Содержание общего имущества ремонт лифтов

Энциклопедия решений. Содержание и ремонт лифтов в многоквартирном доме

Содержание и ремонт лифтов в многоквартирном доме

Собственник помещения в многоквартирном доме (далее — собственник) обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения, включает в себя, в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, размер которой согласно п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491) устанавливается решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.

В состав общего имущества в многоквартирном доме (далее — дом), принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности, среди прочего имущества входят лифты и лифтовые шахты (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «а» п 2 Правил N 491), плата за содержание и ремонт которых включается в плату за содержание и ремонт общего имущества дома. Исходя из положений ч. 1 ст. 158 ЖК РФ участвовать в расходах на содержание указанного лифтового оборудования должны все собственники помещений независимо от расположения этих помещений в доме, поскольку данные расходы обусловлены выполнением обязанности по содержанию общего имущества и не являются расходами за пользование лифтами, как средствами транспортировки граждан и грузов (см. письмо Минрегионразвития РФ от 06.03.2009 N 6177-АД/14, решение ВС РФ от 26.05.2005 N ГКПИ05-588, апелляционное определение СК по административным делам ВС РФ от 20.04.2016 N 117-АПГ16-2).

Согласно п. 5.10.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее — Правила N 170) содержание, обслуживание и технический надзор за лифтами осуществляется специализированной организацией в соответствии с установленными требованиями и проводится:

1) при лифтовом обслуживании — линейными электромеханиками совместно с лифтерами;

2) при комплексном обслуживании (при подключении лифтов к диспетчерскому пульту) — линейными электромеханиками совместно с диспетчерами (операторами) и дежурными электромеханиками.

При сбоях в работе лифтов в вечернее, ночное время и выходные дни их ликвидацию осуществляет аварийная служба.

Пунктом 5.10.2 Правил N 170 предусмотрено, что содержание лифтов в исправном состоянии и их безопасная эксплуатация обеспечиваются управляющей организацией путем проведения технического диагностирования, обследования лифтов, вывода лифтов из эксплуатации при истечении установленного срока эксплуатации и включает в себя также страхование риска ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, в случае аварии на лифте, на весь срок эксплуатации. При этом должны соблюдаться федеральные законы и иные нормативные правовые акты РФ, а также требования нормативных технических документов в области промышленной безопасности (см. постановление Двенадцатого ААС от 30.08.2016 N 12АП-8589/16).

Примечание

Требования к лифтам и устройствам безопасности лифтов в целях защиты жизни и здоровья человека, имущества, а также предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей (пользователей) относительно их назначения и безопасности, установлены Техническим регламентом Таможенного союза ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов», утвержденным решением Комиссии ТС от 18.10.2011 N 824.

В соответствии с п. 22 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, в целях надлежащего содержания и ремонта лифтов должны выполняться следующие работы:

1) организация системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта;

2) проведение осмотров, технического обслуживания и ремонт лифтов;

3) проведение аварийного обслуживания лифтов;

4) проведения технического освидетельствования лифтов, в том числе после замены элементов оборудования.

Для обеспечения содержания лифтов в исправном состоянии, их безопасной эксплуатации и выполнения указанных работ управляющая организация обязана заключить со специализированной лифтовой организацией договор на техническое обслуживание и ремонт лифтов, в том числе на диспетчерский контроль за лифтовым оборудованием, техническое обслуживание диспетчеризации (см. п. 5.5 ГОСТ Р 53783-2010, письмо Федерального агентства по строительству и ЖКХ от 14.02.2007 N ОС-501/03, определение СК по гражданским делам Севастопольского городского суда от 15.02.2016 по делу N 33-26/2016, постановление Девятнадцатого ААС от 27.02.2014 по делу А48-2964/2013).

Возможна ситуация, когда договор на содержание и ремонт лифтов может быть заключен непосредственно между собственниками и специализированной лифтовой организацией на основании решений общего собрания собственников:

— о выборе этой организации в качестве обслуживающей организации по содержанию и ремонту лифтов;

— об утверждении договора на содержание и ремонт лифтов.

При этом собственники должны также принять решение о не включении лифтового оборудования в перечень общего имущества, содержание и ремонт которого по договору управления домом возложено на управляющую организацию (см. постановления Второго ААС от 16.02.2017 N 02АП-11505/16, от 09.02.2017 N 02АП-11500/16).

Источник

Лифт — это общедомовое имущество или услуга?

В нашей стране безуспешно идет многолетняя борьба жителей первых этажей многоквартирных домов за право не оплачивать содержание лифта, которым они не пользуются. Другие жильцы задают вопросы о формировании самой платы за лифт — почему в расчет принимается площадь квартиры, а не число жильцов в ней. Ведь лифтом пользуются люди, а не квадратные метры площади жилья.
Что же такое лифт в многоквартирном жилом доме — это общее имущество собственников квартир или это дополнительная услуга для жильцов верхних этажей и их гостей?

Жилищный кодекс в статье 36 однозначно относит лифт к общедомовому имуществу такому же, как крыша и чердак, подвал, лестничные площадки и различные инженерные коммуникации. А в соответствии ст. 37, и ст. 158 ЖК РФ, а так же Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, бремя по его содержанию несут все без исключения собственники помещений в доме.
При этом законодательство не увязывает обязанность собственников платить за содержание общего имущества МКД с фактом использования конкретным собственником какого-то элемента такого имущества.

Для решения вопроса оплаты за лифт, для жителей первого этажа, кое-кто отсылает собственников к их общему собранию, которое якобы в праве самостоятельно принимать такие решения.
Жилищный кодекс, в статье 44, указал компетенцию общего собрания собственников. В неё входит принятие решения о ПОЛЬЗОВАНИИ общим имуществом МКД, но права принимать решение об освобождении кого-то от уплаты взносов на содержание общего имущества МКД там не указано.

В судебной практике было много случаев рассмотрения исков от собственников квартир на первых этажах МКД, оспаривающих свою обязанность вносить плату за содержание и ремонт лифта, но никогда еще не было случаев, чтобы судебные решения были в пользу истца.

Пока лифты не исключат из перечня общего имущества МКД, суды, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса РФ, всегда будут принимать решение об обязанности жильцов первых этажей оплачивать лифт.
Даже если собственники примут решение на своем общем собрании об освобождении жителей квартир первого этажа от оплаты за лифт, то это решение может оспорить в суде любой собственник несогласный с ним, и суд будет на его стороне, так как формально такое решение общего собрания собственников противоречит нормам ЖК РФ.

В соответствии Конституции России, граждане равны в своих правах. Применительно к лифту мы четко видим нарушение конституционных прав граждан — одна группа лиц (жильцы 1-х этажей) не пользуется лифтом, но их принуждают оплачивать ненужную им услугу, другая группа лиц (жильцы верхних этажей) пользуется услугой лифта и согласна оплачивать её, третья группа лиц (гости жителей верхних этажей и другие посторонние лица) пользуются лифтом, но при этом не оплачивают его.

Давайте разберемся, что такое лифт. Лифт на самом деле является транспортным средством, которое перемещает людей и грузы вверх и вниз по этажам многоквартирного дома. Лифт оказывает услугу тем гражданам, которые, при его отсутствии были бы вынуждены перемещаться по межэтажным лестницам, перенося в руках свою поклажу. То есть лифт — это, дополнительное к лестнице, механическое устройство позволяющее экономит гражданам время и дает им возможность комфортно без мышечных усилий перемещаться по вертикали внутри дома. А это значит, что лифт — это транспортное средство оказывающее услугу.
Оказание этой услуги — это главная функция ради чего его устанавливают в доме.

Если лифт это услуга, значит на такую услугу, как и на любую другую, распространяет свое действие закон «О защите прав потребителей». Который запрещает навязывать гражданам услугу помимо их воли, как это происходит с жильцами 1 этажа.
В соответствии пункта 3 статьи 16, исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять работы или услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.

Но, тем не менее, исходя из судебной практики, использование лифта судами не рассматривается как услуга по вертикальному перемещению внутри многоквартирного дома.

Существует еще одно мнение о том, как жителям первых этажей избежать расходов за лифт. Мол, так как жильцы первых этажей не пользуются лифтом по той причине, что они на лифте не могут ни подняться на свой этаж ни спуститься с него. В таком случае они, из-за невозможности пользоваться лифтом, в соответствии части 2 статьи 247 ГК РФ, имеют право требовать компенсации своих расходов на содержания лифта от других собственников общего имущества, которые им пользуются.
Однако в жилищном кодексе понятие «Общее имущество многоквартирного дома» не дает возможность трактовать его как имущество, которым я пользуюсь или имущество, которым я не пользуюсь. Например, вы не пользуетесь пожарной лестницей или колясочной, но за их содержание с вас, тем не менее, берется плата.

Итак, подводим итог: расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования МКД являются составной частью расходов на содержание общедомового имущества, эти расходы обязаны нести все собственники как жилых, так и нежилых помещений, не зависимо от расположения этих помещений в доме: например, помещения расположены в подвале дома или это торговое помещение, из которого нет выхода к лифту.
Такие расходы НЕ ЯВЛЯЮТСЯ расходами за пользованием лифтами, как средствами ТРАНСПОРТИРОВКИ граждан и грузов, эти расходы идут на СОДЕРЖАНИЕ общедомового сложно-технического устройства (лифта).

Источник

Как и за чей счёт провести замену или ремонт лифта в МКД

Согласно принятому в первом чтении законопроекту, административный штраф от 20 тысяч рублей и приостановление деятельности до 90 суток грозят юрлицам, которые вовремя не проведут ремонт лифта. Рассмотрим вопросы о том, кто в МКД отвечает за его исправное состояние и как провести модернизацию или замену лифта.

Кто отвечает за лифты в МКД

Согласно ч. 1.1 ст. 36 ЖК РФ, лифт входит в состав ОИ МКД, поэтому за его состояние отвечают собственники помещений в этом доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Если собственники заключили договор на содержание и ремонт общего имущества МКД с УО, она несёт ответственность за состояние лифтового оборудования.

Расходы на содержание подъёмника включаются в ежемесячную плату за жилищные услуги (ч. 1.2 ст. 154 ЖК РФ), размер которой зависит от доли собственника в праве собственности на ОИ МКД (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ). При этом расположение (этаж) и статус помещения (жилое/нежилое) не имеют значения.

Правила эксплуатации и обслуживания лифтов в МКД установлены Техническим регламентом Таможенного союза 011/2011 «Безопасность лифтов», утверждённым решением ТС от 18.10.2011 № 824.

В Приложениях 1 и 3 регламента подробно изложены требования к безопасности лифтов и схемы подтверждения соответствия оборудования этим требованиям. Согласно ч. 5 ст. 4 ТР ТС 011/2011, если в паспорте оборудования не указаны сведения о сроке службы, то он приравнивается к 25 годам со дня ввода в эксплуатацию. Затем без предварительного освидетельствования использовать его запрещено (ч. 3.4 ст. 4 ТР ТС 011/2011). Результаты проверки покажут, можно ли модернизировать оборудование или оно подлежит замене.

В чём разница между заменой и модернизацией

Контроль за соблюдением требований Технического регламента – одна из основных задач Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор).

По результатам осмотров лифтов в части соблюдения требований Технического регламента Ростехнадзор обратился в Правительство РФ с предложениями о повышении безопасности эксплуатации лифтов. Специалисты надзорного органа при проверке лифтового оборудования выявили факты подмены понятий. В МКД под видом замены лифтов была проведена лишь их модернизация, требующая меньших затрат. При этом сохранение некоторых частей старого лифта снижало уровень его безопасности.

Как сообщает сайт Ростехнадзора, в Правительстве РФ по этому вопросу состоялось совещание, итоги которого отражены в письме Минстроя от 29.01.2018 № 2695-НС/06.

В документе чётко определены термин термин «модернизация» и его отличия от «замены». Согласно письму № 2695-НС/06, независимо от терминологии, внесённой в проектную документацию, лифт считается модернизированным, если после ремонта остался хотя бы один старый элемент.

Какие действуют госпрограммы по замене лифтов

Помимо теоретических и терминологических вопросов, Правительство РФ пытается решить проблему финансирования работ по ремонту и замене лифтов. Задача непростая, ведь четверть всех лифтов в российских МКД требуют модификации. И число их постоянно растёт, поскольку у собственников в МКД часто нет возможности полностью и быстро собрать средства: стоимость таких работ – от полутора миллионов рублей и выше.

К решению проблемы подключился Минстрой РФ. Благодаря работающей в регионах Программе ускоренной замены лифтов в 2017 году завершился монтаж 15 000 новых подъёмников взамен оборудования с истёкшим сроком службы. Как сообщает «Российская газета», программа позволяет привлекать средства из городских и региональных бюджетов, а также кредиты, предоставляемые производителями оборудования.

Минстрой РФ видит и другой путь получения средств на замену лифтов, признанных непригодными. Министерство подготовило проект Постановления Правительства РФ, который позволит в рамках региональной программы капремонта в приоритетном порядке заменить опасный для жителей лифт.

Как заменить лифт в доме

Согласно ч. 2 ст. 4, ч. 4 ст. 6 ТР ТС 011/211, оценку соответствия лифтового оборудования техническим требованиям к безопасной эксплуатации нужно проводить не реже раза в год. Делать это должна уполномоченная организация. Если проверка показала, что срок службы лифта уже истёк, он подлежит обязательной замене. При обнаружении неисправности в работе оборудования лифт модернизируется.

Решение о проведении работ по ремонту или замене лифта принимают собственники помещений на общем собрании. Инициатором ОСС может выступить УО или собственник помещения в доме (ст. 45 ЖК РФ). Для принятия положительного решения по этому вопросу требуется согласие не менее двух третей от общего количества голосов собственников жилых и нежилых помещений (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Подтвердив согласие на проведение работ, ОСС решает, какой источник финансирования будет использован:

1. Средства собственников.

Собственники помещений МКД полностью оплачивают работы по замене лифта или его отдельных элементов.

Расходы делятся между собственниками и федеральным бюджетом. В таком случае необходимо пройти комиссию, которая учитывает срок службы и состояние лифта, состояние МКД и сумму, которую могут предоставить жители дома

По этой программе в регионах-участниках проводятся работы по замене вышедших из строя подъёмников за счёт бюджетных средств.

Как правило, срок ремонта не превышает одного-двух месяцев в зависимости от количества лифтов и этажей в доме. Приём работ согласно требованиям Технического регламента ТС 011/2011 осуществляют представители управляющей организации.

Выводы

Пока над решением проблемы замены десятков тысяч сломанных или отработавших срок лифтов думают высшие органы власти РФ, управляющие организации должны помнить: на них возложена ответственность за состояние лифтов и безопасность жителей при эксплуатации оборудования.

Поэтому, чтобы лифты не выходили из строя и с жителями не происходили несчастные случаи, УО должна следить за подъёмниками в доме, проводить проверку их состояния и вовремя выносить на общее собрание собственников вопрос о необходимости его ремонта или замены.

Источник