Собрание жильцов по текущему ремонту

Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания. ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

В Жилищном кодексе РФ закреплено, что решение о проведении текущего ремонта общего имущества принимают собственники помещений в доме на общем собрании. Узнайте, должна ли управляющая организация, по мнению суда, ремонтировать подъезды в доме в отсутствие решения собственников и почему.

УО отремонтировала подъезд по решению общего собрания

Управляющая организация в Кемерово получила протокол общего собрания собственников с решением о текущем ремонте общего имущества дома – одного из подъездов ( ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ ). Протокол был подписан членами счётной комиссии и председателем Совета многоквартирного дома.

В протоколе ОСС было указано, что ремонт проводится за счёт средств собственников. Они должны были ежемесячно вносить дополнительную плату в адрес УО до полного погашения затраченной на работы суммы. Стоимость ремонта подъезда составила 68 000 рублей. УО согласно решению ОСС включила в счета за ЖКУ дополнительный платёж.

Собственники созвали внеочередное общее собрание и отказались платить за ремонт. На этом собрании они узнали о протоколе ОСС, согласно которому действовала управляющая организация. Оказалось, что такого собрания не проводилось, собственники помещений в доме о нём не знали и не голосовали.

Суд признал протокол общего собрания недействительным

УО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО ( ч. 6 ст. 46 ЖК РФ ).

Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ , не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии.

Суд признал протокол общего собрания собственников недействительным, и УО пришлось вернуть собственникам деньги, которые они оплатили согласно дополнительным начислениям.

УО обязана проводить текущий ремонт раз в три-пять лет

После признания протокола ОСС о проведении текущего ремонта недействительным, управляющая организация подала в суд на председателя совета МКД с требованием возместить 68 000 рублей за ремонт подъезда.

Суды первой и апелляционной инстанций иск управляющей организации отклонили. Их решения основывались на следующих аргументах:

1. По условиям договора, заключённого между УО и собственниками помещений в многоквартирном доме, управляющая организация обязана за плату содержать в надлежащем состоянии и ремонтировать общее имущество дома ( ч. 2 ст. 162 ЖК РФ ).

При этом размер платы определяется в размере, позволяющем содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ ( п. 29 ПП РФ № 491 ).

2. Надлежащее состояние общего имущества МКД – это соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, а также соблюдение прав и интересов собственников помещений в доме ( п. 10 ПП РФ № 491 ).

Чтобы обеспечить такие условия, УО должна проводить техническое обслуживание дома, осмотры, контрольные проверки и текущий ремонт ( ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ ).

3. Текущий ремонт подъездов должен проводиться с периодичностью раз в 3–5 лет в зависимости от физического износа МКД ( п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170 ).

4. Все текущие работы для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления. Управляющие организации обязаны выполнять их вне зависимости от наличия такого условия в договоре или решения общего собрания собственников ( постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 ).

Принимая во внимание данные требования законодательства РФ, судьи установили, что управляющая организация была обязана провести текущий ремонт в подъезде за счёт средств, ежемесячно собираемых с жителей дома согласно договору управления.

Причинно-следственных связей между поддельным протоколом, подписанным председателем Совета дома, и ремонтом подъезда суд не установил. Поэтому судьи отклонили требование УО взыскать с председателя сумму ущерба, равную стоимости ремонта.

Текущий ремонт выполняется вне зависимости от решения ОСС

Управляющие организации и ТСЖ, отвечающие за содержание общего имущества многоквартирных домов, не должны ждать обращения жителей с требованием провести текущий ремонт или решения общего собрания собственников.

УО следует помнить, что:

1. Текущий ремонт общего имущества МКД должен проводиться раз в 3–5 лет ( п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170 ).

2. Обязанность проводить ремонт возложена на УО договором управления и нормами ЖК РФ, № 384-ФЗ, ПП РФ № 491, постановлением Госстроя № 170 и не зависит от наличия решения общего собрания собственников помещений в МКД.

3. На проведение текущего ремонта, порядок финансирования которого определён в договоре управления, не требуется принятие дополнительного решения ОСС. Обязанность проводить такие работы лежит на управляющей организации, даже если собственники отказались от проведения текущего ремонта ( апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017 ).

4. Суд, рассматривая иски к УО о непроведении ремонта, не принимает во внимание доводы о том, что организация приступила к управлению дома недавно и все дефекты и нарушения содержания общего имущества имелись ранее. Данные обстоятельства не снимают с УО, управляющей на момент обращения собственника в суд домом, обязанности по выполнению текущего ремонта ( апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017 ).

За ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома УО может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за управление МКД с нарушением лицензионных требований.

Также суды удовлетворяют требования собственников о возмещении управляющей организацией морального ущерба и выплаты штрафа за отказ выполнить работы по текущему ремонту по ст. ст. 14, 15, ч. 6 ст. 13 № 2300-I «О защите прав потребителя» ( решение Подольского городского суда МО от 28.09.2017 по делу № 2-2453/2017 , апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017 ).

Источник

Собрание жильцов по текущему ремонту

Протокол
общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме о текущем ремонте в многоквартирном доме

«__»___________ ____ г.

(Для внеочередного собрания: Инициатор созыва собрания: _____________.)

Время начала собрания _________________.
Время окончания собрания ______________.

Присутствовали:
1. Собственники помещений многоквартирного дома, указанные в прилагаемом списке.
2. Представители управляющей организации … (Ф.И.О., должность, наименование управляющей организации)

Слушали:
Предложения по кандидатурам председателя Собрания.
Голосовали: за собственника … (Ф.И.О.)
за собственника … Ф.И.О.
за собственника … Ф.И.О.
Решили: избрать председателем Собрания собственника Ф.И.О.

Слушали:
Предложения по кандидатурам секретаря Собрания.
Голосовали: за собственника Ф.И.О.
за собственника Ф.И.О.
за собственника Ф.И.О.
Решили: избрать секретарем Собрания собственника Ф.И.О.

Повестка дня:

1. Информация о проведении текущего ремонта многоквартирного дома.
2. Принятие решения о проведении текущего ремонта многоквартирного дома.
3. Утверждение содержания и состава, объемов работ по текущему ремонту многоквартирного дома.
4. Утверждение плановой стоимости текущего ремонта многоквартирного дома, включая стоимость разработки сметной документации.
5. Определение способа и порядка финансирования текущего ремонта многоквартирного дома.

1. По первому вопросу повестки дня о проведении текущего ремонта многоквартирного дома слушали информацию … Ф.И.О.

2. По второму вопросу повестки дня о принятии решения по проведению текущего ремонта многоквартирного дома слушали Ф.И.О.

Голосовали: за принятие решения о проведении текущего ремонта многоквартирного дома.
За _____ голосов.
Против _____ голосов.
Воздержались _____ голосов.
Решили: провести текущий ремонт многоквартирного дома.

3. По третьему вопросу повестки дня о содержании и составе, объемах работ по текущему ремонту многоквартирного дома слушали Ф.И.О.

Голосовали: за утверждение состава и объема производства работ текущего ремонта многоквартирного дома.
За _____ голосов.
Против _____ голосов.
Воздержались _____ голосов.

Решили: с учетом изменений и дополнений утвердить прилагаемый к протоколу состав и объем производства работ.

4. По четвертому вопросу повестки дня о плановой стоимости текущего ремонта многоквартирного дома, включая стоимость разработки сметной документации, слушали Ф.И.О.

Голосовали: за утверждение плановой стоимости текущего ремонта многоквартирного дома, включая стоимость разработки сметной документации.
За _____ голосов.
Против _____ голосов.
Воздержались _____ голосов.
Решили: утвердить плановую стоимость текущего ремонта
многоквартирного дома, включая стоимость разработки сметной документации в
пределах _____ (__________) рублей.

5. По пятому вопросу повестки дня о способах и порядке финансирования текущего ремонта многоквартирного дома слушали Ф.И.О.

Голосовали: за выбор способа и порядка финансирования текущего ремонта многоквартирного дома
За _____ голосов.
Против _____ голосов.
Воздержались _____ голосов.
Решили: определить следующий способ и порядок финансирования текущего ремонта многоквартирного дома — ___________.

Председатель Собрания ___________ /подпись, ФИО

Секретарь Собрания ___________/подпись, ФИО

Примечание:

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.1. ч. 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (статья 46 ЖК РФ)

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в Приложении N 7 к Правилам N 170. Кроме того, см. абз. 2 п. 5.4.6 и п. 5.9.11 Правил N 170.

Способ и порядок финансирования текущего ремонта многоквартирного дома выбираются с учетом требований п. п. 28 — 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Источник

Какие вопросы обсудить на ежегодном общем собрании собственников

1 апреля начинается второй квартал года – время проведения ежегодных общих собраний собственников помещений в МКД. Сегодня расскажем, кто обязан провести такое собрание и какие вопросы стоит включить в повестку дня.

Ежегодное собрание собственников помещений в МКД

Проведение ежегодного общего собрания – обязанность собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). Такое собрание проводится в течение второго квартала года, следующего за отчётным, если иное условие не установлено на одном из предыдущих ОСС.

Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала отчитаться перед собственниками о выполнении условий договора управления МКД за предыдущий год, если в нём не предусмотрены иные условия (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). На основе такого отчёта собственники помещений в МКД будут принимать решения на ежегодном собрании.

Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, вправе в письменной форме обратиться в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК для организации общего собрания собственников.

В обращении о проведении ОСС должны быть сформулированы вопросы, которые нужно включить в повестку дня собрания. Если собственники помещений обратились в управляющую организацию с просьбой организовать собрание, УО обязана выполнить действия, необходимые для проведения ОСС в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения.

Уведомить всех собственников о предстоящем мероприятии УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК нужно не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Кроме того необходимо оформить документы по результатам общего собрания и довести до сведения собственников результаты собрания (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

Действия УО, если собственники поручили ей организацию собрания

Собственники обратились в управляющую организацию и поручили ей организацию общего собрания. Они предоставили повестку дня предстоящего собрания. В первую очередь УО решает все организационные вопросы:

1. Определяет форму собрания.

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общие собрания собственников могут проводиться в очной, заочной и очно-заочной форме.

2. Определяет сроки проведения собрания.

УО согласовывает такой срок с собственниками, обратившимися к ней для организации ОСС. При согласовании сроков нужно учитывать время, которое потребуется для уведомления собственников.

3. Информирует собственников о проведении собрания.

Всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД нужно уведомить о предстоящем мероприятии не менее чем за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

4. Составляет бюллетени согласно реестру собственников помещений в МКД.

Обязанность УО вести реестр собственников помещений определена ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.

Когда документы к собранию подготовлены и собственники помещений в МКД поставлены в известность о предстоящем мероприятии, можно приступить к его проведению.

Основные вопросы повестки дня ежегодного ОСС

На ежегодном собрании собственников помещений в МКД собственники могут оценить эффективность работы управляющей организации за прошлый год и запланировать, какие работы и услуги будут выполняться в текущем году.

Основными вопросами могут быть:

1. Отчёт управляющей организации об исполнении договора управления МКД за предыдущий год.
2. Рассмотрение предложений управляющей организации по перечню и объёмам работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, срокам их выполнения и стоимости.
3. Рассмотрение и утверждение сметы расходов – для ТСЖ, ЖК, ЖСК.
4. Утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД на текущий год.

Какие вопросы нужно включить в повестку дня любого собрания

Независимо от формы и целей проведения собрания, в повестку дня стоит включить три основных вопроса о выборе:

• председателя собрания;
• секретаря собрания;
• счётной комиссии.

Такие рекомендации подтверждает Минстрой РФ в своём письме от 23.06.2017 № 27787-ОГ/04.

Эти вопросы можно не включать в повестку дня при проведении каждого ОСС, если на одном из предыдущих собраний было принято решение выбрать кандидатуры, которые сохранят свои должности на срок, определённый решением собрания – год или следующие несколько собраний.

Как управляющей организации сделать собрание эффективным

Чтобы собственники могли принимать взвешенные решения, управляющая организация должна правильно перед ними отчитываться, объяснять, какие работы и услуги по содержанию и ремонту нужно проводить, чтобы поддерживать дом в надлежащем состоянии.

Управляющей организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК нужно своевременно предоставить собственникам отчёт, который будет отражать информацию о:

• техническом обслуживании общего имущества;
• санитарном содержании общего имущества;
• благоустройстве помещений общего пользования и земельного участка;
• ремонте общего имущества;
• мероприятиях по обеспечению сохранности общего имущества, безопасности и удобства проживания в доме;
• предоставлении коммунальных услуг;
• выполнении сметы доходов и расходов – для ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Не скрывайте от собственников, какие работы провести не удалось, подробно расскажите, что было выполнено сверх плана, объясните, как расходовались средства и расставьте приоритеты: что следует сделать в первую очередь, а с чем можно повременить.

Хорошо, если на ежегодном общем собрании собственников помещений в МКД будет присутствовать представитель управляющей организации. Он сможет ответить на вопросы и разъяснить моменты, которые собственникам не ясны. Такой подход помогает построить конструктивный диалог с собственниками, принять необходимые решения и повысить лояльность к управляющей организации.

Задачи собственников на ежегодном собрании

Главная цель собственников помещений – определить, как управляющая организация будет управлять общим имуществом, какие работы и услуги, помимо минимального перечня работ и услуг, утверждённого постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, нужно выполнять в текущем году, чтобы поддерживать МКД в надлежащем состоянии.

На ежегодном собрании собственникам стоит:

• оценить, как в прошедшем году управляющая организация выполняла работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества;
• проанализировать, какие работы и услуги нужны для поддержания общего имущества в надлежащем состоянии, чтобы в доме было безопасно и комфортно проживать;
• решить, нужен ли ремонт в МКД и в какие сроки его проводить;
• обсудить, есть ли возможность сократить нерациональный расход коммунальных ресурсов;
• оценить, сколько понадобится денег для выполнениях всех запланированных работ и услуг, как их собирать, на что расходовать.

Завершающий этап ежегодного собрания

После подведения итогов собрания:

• счётной комиссией подсчитаны голоса принявших участия в голосовании;
• секретарём собрания составлен протокол;
• протокол собрания подписан председателем и секретарём.

Документы общего собрания – протокол с приложениями и решения собственников передаются в УО, которая, в свою очередь, доводит результаты собрания до сведения собственников не позднее, чем через десять дней со дня принятия решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

В течение пяти дней УО должна передать оригиналы документов в орган ГЖН и разместить информацию о проведённом собрании в ГИС ЖКХ (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Автоматизация проведения ОСС

Проведение общих собраний собственников отнимает много сил и времени, особенно если в управлении не один МКД. Управляющие организации переживают, что можно допустить ошибку или упустить важный момент. Сервис «ОСС на 100 %» облегчит проведение общих собраний собственников. В нём управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК найдут шаблоны:

• уведомления об общем собрании собственников помещений в МКД;
• повестки дня общего собрания;
• решений собственников;
• протокола ОСС;
• реестра собственников помещений в МКД.

Проведение собраний в сервисе упростит задачу работникам УО: формулировки вопросов повестки дня можно выбрать из большой библиотеки, которая постоянно пополняется, а не вносить вручную. Сервис сам подсчитает голоса, вам не придётся считать по формулам в эксель или на калькуляторе. Бюллетени и протокол собрания формируются автоматически, что упрощает работу с документами.

Источник