Собственник нежилого помещения обязан производить ремонт

Новости ЖКХ

Сегодня редкий владелец нежилого помещения не осознает, почему он должен нести расходы в отношении общего имущества в МКД. Управляющие организации (далее-УО) выигрывают суды и взыскивают задолженность за нежилые помещения не только по коммунальным услугам, но и за текущий ремонт и содержание МКД.

В начале пути «борьбы» собственников нежилых помещений с УО в судах применялись более примитивные доводы по типу «я имею отдельные договора на уборку придомовой к помещению (в частности, магазину) территории, коммунальные услуги, не пользуюсь входом в подъезд, не мусорю в подъездах дома, не езжу на лифте…».

Судебные решения различных инстанций по вышеуказанным вопросам поставили жирную точку.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 было указано, что собственник нежилого помещения в МКД по закону обязан участвовать в содержании общего имущества дома посредством ежемесячной платы независимо от расходов на содержание собственного помещения и коммунальные услуги. К тому же, «в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений».

Чёткое определение по поводу обязательств по оплате следует из Письма Минрегиона РФ №6177-АД/14 от 06.03.2009 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонта общего имущества в многоквартирном доме»:

«Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (ч.2 ст.154, ст.155-158 ЖК РФ)».

Вывод о том, что обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией можно найти в пункте 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017 года.

При этом данный Обзор подтверждает обязанность любого владельца нежилого помещения нести такие расходы, даже если таковым является муниципальное образование, субъект РФ или в целом Российская Федерация.

Нередким средством судебной защиты владельца нежилого помещения являлось указание на наличие отельного от подъезда (двора МКД) входа. Постановлением ФАС СЗО от 14.05.2010 по делу №А56-56016 был подтвержден факт, согласно которому наличие отдельного входа в нежилое помещение не является основанием для освобождения его собственника от расходов на содержание общего имущества дома.

Аналогичные доводы содержатся в Постановлениях Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013 года по делу №А48-4560/2012 и Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012 года №06АП-2128/2012 по делу №А37-1985/2011.

В настоящее время распространенным доказательством собственников нежилых помещений в свою пользу являются экспертные заключения о том, что нежилое помещение по установленным экспертами параметрам не является частью МКД, поэтому начисление платы в отношении него неправомерно. Однако и здесь стоит отметить, что не все суды соглашаются с такими доводами.

В решении Арбитражного суда Иркутской области, суд счел заключение эксперта об автономности нежилого помещения незаконным по причине его принадлежности к общему зданию (МКД) и отмёл иные основания в пользу собственника нежилого помещения. При этом в основу решения суд заложил нормы, охраняющие интересы иных собственников помещений МКД и возможные неблагоприятные последствия для дома в целом.

В настоящей статье расскажем об относительно свежем (применительно к нашей теме) Определении Верховного суда РФ от 01 октября 2019 года № 301-ЭС19-16635.

Суд высшей инстанции указал, что если проектной документацией МКД изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно будет считаться частью многоквартирного дома.

Данный вывод стал решающим в споре о том, является ли нежилое встроенно-пристроенное помещение МКД его частью либо является самостоятельным объектом недвижимости.

Второе утверждение было рассмотрено по следующим критериям:

жилой дом и спорное помещение имеют отдельные входы,

жилой дом и спорное помещение не связаны общими коммуникациями и какими-либо проходами;

между жилым домом и нежилыми помещениями отсутствуют общие лестничные клетки;

спорные нежилые помещения имеют собственные точки подключения к магистралям инженерных сетей. Электроснабжение первого и цокольного этажей встройки проложено отдельно от системы электроснабжения МКД; система разводки труб отопления также является отдельной от верхних этажей МКД;

у нежилых помещений и жилого дома нет общих стен с сообщением между частями жилых и нежилых помещений при наличии общей несущей конструкции — фундамента;

у нежилых помещений и помещений дома разное функциональное назначение и различные архитектурные решения;

регистрация прав на недвижимость проведена при наличии отдельных технических паспортов с присвоением отдельных кадастровых номеров нежилым помещениям первого и цокольного этажа.

Несмотря на широкий спектр кажущихся относимых и допустимых доказательств, у Верховного суда РФ не возникло сомнений в принадлежности спорной пристройки к МКД по следующим основаниям:

пристроенным нежилым помещением считается нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости, пристроенное к МКД, имеющее самостоятельные инженерные коммуникации и расположенное на выделенном земельном участке. Документами-основаниями, подтверждающими данные факты, являются: документы на право собственности на объект недвижимости (пристроенному нежилому помещению должен быть присвоен новый адрес), документы на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, документы, подтверждающие наличие самостоятельных инженерных коммуникаций, отличных от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома;

однако если при этом в МКД изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно будет считаться частью многоквартирного жилого дома;

из технического паспорта исследуемого здания следует, что спорные нежилые изначально предусматривались как встроенно-пристроенные помещения указанного МКД;

МКД и встроенно-пристроенное помещения имеют общие несущие конструкции — часть фундамента, часть крыши, монолитные колонны, простенки и балки перекрытий на первом и цокольном этажах;

между нежилым помещением и помещениями МКД имеются общие ограждающие несущие конструкции: наружные несущие ограждающие стены нежилого помещения со стороны двора, стены, ограничивающие лестничный марш в подъезде дома и межэтажное перекрытие первого этажа нежилого помещения.

Таким образом, приведенная судебная практика указывает на правомерность исковых требований УО, в помощь которым при судебном разбирательстве мы посоветуем учесть следующие положения для вынесения решения в пользу управляющего:

нежилое помещение и МКД имеют одинаковый адрес;

нежилое помещение в качестве такового указано в сведениях Росреестра;

нежилое помещение расположено на придомовой территории МКД;

собственник нежилого помещения не платит земельный налог;

в проектной документации нежилое помещение изначально указано в качестве встроенно-пристроенного к МКД;

собственники помещений МКД не давали 100-процентного согласия на уменьшение общего имущества МКД;

собственник нежилого помещения платит либо не платит, но имеет обязанность по внесению взносов на капремонт.

Источник

Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники нежилых помещений нередко отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Это неправильная позиция, они должны оплачивать содержание и ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Узнайте, почему.

Обязанность по оплате содержания и ремонта ОИ в МКД

Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:

• межквартирные лестничные площадки;
• лестницы;
• лифты;
• лифтовые и иные шахты;
• коридоры;
• технические этажи;
• чердаки;
• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
• иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.

Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.

В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей организации обязательным в соответствии с законодательством РФ. УО не может отказаться от выполнения таких работ и оказания услуг даже в случае, когда не заключён государственный или муниципальный контракт.

То, что собственник нежилого помещения не предпринял действий по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Взыскание задолженности у собственников нежилых помещений

Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.

Если собственник отказывается оплачивать счета, УО следует перейти к досудебному взысканию долгов: до подачи заявления в суд должнику нужно направить претензию с требованием оплатить задолженность в добровольном порядке. Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ, должник обязан ответить на такую претензию в течение 30 календарных дней.

Если должник ответит отказом или вовсе не ответит на претензию, управляющая организация может обратиться с исковым заявлением в суд. Рассмотрением таких заявлений занимается Арбитражный суд. Но бывает, что споры доходят и до Верховного Суда РФ.

Пример такого спора приведён в определении ВС РФ от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430. В нём суд указал на то, что управляющая организация может взыскать долг за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения.

Выводы

Вносить плату за содержание и ремонт должны как собственники жилых помещений в многоквартирных домах, так и владельцы нежилых помещений. Размер такой платы устанавливается соразмерно доле участника общей долевой собственности на общее имущество МКД.

Незаключение договора между управляющей организацией и собственником жилого помещения не освобождает собственника от обязанности вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД.

Источник

Как произвести ремонт нежилых помещений?

Каждому человеку приятно проживать в чистом, отремонтированном строении. Но, к сожалению, очень редко когда возможно подобное. Состояние жилищного фонда на сегодняшний день оставляет желать лучшего.

Именно поэтому стоит разобрать вопрос о том, кто на самом деле ответственен за ремонт в многоквартирном доме, а также, кто должен его производить. При этом, речь идёт не о жилых помещениях, а о нежилых, те, которые являются местами общего доступа, и ответственность за которые несут и жильцы, и управляющая организация.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Кто должен проводить ремонт нежилого помещения?

Ежемесячно собственники жилья в доме получают квитанции за оплату коммунальных услуг. Помимо денежных средств, которые должны быть начислены в пользу ресурсоснабжающих организаций, в счёт включаются денежные средства, которые должны быть направлены на содержание и ремонт жилья.

Должен ли собственник нежилого помещения платить за капитальный ремонт?

Также, в случае если это поставит общее собрание жильцов, должен оплачивать и другие общие расходы, которые должны быть направлены на поддержание недвижимости в должном виде.

Например, дополнительные сборы на проведение капитального ремонта. Если основываться на данной норме, то можно сделать вывод, что ответственность за проведение несут только владельцы, ведь именно из их денежных средств будут приобретаться материалы, наниматься рабочая сила, покрываться другие расходы.

Каждый многоквартирный дом должен обслуживаться соответствующей организацией. Это может быть сформированное Товарищество собственников жилья, которое состоит целиком из жителей дома.
В этом случае на активную группу лиц возлагается необходимость по закупке материалов, найме рабочих, и проведении других организационных финансовых процедур по осуществлению капремонта нежилых помещений, так как они являются общедомовым имуществом.

В случае же, если вы давно избрали управляющую организацию в форме управляющей компании, то это значит, что вы должны довериться сотрудникам данной организации. Они обязуются, используя деньги с вашего расчетного счёта, направлять их на осуществление действий по ремонту.

Также, на этом собрании обсуждается порядок осуществления ремонтных работ, и лица, которые ответственны за проведение данного мероприятия.

Стоит отметить еще одну важную деталь. Помимо того, что сами собственники формируют финансовую подушку для осуществления действий по проведению ремонта дома, органы государственной власти тоже в форме субсидии могут помогать многоэтажке.

Они направляют денежные средства в виде субсидирования на проведение работ. Таким образом, суммируя сумму, собранную жильцами и субсидии, получается весомая цифра, которая будет задействована в ремонте.

Многие жители многоквартирных домов не понимают принципиальную разницу между понятием текущего и капитального ремонта нежилых помещений.

К сожалению, представители их управляющих организаций не спешат просветить жильцов о том, в чём принципиальная разница работ, и нередко выдают текущий ремонт за капитальный.

В этом пункте мы рассмотрим, какие основные отличия двух видов ремонтных работ есть друг от друга. Если логически подумать, то разница будет очевидна.

Что входит в капитальный ремонт? Капитальный ремонт – это комплекс работ, который является более глобальным, нежели чем текущий. Проводятся такие ремонтные работы раз в 10-20 лет, и их хватает на длительный промежуток времени. Капитальный ремонт включает в себя огромное количество действий, которые направлены на смену основных коммуникации, монтаж сантехники, замена или перепланировка стен.

При этом, капитальный ремонт может быть либо комплексным, либо выборочным. Такие ремонтные работы позволяют предотвратить абсолютный износ здания. Безусловно, стоимость таких работ намного выше, нежели чем текущих.
Текущий ремонт осуществляется раз в 5 лет. Он направлен на то, чтобы поддерживать дом в нужном состоянии. Ремонтные работы не такие глобальные и включают в себя банальное косметическое обновление.

Укладывается паркет, красятся стены, меняются выключатели, чистится сантехника, устанавливаются двери, белятся потолки. Такой текущий ремонт поддерживает состояние дома и нежилых помещений в частности в надлежащем виде. При этом, помогает предотвратить износ. Стоимость таких ремонтных работ несколько ниже, поэтому граждане не могут рассчитывать на государственную субсидию.

Где и какой заказать?

Текущий

Что туда входит? В случае, если вашему дому и нежилому помещению в частности потребовалось придать свежести и аккуратности, то собственники могут рассчитывать на проведение тек.ремонта.

1. С заявлением о таких работах они должны обратиться в офис своей управляющей организации или ТСЖ.
2. Представители организации должны рассмотреть обращение и в случае, если ремонтные работы действительно длительное время не проводились, помещение действительно требует вмешательства, а сумма на счёте позволяет проведение таких работ.
3. На общем собрании жильцов будет назначена дата и примерный план.

Однако, как только появятся денежные средства, подобный вопрос будет рассмотрен.

Капитальный

1. Проведение капитального ремонта – это серьезное мероприятие. Поэтому для того, чтобы получить субсидию на проведение таких работ, вам необходимо обратиться в местную администрацию, где зарегистрирована ваша управляющая организация или ТСЖ.

Для этого собственники должны скооперироваться, написать соответствующее заявление и подать его в канцелярию администрации.

Представитель администрации рассмотрит ваше обращение в случае, если действительно подошла ваша очередь в соответствии с реестром, то вам не будет отказано, а денежные средства в качестве субсидий направятся на счёт.

Необходимые документы

Важнейшими документами, которые могут сопровождать ремонтные работы, являются следующие бумаги.

• Протокол собрания, на котором было решено проводить текущий или капитальный ремонт.
• Перечень видов услуг, а также работ по дому.
• Акт приемки работ.
• Список лиц, которые присутствовали на собрании в момент принятия решения о ремонте и отделке.
• Результат голосования в форме протокола.
• Согласие на обработку персональных данных.
• Реквизиты счетов регионального оператора, который сделает взнос на капитальный ремонт.
• Составленное заявление в администрацию или региональному оператору.
• Различные сметы, которые включают в себя траты на приобретение материалов и оплату работы.
• Полный поэтапный перечень работ.
• Документы-договора, которой подписан с подрядчиками и поставщиками.
• Составленный бухгалтером реестр всех собственников помещений.

Это далеко не все документы, которые могут фигурировать в деле о ремонте.

Договор подряда

Договор подряда – это документ, который имеет определяющее значение. Его характеристика описана в гражданском кодексе нашей страны.

При этом, результат необходимо сдать заказчику, а тот должен быть им удовлетворён. Подробнее регулирует этот вопрос статья 702 Гражданского кодекса. Договор подряда составляется со всеми лицами, которых нанимают управляющая организация или собственники жилья для выполнения ремонта.

Статья 702 ГК РФ. Договор подряда

• По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
• К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Смета

Смета – это акт, который указывает, какие доходы и расходы были получены за определенный промежуток времени. Проведение ремонтных работ предполагает обязательное ведение сметы расходов для того, чтобы жильцы могли быть уверенными в том, что сотрудники управляющей организации не присвоили себе часть денежных средств.

В смете отражают затраты на материал, оплату труда рабочих, иные расходы, связанные с проведением ремонта.

Дефектная ведомость

Данный документ составляется в случае, если в процессе приемки работ были найдены изъяны, брак, недостатки, а также отклонения от целей проведения работы. Такой документ составляется для того, чтобы подрядчик, который некачественно выполнил работу, мог, ориентируясь на данный документ, исправлять свои ошибки.

Некачественно выполнено: что делать?

В случае, если ремонтные работы были проведены некачественно, а значит, не достигли желаемых результатов, то на основании договора подряда заказчик имеет право заставить подрядчика переделать всю работу. При этом, именно подрядчик несет ответственность за приобретение новых материалов. Ведь по его вине желаемый результат не был достигнут.

Однако, для того, чтобы вы имели право предъявить подобное требование, необходимо грамотное составление договора на оказание услуг.

Ремонт нежилых помещений предполагает, что все действия, которые вы будете выполнять, должны быть четко регламентированы, а целью такого ремонта будет поддержание дома в надлежащем виде и состоянии. Если вы являетесь жильцом многоквартирного дома, вы имеете полное право на то, чтобы курировать проведение подобных работ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник