный ремонт, то этот срок может увеличиться до года.

Главное в данном случае — все детали такой аренды зафиксировать в договоре найма, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций как квартиранту, так и собственнику.

Сделайте ремонт самостоятельно

Если собственник готов сделать ремонт, то первоначально нужно определить «слабые» места квартиры (санузел, кухня, старые окна). После этого составить список переделки и посчитать бюджет. Так будет проще справиться с задачей, говорит дизайнер, основатель студии дизайна Grande Familia Инна Каминская.

Начинать работу лучше с больших площадей: стены, пол и потолки. Старые обои — первое, что портит внешний вид стен: часто можно встретить несколько слоев уже отслоившихся и запачканных обоев. «Чтобы быстро и эффективно удалить старые обои, воспользуйтесь специальным профессиональным отпаривателем для обоев. Возьмите за основу один базовый цвет и используйте его как галерейный фон, например белый или нейтральный серый, более смелый вариант — темный графитовый», — рекомендует дизайнер.

На комнату в 20 кв. м в среднем уйдет около 12 рулонов обоев, продолжает она. Если взять бюджетный вариант, то это около 12 тыс. руб. Плюс сопутствующие материалы — клей, плинтусы. Рассчитать расход материалов можно на специализированных сайтах. Расходы небольшие, а комната преобразится мгновенно.

Сегодня существует много устойчивых к истиранию красок, которыми можно покрыть и обновить даже плитку во влажных помещениях. Это самый экономичный способ преобразить устаревший интерьер. На квартиру 60 кв. м цена антивандальной краски начинается от 35 тыс. руб. в зависимости от уровня производителя.

Обновите кухню и ванную комнату

Для большинства потенциальных арендаторов опрятная кухня и санузел — важный критерий при выборе квартиры. Именно этим местам стоит уделить особое внимание. Но стоит учитывать, что это одна из самых затратных статей.

По словам дизайнера, если нужно обновить кухню площадью 10 кв. м, то в среднем потребуется от 350 тыс. руб., ванную площадью 6–8 кв. м — от 150 тыс. руб. Бюджетный гарнитур можно приобрести в среднем за 40 тыс. руб., а замена сантехники обойдется в среднем от 70 тыс. руб. Но и здесь можно обойтись только частичным обновлением. Например, покраской стен и плитки, покупкой нового холодильника или плиты.

Поставьте новые окна

Приводя в порядок «бабушкину» квартиру, стоит заменить или утеплить окна, особенно если они не держат тепло. «Сначала оцените состояние окон и материалов, из которых они сделаны. Если у вас деревянный оконный профиль, проверьте его на трещины и другие дефекты, стекла. Своими руками можно удалить предыдущий слой краски, отшлифовать поверхность и нанести шпатлевку, а затем краску. Используйте яркие и контрастные цвета для внутреннего оконного профиля или откосов по периметру. Это простой и актуальный прием», — говорит дизайнер.

Комплексная профессиональная реставрация деревянных окон составляет от 8 тыс. руб. за одно окно. Если речь идет об установке пластиковых окон, то цены на них (без стоимости откосов, отливов и подоконников) начинается от 4 тыс. руб.

Не игнорируйте детали

Внимание стоит уделить и деталям в квартире. Например, в старых домах дверные проемы, полотна, наличники и карнизы могут быть необычного исполнения. «Не спешите демонтировать их, подарите им вторую жизнь. Покрасьте дверные полотна в яркий цвет. На карнизы, наличники и напольные плинтусы, напротив, нанесите глянцевую фактуру, чтобы они выделялись и были более износостойкими и прочными. Можно воспользоваться хорошей антивандальной краской, стоимость которой начинается от 6 тыс. руб.», — рекомендует Инна Каминская.

Также следует обновить старые розетки и выключатели. Хотя этот вопрос может казаться не особо весомым, как реставрация мебели, но именно мелкие детали могут испортить общее восприятие интерьера. Часто в старых квартирах они выглядят пожелтевшими и разбитыми. Замена розеток и выключателей оживит и обновит обстановку. В среднем один выключатель с рамкой хорошего качества обойдется в 200 руб., а розетка — в 150 руб. Еще следует поменять шторы — это тоже бюджетный вариант обновить пространство квартиры.

Резюме

Если в квартире все очень ветхое, нужно полностью заменить окна и двери, положить новый кафель в ванной комнате и установить новую сантехнику — затраты будут существенные. Но иначе за приличную сумму эту квартиру не сдать, поскольку арендаторы ищут комфорта.

Если же квартира в нормальном жилом состоянии и нужно только снять ковры, покрасить потолки и переклеить обои — то и вложения будут ниже. Главное условие — квартира должна быть чистая, комфортная для жизни. Тогда она быстро найдет арендатора.

Источник