Спец счет при капитальном ремонте

Создание спецсчета капитального ремонта для МКД

Сейчас все больше жильцов многоквартирных домов хотят выйти из фонда капитального ремонта региональных операторов и создать для каждого отдельного МКД специальный счет, чтобы иметь возможность управлять своими денежными средствами по собственному усмотрению и контролировать процесс проведения капремонта. Поэтому многие управляющие компании интересуются алгоритмом действий и законными основаниями для осуществления этой задачи.

Формирование специального счета

Согласно ст.170 Жилищного кодекса, формироваться фонд капитального ремонта МКД может:

• на специальном счете
• на счете регионального оператора

Изначально фонды капремонта создаются на счетах региональных операторов (Приказ Минстроя РФ №41/пр от 07.02.2014 г.), поэтому от жильцов МКД никаких действий для этого не требуется. Но чтобы сменить фонд капитального ремонта, необходимо путем проведения общего собрания собственников помещений в МКД и принятия соответствующего решения выбрать способ накопления денежных средств на специальном счете. Решение будет утверждено, если за него проголосует не менее 2/3 участников общего собрания жильцов дома согласно п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ.

Решение о переводе денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета должно быть принято не позднее 6 месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта, к которой относится многоквартирный дом. В аналогичный период требуется отправить копию протокола ОСС региональному оператору. Общее собрание собственников помещений в МКД решает следующие вопросы касательно проведения капитального ремонта:

• сумму ежемесячного взноса
• список услуг и/или работ
• сроки проведения
• владельца специального счета
• банк, в котором будет открыт специальный счет

Сумма ежемесячного взноса, список ремонтных работ/услуг и сроки проведения капремонта должны полностью соответствовать регламенту региональной программы. В качестве владельца специального счета по сбору средств для капитального ремонта может быть назначена управляющая компания, которая осуществляет управление МКД, согласно ст.175 ЖК РФ. Банк, в котором может быть открыт специальный счет, должен обладать уставным капиталом не меньше 20 миллиардов рублей.

Преимущества специальных счетов

Формирование фондов на специальных счетах обладает целым рядом преимуществ:

• разрешается начисление процентов на хранящиеся в банке денежные средства для проведения капитального ремонта.
• любой собственник помещений в МКД может получить интересующую его информацию о сумме денежных средств и операциях по нему.
• в рамках регионального законодательства может быть установлен лимит денежной суммы, по достижении которой общее собрание жильцов МКД может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов.
• денежные средства полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.
• на денежные средства не накладывается взыскание по обязательствам владельца счета, если они не связаны с капремонтом.
• денежные накопления не входят в конкурсную массу при банкротстве владельца счета.

Как поменять способ формирования фонда капитального ремонта

Если жильцы МКД не довольны способом формирования фонда капремонта, то они могут изменить его в любое время на основании решения проведенного собрания. Если жильцы решили перевести свои денежные средства на специальный счет, то их решение в пятидневный срок необходимо отправить региональному оператору.

Но решение это вступит в законную силу только по прошествии 2 лет согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ. А до этого момента оплата по-прежнему будет поступать на счет регионального оператора. Однако по усмотрению регионов этот период может быть уменьшен. Например, Мосгордума приняла поправки к закону, которые сокращают период перевода денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета с 2 лет до 3 месяцев.

Главным условием для перевода денежных накоплений со счетов региональных операторов на спецсчета выступает отсутствие задолженностей собственников помещений в МКД за капитальный ремонт, а также непогашенных кредитов и займов.

В целом же алгоритм перехода на специальные счета выглядит следующим образом:

1. Жильцы МКД инициируют и проводят общее собрание, на котором решением не менее 2/3 голосов выбирают способ перевода денежных накоплений на проведение капитального ремонта со счетов региональных операторов на спецсчет.
2. Этим же решением выбирается банк, где открывается спецсчет, сумма ежемесячных взносов, перечень работ/услуг и сроки проведения капремонта.
3. В качестве владельца счета избирается управляющая компания, которая осуществляет деятельность по управлению этим домом.
4. Утвержденное решение и протокол ОСС отправляется в адрес регионального оператора в течение 5 дней с момента принятия этого решения.
5. В эти же сроки необходимо уведомить ГЖИ о создании спецсчета, назначении управляющей компании в качестве его владельца и переводе денежных средств на него.
6. Ждете 2 года или меньшего периода, оговоренного в региональном законодательстве, для вступления в законную силу решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Источник

4 ошибки владельцев спецсчёта на капремонт

Иногда владельцы спецсчетов для формирования фонда капитального ремонта заблуждаются, что после перехода на спецсчёт можно делать всё, что хочется. Они забывают об обязанностях, за исполнением которых следят контролирующие органы. Собрали несколько типичных ошибок, которые могут привести к грустным последствиям.

Владелец спецсчёта обязан представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены региональными властями, сведения о размере начисленных, собранных, израсходованных средств, остатке средств на счёте (ч. 3 ст. 172 ЖК РФ).

Если из этих сведений выяснится, что размер фактических поступлений меньше 50% от размера начисленных взносов, то орган государственного жилищного надзора уведомляет владельца спецсчёта о том, что пора напомнить собственникам о долге, на погашение которого есть пять месяцев (ч. 8 ст. 173 ЖК РФ). Дальше владелец счёта информирует жителей, принимает меры для погашения задолженности. Если за три месяца из отведённых пяти задолженность не будет погашена, то необходимо созывать общее собрание для определения порядка погашения задолженности.

Если после истечения всех пяти месяцев не представить в жилищную инспекцию подтверждение того, что долг погашен в размере, указанном в уведомлении органа государственного жилищного надзора, то последний сообщит об этом в муниципалитет. После этого местная администрация принимет решение о формировании фонда капремонта на счёте регионального оператора.

Кассационное определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2020 № 88а-2389/2020

Собственники помещений одного дома из Котласа платили деньги за капремонт на спецсчёт, но платили плохо. Образовалась большая задолженность. Жилищная инспекция уведомила ТСЖ о наличии задолженности по уплате взносов на капремонт, составляющей более 50% от размера начисленных взносов и предложила товариществу в течение пяти месяцев представить в инспекцию документы, подтверждающие погашение задолженности. Однако долг не погасили, и местная администрация приняла решение о том, что теперь взносы на капремонт будет собрать региональный оператор.

Товарищество обратилось суд с иском об оспаривании этого решения, но безуспешно. Оно пыталось ссылаться на то, что собственники не были уведомлены о наличии задолженности, а администрация это не проверила. Суд возразил, что такой обязанности у муниципалитета нет, «наступление правовых последствий по формированию взносов на счёте регионального оператора действующее законодательство связывает с непогашением задолженности в размере, указанном в уведомлении органа государственного жилищного надзора, по истечении 5‑месячного срока после получения владельцем спецсчёта такого уведомления».

Дело № А17 – 2695/2018

Жители из Ивановской области собирали деньги на специальный счёт, открытый управляющей организацией. Она провела общее собрание по вопросу капремонта крыши, после чего на основании протокола оплатила проведённые работы. Однако жилищная инспекция провела проверку и обнаружила, что кворума на собрании не было, поэтому списание средств со спецсчёта было незаконным. Управляющая организация получила предписание вернуть 1,5 млн. рублей и, не согласившись с ним, обжаловала его в суде.

Управляющая организация настаивала, что кворум на собрании имелся, просто в протоколе допущена опечатка в общей площади помещений. Также организация ссылалась на проведение повторного собрания, которое, по её мнению, подтверждало решение предыдущего собрания собственников. На втором собрании собственники утвердили смету и срок работ.

Пока компания обращалась в арбитражный суд с заявлением об оспаривании предписания, жилищная инспекция через суд общей юрисдикции быстренько признала первоначальное решение общего собрания о капремонте недействительным. Из-за недействительности принятого решения общего собрания арбитражный суд поддержал инспекцию, признав её предписание законным.

Управляющая организация последовательно обжаловала это решение, однако Верховный Суд РФ в определении от 1 августа 2019 г. №301-ЭС19 – 11913 оставил в силе решения всех нижестоящих инстанций:

• инспекция имела правовые основания для требований вернуть на спецсчёт деньги, снятые по решению общего собрания собственников, принятого в отсутствие кворума, что влечет ничтожность такого решения;
• признанное недействительным решение собрания не может быть подтверждено новым решением из-за своей ничтожности. Кроме того, новое решение собрания собственников не подтверждало первоначальное решение, а только определяло смету на капремонт и срок его проведения;
• управляющая организация, будучи профессиональным участником жилищных отношений, «располагая сведениями о предъявляемых законодателем требованиях к решениям общих собраний, не должна была принимать к исполнению спорное решение собственников».

Дело № А70 – 12543/2018

Инспекция Тюменской области выявила нарушение товариществом требований жилищного законодательства: ТСЖ не зачисляло на спецсчёт взносы жителей. Оно перечисляло поступившие средства за капремонт на оплату долга по коммунальным ресурсам. Товариществу было предписано перечислить на спецсчёт собранные, но не зачисленные деньги. Однако оно не согласилось и обратилось в суд с такими доводами:

• Жилищным кодексом РФ установлена обязанность собственников, а не ТСЖ перечислять взносы на капремонт на спецсчёт,
• закон не обязывает ТСЖ восполнять деньги, предназначенные дли финансирования капремонта, но не зачисленные по какой-то причине на специальный счёт,
• полученные от собственников деньги на капремонт выбыли из владения ТСЖ в результате преступных действии третьих лиц, по данному факту ведется расследование уголовного дела. До момента взыскания ущерба с виновных лиц, предписание ГЖИ исполнить невозможно.

Суд подержал инспекцию. Он не принял доводы ТСЖ о том, что деньги выбыли из владения ТСЖ в результате преступных действий других лиц, так как при проведении проверки само ТСЖ направило в ГЖИ информацию, где лично подтвердило факт оплаты задолженности по коммунальным услугам за счёт средств на капремонт. Кроме того, наличие уголовного дела по факту хищения денежных средств не говорит о незаконности предписания ГЖИ и не отменяет для ТСЖ обязанности по принятию мер для его исполнения.

Предписание инспекции признали законным, а ТСЖ в своих жалобах дошло до Верховного Суда РФ, но он тоже поддержал инспекцию, а не товарищество. Вывод по делу, изложенный в определении Верховного Суда РФ от 17 июля 2019 г. №304-ЭС19 – 10518, аналогичен позициям нижестоящих судов: в действиях ТСЖ имеются нарушения ст. 39, 169, 170, 174, 175 ЖК РФ, так как оно является владельцем спецсчёта, на котором должны собираться деньги на капремонт, однако вместо перевода денег на этот спецсчёт товарищество перечисляло взносы на оплату задолженности по коммунальным ресурсам.

Дело № А71 – 567/2018

Похожая история. Жилищная инспекция сравнила, сколько управляющая компания из Ижевска собрала с жителей, и сколько денег имеется на спецсчёте. По результатам проверки установлено, что организация не обеспечила сохранность денег, составляющих фонд капремонта. Ей выдали предписание перечислить на спецсчёт недостающие средства. Владелец спецсчёта обратился в суд, ссылаясь на то, что деньги потрачены на капитальный ремонт. Однако суд отказал в признании предписания недействительным, так как «представленные обществом документы не подтверждают выполнение в МКД работ, определенных региональной программой капремонта общего имущества».

«Текущий» – с точки зрения контролирующих органов. Сами же товарищества и управляющие организации обычно убеждены, что финансируют работы по капитальному ремонту общедомового имущества.

Дело № А35 – 7369/2019

Собственник из Курска пожаловался в орган жилищного надзора на нецелевое расходование средств, собранных на спецсчёте. В ходе проверки выяснилось, что управляющая компания оплатила этими деньгами работы, не включенные в перечень работ, установленных в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ и соответствующий закон Курской области, финансирование которых может осуществляться за счёт средств фонда капремонта. Организация направила деньги на работы по замене входных дверей, по частичному ремонту части фасада дома, по текущему ремонту системы электроснабжения дома. Инспекция предписала вернуть деньги на спецсчёт, и эти требования суд оценил и признал законными.

Дело № А70 – 915/2019

Товарищество из Тюмени оплатило деньгами со спецсчёта работы, которые по названию «ремонт фасада» хоть и входили в региональную программу капремонта, однако из-за небольшого объема (ремонт крыльца) были отнесены жилищной инспекцией к текущему ремонту. От товарищества потребовали вернуть деньги — 350 000 рублей, из-за чего ему пришлось обращаться в суд.

Суд поддержал инспекцию в части вида ремонта. В ходе работ заменили плитку на полу и ступенях крыльца жилой части здания, а также заменили перила входной группы. Остальные элементы фасада не ремонтировались, что, по мнению суда, свидетельствует о текущем ремонте (п. 7 приложения №7 к Постановлению Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, п. 3.1 ГОСТ Р 56535 – 2015, п. 3.6.9 МДК 2 – 04.2004). Предписание жилищной инспекции признали законным. Верховный Суд РФ определением от 20 апреля 2020 г. № 304-ЭС20 – 4112 отказал товариществу в передаче жалобы для дальнейшего рассмотрения.

Источник