Собственники помещений акт по ремонту не подписывали

Новости ЖКХ

Крылатая фраза, «совершенно не важно, как много ты работаешь, главное — результат», очень точно характеризует отношения между собственниками помещений МКД и управляющими организациями. Как показывает практика, далеко не все управляющие организации актируют выполненные работы. А собственники, как правило, обладают очень короткой памятью и совершенно не замечают результата работы управляющей организации. Именно поэтому важно своевременно подписывать акты выполненных работ, которые могут помочь управляющей организации не только в общении с собственниками, но и при проверках контролирующих органов. При этом у сотрудников управляющих организаций возникает немало вопросов по оформлению актов выполненных работ: как правильно оформить? кто должен подписывать? с какой периодичностью составлять? Об этом и расскажем в данной статье.

Как указано в п.9 «Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.

Форма такого акта утверждена Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 октября 2015 г. № 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме». Его и нужно брать за основу.

В Решении Набережночелнинского городского суда от 3 ноября 2017 года г Дело №2-10246/2017 судом сделаны следующие выводы:

«Доводы . о необходимости указания в актах выполненных работ расшифровки по статьям расходов подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм материального права, поскольку, как установлено пунктом 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 года № 290, акты, в которых отражаются сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, составляются по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства , архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства , и являются составной частью технической документации многоквартирного дома. Формой акта, утвержденной приказом Минстроя России от 26.10.2015 года № 761/пр, предусмотрено включение в него информации о наименовании вида работ (услуги), их периодичности/количественном показателе, единицах измерения, стоимости за единицу выполненной работы (оказанной услуги), цену выполненной работы (оказанной услуги) в рублях. При этом право/обязанность управляющей компании включать в акт иную (дополнительную) информацию, не поименованную в форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, не предусмотрены«.

Как указано в письме Минстроя РФ от 4 апреля 2016 г. № 9667-ОД/04, в соответствии с пунктом 8 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила № 416), пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2006 № 491, и пунктом 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, утвержденный на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и включаемый в договор управления, должен содержать периодичность, график и сроки оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, сроки оформления актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме должны определяться соответственно фактическим срокам выполнения работ, услуг, указанным в перечне работ, услуг, включенном в договор управления.

Таким образом, акты приемки выполненных работ могут подписываться как ежемесячно/ежеквартально, так и по завершении каких-либо конкретных работ (например, ремонтных, или аварийных). Данный вопрос (о периодичности подписания актов) можно также прописать в договоре управления.

В случае, если какие-либо работы по содержанию МКД выполнялись подрядчиками, с такими подрядчиками в обязательном порядке необходимо подписывать акты приемки-передачи выполненных работ (ст.720 ГК РФ). Приемка работ по текущему ремонту также осуществляется по актам и регулируется в т.ч. ст.753 ГК (сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами). При этом подписание акта выполненных работ с подрядчиками не снимает обязанности подписания актов выполненных работ с собственниками помещений МКД. При подписании актов с собственниками не обязательно предоставлять им акты выполненных работ с подрядчиками, поскольку в акте с собственниками управляющая организация указывает договорную стоимость работ.

Как правило, акты приемки выполненных работ подписывает председатель совета дома, который наделен такими полномочиями в силу п.4 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ.

Если в МКД нет совета дома и некому подписывать акт приемки, управляющая организация вправе инициировать общее собрание или обратиться (напрямую или с помощью инициативной группы собственников) в органы местного самоуправления с целью скорейшего выбора членов совета дома, либо собственника, уполномоченного на подписания таких актов.

Примечательно, что Новокузнецкий районный суд Кемеровской области в составе в решении от 19 мая 2017 по делу № 2-459/2017, указал, что по условиям договора управления контроль исполнения договорных обязательств Управляющей организацией, подписание актов выполненных работ и оказанных услуг осуществляет председатель совета многоквартирного дома и/или уполномоченное собственниками лицо, а в случае отказа или невозможности (командировка, отпуск, болезнь и т.д.) выполнять председателем совета многоквартирного дома или уполномоченным собственниками лицом этих функций, они делегируются одному из членов совета многоквартирного дома, а в случае его отсутствия одному из собственников в многоквартирном доме. Поскольку в период с мая по сентябрь 2016г. такого собственника не было, Акты за указанный период не подписаны, что не свидетельствует об их недействительности.

Существует так же и противоположная судебная практика, так Решением Ленинского районного суда г. Кемерово от 13.11.2015 по делу № 12-338/2015, признано законным привлечение УК к административной ответственности по ч.1 ст.7.23.3 КоАП РФ за то, что результаты выполненных работ и оказанных услуг по договору управления МКД за определенный период оформлены частично, а именно не обеспечено участие представителей собственников помещений в МКД в осуществлении контроля за качеством услуг и работ при их приемке.

Иногда председатель совета дома необоснованно отказывается от подписи актов выполненных работ без предъявления претензий или актов о выявленных нарушениях. В таких случаях акты выполненных работ считаются подписанными в одностороннем порядке.

Источник

Собственники помещений акт по ремонту не подписывали

С 16.02.2016 г. вступил в силу Приказ Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» (далее — Приказ № 761/пр).

Должна ли УК предоставлять акты выполненных работ?

Указанный Приказ является обязательным для исполнения управляющими организациями, т.к. необходимость этого акта была предусмотрена п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания МКД, и порядке их оказания и выполнения» (далее ПП РФ № 290). Акт по Приказу № 761/пр (далее – АВР) является составной частью технической документации дома.

Кто подписывает акты выполненных работ в МКД?

Из утвержденной Приказом № 761/пр формы следует, что со стороны заказчика акт выполненных работ подписывает председатель дома либо уполномоченный собственник помещения в МКД. Необходимые полномочия у такого собственника могут возникнуть на основании Протокола общего собрания собственников помещений , а также доверенности.

Вывод №1: При отсутствии в МКД председателя совета или лица, уполномоченного на подписание АВР, подписывать указанный акт некому. Члены совета дома и иные собственники не имеют законных оснований на подписание АВР.

Как часто УК необходимо составлять акт приемки работ?

Периодичность составления АВР по Приказу № 761/пр в нормативных документах не установлена. Порядок актирования работ может быть утвержден в договоре управления домом, например 1 раз в год, каждое полугодие, ежеквартально, ежемесячно.

В случае отсутствия в договоре управления МКД периодичности актирования работ, АВР должны составляться не реже 1 раза в год, т.к. это соответствует горизонту планирования работ УК (416 ПП РФ, 491 ПП РФ, ст. 162 ЖК РФ).

Учитывая, что работы по текущему ремонту выполняются периодически и по своей сути являются подрядом (ст. 753 ГК РФ), их можно актировать отдельно по мере выполнения.

Согласно ч. 11 ст. 162 ЖК РФ ежегодно в течение первого квартала текущего года управляющая организация представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Из этого можно сделать вывод, что актирование работ необходимо производить до момента составления ежегодного отчета, который должен содержать уже принятые работы.

Вывод №2: Периодичность составления АВР 1 раз в год не противоречит действующему законодательству, но может быть чаще по условиям договора управления. АВР должен предшествовать ежегодному отчету УК.

Какие работы необходимо указывать в АВР?

В утвержденной Приказом № 761/пр форме документа указываются только работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД. Т.е. работы по управлению многоквартирным домом актом приемки выполненных работ управляющей компании подтверждать не нужно (ст. 154 ЖК РФ).

Наименование вида работы (услуги) должно соответствовать «Минимальному перечню услуг и работ,необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденному ПП РФ № 290.

Таким образом, при составлении акта выполненных работ в ТСЖ и УК необходимо сгруппировать работы, выполняемые в рамках договора управления МКД в следующие основные группы:

• Работы, необходимые для надлежащего содержания ненесущих конструкций многоквартирных домов.
• Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
• Работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме.
• Работы по текущему ремонту общего имущества.

В АВР отражается стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления или сметная стоимость за единицу выполненной работы (для работ по текущему ремонту).

Вывод №3: В АВР отражаются работы (услуги) только по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, приведенные в соответствие с ПП РФ № 290. Услуги по управлению, коммунальные ресурсы в целях СОИ и коммунальные услуги не актируются.

Может ли председатель дома не подписывать акт выполненных работ?

Согласно п. 1 ст. 720 ГК РФ заказчик обязан в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу. В связи с этим, у УК возникает основание потребовать от уполномоченного собственника или председателя совета МКД такие работы принять.

Учитывая, что вопросы приемки работ и порядка подписания АВР законодательно не описаны, уполномоченное лицо или председатель совета дома не вправе указывать в акте приемки выполненных работ управляющей компанией свое несогласие с его содержанием, а также вписывать требования об устранении недостатков работ/услуг или о снижении платы по договору управления МКД.

Порядок оформления недопоставки услуг содержится в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и в Правилах изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту дома ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491.

Таким образом, единственным законным способом оспорить АВР является наличие составленных в установленном порядке актов о ненадлежащем качестве услуг.

Вместе с тем, оплата работ по договору управления не может зависеть от утверждения заказчиком АВР без претензий.

Вывод №4: Уполномоченное лицо либо председатель совета МКД обязан подписать направленный ему АВР. При этом обязанность оплаты услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не зависит от факта подписания АВР.

Источник

Собственники помещений акт по ремонту не подписывали

Крылатая фраза, «совершенно не важно, как много ты работаешь, главное — результат», очень точно характеризует отношения между собственниками помещений МКД и управляющими организациями. Как показывает практика, далеко не все управляющие организации актируют выполненные работы. А собственники, как правило, обладают очень короткой памятью и совершенно не замечают результата работы управляющей организации. Именно поэтому важно своевременно подписывать акты выполненных работ, которые могут помочь Вам не только в общении с забывчивыми собственниками, но и при проверках контролирующих органов. При этом у сотрудников управляющих организаций возникает немало вопросов по оформлению актов выполненных работ: как правильно оформить? кто должен подписывать? с какой периодичностью составлять? Об этом и поговорим в данной статье.

Как указано в п.9 «Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.

Форма такого акта утверждена Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 октября 2015 г. № 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме». Его и нужно брать за основу. Изобретать велосипед и потакать «хотелкам» жителей с указанием дополнительной информации не нужно.

В Решении Набережночелнинского городского суда от 3 ноября 2017 года г Дело №2-10246/2017 судом сделаны следующие выводы: Доводы Волкова В. Г . о необходимости указания в актах выполненных работ расшифровки по статьям расходов подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм материального права, поскольку, как установлено пунктом 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 года № 290, акты, в которых отражаются сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, составляются по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства , архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства , и являются составной частью технической документации многоквартирного дома. Формой акта, утвержденной приказом Минстроя России от 26.10.2015 года № 761/пр , предусмотрено включение в него информации о наименовании вида работ (услуги), их периодичности/ количественном показателе, единицах измерения, стоимости за единицу выполненной работы (оказанной услуги), цену выполненной работы (оказанной услуги) в рублях. При этом право/обязанность управляющей компании включать в акт иную (дополнительную) информацию, не поименованную в форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, не предусмотрены.

Как указано в письме Минстроя РФ от 4 апреля 2016 г. № 9667-ОД/04, в соответствии с пунктом 8 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила № 416), пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2006 № 491, и пунктом 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, утвержденный на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и включаемый в договор управления, должен содержать периодичность, график и сроки оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, сроки оформления актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме должны определяться соответственно фактическим срокам выполнения работ, услуг, указанным в перечне работ, услуг, включенном в договор управления.

Таким образом, акты приемки выполненных работ могут подписываться как ежемесячно/ ежеквартально, так и по завершении каких-либо конкретных работ (например, ремонтных). Данный вопрос (о периодичности подписания актов) можно так же прописать в договоре управления.

В случае, если какие-либо работы по содержанию МКД выполнялись подрядчиками, с такими подрядчиками в обязательном порядке необходимо подписывать акты приемки-передачи выполненных работ (ст.720 ГК РФ). Приемка работ по текущему ремонту так же осуществляется по актам и регулируется в т.ч. ст.753 ГК (сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами). При этом подписание акта выполненных работ с подрядчиками не снимает обязанности подписания актов выполненных работ с собственниками помещений МКД. При подписании актов с собственниками не обязательно предоставлять им акты выполненных работ с подрядчиками, поскольку в акте с собственниками управляющая организация указывает договорную стоимость работ.

Как правило, акты приемки выполненных работ подписывает председатель совета дома, который наделен такими полномочиями в силу п.4 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ.

Если в МКД нет совета дома и некому подписывать акт приемки, управляющая организация вправе инициировать общее собрание или обратиться (напрямую или с помощью инициативной группы собственников) в органы местного самоуправления с целью скорейшего выбора членов совета дома, либо собственника, уполномоченного на подписания таких актов.

Примечательно, что Новокузнецкий районный суд Кемеровской области в составе в решении от 19 мая 2017 по делу № 2-459/2017, указал, что по условиям договора управления контроль исполнения договорных обязательств Управляющей организацией, подписание актов выполненных работ и оказанных услуг осуществляет председатель совета многоквартирного дома и/или уполномоченное собственниками лицо, а в случае отказа или невозможности (командировка, отпуск, болезнь и т.д.) выполнять председателем совета многоквартирного дома или уполномоченным собственниками лицом этих функций, они делегируются одному из членов совета многоквартирного дома, а в случае его отсутствия одному из собственников в многоквартирном доме . Поскольку в период с мая по сентябрь 2016г. такого собственника не было, Акты за указанный период не подписаны , что не свидетельствует об их недействительности.

Существует так же и противоположная судебная практика, так Решением Ленинского районного суда г. Кемерово от 13.11.2015 по делу № 12-338/2015, признано законным привлечение УК к административной ответственности по ч.1 ст.7.23.3 КоАП РФ за то, что результаты выполненных работ и оказанных услуг по договору управления МКД за определенный период оформлены частично, а именно не обеспечено участие представителей собственников помещений в МКД в осуществлении контроля за качеством услуг и работ при их приемке.

Иногда председатель совета дома необоснованно отказывается от подписи актов выполненных работ без предъявления претензий или актов о выявленных нарушениях. В таких случаях акты выполненных работ считаются подписанными в одностороннем порядке.

Оформление актов выполненных работ и подписание их собственниками хоть и является не самым простым делом, зато очень помогают управляющим организациям подтвердить выполнение своих обязательств по договору управления. ( Решением Куйбышевского районного суда г .Омска 15 ноября 2017 года по Делу № 2-4156/2017, суд признал доказанным факт надлежащего оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества поскольку управляющая организация представила в материалы дела акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, отчеты о выполненных работах по договору управления МКД, из которых следует, что обществом надлежащим образом, в полном объеме выполнялись работы по содержанию и ремонту общего имущества дома. И таких примеров достаточно много).

А если у Вас появятся вопросы по порядку составления/подписания актов, а также любые другие по вопросам управления МКД, то Вы всегда можете задать их на форуме burmistr.ru или заключить договор юридического обслуживания с компанией «Бурмистр.ру»для получения подробной консультации.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или воспользоваться формой ниже.

Источник