Собственники не должна платить за ремонт лифтов

Обязаны ли жильцы МКД оплачивать проведение экспертизы лифтов?

— В октябре текущего года истекает срок службы лифтов в МКД. Обязаны ли жильцы оплачивать проведение экспертизы лифтов? Ведь они оплачивали до этого содержание общего имущества, коим является и лифт. УК провело заочное голосование, по результатам которого жильцы отказались от оплаты экспертизы. На это управляющая компания ответила, что лифты будут отключены. Возможно ли уменьшить сумму оплаты проведения работ по экспертизе лифтов, если таковая обязанность все же есть у жильцов?

Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:

Данный вопрос в полной мере урегулирован Жилищным кодексом РФ. В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, лифт и лифтовые шахты принадлежат собственникам жилых помещений данного многоквартирного дома на праве общей долевой собственности. Соответственно, за их состояние отвечают также собственники жилых помещений, несут все необходимые расходы на их содержание, как на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Однако собственники жилых помещений могут заключить договор с управляющей компанией на обслуживание, ремонт и содержание их многоквартирного дома, включая лифты и лифтовые шахты. Заключая такой договор, собственники жилых помещений как бы перекладывают обязанность содержать все общее имущество МКД на УК. В таком случае отвечать и нести ответственность за состояние лифтового оборудования будет именно управляющая компания, с которой был заключен такой договор.

В соответствии с ч. 1.2 ст. 154 ЖК РФ, все расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома включаются в ежемесячную плату за жилищные услуги, которые будет предоставлять управляющая компания или ресурсоснабжающая организация. Сюда же будут входить расходы на содержание лифтов и лифтовые шахты.

В ч. 2 ст. 154 ЖК РФ четко прописаны расходы, которые могут взиматься управляющей компанией с собственников жилых помещений, а именно:

• расходы на содержание жилого помещения (плата за управление домом, за его содержание, текущий ремонт, коммунальные ресурсы, которые используются на территории общего имущества многоквартирного дома и т. д.). В данную статью как раз и входит плата за содержание лифта и лифтовых шахт;
• взнос за капитальный ремонт;
• расходы на коммунальные услуги в жилых помещениях.

Таким образом, в законе не прописано, что с собственников жилых помещений может взиматься дополнительная плата за содержание лифта и лифтовых шахт. Напротив, эти расходы предусмотрены в первом пункте и входят в расходы на содержание жилого помещения. Собственники ежемесячно осуществляют плату за данные услуги. Дополнительную сумму денег взимать неправомерно.

Существует Технический регламент Таможенного союза 011/2011 «Безопасность лифтов», в соответствии с приложениями 1 и 3 которого проведение экспертизы лифта перед его заменой обязательно и является частью процесса его содержания и эксплуатации. А в силу ч. 2 ст. 4, ч. 4 ст. 6 ТР ТС 011/211, такую оценку необходимо проводить раз в год для безопасной эксплуатации лифта и лифтовых шахт. Обязанность по проведению такой экспертизы ложится на плечи собственников жилых помещений, а если заключен договор с управляющей организацией – инициатором ее проведения должна быть именно она, и за свои же деньги.

Отвечает генеральный директор УК «Самоцветы» Евгений Беляев:

Эксплуатация лифтов с истекшим сроком эксплуатации запрещена действующими нормами и правилами.В содержание общего имущества не входят работы капитального характера и работы по замене общего имущества.

Лифты с истекшим сроком эксплуатации подлежат замене за счет средств собственников общего имущества МКД с оформлением соответствующего решения через ОСС (общее собрание собственников).

Существует возможность продлить срок эксплуатации имеющихся лифтов путем проведения экспертизы – также за счет средств собственников общедомового имущества МКД. Это обходится дешевле установки новых лифтов. Но в этом случае существует вероятность, что деньги на экспертизу будут потрачены, а подтвердить увеличение срока эксплуатации не удастся в связи с реальным полным износом лифтов (деньги пропадут зря). Поэтому целесообразно подробно обсудить эти вопросы на ОСС с приглашением на собрание специализированной организации по обслуживанию лифтов с докладом об их текущем фактическом состоянии и перспективах продления срока службы.

Также целесообразно принять на ОСС решение о накоплении средств на капитальный ремонт на специальном счете МКД. В этом случае появляется возможность использовать средства капитального ремонта для замены лифтов на новые с оформлением через ОСС.

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

К сожалению, все собственники помещений в вашем доме являются собственниками и общедомового имущества, к которому относятся и лифты. Кроме того, владельцами лифтов признаются организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится то или иное здание или сооружение. Так как управляющая компания получила ваш дом в оперативное управление, она должна нести ответственность за состояние лифтов.

Но! Очень многое зависит от того, что записано в договоре, заключенном между собственниками помещений и УК. Если там указано, что управляющая компания несет ответственность за лифты, тогда всю оплату за техническую экспертизу производит она. Если этого условия нет, платить должны собственники.

Что обязаны делать владельцы лифтов? – Проводить осмотры оборудования, техобслуживание, ремонт. Также в их ведении оценка соответствия лифтов техническому регламенту. Однако самостоятельно все эти манипуляции собственники проводить не вправе. Поэтому нужно привлекать специализированную организацию, занимающуюся данными видами работ.

Что касается стоимости экспертизы – ее можно уменьшить, проведя анализ предложений на рынке. Обязательно найдется тот, у кого услуги стоят дешевле.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Собственники не должна платить за ремонт лифтов

Лифт является общим имуществом многоквартирного дома (далее-МКД). Соответственно, любая его поломка – головная боль управляющего МКД.

Следует отметить, что среди «изобилия» общего имущества, лифт является важным помощником в жизнедеятельности жителей дома и сроки с последствиями его неисправности жёстко регламентированы действующим законодательством РФ.

В соответствии с п.4.4.5 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-042004 (утв. Госстроем РФ) для технического обслуживания, капитального ремонта и модернизации лифтов организация, обслуживающая жилищный фонд может привлекать специализированную организацию по лифтам, располагающую техническими средствами и квалифицированными специалистами.

На основании п.16 Приложения № 7 Правил № 170 (Постановление Госстроя от 27 сентября 2003 года) в перечень работ, относящихся к текущему ремонту, входит з амена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами.

Таким образом, в настоящее время управляющие организации (далее по тексту -УО) заключают договора со специализированными организациями, однако многие УО при поломке пассажирских (грузовых) лифтов не находят верный алгоритм действий в случае такой «беды».

Так что всё-таки делать УО, если лифт стал небезопасным для перевозки граждан либо просто стал неисправен, а, также в случае отсутствия у управляющего денежных средств на его срочный ремонт?

Прежде советуем обратить внимание на пункты договора со специализированной организацией по обслуживанию лифтов, где обычно указаны сроки замены деталей. Следует учесть, что такие организации имеют некий «ремонтный запас» в размере 2-3 процентов (к примеру, на ремонт 3 лифтов из 100).

Учитывая вышеизложенное, имея на руках совместный акт со специалистами лифтовой организации, следует направить письменное обращение в лифтовую организацию с целью устранения неполадки.

Работами, необходимыми для устранения неисправности лифта, может являться как замена (к примеру) подшипника редуктора, требующего минимальных затрат, так и полная замена самого редуктора, вышедшего из строя. Таким образом, существует вероятность наладки вышедшего оборудования специализированной организацией, с которой всё-таки не случайно у управляющих МКД заключен специализированный договор.

В случае получения отрицательного ответа об устранении неисправности от лифтовой организации (вероятней всего, по причине необходимости вложения значительных средств на ремонт), на его основании после его получения можно провести общее собрание собственников помещений МКД о финансировании замены части лифта, вышедшего из строя. В данном случае на УО работает статья 210 ГК РФ (собственник обязан содержать своё имущество).

В расходах на содержание лифтового оборудования участвуют все собственники независимо от расположения их помещений в доме, т.к. данные расходы не являются расходами за пользование лифтами как средствами транспортировки граждан и грузов (Письмо Минрегионразвития РФ от 06.03.2009 № 6177-АД/14, определение ВС РФ от 20.04.2016 года № 117-АПГ16-2).

На основании Определения Конституционного суда РФ от 22 декабря 2015 года № 3026-О:

«…Часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, рассматриваемая в системной связи с другими нормами данного Кодекса, в том числе с частью первой его статьи 39, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, и с частью первой его статьи 156, согласно которой плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также с учетом специфики договора управления многоквартирным домом (часть 2 статьи 162), направлена на поддержание указанного имущества в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, предусматривает определение размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации, основанных, в соответствии с требованиями пункта 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491), на оценке характеристик данного дома (состава, конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния, геодезических, природно-климатических условий расположения и т.д.).

Таким образом, часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации не предполагает возложение на управляющую организацию бремени содержания чужого имущества и, исходя из фактических обстоятельств дела ООО «Управляющая компания «Жилищное хозяйство», которыми не подтверждается возникновение у заявителя убытков вследствие недофинансирования собственниками помещений в многоквартирном доме деятельности по содержанию принадлежащего им имущества, не может рассматриваться как нарушающая конституционные права и свободы заявителя в указанном им аспекте».

Вышеперечисленные советы могут помочь УО лишь в случае оперативных действий и отсутствии:

а) дела об административном правонарушении;

б) предписания контролирующего органа.

В случае длительного времени неисправности лифта у УО существуют следующие риски.

Пункт 3 Правил содержания лифтов (утв. постановлением Правительства РФ от 24.06.2017 № 743) прямо указывает на управляющую организацию как на «владельца объекта», то есть лифта, и именно его обязывает к ряду необходимых мер. Аналогичные положения содержатся в п.5.10.2 Правил технической эксплуатации жилья (утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170): управляющая организация — это эксплуатирующая организация. И хотя определенную часть соответствующих «лифтовых» работ может выполнять только специализированная организация, ( п.5.10.1 Правил технической эксплуатации жилья), однако именно управляющая организацияотвечает за соответствие лифтового оборудования требованиям ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов» и ТР ТС 010/2011 «О безопасности машин и оборудования», и именно она будет наказана, если в работе лифтов обнаружатся неисправности ( постановления ВС РФ от 27.03.2018 № 25-АД18-2, Одиннадцатого ААС от 22.03.2019 года № 11АП-1050/1, Шестого ААС от 29.08.2017 года № 06АП-3992/17, Девятого ААС от 29.08.2016 года № 09АП-36508/16). Если ранее управляющая организация в подобной ситуации привлекалась по ст.14.43 КоАП РФ (нарушение требований технических регламентов), то с 06 марта 2019 года ответственность может наступать по ст.9.1.1 КоАП РФ (Нарушение требований к организации безопасного использования и содержания лифтов; за простое нарушение требований — штраф до 40 тыс. руб, а за нарушение с угрозой жизни и здоровью — штраф до 350 тысяч рублей или приостановление деятельности).

Пример судебной практики:

Решением Звенигородского городского суда Московской области от 20 февраля 2017 г. по делу № 12-27/2017 управляющая организация привлечена к административной ответственности за остановку работы пассажирского лифта. Суд посчитал, что у управляющей организации имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но ей не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

Следует отметить, что пунктом 6 Правил от 13.08.2006 года № 491 определены случаи снижения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений. К таким отнесено оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. В данном случае у УО может возникнуть обязанность по производству перерасчета.

Данный факт также подтверждает судебная практика:

Поскольку в состав платы за содержание и ремонт общего имущества входит, в том числе плата за содержание лифта, указанная плата подлежит перерасчету. (Решение Арбитражного суда Костромской области от 11 апреля 2016 г. по делу № А31-981/2016).

Статью о перерасчете за простой лифтов можно прочесть здесь .

Учитывая вышеизложенное, доверительные отношения со специализированной организацией могут помочь УО в оперативном ремонте части устройства лифта.

Если у УО есть возможность в кратчайшие сроки провести общее собрание собственников помещений в МКД, в котором сломался лифт, по вопросу финансирования наладки лифта. В случае решения собственников об отказе в финансировании замены части лифта для его ремонта (отсутствие кворума), УО необходимо будет самостоятельно устранить неполадки, а затем выходить с иском в суд к собственникам помещений МКД о взыскании данных расходов управляющей организации на следующем основании:

В «проблемных» домах, изобилующих жалобами собственников их помещений ремонт необходимо сделать как можно быстрее. Не следует забывать, что ремонт неработающих лифтов в многоквартирных домах должен быть произведён в течение 24 часов.

Лишь отсутствие в населенном пункте необходимой детали, официальные документы о сроках её доставки, ответ специализированной (лифтовой) организации о дорогостоящем ремонте, наличие второго лифта в доме (как возможность осуществления транспортировки грузов и людей) могут «смягчить» наказание УО за несвоевременный ремонт лифта.

Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на закрытый раздел форума. Вся необходимая информация тут .

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Источник