Состояние здания требует ремонта

Состояние здания требует ремонта

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17 марта 2020 г. № 9852-АО/06 О порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело обращение, направленное в форме электронного документа от 10.02.2020 N 133017 (вх. Минстроя России от 10.02.2020 N 11813/МС) и сообщает следующее.

Пунктом 8.3 статьи 13 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — МКД) отнесено к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений.

В городе Санкт-Петербурге порядок принятия решения о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме или об отсутствии такой необходимости, утвержден постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2016 N 799 (далее — Постановление N 799).

В соответствии с пунктом 2 Постановления N 799 решение принимается с учетом рекомендательного решения Комиссии по вопросам принятия решения о необходимости проведения капитального ремонта или об отсутствии такой необходимости (далее — Комиссия), созданной Жилищным комитетом коллегиального совещательного органа.

В состав Комиссии включаются представители Жилищного комитета включаются# представители Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, администрации района Санкт-Петербурга, на территории которого находится многоквартирный дом, в отношении которого принимается решение, Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Городская аварийно-восстановительная служба жилищного фонда Санкт-Петербурга», некоммерческой организации «Фонд — региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» с привлечением депутатов Законодательного Собрания Санкт-Петербурга и представителя объединения (ассоциации, союза) товариществ собственников жилья.

Таким образом, необходимость проведения капитального ремонта общего имущества в МКД в рамках реализации региональной программы устанавливается указанной Комиссией, созданной в соответствии с Постановлением N 799, в которую следует обращаться.

Перед проведением работ по капитальному ремонту проводится обследование технического состояния конструктивных элементов и инженерных систем здания. На основании технического заключения о состоянии конструктивных элементов и инженерных систем МКД, разработанного специализированной организацией, разрабатывается проектно-сметная документация и определяются необходимые виды работ по ремонту конструктивных элементов и инженерных систем, а также стоимость этих работ и необходимые для этого материалы. Проектная документация разрабатывается индивидуально в отношении каждого отдельного МКД с учетом конструктивных элементов и особенностей внутридомовых инженерных систем конкретного МКД.

Согласно статьи 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, которые в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по предложению лица, осуществляющего управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 161 ЖК РФ обязанность по надлежащему содержанию общего имущества в МКД возлагается на собственников в рамках полномочий по управлению МКД, которые, в частности, должны обеспечивать соблюдение требований к надежности и безопасности МКД, безопасности жизни и здоровья граждан.

В случае выбора собственниками в качестве способа управления МКД — управление управляющей организацией, такая организация в соответствии с договором управления обязана обеспечивать исполнение Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленных постановлением Правительством Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а также Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170.

Кроме того, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» в обязанность такой организации входит регулярная проверка технического состояния всех конструктивных элементов и инженерных систем, определение их физического износа и необходимых для восстановления и надлежащего состояния мероприятий.

Из изложенного следует, что установление фактического состояния МКД и его обследование на предмет выявления отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств и иных параметров, влияющих на безопасность возложена на собственников помещений и реализуется в соответствии с выбранным способом управления МКД.

До наступления срока проведения капитального ремонта общего имущества в МКД поддерживающий текущий ремонт конструктивных элементов и инженерных систем должен проводиться управляющей организацией за счет средств, которые ежемесячно вносятся в виде платы за содержание и ремонт жилья.

Вместе с тем, пунктом 4.4 Свода Правил СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» (утвержден приказом Минстроя России от 25.11.2017 N 1582/пр) установлено, что необходимость выполнения капитального ремонта определяют на основании результатов обследования технического состояния МКД в соответствии с оценкой физического износа, с учетом факта достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, который устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Также следует обратить внимание, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 N 390 «О противопожарном режиме» установлены Правила противопожарного режима (далее — Правила), которые содержат требования пожарной безопасности, устанавливающие правила поведения людей, порядок организации производства и (или) содержания территорий, зданий, сооружений, помещений организаций и других объектов защиты в целях обеспечения пожарной безопасности. Правилами предусмотрен перечень мероприятий, которые необходимо провести в целях обеспечения исправного состояния систем и средств противопожарной защиты объекта.

Необходимо отметить, что частью 3 статьи 170 ЖК РФ предусмотрены два способа формирования фонда капитального ремонта — на счете регионального оператора и на специальном счете.

При формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора проведение капитального ремонта осуществляется в соответствии со сроками, установленными в региональной программе капитального ремонта.

Уточнение планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД и конкретизация сроков проведения капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется при подготовке и утверждении краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта (часть 7 статьи 168 ЖК РФ).

Собственники помещений в МКД, выбрав на общем собрании в качестве способа формирования фонда капитального ремонта специальный счет, вправе самостоятельно решать все вопросы, связанные с организацией и проведением капитального ремонта (часть 5.1 статьи 189 ЖК РФ), в том числе утверждать размер взноса на капитальный ремонт, который не может быть ниже минимального взноса, установленного субъектом Российской Федерации, самостоятельно контролировать процесс формирования фонда капитального ремонта, определять сроки его проведения, размер стоимости выполняемых работ, какую подрядную организацию и в каком порядке привлечь, как контролировать качество проводимого ремонта, как осуществлять приемку работ и другие вопросы.

В указанном случае собственники помещений в МКД вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.

Инструкция по эксплуатации и ремонту автоматизированных систем противопожарной защиты в жилых домах повышенной этажности, утвержденная Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 07.02.1985 N 83, вступила в силу с 1 января 1986 года и действует по настоящее время.

В случае, если собственники помещений в МКД считают, что их права и законные интересы нарушены принятыми актами или решениями органов государственной власти, должностными лицами, то в соответствии с Федеральным законом от 17.01.1992 N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» они вправе обратиться в органы прокуратуры по месту жительства с заявлением, жалобой и иным обращением, содержащим сведения о нарушении законов, либо обратиться в суд с жалобой на действия, решения органов власти или должностных лиц, которые, на взгляд собственников помещений в МКД, нарушили их права и свободы.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. В этой связи, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора Департамента стратегических проектов

А.Н. Огурцова

Обзор документа

— каким образом решается вопрос о проведении капремонта общего имущества в многоквартирном доме;

— кто определяет фактическое состояние дома;

— как формируется фонд капремонта;

— куда собственникам помещений следует обращаться, если они считают, что их права и законные интересы нарушены.

Источник

Техническая эксплуатация зданий: с какими проблемами чаще всего приходится сталкиваться

У любого здания есть определенный срок службы, но он будет обеспечен только в том случае, если вовремя планово ремонтировать его и устранять возникающие неисправности. Насколько часто нужно выполнять такие работы, зависит от четырех факторов:

• качество используемых при строительстве материалов;
• соблюдение технологии;
• воздействие окружающей среды;
• интенсивность нагрузок (условия эксплуатации).

Проводить ремонтные и наладочные работы нужно в рамках технической эксплуатации зданий и сооружений. Оптимально, если это делают перед самым периодом возрастания интенсивности поломок и отказов, а затем после него. Такой подход позволяет исключить прогрессирующий износ строительных конструкций и инженерных систем, а также снизить затраты на ремонт.

Что такое и зачем нужна техническая эксплуатация зданий

Что такое «техническая эксплуатация здания» в принципе? Можно дать такую формулировку – это комплекс таких мероприятий, которые позволяют зданию безотказно работать в течение всего нормативного срока службы. Эта процедура позволяет сохранять состояние строительных конструкций и инженерных систем здания (или объекта) в том состоянии, в котором они могут выполнять заданные функции с установленными параметрами.

Мы можем выделить несколько задач, которые должна решать служба технической эксплуатации:

• обеспечить работу всех инженерных систем без аварий;
• поддерживать установленный уровень безопасности;
• обеспечить функционирование объекта в соответствии с его назначением;
• поддерживать оптимальные температуру и влажность в помещениях;
• обеспечивать плановые эксплуатационные характеристики зданий в течение всего срока службы;
• подготовить объект к сезонной эксплуатации;
• поддерживать должное санитарно-гигиеническое состояние технических помещений.

Какие мероприятия включает в себя техническая эксплуатация зданий

Мероприятия, которые входят в систему технической эксплуатации зданий, делятся на техническое обслуживание и ремонт.

Это укрупненный перечень мероприятий, выполняемых в процессе технической эксплуатации зданий

Техническое обслуживание включает в себя периодические осмотры и диагностику технического состояния строительных конструкций и инженерных систем. Осмотры могут быть трех видов:

1. Общие проводят два раза в год: весной после таяния снега и осенью перед началом отопительного сезона. В процессе осмотра обследуют здания целиком.
2. Частичные осмотры. Их необходимо проводить периодически – для оценки состояния инженерных систем зданий и обветшалости отделочных покрытий. Вдобавок это позволяют заблаговременно выявить деформацию в прочих строительных конструкциях.
3. Внеочередные осмотры зданий проводят после стихийных бедствий (ураганов, потопов и т. п.).

Ремонты могут быть двух видов:

1. Текущий – проводят для восстановления облицовочных покрытий и устранения мелких повреждений. Они могут быть плановыми или непредвиденными.
2. Капитальный – проводят для восстановления или замены строительных конструкций и инженерных систем зданий. Такой ремонт может быть комплексным, выборочным или аварийным. Подробней об этом читайте в отдельной статье.

Наиболее частые проблемы при технической эксплуатации зданий

Мы можем описать проблемы, которые приходится чаще всего встречать:

• Несущие стены не только принимают на себя нагрузку от крыши, перекрытий, собственной массы, но и подвергаются ветровым, сейсмическим и прочим внешним воздействиям. Задача технической эксплуатации – следить за состоянием объекта, а именно всех несущих конструкций и незамедлительно реагировать на малейшие изменения. Самыми частыми повреждениями являются сколы, выбоины, трещины, деформация
• Перекрытия служат горизонтальными ребрами жесткости и придают устойчивость зданию. Они могут быть цокольными, надподвальными, межэтажными, чердачными и делятся на два типа: балочные и плитные. Типовые повреждения, которые могут возникнуть – трещины в местах сопряжения со стенами, отслоение штукатурки, промерзание в участках у наружных стен и чрезмерный прогиб.
• Полы должны не только быть ровными, но и нескользкими, ремонтопригодными, хорошо выдерживать механические воздействия, иметь низкий коэффициент теплопередачи. Повреждения, обычно возникающие во время эксплуатации, – отслоение облицовочных материалов, коробление, трещины и выбоины.

При монтаже пола отдавайте предпочтение технологии, которая позволит его легко отремонтировать или заменить непригодные участки

• Перегородки не подвергаются высоким нагрузкам и служат для разграничения зон. Тем не менее они тоже подвержены разрушению – отслоению штукатурки, деформации, появлению трещин в местах сопряжения со стенами и перекрытиями.

Отслоение штукатурки на перегородке

• Кровля подвергается интенсивным атмосферным воздействиям и, как следствие, начинает протекать, а затем полностью разрушается и требует капитального ремонта.

• Лестницы подвергаются высоким механическим нагрузкам. Характерные виды повреждений – разрушение облицовочного материала, ослабление креплений поручней и ограждений, появление трещин и выбоин в ступенях и лестничных площадках.
• Окна и двери также подвержены повреждениям из-за различных воздействий (атмосферных или механических). Распространенные поломки – неудовлетворительная герметичность, выход из строя ручек и замков, появление трещин, неплотностей по периметру коробок, коробление.
• Инженерные системы зданий в процессе эксплуатации тоже получают повреждения, которые необходимо выявлять и устранять:
• Для систем тепло- и водоснабжения проблемы идентичны: разрыв труб, утечка воды, неисправность запорной арматуры, недостаточное или чрезмерное давление в системе.

• С системой водоотведения и канализации зачастую случается засорение и протечка.
  В системах вентиляции и кондиционирования случаются следующего вида поломки: отсутствие герметичности системы, механическое повреждение вентиляционных коробов и вытяжных каналов, утечка фреона, сбой автоматики.
• Для систем электроснабжения характерны повреждение изоляции проводки, окисление контактов, выход из строя осветительных приборов, розеток и выключателей. Чтобы обеспечить безопасную эксплуатацию объекта, в соответствии с правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей (ПТЭЭП), измерения сопротивления изоляции проводов и кабелей проводятся не реже чем 1 раз в 3 года. Для этого необходимо обратиться к услугам специализированных лабораторий. По результатам этих измерений служба эксплуатации должна устранить все замечания.

Это случается при интенсивной эксплуатации розеток или в результате некачественного монтажа

На какие документы нужно опираться при технической эксплуатации зданий

Выделим следующие документы:

• СП 134.13330.2012 «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования»;
• СП 124.13330.2012 «Тепловые сети»;
• СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»;
• СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»;
• СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий»;
• СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение»;
• ВСН 60-89 «Устройства связи сигнализации и диспетчеризации инженерного оборудования жилых и общественных зданий. Нормы проектирования»;
• Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (актуализированная редакция от 02.07.2013);
• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
• Положение ПОТ Р О-14000-004-98 «Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений».

Где фиксируют результаты технической эксплуатации здания

Для этой цели ведут журнал технической эксплуатации здания. Это обязательный документ, в котором отражают состояние объекта, степень его изношенности и проведенные ремонтные работы.

Заключение

Грамотная техническая эксплуатация зданий – лучший способ поддерживать исправное состояние объекта и обеспечивать безаварийную работу. Как показывает практика, для собственников объекта такой подход удобнее и выгоднее, чем устранение последствий аварий или организация непредвиденного ремонта. Подробней о преимуществах регулярного технического обслуживания объектов мы рассказываем в этом ролике.

Источник